Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Απόσταση από κύρια δημοτική οδό: 15μ από τον άξονα του δρόμου ή το όριο;

[cezar]

Καλησπέρα σας,

 

Κατ αρχήν να αναφέρω ότι είμαι ιδιώτης και προτού υποβάλλω αυτήν την ερώτηση χρησιμοποίησα την αναζήτηση αλλά δεν βρήκα απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα που θα υποβάλλω.

 

Έχω ένα αγροτεμάχιο (1200τμ) το οποίο είναι αρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο του 1962 με πρόσωπο σε κύρια δημοτική οδό και βάθος 27μ.

 

Συζητώντας με το μηχανικό, μου είπε ότι η οικοδομή θα πρέπει να έχει απόσταση 15μ από το όριο του δρόμου (πρόσωπο του γηπέδου) και όχι 15μ από τον άξονα που νόμιζα εγώ, καθότι η απόσταση μιας οικοδομής στα εκτός σχεδίου πρέπει να είναι 15μ από τα όρια του γηπέδου και οι παρεκκλίσεις αφορύν τα πλαινά και οπίσθια όρια, όχι το πρόσωπο.

 

Από τα λίγα απο έχω διαβάσει και συζητήσει αυτό το άκουγα πρώτη φορά, και έτσι είπα να αποτανθώ εδώ μήπως και κάποιος μπορεί να μου πει αν αυτό ισχύει ή όχι.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις απαντήσεις σας.

[netmin909]

Μα και βέβαια 15 μέτρα απο τον άξονα της οδού.

Εκτός αν προκυπτουν δυσμενέστερες απο ΓΟΚ που απο ότι καταλαβαίνω σε εσένα δεν ισχύουν.

Επίσης σαν βάθος θα υπολογίσεις το βάθος που προκύπτει μετά την τοποθέτηση της οικοδομικής γραμμής του δρόμου.

[cezar]

Ευχαριστώ για την απάντηση! Ο μηχανικός αυτό ακριβώς μου είπε, ότι προκύπτουν δυσμενέστερες με βάση το ΠΔ/24-5-85 και συγκεκριμένα ότι:

 

5. Οι αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται ως εξής:

α. Από τα όρια του γηπέδου: Δέκα πέντε (15) μ τουλάχιστον.

 

Σύμφωνα λοιπόν με το μηχανικό, επειδή η απόσταση των 15μ από το πρόσωπο του γηπέδου είναι δυσμενέστερη από την απόσταση των 15μ από τον άξονα του δρόμου, πρέπει να πάμε σε 15μ από το πρόσωπο του γηπέδου και όχι από τον άξονα της οδού στην οποία έχει πρόσωπο.

 

Τελικά λοιπόν τι ισχύει... έχω μπερδευτεί!

 

Ευχαριστώ και πάλι εκ των προτέρω όποιον μπορεί να βοηθήσει.

[netmin909]

Καταρχήν μολις ειδα οτι εχεις βάλει το θέμα σου σε λάθος κατηγορία και δεν εισαι συνάδελφος.

Οποτε ας τα πάρουμε απο την αρχή.

Εχουμε και λέμε.

15 μέτρα από άξονα δημοτικής και 2.5 μέτρα από όριο οικοπέδου καθώς βάθος 27μέτρα και προυφίσταται του 1962.

Αν είναι 5 μέτρα να με διορθώσει κάποιος συνάδελφος αλά έχω την εντύπωση ότι μεχρι βάθους 35 μέτρων είναι 2.5, και δεν τα έχω πρόχειρα. Πάντως 15 δεν είναι.

[cezar]

Και πάλι ευχαριστώ για το χρόνο που μου διαθέτεις... νόμιζα πως αυτή ήταν η σωστή κατηγορία, χίλια συγγνώμη.

 

Να διευκρινήσω ότι τα 15μ δεν αφορούν την απόσταση από το οπίσθιο όριο (όπου ο μηχανικός μου θεωρεί και αυτός ότι είναι 2.5μ) αλλά την απόσταση από το όριο του προσώπου του γηπέδου. Θεωρεί δηλαδή ότι θα πρέπει να έχει η οικοδομή απόσταση 15μ από το πρόσωπο του γηπέδου επειδή είναι δυσμενέστερο από την απόσταση των 15μ από τον άξονα του δρόμου, αφού αν πάρουμε αυτό η απόσταση της οικοδομής από το πρόσωπο θα είναι 11μ (8μ πλάτος δρόμου).

