Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε παλιά διώροφη οικοδομή

[MAKAP]

Το θέμα της σύστασης έχει συζητηθεί πολύ αλλά η περίπτωση που περιγράφω είναι λίγο διαφορετική. Σε παλιά διώροφη οικοδομή, ζητείται η διερεύνηση της δυνατότητας αυτούσιας διανομής του επίκοινου ακινήτου στους 4 συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου. Η οικοδομή αποτελείται από δύο ανεξάρτητες, στατικά, οικοδομές, η πρώτη των οποίων είναι διώροφη, λιθόκτιστη που ανεγέρθηκε τη δεκαετία του ’30, χωρίς στοιχεία για την ανέγερσή της (άδεια, διαγράμματα κλπ). Η πρώτη (παλιά) οικοδομή αποτελείται από 2 καταστήματα και τον ΚΧ (είσοδο και κλιμακοστάσιο που οδηγεί στον Α’ όροφο) στο ισόγειο και ένα διαμέρισμα στον Α’ όροφο. Η δεύτερη διώροφη οικοδομή έχει κατασκευαστεί, στον τότε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, με άδεια του 1964 (υπάρχει μόνο το στέλεχος), φέροντα από υποστυλώματα και δοκούς οπλισμένου σκυροδέματος και αποτελείται από τον ισόγειο χώρο που προβλεπόταν ως διαμέρισμα αλλά έμεινε ως αδιαμόρφωτος ενιαίος χώρος , χρησιμοποιείται ως αποθήκη και έχει πρόσβαση από πλαϊνή δίοδο και τον ακάλυπτο χώρο και ένα διαμέρισμα στον όροφο που έχει πρόσβαση από την είσοδο και το κλιμακοστάσιο της παλαιάς οικοδομής. Συνολικά υπάρχουν α) στο ισόγειο 2 καταστήματα και ένας ισόγειος χώρος που βλέπει στον ακάλυπτο, έχει πρόσβαση μειονεκτική, χρησιμοποιείται ως αποθήκη αλλά θα μπορούσε να διαμορφωθεί σε διαμέρισμα και β) στον όροφο 2 διαμερίσματα που έχουν κοινή πρόσβαση από την είσοδο και το κλιμακοστάσιο της παλιάς (πρώτης) οικοδομής. Λόγω υψηλού σδ, υπάρχει σημαντική υπολειπόμενη δόμηση, η οποία, για να εξαντληθεί, πρέπει να κατανεμηθεί σε δύο, επί πλέον, ορόφους. Δεν υπάρχουν στατικές μελέτες για τις υφιστάμενες δύο ανεξάρτητες, στατικά, οικοδομές και, επομένως, πιθανολογείται ότι, δεν είναι δυνατή η επέκταση καθ’ ύψος, στη συγκεκριμένη πραγματική κατάσταση. Δημιουργούνται, λοιπόν, ερωτήματα σχετικά αφενός με τη δυνατότητα και τον τρόπο κατασκευής του νέου φέροντα οργανισμού για την εκμετάλλευση του υπολειπόμενου σδ αφετέρου με τη δυνατότητα και τον τρόπο σύνταξης του πίνακα χιλιοστών.

 

1. Με δεδομένο ότι, η (ενδεχόμενη) κατανομή των χιλιοστών των (πιθανών) Ο.Ι. επί του οικοπέδου, θα υπολογιστεί με τις εκτιμώμενες τιμές του τ.μ. της αγοράς για τις υφιστάμενες χρήσεις (καταστήματα, διαμερίσματα), γεννιέται το ερώτημα: αν οι τιμές του τ.μ. για διαμέρισμα Α’ ορόφου αυτής της παλαιότητας και δόμησης, υπολογίζονται σε 700-900€, με ποια τιμή θα υπολογιστεί η προβλεπόμενη να κατασκευαστεί μελλοντικά (πότε ??) οικοδομή; Με τη σημερινή τιμή της αγοράς ή άλλη;

2. Μπορεί να προταθεί σύσταση Ο.Ι., με πρόβλεψη να δοθεί όλος ο υπολειπόμενος σδ στον ένα συνιδιοκτήτη, το ποσοστό συνιδιοκτησίας του οποίου ταιριάζει, περίπου, με την εκτιμώμενη αξία των μελλοντικών ορόφων και, επομένως, με τα χιλιοστά επί του οικοπέδου;

3. Σε καταφατική περίπτωση, και με δεδομένο ότι, ο συνιδιοκτήτης αυτός θα πάρει, στην πραγματικότητα, ιδανικό ποσοστό επί του οικοπέδου και όχι χώρο της υφιστάμενης οικοδομής, πως θα εξασφαλιστεί ότι θα επιτρέψουν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες α) να κατασκευάσει τη νέα οικοδομή, όποτε αυτός αποφασίσει, β) να επέμβει στις υφιστάμενες 2 οικοδομές;

 

Περιορίζομαι σ’ αυτά τα ερωτήματα και αν, το επιτρέψει η συζήτηση, μπορεί να προστεθούν και άλλα. Ευχαριστώ εκ των προτέρων όσους συμμετάσχουν.

