Κατασκευαστικό ερώτημα: Αυτεπιστασία ή "Με το κλειδί στο χέρι" ή Αντιπαροχή?

[spem-successus-alit]

Αυτεπιστασία ή "Με το κλειδί στο χέρι" ή Αντιπαροχή?

 

Καλησπέρα σε όλους

 

ζητώ την γνώμη σας για το παρακάτω,

σε οικόπεδο που κτίζει 110 τμ σε 4 ορόφους (ισ.1,2,3) και100.000 μετρητά, σκέφτομαι την οικοδόμηση χωρίς να έχω καταλήξει

 

Αυτεπιστασία έως τον 1ο

+:έχω λιγότερα έξοδα

-: δεν έχω τη γνώση και την κατάρτιση

 

Με το κλειδί στο χέριέως τον 1ο

+:απλώς πληρώνω

-: έχω περισσότερα έξοδα

 

Αντιπαροχή

+:δεν πληρώνω και δεν ασχολούμαι, με τα μετρητά που έχω αυξάνω το ποσοστό που θα πάρω

-:δεν έχω λόγο στην ποιότητα, αποκτώ συγκατοίκους

[pk10gr]

Τα δυο πρωτα σε σχεση με το τριτο ειναι τελειως διαφορετικα θεματα.. Σε αυτο δεν μπορει κανεις να σου απαντησει καθως ειναι θεμα επιλογης..

Ωστοσο σε οτι εχει να κανει με το 1 και 2 και το κοστος.. Επειδη ακριβως δεν εχεις τη γνωση και την καταρτιση για αυτεπιστασια εχεις ενα (σχεδον σιγουρο) κινδυνο στο τελος να σου κοστισει πολυ περισσοτερο απ'οτι αν ανεθετες την κατασκευη σε καποιον μηχανικο.. Αντιστοιχα θεματα αλλα και περιπτωσεις "θυματων" αυτου του πραγματος εχουν συζητηθει.. (ενα προσφατα - με πρωτη ευκαιρια θα δωσω και το λινκ αν δεν με προλαβει καποιος συναδελφος)

 

*Φανταζομαι πως μιλας για 110 τμ σε καθε οροφο.. Και ετσι δεν ξερω αν με 100.000 μπορεις να χτισεις 110 ισογειο και 110 οροφο (ειδικα αν εχεις και υπογειο)..

[BAS]

Γιά το 1 και 2 , οι 100000 δεν σε φτάνουν ούτε γιά το ισόγειο .

 

Γιά το 3 , αντιπαροχή , το τι θα πάρης και αν θα βρεθεί κάποιος να το πάρει εξαρτάται από πολλά πράγματα . Και αυτή η εποχή δεν είναι και η καλύτερη γιά όλους .

[spem-successus-alit]

ναι 110 ανά όροφο και υπόγειο

 

το 100 είναι αρχικό κεφάλαιο και λογικά θα ακολουθήσει δάνειο

 

δηλαδή στον μηχανικό θα συμφωνήσω αυτά που θα συμφωνούσα και με μία κατασκευαστική? Θα αναλάβει τα πάντα? (π.χ. από σχέδια μέχρι π.χ. κουφώματα και πλήρη καθοδήγηση με διαδικασίες ικα κλπ)

 

(η αλήθεια είναι ότι την αντιπαροχή δεν την συμπαθώ, είναι λύση μεγάλης ανάγκης και πλήρους αδυναμίας. Άρα την έχω ως τελευταία λύση.

Η καλύτερη λύση έναντι όλων είναι να έρθει μία τράπεζα/εταιρεία, να φτιάξει το ισόγειό της και να μισθώσει για χρόνια. Έτσι θα ξεκινούσα από τον...1ο.)

[pk10gr]

Οχι ακριβως..

Εχουμε δυο σταδια.

1) μελετη-εκδοση αδειας και επιβλεψη οικοδομικων εργασιων - αμοιβη βαση των ορισμενων απο τον νομο

2)κατασκευη οικοδομης με ιδιωτικο συμφωνητικο. αμοιβη με ποσοστο επι των τιμολογιων κατασκευης (10% - 20% - η ιδανικη και για τα δυο μερη συμφωνια ειναι καπου στη μεση)

 

Ο μελετητης, ο επιβλεπων και ο κατασκευαστης μηχανικος μπορει να ειναι το ιδιο ή και 3 διαφορετικα προσωπα..

 

Στο θεμα της κατασκευης, ο μηχανικος που θα την αναλαβει θα αναλαβει και ολες τις σχετικες υποχρεωσεις - δουλειες που εχουν να κανουν με την κατασκευη (συνεργεια, προμηθεια υλικων, ενσημα ΙΚΑ κλπ κλπ).. Αυτο μπορει να αφορα το συνολο της οικοδομης ή τμηματικα πρωτα τα μπετα, μετα τα τουβλα και παει λεγοντας..

 

Τωρα αν νομιζεις οτι ετσι θα πληρωσεις παραπανω λεφτα θα σου πω τα εξης

1)Οι τιμες που θα παρει ο μηχανικος ειναι χαμηλοτερες απο αυτες που θα παρεις εσυ..