 

Συγγνώμη και πάλι που σας ζαλίζω μεσημεριάτικα, απλά από τα λίγα που ξέρω και έχω ρωτήσει, γνώριζα για απόσταση 15μ από τον άξονα του δρόμου και ξαφνιάστικα όταν μου είπε ο μηχανικός για 15μ από το πρόσωπο.

[netmin909]

Εγω αυτά ξέρω, αν κάποιος συνάδελφος μπορεί να συμβάλει παραπάνω.

[p.varvaris]

Αγαπητέ cezar, να βοηθήσω να ξεμπερδευτείτε:

 

Ισχύουν τα 15μ από τον άξονα της οδού, σύμφωνα με το ΠΔ 209/1998. Όμως στην παρ.θ, άρθρο 2 του ίδιου διατάγματος λέει:

 

«θ) Σε περίπτωση που από την εφαρμογή των διατάξεων περί εκτός σχεδίου δόμησης προκύπτουν μεγαλύτερες αποστάσεις κτιρίων και εγκαταστάσεων από τον άξονα ή το όριο της οδού, εφαρμόζονται οι διατάξεις αυτές από τις οποίες προκύπτουν οι μεγαλύτερες αποστάσεις.»

 

Το όριο της οδού προφανώς ταυτίζεται με το όριο του γηπέδου – η οδός είναι κοινόχρηστος χώρος και όχι τμήμα του γηπέδου! Και ο μηχανικός σας έχει δίκιο…

 

Αν λοιπόν η χρήση του κτιρίου που θα κατασκευαστεί είναι π.χ. βιοτεχνία, οι αποστάσεις που ισχύουν είναι γενικά 10μ από τα όρια και κατά παρέκκλιση 2,5 ή 5 από τα πλάγια και οπίσθια όρια. Στην περίπτωση αυτή, εάν η οδός έχει πλάτος 8μ η οικοδομική γραμμή προκύπτει στα 11μ από το όριο της οδού. Για χρήση κατοικίας οι γενικές αποστάσεις από τα όρια είναι 15μ (και κατά παρέκκλιση για πλάγιες και οπίσθιες 2,5 ή 5 αναλόγως), άρα η οικοδομική γραμμή ορίζεται στα 15μ από το όριο της οδού ανεξάρτητα από το πλάτος της.

 

Προσοχή! Αφού το γήπεδο προϋπάρχει της 12.11.1962 το απαιτούμενο βάθος για να είναι οικοδομήσιμο το γήπεδο είναι 15μ. Εάν το βάθος μετριέται από την οικοδομική γραμμή, υποθέτοντας ότι ως βάθος 27μ εσείς μετράτε την απόσταση από το όριο της οδού έως το πίσω όριο της ιδιοκτησίας, τότε το γήπεδο είναι άρτιο αλλά μη οικοδομήσιμο (βάθος=27-15=12 <15). Όμως, συμπληρώνω το συνάδελφο netmin909, η εφαρμογή της εγκυκλίου 33/2000, είναι από το λεκτικό της (και όχι μόνο) δυνητική και όχι υποχρεωτική, οπότε - κατά την άποψή μου - η οικοδομή που θα κατασκευαστεί μπορεί να έχει μέγιστη διάσταση στην εξεταζόμενη διεύθυνση 27-15-2,5=9,5μ.

 

Ελπίζω, αγαπητέ cezar, η ερώτησή σας να είναι πραγματική και όχι «ερώτηση-παγίδα», για να δείτε πόσο καλοί ήμαστε εδώ στο michanikos.gr!!! Αστειεύομαι βέβαια, αλλά μου πέρασε από το μυαλό κάτι τέτοιο, καθώς και το βάθος του γηπέδου και το έτος δημιουργίας είναι οριακά…

[cezar]

p.varvaris, ευχαριστώ πολύ για την εμπεριστατωμένη και σαφή απάντηση!