[BAS]

Γενικά χαμός .

 

Σκόρπιες απαντήσεις και εκτιμήσεις .

 

1 Η αξία των μελλοντικών ορόφων υπολογίζονται μόνο από την αξία της γής που απαιτείται γιά να κτιστούν , αφού το κτίσιμο θα επιβαρύνει τον νέο ιδιοκτήτη .

2. Σπιτι του 1930 , να ελεγχθεί μήπως κινδυνεύει να κυρηχθεί διατηρητέο , οπότε η προσθήκη δυσκολεύει .

3.Αυτός που θα κτίσει την προσθήκη , θα έχει κόστος των πρόσθετων υποστυλωμάτων και ίσως και πλάκας και την επισκευή , αποκατάσταση και στήριξη των υπαρχόντων .

4. Επίσης θα πρέπει να αποζημιωθεί γιά το ιδανικό του μερίδιο στα ήδη κατασκευασμένα ακίνητα .

5. Η ανοχή στην ενόχληση της κατασκευής της προσθήκης από τους ιδιοκτήτες των υπαρχόντων , πρέπει να περιλαμβάνεται στην σύσταση .

6. Καλό θα ήταν να υπάρχει πλήρης αρχιτεκτονική μελέτη , συνοδευόμενη από την στατική , όπου θα φαίνεται η θέση των υποστυλωμάτων με την πραγματική τους διατομή και οι τυχόν αναγκαίες επεμβάσεις και ενισχύσεις στα υπάρχοντα γιά την κατασκευή της προσθήκης και η οποία να συνοδεύει την σύσταση σαν αναπόσπαστο τμήμα της .

 

Αυτά γιά αρχή . Τώρα γιά τις αξίες των υπαρχόντων , νομίζω ότι ακολουθούν τα προηγούμενα , μιά και πρέπει να συμφωνήσουν πρώτα σε αυτά .

[MAKAP]

1 Η αξία των μελλοντικών ορόφων υπολογίζονται μόνο από την αξία της γής που απαιτείται γιά να κτιστούν , αφού το κτίσιμο θα επιβαρύνει τον νέο ιδιοκτήτη .

3.Αυτός που θα κτίσει την προσθήκη , θα έχει κόστος των πρόσθετων υποστυλωμάτων και ίσως και πλάκας και την επισκευή , αποκατάσταση και στήριξη των υπαρχόντων .

4. Επίσης θα πρέπει να αποζημιωθεί γιά το ιδανικό του μερίδιο στα ήδη κατασκευασμένα ακίνητα .

 

Κατ' αρχάς, σ' ευχαριστώ για τις πολύτιμες συμβουλές. Θέλω να διευκρινίσεις περισσότερο, τι εννοείς με την #1, πως θα αντιμετωπιστεί η #3 και τι εννοείς για την #4, δεδομένου ότι, από ένα προσεγγιστικό υπολογισμό που έκανα, προκύπτει ότι, η αξία των διαμερισμάτων, για τον υπόλοιπο σδ, αντιστοιχεί στο ποσοστό ενός εκ των 4 συνιδιοκτητών, όπως έγραψα παραπάνω.

[BAS]

Αυτό ακριβώς εννοώ . Δεν υπάρχει αξία μελλοντικών διαμερισμάτων , αλλά μόνο αξία γής που απαιτείται για να κτιστούν αυτά .

 

Δηλαδή όπως λέω και στο 1 , το κόστος ανέγερσης των νέων διαμερισμάτων δεν περιλαμβάνεται στα πρός διανομή .

 

Στο 3 δεν υπάρχει συγκεκριμμένος τρόπος , πρέπει να συμφωνηθεί μεταξύ τους και είναι από τα δύσκολα θέματα .

 

Στο 4 εννοώ ότι αν ένας πάρει τον αέρα και αποχωρήσει από το ιδανικό του μερίδιο στα υπάρχοντα , πρέπει να συμψηφιστεί αυτό .

 

Καλό κουράγιο .

[[email protected]]

1. Με δεδομένο ότι, η (ενδεχόμενη) κατανομή των χιλιοστών των (πιθανών) Ο.Ι. επί του οικοπέδου, θα υπολογιστεί με τις εκτιμώμενες τιμές του τ.μ. της αγοράς για τις υφιστάμενες χρήσεις (καταστήματα, διαμερίσματα), γεννιέται το ερώτημα: αν οι τιμές του τ.μ. για διαμέρισμα Α’ ορόφου αυτής της παλαιότητας και δόμησης, υπολογίζονται σε 700-900€, με ποια τιμή θα υπολογιστεί η προβλεπόμενη να κατασκευαστεί μελλοντικά (πότε ??) οικοδομή; Με τη σημερινή τιμή της αγοράς ή άλλη;

 

Με τις σημερινές τιμές,διότι στις μέρες που ζούμε αύριο ένα διαμέρισμα μπορεί να κοστίζει όσο ένα αρνί.Έστω ότι η τιμή οικοπέδου είναι 700 ευρώ/τ.μ.(πρέπει να το βρεις αυτό) και το καθαρά κατασκευαστικό κόστος για τη συγκεκριμένη περίπτωση είναι 1500 ευρώ/τ.μ.(και αυτό πρέπει να το βρεις,υπολόγισε ότι πιθανόν να απαιτηθεί ενίσχυση των υποστηλωμάτων με gunite-κλάμα και γύμνωμα υποστηλωμάτων,μερεμέτι να φάνε κ οι κότες- ή ανθρακονήματα,πολύ πιό καθαρή λύση)Ποιά είναι η αξία πώλησης νεόδμητου διαμερίσματος Β' κ Γ' ορόφου για την περιοχή?(και αυτό να το βρεις).Έστω ότι είναι 3.000 ευρώ /τ.μ.