2)Ειναι πολυ πιο ευκολο να κλεψουν εσενα παρα τον μηχανικο..

3)Ξενοιαζεις απο μια τεραστια και πολυ αγχωτικη εργασια και ευθυνη που ειναι η κατασκευη μιας οικοδομης..

 

Δυστυχως ειμαι σπιτι και το λαπτοπακι μου αντιμετωπιζει καποια προβληματα και δυσκολευομαι να κανω αναζητηση να σου παραθεσω παρομοια θεματα αν δεν τα εχεις ηδη βρει..

 

***Στα λεω αρκετα απλα για να πιασεις το γενικο νοημα.. Στα λοιπα θεματα του φορουμ εχουν αναλυθει με πολυ πιο καλο τροπο..

[gliv]

Καλησπέρα,

 

Θα συμφωνήσω με τους pk10gr και BAS.

 

Εαν δεν έχεις σχέση με τον χώρο, το πιθανότερο είναι πως η κατασκευή

με αυτεπιστασία θα σου στοιχίσει περισσότερο από την "με το κλειδί

στο χέρι".

 

Εαν κατάλαβα, μιλάς για 4 x 110τμ... Μόνον ο φέρων οργανισμός

του κτηρίου (κοινώς "μπετά") μπορεί να σου στοιχίσει τόσο. Και αυτό,

ίσως, και χωρίς την εκσκαφή (υπάρχει υπόγειο???). Έχε υπόψη σου ότι

τα περισσότερα από αυτά θα πάνε στην θεμελίωση και έτσι σταματώντας

στον πρώτο όροφο δεν κερδίζεις και πολλά.

 

Όσο για την ποιότητα, είναι κάτι που, δυστυχώς, δεν θα μπορέσεις εύκολα

να ελέγξεις. Ο λόγος είναι ότι η ποιότητα δεν είναι απλά τα πλακάκια και τα

πατώματα. Αυτά, στην περίπτωση της αντιπαροχής, ίσως και να μπορούσες

να τα διαπραγματευτείς (π.χ. να τα αγοράσεις εσύ και να στα τοποθετήσει ο

κατασκευαστής). Η ποιότητα του κτηρίου σου εξαρτάται, κυρίως, από τον τρόπο

που θα γίνει η κατασκευή του φέροντος οργανισμού (σωστή εφαρμογή της στατικής

μελέτης) και των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων (εφαρμογή μελετών,

υλικά, έλεγχοι, κτλ). Είναι όλα αυτά που δεν φαίνονται αλλά που έχουν μεγάλη

σημασία για την ζωή και ασφάλεια της κατασκευής. Όλα αυτά είναι δουλειά των

μηχανικών του έργου (Αρχιτεκτόνων, Πολιτικών, Ηλεκτρολόγων-Μηχανολόγων).

 

Εαν μπορείς να βρεις κάποιους καλούς μηχανικούς, της εμπιστοσύνης σου, για να

σε βοηθήσουν θα σου πρότεινα, ανεπιφύλακτα, κάτι μεταξύ της πρώτης και δευτέρας

λύσεως:

 

Κάνε το με "αυτεπιστασία" αλλά πληρώνοντας τους μηχανικούς σου

για να παρακολουθήσουν το έργο ως "σύμβουλοί" σου και όχι απλά

ως επιβλέποντες. Βεβαίως, πρέπει να βρεις μηχανικούς που εκτός

από μελέτες να ασχολούνται και με εργοληψίες, ώστε να έχουν και

πρακτικές γνώσεις.

 

Για τρίτη λύση, όπως λες και εσύ - και συμφωνώ απολύτως - "αποκτάς συγκατοίκους".

 

Εύχομαι καλή επιτυχία!

[Brasco]

Αντιπαροχή

+:δεν πληρώνω και δεν ασχολούμαι, με τα μετρητά που έχω αυξάνω το ποσοστό που θα πάρω

-:δεν έχω λόγο στην ποιότητα, αποκτώ συγκατοίκους

 

Η περίπτωση της αντιπαροχής νομίζω πως είναι η βέλτιστη για εσένα (έχεις μεγάλο συντελεστή και η τελική ιδιοκτησία που θα αποκτήσεις είναι μεγάλη με ελάχιστα έξοδα)

 

Στην ποιότητα έχεις το σοβαρό λόγο.

Όλα τα εργολαβικά συμβόλαια συνοδεύονται από συγγραφή υποχρεώσεων καθώς και ειδική συγγραφή υποχρεώσεων.

 

Στην θέση σου θα έψαχνα για δύο (2) μηχανικούς.

1. Σύμβουλος μηχανικός ο οποίος θα σε καθοδηγήσει σε όλα τα στάδια συζητήσεων και συμφωνιών μέχρι το εργολαβικό καθώς και ελέγχου του έργου κατά την κατασκευή.

2. Μηχανικός κατασκευαστής - εργολάβος με κατασκευαστική - μελετητική εμπειρία και οικονομική δύναμη (ιδιαίτερα συμαντικό την σήμερον).

