Δόμηση σε εξ' αδιαιρέτου

[Manolis gon]

Για το 1. δες το #12 μήνυμα.

Για το 2. μπορείς να έχεις μικτή χρήση και ισχύει ότι λέει το έγγραφο:

Εγγρ-3041/26-1-04 (ΔΟΚΚ) Εγγρ-3041/04

Μικτή χρήση κτιρίου σε εκτός σχεδίου περιοχή

 

Σε απάντηση του εγγράφου σας, με το οποίο ζητούνται διευκρινήσεις σχετικά με τη μικτή χρήση κτιρίων, σε εκτός σχεδίου περιοχές, θέτουμε υπόψη σας τα εξής:

 

Χρήσεις που επιτρέπονται από τις ισχύουσες διατάξεις σε κάθε συγκεκριμένη περιοχή και που η συμβατότητά τους ελέγχεται και εγκρίνεται από τους αρμόδιους φορείς, δεν απαγορεύεται κατ' αρχήν να συνυπάρχουν.

 

Όσον αφορά στους εφαρμοστέους όρους δόμησης και με την προϋπόθεση ότι στην περιοχή δεν έχουν καθορισθεί ειδικοί όροι προστασίας (ΖΟΕ κλπ), θεωρούμε ότι οφείλουν να τηρούνται συγχρώνως, για το σύνολο του κτιρίου, τόσο οι γενικές διατάξεις του Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) περί "εκτός σχεδίου δόμησης", όσο και οι δυσμενέστεροι από τους τυχόν επί πλέον όρους και περιορισμούς δόμησης που επιβάλλονται, από τις λοιπές διατάξεις του ως άνω προεδρικού διατάγματος, για κάθε επί μέρους χρήση.

[civil24]

Manolis gon θα προσπαθήσω να το κάνω λίγο πιο σαφές:

Αγροτεμάχιο 5000μ2 κατά το Αρθρο 1 ΠΔ/6-10-78 Γενικές Διατάξεις έχει max κάλυψη 10% άρα 500μ2 και max δόμηση με σ.δ 0,2 άρα 1000μ2 σε δύο ορόφους.

Ο πρώτος συνιδιοκτήτης εκδίδει άδεια το 1980 για δυόροφη οικοδομή με κάλυψη 140μ2 και δόμηση 280μ2 για αμιγή χρήση αποθήκης και μέχρι εδώ όλα οκ.

Ανεγείρει όμως την οικοδομή στην οποία κάνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε μικτή χρήση κατοικοίας-καταστήματος για την οποία τα δικαιώματα δόμησης ανέρχονται κατά το Άρθρο 10 παράγραφος 1β σε 200μ2. Έχουμε λοιπόν υπέρβαση-παράβαση των όρων και περιορισμών δομήσεως για το εν λόγω γήπεδο.

Κατά την γνώμη μου λοπόν και διορθώστε παρακαλώ αν κάνω λάθος το δικαίωμα ανοικοδόμησης του συγκεκριμένου γηπέδου έχει εξαντληθεί και με το παραπάνω (αυθαίρετη κατασκευή).

Το ερώτημα λοιπόν είναι : ποιά τα δικαιώματα του έτερου συνιδιοκτήτη? Mπορεί να εκδώσει οικοδομική άδεια? (για κατοικία σίγουρα όχι!)

Μπορεί να εκδόσει άδεια για άλλες χρήσεις? Πώς αφού στο γήπεδο υπάρχει ήδη κτίριο το οποίο έχει εξαντλήσει-υπερβεί την δόμηση?

Δηλαδή και διόρθωσε με αν δεν έχω καταλάβει καλά μπορεί να εκδόσει άδεια πλην κατοικίας για Χ μ2 τέτοια ώστε Χμ2 + 280μ2 < 1000 μ2 που καθορίζονται από τις Γενικές Διατάξεις του Άρθρου 1 του ΠΔ/24-5-85 ?

Edited Νοέμβριος 21 , 2011 by civil24

[nik]

Αφου έχεις αυθαίρετο στο γήπεδο πρέπει να γίνει τακτοποίηση του με ν.4014/2011. Αφού γίνει αυτό λογικά μπορείς να δομήσεις 100 τ.μ. (200τ.μ. χ 50% ποσοστό) καθώς το αυθαίρετο δεν θα μετράει στη δόμηση του οικοπέδου και δεν θα επηρεάζει εσένα.

 

Διάβασε τον 4014 στο άρθρο 26, παράγραφο 4 να δεις τι γράφει.

