Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Κατάτμηση τού "εντός" τμήματος οικοπέδου πού εκτείνεται καί εκτός

[James]

Είμαι ιδιώτης καί έχω ένα θέμα γιά τοπογράφους μηχανικούς, γιά τό οποίο θέμα ό τοπογράφος μου έχει σηκώσει τά χέρια. Προτού αποταθούμε στήν πολεοδομία - όπου δέν περιμένω καί εμπεριστατωμένες απάντησεις - τό παραθέτω εδώ μέ τήν ελπίδα νά έχει κάποιος σχετική εμπειρία καί διάθεση να βοηθήσει. Νομίζω ότι τά ερωτήματα είναι ενδιαφέροντα καί ελπίζω νά αξίζει τόν κόπο νά εξεταστούν και γιά χάρη των υπολοίπων χρηστών.

 

Γήπεδο 3400 τ.μ. έχει τμήμα του, μεγέθους 1100 τ.μ., εντός ορίου οικισμού <2000 κατοίκων μέ απόφαση νομάρχη - η οποία δέν αναφέρει απαίτηση γιά πρόσωπο σέ δρόμο - καί τμήμα 2300 τ.μ. εκτός. Η κατά κανόνα αρτιότητα είναι 500 τ.μ. καί ο συντελεστής κλιμακωτός, υπάρχει δέ ένα "αγροτικός δρόμος μεταβλητού πλάτους" πού οδηγεί στό εντός σχεδίου τμήμα, οπότε έχουμε συμπεράνει ότι χτίζει 400 τ.μ. εντός καί άλλα 200 εκτός - τηρουμένων τών κανόνων δόμησης πού ισχύουν γιά τά εκτός στό "εκτός" τμήμα. Τό γήπεδο ανήκει έξ αδιαιρέτου σέ δύο οικογενειες συγγενών:

 

1) υπάρχει τρόπος νά γίνει κατάτμηση στό εντός ορίων τμήμα γιά νά αποκτηθούν δύο αρτιότητες ? ή νά αποκτηθεί τό δικαίωμα γιά τά τά 800 τ.μ. τών δύο αρτιοτήτων χωρίς κατάτμηση ?

 

2) άν δέν μπορεί νά γίνει κατάτμηση, τουλάχιστον υπάρχει τρόπος νά συσταθεί κάθετη έτσι ώστε τό εκτός ορίων οικισμού τμήμα νά έχει δικιά του αποκλειστική χρήση καί μεταβιβασιμότητα ? θά βοηθούσε άν ή κάθετη μπορούσε νά συσταθεί έτσι ώστε μέρος τού σ.δ. τού "εντός" τμήματος μπορούσε να "πάει" στό "εκτός" τμήμα, έτσι ώστε, άς πούμε, νά αντιστοιχόυν 300 τ.μ. σ.δ. στό "εντός" τμήμα και 300 τ.μ. στό "εκτος" τμήμα τής κάθετης, αντί γιά 400 καί 200.

 

3) εάν χτιστούν δύο οικιες, μία εντός, μία εκτός, χωρίς κάθετη, υποθέτω ότι καί οι δύο θά ανήκουν έξ αδιαιρέτου σέ όλους τούς ιδιοκτήτες ? μπορεί κανείς νά κάνει οριζόντια έτσι ώστε να χωρίσει τις δύο οικίες τήν μιά από τήν άλλη, δηλαδή σάν νά έκανε κάθετη χωρίς όμως να κάνει κάθετη επί εδάφους ? άν τά δύο κτήρια γίνουν μέ μία άδεια μήπως μπορόυν να θεωρηθούν σάν μια ιδιοκτησία και μπορεί νά γίνει οριζόντια μόνον στα κτήρια, ώστε πρακτικά να διαχωρισθούν ? ή η οριζόντια γίνεται μόνον επί ενός κτίσματος και ενος ορόφου ?