[spem-successus-alit]

BAS το ήξερα ότι δεν αρκεί αυτό το ποσό για να φτάσω μέχρι τον 1ο (υπόγειο, ισόγειο, 1ος) έστω και με το χοντρικό 1000/τμ. Την αντιπαροχή την σκέφτηκα ως 1 επιπλέον λύση και δεν την έψαξα για να δω αν ενδιαφέρεται κανείς.

 

pk10gr, χρήσιμη η διαίρεση: μελέτες, κατασκευή-επίβλεψη φέροντος και ολοκλήρωση κατασκευής. Είναι σίγουρο ότι θα με κοροϊδέψουν γιατί είμαι εκτός του αντικειμένου μου (και αν κρίνω από το πόσο δούλεμα, ημιμάθεια, ποσοστό εγκληματικών λαθών υπάρχουν στην δουλειά μου που ΔΕΝ παίζονται και τόσα λεφτά, αυτεπιστασία σε πράγμα που δεν ξέρω δεν κάνω). Θα κάνω και αναζήτηση απλώς δεν είχα υπομονή και έγραψα ότι σκεφτόμουν κατευθείαν.

 

gliv, πιθανότητα για περισσότερο κι απ’το κλειδί στο χέρι δεν το περίμενα, χειρότερης ποιότητας και πολύ άγχος ναι. Έχεις δίκιο να μην σταματήσω στον 1ο, αλλά δεν ξέρω σε τι ποσοστό ανεβαίνει η άδεια και η επίβλεψη έτσι (και να μείνω επ’αόριστον με τον φέροντα οργανισμό 4όροφου γιατί θα μου έχουν τελειώσει τα χρήματα). Απ’την άλλη μπορεί να χάσω κι 2 ορόφους αν μικρύνει ο συντελεστής. Ευχαριστώ για την ανάλυση και την ευχή

 

Brasco, παλινδρομώ μεταξύ της κατασκευής από ιδιοκτήτη και της κατασκευής από επαγγελματία κατασκευαστή. Από τη μία ξοδεύω τα πάντα και δανείζομαι ενώ από την άλλη (θεωρητικά) δεν κουνάω ούτε το μικρό μου δαχτυλάκι και μπαίνω σπίτι μου. Από τη μία διατηρώ ολόκληρο το οικόπεδο για να το διαχειριστούν ως έχει τα παιδιά και εγγόνια μου (φιλοσοφική ανάλυση!) ενώ από την άλλη τους μεταβιβάζω 1 παλιό σπίτι.

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις, καλή χρονιά με υγεία και αγάπη

[TheoTDM900]

επέλεξε αυτεπιστασία αφού έχεις τα μετρητά.

 

Θα βρεις έναν μηχανικό και θα του αναθέσεις την τεχνική διοίκηση με αμοιβή.

Και πάλι κερδισμένος θα είσαι μακροπρόθεσμα

 

Οι άλλοι τρόποι ενέχουν κάποιους κινδύνους που για να τους εξαλείψεις ....πάλι θέλεις μηχανικό και η αντιπαροχή εφευρέθηκε για να οικοδομούν οι μη έχοντες.

 

Μακρυά από αντιπαροχή για τέτοια δουλειά. Αν ήταν για 700-1000μ2 είναι αλλιώς τα πράγματα.

[harristheo]

Αυτεπιστασία έως τον 1ο

+:έχω λιγότερα έξοδα

-: δεν έχω τη γνώση και την κατάρτιση

 

αφού δεν έχεις την γνώση θα την χρειαστείς σίγουρα, και για να την χρειαστείς θα την πληρώσεις.( το πόσο είναι κάτι που θα το βρεις πολύ εύκολα αν ζητήσεις 2-3 προσφορές από συναδέλφους) μόνος σου αυτεπιστασία χωρίς γνώσεις δεν γίνεται.

 

Με το κλειδί στο χέριέως τον 1ο

+:απλώς πληρώνω

-: έχω περισσότερα έξοδα

 

περισσότερα έξοδα? γιατί? και πάλι σου λέω για να είσαι σίγουρος πόσο ακριβώς θα σου στοιχίσει κάτι πρέπει να το κοστολογήσεις επακριβώς και είναι πίστεψέ με πολύ δύσκολο να το κάνεις με ακρίβεια αν δεν έχεις όλες τις γνώσεις.δεν ξέρεις αν είναι περισσότερα ή λιγότερα γιατί πολύ απλά δεν ξέρεις πόσα ακριβώς είναι.

 

Αντιπαροχή

+:δεν πληρώνω και δεν ασχολούμαι, με τα μετρητά που έχω αυξάνω το ποσοστό που θα πάρω

-:δεν έχω λόγο στην ποιότητα, αποκτώ συγκατοίκους

 

αποκτάς συγκάτοικους. το είπες και μόνος σου

η συγγραφή υποχρεώσεων καθώς και ειδική συγγραφή υποχρεώσεων σε διασφαλίζουν για το τι θα πάρεις.

 

στην θέση σου θα μιλούσα σε μηχανικό για να αποφασίσω ποια από τις 3 περιπτώσεις θα ακολουθούσα

 

αλλά μάλλον για μια μίξη της 1ς και 2ης θα πήγαινα

 

Χάρης