 

Ο 4014 σου λέει βέβαια να κάνεις νομιμοποίηση με άρθρο 23 αλλά νομίζω ότι μπορεί να γίνει και απλή τακτοποίηση.

 

Εάν δεν κάνει τίποτα ο ιδιοκτήτης τότε το γειτονικό κτίριο θα βγει αυθαίρετο όπως λέει και ο manol gonidakis στο #12.

[civil24]

nik, δηλαδή με την νομιμοποίηση ή τακτοποίηση τα 180 τμ που είναι η υπέρβαση του ενός "σβήνονται" από την δόμηση του γηπέδου και απομένουν στον έτερο 100 τμ για να ανεγείρει κατοικία?

Ο Ν4014/2011 στο άρθρο 26 παράγραφος 4 λέει ότι Οι αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσματα με οικοδομική άδεια κρίνονται αυτοτελώς και δεν επηρεάζουν, για κάθε συνέπεια, όπως η σύνδεση με Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας και η δυνατότητα μεταβίβασης, τα νόμιμα τμήματα αυτών που είναι λειτουργικά άσχετα με την αυθαίρετη κατασκευή και αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες.

Στην περίπτωση που δεν έχουμε ξεχωριστή κάθετη ιδιοκτησία αφού στο συνιδιόκτητο γήπεδο δεν έχει γίνει και δεν μπορεί πλέον να γίνει σύσταση καθέτου?

Edited Νοέμβριος 21 , 2011 by civil24

[nik]

Πιστεύω ότι ο 4014 σου δίνει την δυνατότητα να επιλέξεις αν θα κάνεις τακτοποίηση ή θα βγάλεις άδεια με άρθρο 22 ΓΟΚ 85. Οι ερωτοαπαντήσεις του ΥΠΕΚΑ (γ' μέρος - ερώτηση 5) κάτι τέτοιο υπονοούν. Θέλει όμως διευκρίνηση γιατί εδώ μιλάμε για ένα ολόκληρο αυτοτελές κτίριο ενώ η επιλογή μάλλον αφορά υπερβάσεις σε υφιστάμενα νόμιμα κτίρια .

 

Εάν πάντως γίνεται απλή τακτοποίηση χωρίς άδεια τότε λογικά το αυθαίρετο κτίριο δεν μετράει στην δόμηση. Πουθενά ο 4014 δεν αναγνωρίζει τον τακτοποιημένο χώρο σαν νομίμως υφιστάμενο ή δομημένο απλά αναστέλει τα πρόστιμα. Άρα μπορείς να χτίσεις τα 100τ.μ. επιπλέον.

 

Μία άλλη επιλογή είναι να βγάλεις άδεια για τα 100τ.μ. και να τακτοπιοήσεις τα υπόλοιπα 180 επικαλούμενος ότι επειδή πρόκειται για εξ αδιαιρέτου οικόπεδο δεν θες να ΄βγάλεις άδεια για μεγαλύτερο ποσοστό από ότι σου αναλογεί.

 

Βασικά η ερώτηση σου αφορά καθαρά τον 4014 και θέλει ερώτηση στο ΥΠΕΚΑ.

[Manolis gon]

Στον 4014 όπως και στον 3843 δεν διευκρινίζεται στο κείμενο του νόμου τι γίνεται σε περίπτωση υπόλοιπου δόμησης.Βέβαια στο τέλος έβγαλε η ΔΟΚΚ απόφαση για τον 3843 ότι σε μελλοντική προσθήκη θα αφαιρούνται τα μ2 που τακτοποιήθηκαν από τον υπόλοιπο συντελεστή.Στην περίπτωση του 4014 δεν ξέρουμε τι μας ξημερώνει.Στην περίπτωσή σου και κατά τη γνώμη μου επειδή έγινε αλλαγή χρήσης σε κατοικία, τότε μετατράπηκε σε μικτής χρήσης το γήπεδο και λαμβανομένους τους δυσμενέστερους όρους δόμησης (κατοικίας ==>220μ2) έχουν εξαντληθεί τα δικαιώματα δόμησης του γηπέδου.Επειδή τώρα ισχύει το εξ αδιαιρέτου έχουν από κοινού οι 2 ιδιοκτήτες το 50% δικαίωμα στα κτίσματα οπότε δεν έχει χάσει κανένας.(άντε πες το βέβαια αυτό σε αυτόν που πλήρωσε και έχτισε)