Ύψος υπογείου από τελική στάθμη εδάφους

[jedi.Yannis]

Στους οικισμούς ο περιορισμός του ύψους του υπογείου στα επικλινή είναι μόνο σε οικόπεδα που είναι ανάντι ή κατάντι του δρόμου και είναι ανωφερικά ή κατωφερικά με κλίση 15%+ από τον δρόμο. Δεν ισχύει σε οικόπεδα με κλίση παράλληλα στο δρόμο γιατί δεν είναι ανάντι του ή κατάντι του.

Αυτό γιατί το ΦΕΚ έλεγε "στα ανωφερικά οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου" και "στα κατωφερικά οικόπεδα - στο κατάντι του δρόμου".

Αν το οικόπεδο δεν είναι στο ανάντι ή στο κατάντι του δρόμου (στάθμη πιο πάνω ή πιο κάτω από το δρόμο) δεν ισχύει ο περιορισμός.

[gio]

Στους οικισμούς ο περιορισμός του ύψους του υπογείου στα επικλινή είναι μόνο σε οικόπεδα που είναι ανάντι ή κατάντι του δρόμου και είναι ανωφερικά ή κατωφερικά με κλίση 15%+ από τον δρόμο. Δεν ισχύει σε οικόπεδα με κλίση παράλληλα στο δρόμο γιατί δεν είναι ανάντι του ή κατάντι του.

Αυτό γιατί το ΦΕΚ έλεγε "στα ανωφερικά οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου" και "στα κατωφερικά οικόπεδα - στο κατάντι του δρόμου".

Αν το οικόπεδο δεν είναι στο ανάντι ή στο κατάντι του δρόμου (στάθμη πιο πάνω ή πιο κάτω από το δρόμο) δεν ισχύει ο περιορισμός.

Γιαννη επειδη ...δεν το "επιασα"....

Αν εχω, σε οικισμο, οικοπεδο με μεγαλη κλιση προς τα κατω και ο δρομος πηγαινει, συμφωνα με την κλιση, διπλα απο το οικοπεδο (παραλληλα)...τοτε μπορω να κανω υπογειο με μεγαλο υψος? (ποιο φεκ λες πιο πανω?)

[jedi.Yannis]

Είναι το 289/4-11-2011, γνωστό και σαν του Σηφουνάκη.

Μιλάει για πιο αυστηρούς όρους δόμησης σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων. Οπότε δες αν ο χαρακτηρισμός του οικισμού σου είναι ως "κάτω των 2000 κατ." Δεν τους πιάνει όλους.

Υπό προϋποθέσεις η οροφή του υπογείου πάει στο 0, αντί για το +1,20 ή 1,50 που δίνει ο ΝΟΚ. Είναι το άρθρο 1 παρ. 4β που μιλάει για μια συγκεκριμένη κατηγορία οικοπέδων. Αν το οικόπεδό σου δεν ικανοποιεί την κατηγορία που περιγράφεται, ακολουθείς κανονικά τον ΝΟΚ.
Αν έχεις όπως λες οικόπεδο παράλληλα στον δρόμο, έστω και αν αυτό έχει κλίση, επειδή δεν είσαι ανάντι ή κατάντι του δρόμου, δεν χάνεις το 1,50 του υπογείου.

[sarcs]

Καλησπέρα, ενεργοποιώ ξανά το thread για το εξής "περίεργο" θέμα :

έχω ιδιοκτήτη βιοτεχνικού, αποτελουμενου από υπόγειο και ισόγειο, σε περιοχή εκτός σχεδίου. Το υπόγειο εξέχει του εδάφους 1,40μ και έχει ελεύθερο υψος 3,60μ (άδεια του 2008), οπότε πρίν κλείσει το έργο το 2010 είχε γίνει αναθεώρηση και προσμετρήθηκε στους κύριους χώρους ως βιοτεχνικό.

 

Τώρα έρχεται ο ιδιοκτήτης και με ρωτάει, γιατί το κτίριο κάθεται και πληρώνει τεράστιο ενφια, εάν μπορεί να ξαναγυρίσει το υπόγειο σε βοηθητικό.

Εγώ δε μπορώ να βρω παράθυρο, διότι :

-όπως ερμηνεύω εγώ τα εκτός σχεδίου,  το 0,80μ στο άρθρο 1 του ΠΔ 270Δ 1985 που αναφέρει για 80 εκ από το έδαφος, ισχύει και στα βιοτεχνικά (ασχέτως με τα 11μ και αριθμό ορόφων κλπ). Σκέπτομαι σωστά? άρα ο όροφος "δεν έχει προϋποθέσεις υπογείου" για να μη θεωρηθεί κύριος.

