Εγκύκλιος συμβολαιογράφων για συστάσεις ΟΙ με αυθαίρετα

Ευχαριστούμε!

Και πόσο τυχεροί είναι οι συμβολαιογράφοι που εκδίδει ο σύλλογός τους τόσο ξεκάθαρες και ευανάγνωστες εγκυκλίους (και με παραδείγματα παρακαλώ). Μπράβο τους!

ευχαριστώ.

Άντε να δούμε στο τέλος ποιος θα φάει το ξύλο! 

Ευχαριστούμε πολύ!

Πολλές ανακρίβειες μας λέει ο Πρόεδρος εδώ...

το θεμα με αυτη την  εγκυκλιο  των συμβ/φων ειναι το εξης

Νταξ'

δινεται η συναινεση, τακτοποιειται μια επεκταση εξωπορτας στον διαδρομο, εμβαδου 1,80 τμ.

και μετα θελει ο "παρανομος" να πουλησει.
- ΟΧΙ του λενε...αλλο η συναινεση,  αλλο το ιδιοκτησιακο.

- Σωστα λεει  αυτος, εγω θα πουλησω αυτο που νομιμα κατεχω...το αλλο το τακτοποιησα μονον για 30 χρονια, όπως λεει μηχανικος μου οτι λεει  ο νομος.

-οχι,  δεν μπορεις να πουλησεις αν δεν αλλαξει η συσταση ΟΙ.

-Και γιατι ναρθει ο αλλος να τροποποιησει την συσταση???

Συνηνεσε, τακτοποιησα, τελειωσα.  Την συσταση τι την ανακατευετε.

- διοτι...

- ναι, αλλα εγω δεν θα μπορεσω να πουλησω ποτε..

-διοτι...

-και ο μηχανικος γιατι μου τα τακτοποιησε  και με εβαλε να πληρωσω

-διοτι...

-μα ο απο κατω εκανε το ιδιο  και προχτες πουλησε...

- ο απο κατω εκανε τα ιδια, αλλα  εχει περασει  την καταληψη στο συμβολαιο

-μα αυτο το εκανε παρανομα και δεν επιτρεπονταν

-ναι αλλα το εκαναν..

-δλδ μακαριοι οι παρανομησαντες.

-γκουχ...γκουχ...

το θεμα ειναι

εκει στο υπουργειο δεν μπορουν/δεν ξερουν/δεν θελουν  να νομοθετησουν  κατι απλο

δεν απαιτειται συναινεση αν εκ κατασκευης υφισταται η αυθαιρεσια επι κοινοχρηστων, δεν απαιτειται καμμια τροποποιησης της  ΟΙ   και ισχυει μεχρι να γκρεμισθει η οικοδομη

[σορρυ,  αλλά  εδώ  δξ να κανω επικολληση ]

Ευχαριστώ .

Η εγκύκλιος αυτή επισημάνει ορισμένα θέμα απλής λογικής. Αλλά και σε ορισμένα άλλα απλώς επιτείνει το πρόβλημα , ( οι συμβολαιογράφοι δεν νομοθετούν , απλώς εφαρμόζουν με καλοπιστία τον νόμο). Γενικό συμπέρασμα πολλοί μηχανικοί θα βρεθούν εκτεθειμένοι ...

Σε διαμέρισμα 2ου ορόφου η ΟΑ δείχνει τον κοινόχρηστο χώρο 5τμ, ενώ στην πραγματικότητα είναι 4τμ καθώς το 1τμ το κατέχει ένα διαμέρισμα. Ωστόσο στην σύσταση ΟΙ συμπίπτει με την υφιστάμενη κατάσταση. Για το τμήμα αυτό του 1τμ από όσο έχω αντιληφθεί δεν χρειάζεται συνέναιση των συνιδιοκτητών, με βάση την υπόθεση εργασίας ότι ο κοινόχρηστος χώρος καθορίζεται από την σύσταση ΟΙ και όχι από την ΟΑ. Ή δεν είναι σωστός ο συλλογισμός μου? Αντίστοιχα σε δώμα όπου με βάση την ΟΑ αποτυπώνεται το μηχανοστάσιο-κλιμακοστάσιο, στην σύσταση ΟΙ αποτυπώνεται ως μεζονέτα με τον απο κάτω όροφο, οπότε και για αυτήν περίπτωση εικάζω ότι δεν απαιτείται συνέναιση των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Παρεπιπτόντως στην σύσταση ΟΙ μπορεί να γίνει τροποποιήσή της μόνο για ένα διαμέρισμα, έστω και αν είναι σε τμήμα με αποκλειστική χρήση, χωρίς την σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών του οικοπέδου? Τελικά αν ο κάθε ένας από τα διαμερίσματα αλλάζει από μόνος του έστω το τμήμα που τον αφορά, πως θα είναι σε γνώση όλων των υπολοίπων ποιο είναι το νομικό καθεστώς όλης της πολυκατοικίας, και στην πράξη δεν θα υπάρχει ένα συμβόλαιο που να έχει την αρχική σύσταση και όλες τις τροποποιήσεις του.