 

4) υποθέτω ότι ένα τμήμα από τά 400 τ.μ. τού σ.δ. πού αντιστοιχούν στό εντός οικισμού τμήμα, μπορεί νά χτισθεί στό εκτός τμήμα τού γηπέδου, αρκεί νά τηρούνται τά εκτός όρια καί λοιποί κανόνες δόμησης ? μιά και αυτό τό τμήμα του σ.δ. είναι από τό εντός ορίων τμήμα τού γηπέδου, θα καταλήξει έτσι κανείς να μπορεί να χτίσει πολλαπλά κτήρια στό εκτός οικισμού τμήμα (άς μήν ξεχνάμε και τα 200 τ.μ. από το εκτός σχεδίου - εντός ζώνης) χωρίς να χρειάζεται ΕΠΑΕ ?

 

5) Εάν κάποιο από τά μερίδια (άς πούμε 15% τού όλου) ανήκει σέ αγρότη, μπορεί αυτός να χτίσει αγροτικά κτίσματα στο "εκτός" τμήμα μέ σ.δ. 20% των 2300 τ.μ. ? (ή μήπως 20% * 2300 τ.μ. *15% τού μεριδίου του ?), σύν τα 200 τ.μ. πού μπορεί να χτίστούν έξ αδιαιρέτου σέ οικία ? ή χωρίς τήν οικία ? ή μήπως 20% * 2300 τ.μ. * 15% - 200 τ.μ. σε αγροτικά καί 200 τ.μ. σέ έξ αδιαιρέτου οικία ? (καί σέ ποιόν θά ανήκουν τά αγροτικά τότε ? τό δικαίωμα τού αυξημένου σ.δ. προέρχεται από τόν ένα ιδιοκτήτη μέ 15% έξ αδιαιρέτου, αλλά ότι χτιστεί ανήκει σέ όλους μέ τά ποσοστά συνιδιοκτησίας ? ή χρήση όμως των αγροτικών μήπως αυτόματα περιορίζεται στόν ένα καί γίνεται έτσι ιδιότυπη σύσταση οριζόντιας επί εδάφους λόγω τής αγροτικής φύσης των κτισμάτων καί τής αγροτικής ιδιότητας τού ενός έκ τών συνιδιοκτητών ?) ή μήπως δέν υπάρχει ό περιορισμός τού 15% τού μεριδίου τού αγρότη για τό εμβαδό των αγροτικών, χτίζονται όλα τα 20% *2300 καί απλά ανήκουν όλα σέ όλους έξ αδιαιρέτου ?

 

Ευχαριστώ πολύ γιά όποιον άντεξε νά παρακολουθήσει μέχρι εδώ, καί γιά τήν όποια βοήθεια,

James.

 

Παρατήρηση: Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας.

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής!

Ευχαριστώ, ilias

[parist43]

πρωτα πρεπει να ξεκαθαρισεις αν εχεις προσωπο σε κοινοτικη οδο ,τι πλατος ,αν ειναι σε ολο το προσωπο κλπ

[ss_sk]

Ή αφήνετε τον Τοπογράφο "σας" να βρει τη λύση ή απευθύνεστε σε άλλον που μπορεί να σας προσφέρει τις υπηρεσίες που απαιτείτε.

 

Το παρόν φόρουμ λειτουργεί για να δίνει συμβουλές και όχι να επιλύει υποθέσεις.

 

Το ανωτέρω ευελπιστώ να αντιληφθούν (και σεβαστούν) όλα τα μέλη.

[James]

Φίλε parist43, τό βασικό πρόβλημα είναι ή πρώτη ερώτηση πού αφορά τήν κατάτμηση, ή οικοδομησιμότητα μπορεί να θεωρηθεί δεδομένη.

