Εισηγήσεις Ημερίδας ΠΣΔΑΤΜ για το ΝΟΚ και τα τοπογραφικά διαγράμματα (Αθήνα,15-9-2012)

- Τοπογραφικό Διάγραμμα άδειας δόμησης για ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως

Στα πλαίσια εφαρμογής του Ν. 4030/2011 και προκειμένου να καλύπτονται οι διατάξεις τόσο του εν λόγω νόμου όσο και του Ν.Ο.Κ. (N. 4067/2012) το τοπογραφικό διάγραμμα που κατατίθεται στις Υπηρεσίες Δόμησης για έκδοση άδειας δόμησης θα πρέπει να περιέχει τα εξής (1ο αρχείο).

Κατεβάστε το Πρότυπο τοπογραφικό διάγραμμα άδειας δόμησης εντός σχεδίου (2ο αρχείο)

- Τοπογραφικό Διάγραμμα άδειας δόμησης για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως

Στα πλαίσια εφαρμογής του Ν. 4030/2011 και προκειμένου να καλύπτονται οι διατάξεις τόσο του εν λόγω νόμου όσο και του Ν.Ο.Κ. (N. 4067/2012) το τοπογραφικό διάγραμμα που κατατίθεται στις Υπηρεσίες Δόμησης για έκδοση άδειας δόμησης θα πρέπει να περιέχει τα εξής: (3ο αρχείο).

Κατεβάστε το Πρότυπο τοπογραφικό διάγραμμα άδειας δόμησης εκτός σχεδίου (4ο αρχείο)

ΣΕΜΙΝΑΡΙΑΚΗ ΗΜΕΡΙΔΑ Π.Σ.Δ.Α.Τ.Μ.: «ΝΕΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ & ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΑ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΑ» (15-9-2012)

ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΣΕ ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ ΗΜΕΡΙΔΑΣ

1. Το άρθ.2 παρ.2 του ΝΔ 690/48 για την απαγόρευση κατάτμησης αφορά στα εντός σχεδίου και στα εντός οικισμού οικόπεδα,

αλλά αυτονόητα ισχύει σε ένα βαθμό (αλλά χωρίς να είναι αυτοδίκαια άκυρη η κατάτμηση) και σε περίπτωση μεταβίβασης τμήματος γηπέδου εκτός σχεδίου, στο οποίο υπάρχει κτίριο, δεδομένου ότι το εναπομένον πρέπει να είναι άρτιο, να αντιστοιχεί στην υλοποιημένη κάλυψη και συντελεστή, και να διατηρούνται οι απαιτούμενες αποστάσεις από τα όρια,άλλως το κτίσμα είναι αυθαίρετο.

2. Για τη συνένωση ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη, μέχρι σήμερα ίσχυε ότι :

-Σε περίπτωση κτήσεως αρτίων (κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση) ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων με διαφορετικό συμβόλαιο από τον ίδιο ιδιοκτήτη, διατηρείται η αυτοτέλειά τους, ενώ αντίθετα σε περίπτωση κτήσεως ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων με ένα ενιαίο συμβόλαιο, δεν διατηρείται η αυτοτέλειά τους. Θεωρείται ότι συνενώθηκαν και αποτελούν ένα ενιαίο ακίνητο, έστω και αν καθένα περιγράφεται ξεχωριστά στο συμβόλαιο -Εγκ-34/91 Γνωμ-430/91, Εγκ.39/95 & έγγρ.19950/4906/01 ΔΝΕ.

- Επίσης όταν τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυτοτέλειά τους(αποτελούν ενιαία ιδιοκτησία-ΣτΕ 4257/79)

- Δηλαδή μέχρι και σήμερα με βάση τους ορισμούς του ΓΟΚ και τους όμοιους του ΝΟΚ, τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη αποτελούσαν ενιαία ιδιοκτησία, με μόνη εξαίρεση την περίπτωση που το κάθε ένα ήταν άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση και αποκτήθηκαν με διαφορετικό συμβόλαιο.

• Παρά την μέχρι τώρα ισχύουσα νομολογία, η πλειοψηφία της ολομέλειας του ΝΣΚ, διαφοροποιείται εν μέρει, με τη Γνωμ.67/11 (η οποία δεν έχει γίνει αποδεκτή από τον υπουργό μέχρι σήμερα, αλλά υπάρχουν ανάλογες αποφάσεις του ΣτΕ), και αποφαίνεται ότι τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του ίδιου ιδιοκτήτη χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν ενιαία έκταση γης ανεξάρτητα από το αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, και η περαιτέρω μεταβίβαση ή οικοδόμηση τμήματος είναι επιτρεπτή μόνο εφόσον δεν παραβιάζεται το ισχύον στην περιοχή πολεοδομικό καθεστώς.
  

• Επομένως από τη γνωμοδότηση του ΝΣΚ.67/11 προκύπτει ότι εφόσον τα όμορα ακίνητα του ίδιου ιδιοκτήτη είναι ενιαία έκταση γης και δεν διατηρείται η αυτοτέλειά τους, για την περαιτέρω μεταβίβαση, και για να είναι άρτια και οικοδομήσιμη η ιδιοκτησία πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα σε κάθε περίπτωση κατάτμησης και να τηρούνται οι τυχόν ισχύουσες απαγορεύσεις κατάτμησης (από ΖΟΕ, κλπ). Ειδικά στα εντός σχεδίου θα πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα τόσο του μεταβιβαζόμενου όσο και του εναπομένοντος οικοπέδου. Στις εκτός σχεδίου περιοχές και εκτός ΖΟΕ ή ΓΠΣ που θέτουν απαγόρευση κατάτμησης, δεν απαγορεύεται η δημιουργία μη αρτίων, και τυχόν τμήμα μη άρτιο, που απομένει μετά τη μεταβίβαση, απλά δεν θα είναι οικοδομήσιμο.
  

3. Σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ.6.ε. του ΝΟΚ, δεν μετρά στο συντελεστή δόμησης: «Η επιφάνεια έως 12 τμ συνολικά σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο.»

4. Αν θεωρείται αυθαίρετη η αλλαγή χρήσης κατοικίας σε ενοικιαζόμενα δωμάτια: Με βάση το άρθρο 5 παρ.2 προβλέπεται ότι: «Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης.»

Επομένως αν η νέα χρήση προϋποθέτει είτε επιπλέον εργασίες, είτε άλλη διαρρύθμιση, είτε κατασκευές για ΑμεΑ, ή άλλα φορτία, που δεν απαιτούντο για την υφιστάμενη χρήση της κατοικίας, απαιτείται έκδοση άδειας. Αν οι εργασίες έχουν γίνει χωρίς αναθεώρηση ή ενημέρωση της άδειας, υπάρχει θέμα αυθαιρέτου, που ίσως μπορεί να αντιμετωπισθεί μόνο με δήλωση διαμερισμάτωσης, χωρίς αλλαγή χρήσης, δεδομένου ότι τα ενοικιαζόμενα δωμάτια δεν είναι αμιγώς τουριστικές εγκαταστάσεις και εντάσσονται στις κατοικίες.