-Το ελεύθερο ύψος των 3,60μ κατά ΓΟΚ ήταν σίγουρα απαγορευτικό για βοηθητικό υπόγειο εκτός εάν υπήρχε ειδική έγκριση. Κατα ΝΟΚ δε φαίνεται να υπάρχει περιορισμός στα 3,00μ για βοηθ. υπόγεια. Αλλά κατά ΝΟΚ, ακόμα και αν δεχόμασταν ότι δεν ισχύει το 0,80 στα ειδικά εκτός, έτσι και αλλιώς το μέγιστο ύψος θα πήγαινε σε 1,20 μ. Οπότε όπως και να το δω είμαι χαμένος είτε κατά ΓΟΚ είτε κατά ΝΟΚ.

Έχετε κάποια άλλη ιδέα - παράθυρο υπ όψη σας?

Edited Νοέμβριος 22 , 2016 by sarcs

[Pavlos33]

Παρ 14 άρθρο 1 ΦΕΚ 270/Δ/85

14. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται με τις προηγούμενες παραγράφους εφαρμόζονται εφόσον στα επόμενα άρθρα δεν ορίζεται άλλως, για κάθε κατηγορία κτιρίων. 

Στο άρθρο  για βιομηχανικά δεν αναφέρει τίποτα, άρα ισχύε το μέγιστο προεξέχον ύψος του υπογείου να είναι 0,80.

Ο ΓΟΚ 85 όριζε το εξής:

Β. Δεν προσμετρούνται: 

      "α) Σε ειδικά κτίρια, η επιφάνεια υπογείου ορόφου ή τμήματός του που χρησιμοποιείται για την εγκατάσταση ή διέλευση ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, εφ'όσον το ελεύθερο ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ μετρούμενα μεταξύ δαπέδου και οροφής. 

 

 

Αν σκεφτείς ότι το υπόγειο επιτρέπεται να προεξέχει 0,80 από το διαμορφωμένο ενώ είχε ύψος 1.40 πάνω από το έδαφος και εσωτερικό ύψος πάνω από 3 μ, αναγκαστικά θα το προσμέτρησε στη δόμηση γιατί δεν μπορούσε να κάνει διαφορετικά, κατά την έκδοση άδειας. 

Αίτηση για αλλαγή χρήσης από χώρο που προσμέτρησε στη δόμηση σε βοηθητικό χώρο θα ήταν ο τίτλος της άδειας, αλλά και σήμερα ο χώρος αυτός πάλι δεν πληροί τις προϋποθέσεις ώστε να μην προσμετρήσει. 

Μήπως εξωτερική διαμόρφωση να μειώσει το υψόμετρο;

Υποθέτω ότι θα του βγει ακριβά η δουλειά, καθώς τέτοια κτίρια έχουν μεγάλες επιφάνειες και ακόμη μεγαλύτερο περιβάλλοντα χώρο.

[jedi.Yannis]

Δες και τα επίπεδα φωτισμού. Αν δεν τα πιάνεις για κύριο χώρο, τότε ο χώρος είναι βοηθητικός, πατώντας στον κτιριοδομικό. Οι κύριοι χώροι θέλουν επιφάνειες ανοιγμάτων άμεσου φωτισμού, νομίζω 10% του δαπέδου (μόνο υλαλοστάσια, χωρίς κάσες) και για έμεσο φωτισμό 20%. Για βιοτεχνίες και εργαστήρια μπορεί να απαιτείται περισσότερος.

Επίσης οι περιορισμοί που αναφέρεις μιλάνε για υπόγεια που δεν μπαίνουν στον συντελεστή δόμησης. Το αν είναι βοηθηικοί χώροι ή κύριοι, δεν εξετάζεις αν μπαίνουν στον ΣΔ, αλλά την πραγματική τους χρήση. Αν δεις τον κτιριοδομικό, βοηθητικοί χώροι είναι όσοι χρησιμοποιούνται λιγότερο από δύο ( ώρες την ημέρα, όπως αποθήκες, διάδρομοι, τουαλέτες κλπ.