 

Η στενή συντεχνιακή αντιμετώπιση πού επιβάλεις, φιλε ss_sk, θά είχε νόημα άν είχε υπάρξει έστω καί μία περίπτωση όπου βρέθηκε κάποιος επαγγελματίας τής συντεχνιακής νοοτροπίας πού αντιπροσωπεύεις, νά προσφερθεί νά αναλάβει τίς ευθύνες του γιά χρηματικές απώλειες, πολλαπλάσιες τής αμοιβής πού κατέβαλα, στίς οποίες έχω καί εγώ προσωπικά υποβληθεί έξ αιτίας λανθασμένων επίσημων δηλώσεων μηχανικών, αλλά και τρίτα πρόσωπα τών οποιών οι περιπτώσεις είναι πολύ καλά γνωστές σέ εμένα καί τήν δικηγόρο μου. Δέν περιμένω καλή διάθεση ανάλογη μέ αυτήν πού επέδειξα πολλάκις εγώ σέ επαγγελματίες του εδώ κλάδου, μιά καί δέν μπορεί κάποιος νά με ξέρει προσωπικά, αλλά μιά λιγότερο αρνητική συντεχνιακή αντιμετώπιση σέ πελάτες τού κλάδου νομίζω ενδείκνυται, δεδομένης τής γνωστής (εκτός και άν δέν είναι γνωστή σέ κάποιους) αδυναμίας τών συντεχνιακων οργάνων τού κλάδου νά προστατέψουν τό κοινό από έλλειψη επαγγελματικής υπευθυνότητας από κάποια τουλάχιστον μέλη τής συντεχνίας.

 

Μέ άλλα λόγια, ο αναμάρτητος άς ρίξει τήν πρώτη πέτρα, φίλε ss_sk, καί άν δέν έχεις ακούσει πολλά παράπονα από πελάτες μελών τής συντεχνίας, πίστεψέ με, δέν είναι γιατί δέν υπάρχουν.

 

James.

---------------------------------------------------------------

Συγνώμη φίλε parist43, τώρα κατάλαβα τήν ερώτηση σου, υποθέτω εννοείς ότι η ύπαρξη αρκετού προσώπου είναι σημαντική γιά την κατάτμηση ώστε τά δύο κομμάτια πού θα προκύψουν να έχουν πρόσωπο καί να είναι οικοδομήσιμα. Επειδή είναι σέ χωριό καί ή ύπαρξη ή όχι δρόμων "παίζει" μέ τήν καλή διάθεση τού κοινοτάρχη (σέ διπλανό γήπεδο, ο τοπογράφος του γείτονα έδειξε δρόμο εκεί πού θέλει πολλή φαντασία γιά νά τόν δεί κανείς), μπορούμε νά αγνοήσουμε αυτή την παράμετρο, άς κατατμηθεί θεωρητικά καί σέ άρτιο(α) καί μή οικοδομησιμο(α) - εκτός άν η ύπαρξη προσώπου αφορά καί τήν αρτιότητα. Πάντως στην απόφαση νομάρχη που οριοθετεί τόν οικισμό (αναφέρει τό ΦΕΚ 181Δ - δέν υπάρχει σχέδιο, καί άν καί τό χωριό είναι παλαιότερο τής χιλιετίας, δέν είναι ανγνωρισμένο σάν προ'υ'φιστάμενο τού '23, άρα πάει σάν οικισμός <2000 κατοίκων) καί τούς όρους δόμησης κ.λ.π., δέν αναφέρεται απαίτηση γιά πρόσωπο σε δρόμο.

[GRTOPO]

Από τη στιγμή που δεν ήταν πολεοδομικά χαρακτηρισμένος ως προ '23 δεν καταλαβαίνω από που συμπεραίνετε ότι δικαιούστε και δόμηση από το εκτός σχεδίου τμήμα. Κατάτμηση ναι μπορείτε να κάνετε μόνο στο εντός ορίων τμήμα εάν φυσικά τηρείτε τις προϋποθέσεις.