Εγώ πάλι, αντιλαμβάνομαι οτι στην περίπτωση που έχουμε αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο (όχι όμως με ιδιόχρηση) χώρο, ορθώς απαιτείται η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών και όχι απλή πλειοψηφία, δεδομένου πως στις περισσότερες (αν όχι σε όλες συστάσεις Ο.Ι) η πλειοψηφία αποφαίνεται για εργασίες συντήρησης και βελτίωσης των Κ/Χ χώρων και όχι για τη δημιουργία νέων. Επομένως θα χρειασθεί εξ' αρχής πλήρη συναίνεση συνιδιοκτητών και τροποποίηση της Ο.Ι

Καταρχήν η Εγκύκλιος δε προσθέτει νομιζω κατι καινουργιο ιδιαίτερα σε αυτά που ήδη εφαρμόζουν υποθηκοφυλακειο και συμβ/φοι.

Και συμφωνώ με Δημήτρη ότι δεν υπάρχει λογος να απαιτείται τροποποίηση για 1 τμ καταληψης κοινοχρήστου κλιμακοστασιου που εξ αρχής κατασκευάστηκε έτσι.

Γιατί? για τον απλο λόγο ότι όλοι οι κατοικουντες 50 χρόνια εκει έχουν αποδεχτει την κατάληψη! και επίσης για το λογο ότι σε οικοδομες των 30 σπιτιων (γιατι σε αυτες τις παλιες μεγαλες προκυπτουν αυτά) δε θα υλοποιηθεί ποτέ τροποποιηση σύστασης. άρα έτσι διαιωνίζεται το προβλημα απλα.

επίσης, δεν είανι δυνατόν να ζητειται τροποποιηση συστασης με σύμπραξη όλων ("εκτος αν αναγράφεται ...." ) όταν υπάρχει διαμερισμάτωση που επηρεάζει μονο 2 ιδιοκτησίες και όχι κοινοχρηστα. και όμως απατείται!!

εχω 2 υποθεσεις επαγγελματικων χωρων που κολλάνε ενώ οι γειτονες-εμπλεκομενοι μεταξυ τους τα βρισκουν, τα κτιρια ειναι μεγαλα και δε μπορεσουν ποτέ να συμπραξουν ολοι οι συνιδιοκτητες μαζι για να διορθωθει το θέμα σωστα.

Σε διαμέρισμα 2ου ορόφου η ΟΑ δείχνει τον κοινόχρηστο χώρο 5τμ, ενώ στην πραγματικότητα είναι 4τμ καθώς το 1τμ το κατέχει ένα διαμέρισμα. Ωστόσο στην σύσταση ΟΙ συμπίπτει με την υφιστάμενη κατάσταση. Για το τμήμα αυτό του 1τμ από όσο έχω αντιληφθεί δεν χρειάζεται συνέναιση των συνιδιοκτητών, με βάση την υπόθεση εργασίας ότι ο κοινόχρηστος χώρος καθορίζεται από την σύσταση ΟΙ και όχι από την ΟΑ. Ή δεν είναι σωστός ο συλλογισμός μου? Αντίστοιχα σε δώμα όπου με βάση την ΟΑ αποτυπώνεται το μηχανοστάσιο-κλιμακοστάσιο, στην σύσταση ΟΙ αποτυπώνεται ως μεζονέτα με τον απο κάτω όροφο, οπότε και για αυτήν περίπτωση εικάζω ότι δεν απαιτείται συνέναιση των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Παρεπιπτόντως στην σύσταση ΟΙ μπορεί να γίνει τροποποιήσή της μόνο για ένα διαμέρισμα, έστω και αν είναι σε τμήμα με αποκλειστική χρήση, χωρίς την σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών του οικοπέδου? Τελικά αν ο κάθε ένας από τα διαμερίσματα αλλάζει από μόνος του έστω το τμήμα που τον αφορά, πως θα είναι σε γνώση όλων των υπολοίπων ποιο είναι το νομικό καθεστώς όλης της πολυκατοικίας, και στην πράξη δεν θα υπάρχει ένα συμβόλαιο που να έχει την αρχική σύσταση και όλες τις τροποποιήσεις του.

Σε αντίστοιχη περίπτωση 10τ.μ. που βάσει Ο.Α. ήταν κοινόχρηστος χώρος, όμως το εργολαβικό-σύσταση του '65 συμπίπτει με την υφιστάμενη κατάσταση καιο τα 10τ.μ. είναι τμήμα διαμερίσματος, τακτοποίησα χωρίς συναίνεση.

Ευχαριστούμε!