 

Τώρα ως προς τον ΕΝΦΙΑ, παίζει ρόλο και η σημερινή του χρήση....έχω ακούσει για κενά κτίρια κλπ. Χρησιμοποιεί όλους τους χώρους ο ιδιοκτήτης;

[sarcs]

Eυχαριστώ και +1 για τις απαντήσεις. pavlos 33 όντως μιλάμε για  κτίριο 1500τμ κάλυψη, και εφόσον λέμε ότι ισχύει το 0,80, η απαίτηση και μόνο για επίχωση 60εκ στην περίμετρο με νέες πλάκες από πάνω προφανώς, δημιουργεί μεγάλο κόστος κατασκευής. Αλλά εάν γίνεται, νομίζω οτι με ΝΟΚ το 3,60 μέσα πλέον δεν ενοχλεί (με γοκ ενοχλούσε και αυτό).

 

Για το φωτισμό δε το είχα σκεφτεί, αλλά και πάλι υπερισχύουν τα σχετικά με Σ.Δ. νομίζω για το χαρακτηρισμό του στο Ε9.

 

Υ.Γ.:  από τις σημειώσεις που έχω μαζέψει κατά καιρους για Ε9, κάτι μου λέει ότι σε βιοτεχνικό δεν έχει δικαιωμα να το βάλει ως βοηθητικό έτσι και αλλιώς (και είναι και ανεξάρτητη οριζόντια το υπόγειο). Αλλά από την άλλη αφού ο λογιστής του  ζήτησε να το ερευνήσουμε, το τσεκάρω να δω τις επιλογές.

Κάθε άποψη δεκτή.

 

ΥΓ2 τί ωραία αισθάνομαι όταν σκέπτομαι πως άλλοι πρόλαβαν και βγάζανε αυτές τις αδειάρες, και τώρα εμείς ψάχνουμε τρόπο για το πώς να τις.... μικρύνουμε!!! ήταν κάποτε καλό το επάγγελμα όντως.

Edited Νοέμβριος 22 , 2016 by sarcs

[kostaskappa]

Καλησπερα ! Θα ήθελα να κάνω δύο ερωτήσεις που φαντάζομαι για τους περισσότερους θα είναι απλες και αφορουν δύο διαφορετικά σημεια μιας προς ανέγερση οικοδομής :

1) To ύψος του υπογείου το ελέγχουμε και εντος του όγκου της οικοδομής ??

    Δηλ. η οροφή του υπογείου μπορεί να είναι 2.20 μ. ψηλότερα από τη γραμμή φυσικού εδάφους (εντός του κτιρίου)  ενός σχεδόν επίπεδου οικοπέδου  οπως φαίνεται στην τομή Α που επισυνάπτω εφόσων εξωτερικά μπαζώνω κατά 1.00 μ;

2) Πως ελέγχουμε το υψος του υπογείου στο όριο οικοπέδου , όταν η οικοδομή εφάπτεται σε αυτό και άρα δεν έχουμε τη δυνατότητα να μπαζώσουμε στη πλευρά του γείτονα  , οπως στο σκίτσο Β ??

    (η πλευρά ΑΒΓΔ είναι σε επαφή με το κοινό όριο κάθετης συνιδιοκτησίας - μπορεί το ύψος του υπογείου εξωτερικα στη πλευρά του γείτονα να είναι 2,20 μ. οπως φαίνεται στο σκίτσο ??)

[kostaskappa]

κανένας συνάδελφος μπορεί να βοηθήσει?

[Αλέξανδρος]

Μπορείς. Το ύψος του κτιρίου ελέγχεται στις όψεις. Στο όριο δεν έχεις όψη δες ΝΟΚ

 

Άρθρο 2

56.   Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και ορίζονται σύμφωνα με τον προσανατολισμό τους. Ως όψεις του κτιρίου θεωρούνται και οι στέγες.

Άρθρο 15

3.      Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεων του μετριέται από την οριστική στάθμη του εδάφους σε οποιαδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμμής.

Σε οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους του ενός κοινόχρηστους χώρους, για τα οποία ισχύουν διαφορετικά μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και το ένα τουλάχιστον από αυτά δεν ορίζεται βάσει της παραγράφου αυτής, επιβάλλεται η τήρηση του μικρότερου από τα επιτρεπόμενα ύψη μέχρι την απόσταση των 9,0 μ. από την οικοδομική γραμμή στην οποία αντιστοιχεί αυτό, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής.

Σε περίπτωση υπογείου με ύπαρξη χαμηλωμένης αυλής (cours anglaises) η αφετηρία μέτρησης του ύψους γίνεται από την οριστική στάθμη εδάφους του ισογείου στην αντίστοιχη θέση.

Edited Δεκέμβριος 2 , 2016 by Αλέξανδρος