[James]

Φίλε GRTOPO, δέν αναφέρθηκα ίσως σωστά στό ιστορικό οριοθέτησης, ζητώ συγνώμη: γιά το άν είναι καί <2000 κατοίκων ή/καί πρό του '23 είναι λίγο μπερδεμένα τα πράγματα, έχω βρεί τοπογραφικά οικοπέδων τής περιοχής όπου αναφέρεται οτι είναι "προ τού 1923", σέ άλλα όμως δέν τό αναφέρει ο τοπογράφος. Η τεχνική υπηρεσία τού δήμου αρνείται νά μού δώσει ξεκάθαρη απάντηση, μού λένε "δέν ξέρουμε, είναι μπερδεμένο". Αρχική οριοθέτηση τού οικισμού έγινε σέ σκαρίφημα και Βασιλικό Διάταγμα τού 1970, τό οποίο βγήκε "συμφώνως πρός τήν υπ'αριθ. Ε. 22314/64 απόφασιν τού κ. Υπουργού Δημοσίων Έργων "περί τρόπου καθορισμού Οικισμών στερουμένου ρυμοτομίας"", αλλά έχω τήν εντύπωση ότι όλο αυτό βασίζεται στήν παράγραφο 14 του 1923 καί μιά καί βγήκε πρίν τόν 1337/83, πρέπει να ισχύει η ζώνη τών 500 μετρων - από τό "συνεκτικο" όριο τού σκαριφήματος τού 1970 όμως καί όχι από τό όριο τής επέκτασης μέ απόφαση νομάρχη τού 1994. Τό εκτός ορίου τού 1994 τμήμα τού γηπέδου, μέ 2300 τ.μ., πρέπει νά χτίζει λοιπόν 200 τ.μ. σύμφωνα μέ τό 270Δ. Τό γήπεδο προυπήρχε τού 1977, άν και το πρώτο τοπογραφικό έγινε τό 1993 και τό πρωτο συμβόλαιο, γιά τό ενιαίο 3400 τ.μ., αναφερόμενο λανθασμένα σέ "αγροτεμάχιο", έγινε τό 2009.

 

Ζητώ συγνώμη γιατί ξέχασα νά αναφέρω καί κάτι πολύ βασικό, ότι το χωριό βρίσκεται στήν ευρύτερη ΖΟΕ τού νομου Θεσσαλονίκης (όχι αυτήν του ΟΡΘ τήν στενή, η οποία είναι καί παράνομη), η οποία θέτει όριο κατάτμησης τά 10 στρέμματα γιά εκτός σχεδίου (μόνον αυτόν τόν όρο έχει η ΖΟΕ αυτή, δέν ορίζει όρους δόμησης ή οτιδήποτε άλλο). Άρα, και μέ κάποιες επιφυλάξεις γιατί νομίζω ότι υπάρχουν καί αντικρουόμενες γνωμες, δέν ισχύει τό όριο τών 1000 τ.μ. γιά κατατμήσεις εντός τής ζώνης των 500 μετρων, άν καί η αρτιότητα των 2000 τ.μ. καί οι αποστάσεις από τά όρια τών όμορων (5μ) και από δασικές εκτάσεις (10μ) πρέπει να ισχύουν, μιά καί η ΖΟΕ δέν αναθεωρεί παρεκλίσεις καί αρτιότητες.

 

Εάν λοιπόν φίλε GRTOPO το γήπεδο είναι ενιαίο (μιά και το οριο οικισμού δέν είναι γραμμή σχεδίου γιά να κάνει κατάτμηση αυτόματα), πώς μπορεί να γίνει κατάτμηση μόνον στό εντός σχεδίου τμήμα τών 1100 τ.μ. - δέν θά εθεωρήτο ότι είναι παράνομη κατάτμηση κατά ΖΟΕ ακόμα και εάν τό "αποκοπτόμενο τμημα" είναι εξ' ολοκλήρου εντός ορίων ? (τώρα πού τό διατυπώνω εδώ ακούγεται παράλογο ότι ή ΖΟΕ θά απαγόρευε κατάτμηση τού εντός ορίων τμήματος, αλλά αφού το γήπεδο είναι ενιαίο δέν θα έπρεπε να τεθεί αυτή η ερώτηση ? )?