 

Ο ''αέρας'' λοιπόν κοστολογείται πλασματικά ως: 3.000-1.500-700= 800 ευρώ/τ.μ.

 

Τσεκάρεις επίσης πόσο κοστολογείται η αξία του ''αέρα'' σε περίπτωση επαναφοράς του μέτρου για Μ.Σ.Δ.(ούτε τα δισέγγονά του δεν θα προλάβουν την επανεφαρμογή του μέτρου...).Απλά για διπλό έλεγχο.

 

Πάει λοιπόν αυτό.

 

2. Μπορεί να προταθεί σύσταση Ο.Ι., με πρόβλεψη να δοθεί όλος ο υπολειπόμενος σδ στον ένα συνιδιοκτήτη, το ποσοστό συνιδιοκτησίας του οποίου ταιριάζει, περίπου, με την εκτιμώμενη αξία των μελλοντικών ορόφων και, επομένως, με τα χιλιοστά επί του οικοπέδου;

 

Ναι,μπορεί ΩΣΤΟΣΟ θα πρέπει να εξασφαλιστεί η συναίνεση των συνιδιοκτητών για την ενίσχυση του Φ.Ο.

ΠΡΟΣΟΧΗ:Είναι θέμα Δικηγόρου να το διευθετήσει αυτό,διότι μπαίνεις σε θέματα προστασίας της ιδιοκτησίας,σύμφωνα με το Σύνταγμα της Ελλάδος.Ακόμα και γραπτή συναίνεση να δώσουν,αυτό ΔΕΝ εξασφαλίζει ότι δεν μπορούν να αλλάξουν γνώμη στο μέλλον,και μάλιστα είναι απόλυτο και κατοχυρωμένο δικαίωμά τους.Η δική σου δουλειά δηλαδή φίλε μου ΤΕΛΕΙΩΝΕΙ ΜΕΧΡΙ την ενημέρωση περί συναίνεσης.

 

 

3. Σε καταφατική περίπτωση, και με δεδομένο ότι, ο συνιδιοκτήτης αυτός θα πάρει, στην πραγματικότητα, ιδανικό ποσοστό επί του οικοπέδου και όχι χώρο της υφιστάμενης οικοδομής, πως θα εξασφαλιστεί ότι θα επιτρέψουν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες α) να κατασκευάσει τη νέα οικοδομή, όποτε αυτός αποφασίσει, β) να επέμβει στις υφιστάμενες 2 οικοδομές;

 

Μπορεί και με δικαστική εντολή,ΔΕΝ το γνωρίζω φίλε μου,όπως είπα και παραπάνω είναι θέμα ''προστασίας της ιδιοκτησίας'' που έχει εφαρμογή σε όλους τους συνιδιοκτήτες,είτε είναι αυτός που έχει τον άερα ή αυτός που είναι από κάτω και πρέπει να το χειριστεί Δικηγόρος.

 

Καλή δύναμη!

[MAKAP]

@zavi

Σ' ευχαριστώ πολύ για τις ουσιαστικές, όπως πάντα, συμβουλές.

[[email protected]]

Τίποτα φίλε μου ΜΑΚΑΡ.

 

Όσο για αυτό

Με τις σημερινές τιμές,διότι στις μέρες που ζούμε αύριο ένα διαμέρισμα μπορεί να κοστίζει όσο ένα αρνί.

μην το φοβάσαι,είναι απολύτως λογικό κ τεκμηρωμένο ότι θα πας με τις σημερινές τιμές.Αν γίνει συμβ/κή ανταλλαγή ενός διαμερίσματος με ένα οικόπεδο,η εφορεία πώς θα τα υπολογίσει για να εισπράξει?Μα,με τις σημερινές τιμές,φυσικά.

 

Είναι άλλου Παππα ευαγγέλιο αν θα αυξομειωθούν οι αξίες της γής.Π.χ.στο παράδειγμα που σου λέω,πες ότι αναθεωρείται το Σχέδιο Πόλης,και αυτός που πήρε το οικόπεδο βλέπει ότι του μειώνεται ο Σ.Δ.Τί θα κάνει,θα προσβάλλει το συμβόλαιο της ανταλλαγής,επειδή ζημιώνεται?Ή αντιστρόφως,πες ότι αυξάνεται ο Σ.Δ.Αυτός που πήρε το διαμέρισμα θα αξιώνει?