 

Υποθέτω ότι άν γίνει οπως προτείνετε, τότε θα "κοπεί" ένα κομμάτι 500 - 550 τ.μ. πληρως εντός σχεδίου, καί τό υπόλοιπο θά είναι ένα ενιαίο 2850 τ.μ., με 550 τ.μ. εντός καί 2300 εκτός ? εάν όντως ισχύει η ζώνη τών 500 τ.μ., γιατί νά μην μπορεί να χτίσει καί τήν πλήρη αρτιότητα των 550 τ.μ. καί επιπλέον τα 200 τ.μ. τού σ.δ. τών 2300 εντός ζώνης ?

 

Μήπως το εκτός σχεδίου καί εντός ζώνης χάσει τήν παρέκλισή του λόγω "δημιουργίας" του κατά τήν κατάτμηση ?

 

Καί γιατί να μήν μπορεί να γίνει διπλή κατάτμηση, με αποτέλεσμα 3 κομμάτια, δύο άρτια "εντός", καί ένα κατά παρέκλιση άρτιο εντός ζώνης (μέ μικρό του τμήμα εντός οικισμού, παράλληλα μέ τό όριο τού οικισμού, ώστε να μήν το "πιάσει" η απαγόρευση της ΖΟΕ) ?

 

Όσον αφορά τήν ανάγκη ύπαρξης δρόμου η προσώπου, δέν αρκεί μια οποιασδήποτε μορφής πρόσβαση, ακόμα καί από μονοπάτι η από δουλεία, σέ κάθε ένα από τά δύο άρτια τμήματα, χωρίς συγκεκριμένο πρόσωπο σέ κοινόχρηστο χώρο, μιά καί το ΦΕΚ του 1994 δέν αναφέρει πρόσωπο ? γιά δέ το εκτός τμήμα τών 2300 τ.μ., δέν πρέπει νά μήν απαιτείται κανένας δρόμος γιά να χτιστούν 200 τ.μ. ?

[parist43]

αν ειναι οικισμος προ του 23 δεν απαιτειται δρομος

αν ειναι κατω των 2000κ απαιτειται δρομος.

παντως επειδη το θεμα ειναι σοβαρο και χρειαζεται ακριβης γνωση των συθηκων της περιοχης ,μονο Τοπογραφος της περιοχης θα σου λυσει τις αποριες υπευθυνα και σωστα

[James]

Ο τοπογράφος μου είναι τής περιοχής, αλλά έχω φτάσει στο όριο τών γνώσεων του, καί όχι μόνον αυτού τού τοπογράφου. Καί επειδή στό παρελθόν έχω "καεί" από λάθος γνώμες τοπογράφων τής περιοχής, καί προτού δημιουργήσω "προηγούμενο" μέ τήν υπόθεση μου στήν πολεοδομία, είπα να ρωτήσω εδώ τους εξπέρ (χωρις καμμία δόση ειρωνίας η λέξη "εξπέρ"). Ακόμα καί στόν γιατρό νά πάς, χρειάζεται καί δεύτερη και τρίτη γνωμη, πόσο μαλλον γιά τήν πολεοδομική νομοθεσία πού είναι νά τραβάει κανείς τά μαλλιά του.

[parist43]

ναι αλλα εχει ΖΟΕ και πιθανον και αλλα πραγματα.χωρις γνωση του τι ισχυουν στην περιοχη δεν μπορει να πη κανεις

[ΚΟΣΤΑΣ ΒΟΓΙΑΤΖΗΣ]

Το καλύτερο που έχεις να κάνεις είναι να απευθυνθείς σε ένα ποιο πεπειραμένο συνάδελφο τώρα σε σχετικά αντίστοιχη περίπτωση (μην το πάρεις σαν παράδειγμα) το εκτός θεωρήθηκε μη άρτιο και τα εντός κατατμήθηκαν κανονικά.Τώρα για κατακόρυφη απο το ίντερνετ μην περιμένεις απάντηση χωρις γνώση της περιοχής.Σου αναφέρω να μην το πάρεις ως παράδειγμα διότι στο παράδειγμα μου δεν είχε ζοε που αλλάζει πολλα.