Συνένωση μη αρτίων γηπέδων εκτός σχεδίου

[Pavlos33]

Το ξεκάθαρο είναι με βάση την γνωμοδότης 8/12 του Αρείου Πάγου (18.12.2012) ότι ένας ιδιοκτήτης όμορων οικοπέδων γηπέδων μπορεί να τα θεωρεί είτε ενιαίο οικόπεδο/γήπεδο, είτε δυο αυτοτελή. Αυτό το έχουμε εδώ και χρόνια ξεκαθαρίσει.

Προσωπικά και ο ίδιος δυσκολεύομαι να στηρίξω μια τέτοια περίπτωση και να δώσω αρτιότητα στο συνενωμένο ως προ 31/12/2003. Το γήπεδο που συνενώθηκε τοις πράγμασι δεν χρειάζεται συμβολαιογραφική πράξη, πλην όμως και δικό μου ερώτημα είναι πως τεκμαίρεται ότι συνενώθηκε τοις πράγμασι πριν το 2003. Αν για παράδειγμα είχε δείξει ενιαίο τοπογραφικό σε μια ρύθμιση αυθαιρέτων ή  είχε προβεί σε μια έκδοση άδειας στο συνενωμένο θα λέγαμε ξεκάθαρα ότι το είχε συνενωμένο από τότε.

Δεν έχω καταλήξει με σιγουριά στο θέμα αυτό.

Όσο για τις υπηρεσίες δόμησης ας μην το σχολιάσουμε. Στην καλύτερη να σου απαντήσουν ότι δεν μπορούν να αποφανθούν και να το πάνε παραπάνω ή να σου συστήσουν ως λύση την χειρότερη εκδοχή δηλαδή το μη άρτιο.

Edited Ιούνιος 18 , 2020 by Pavlos33

[dimitris GM]

όπως τα λέει και ο παυλος

[με τις καλησπερες μου]

απο την μια δεν απαιτειται- και δεν επιτρεπεται- καμμια μονομερής  πραξη συνενωσης.

Αρα απομενει ο ισχυρισμος οτι "εκτοτε" τα ειχα συνενωσει τοις πραγμασιν....

[αν ειχε και καμμια αδεια επιδοτηση καλλιεργειας ή κάποιο  μισθωτηριο...ή τα εχει δειξει σαν ενα σε καποιο εγγραφο..πηγαινες με "αλλον αέρα"]

Από τη  αλλη, ακούνε παρεκλιση και "κουμπώνονται".

Αρα, ζητας ορους δομησης...και περιμενεις...

υγ

εκτος εάν εχει σχετικη απαντηση ο φιλος WarBlade

που συμμετειχε στην ανω συζητηση,

Edited Ιούνιος 18 , 2020 by dimitris GM

[pipakos]

16 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Προσωπικά και ο ίδιος δυσκολεύομαι να στηρίξω μια τέτοια περίπτωση και να δώσω αρτιότητα στο συνενωμένο ως προ 31/12/2003. Το γήπεδο που συνενώθηκε τοις πράγμασι δεν χρειάζεται συμβολαιογραφική πράξη, πλην όμως και δικό μου ερώτημα είναι πως τεκμαίρεται ότι συνενώθηκε τοις πράγμασι πριν το 2003. Αν για παράδειγμα είχε δείξει ενιαίο τοπογραφικό σε μια ρύθμιση αυθαιρέτων ή  είχε προβεί σε μια έκδοση άδειας στο συνενωμένο θα λέγαμε ξεκάθαρα ότι το είχε συνενωμένο από τότε.

Τώρα βλέπω ότι στο Ε9 το δείχνει σαν συνενωμένο (σε μία γραμμή με το σύνολο των τμ). Μέχρι το 2010 που βγάζει το taxisnet κοίταξα. Παλαιότερο Ε9 και συγκεκριμένα πριν το 2003 δεν μου έχουν φέρει. Αν υποθέσουμε όμως ότι υπάρχει και παλιό Ε9 και το δείχνει συνενωμένο αλλάζει κάτι? Μπορώ να βασιστώ μόνο σε αυτό για να δώσω αρτιότητα?

Edited Ιούνιος 19 , 2020 by pipakos

[ntanos]

Αυτό που έχω παρατηρήσει (δουλεύω σε κτηματογράφηση και βλέπω καμιά 20αριά τοπογραφικά τη μέρα) είναι ότι το 90% των μηχανικών πανελλαδικώς, τουλάχιστον, δίνει αρτιότητα οικοδομησιμότητα σε γήπεδα τυφλά, για τα οποία δεν έχει υπάρξει ποτέ τίτλος πριν το 2003. Το βλέπω ξεκάθαρα αυτό, έχω όλα τα σχετικά έγγραφα στη βάση δεδομένων και τα διαβάζω. Σε πολλές δε περιπτώσεις δεν υπάρχει καν τίτλος παρά μόνο έγγραφα χρησικτησίας. Και όμως, "το γήπεδο τάδε είναι άρτιο και οικοδομήσιμο". Χωρίς πρόσωπο σε οδό.

Γενικά, οι περισσότεροι μηχανικοί δίνουν παρεκκλίσεις χωρίς να στηρίζονται πουθενά. Όσο ασχολούμαι με το σπορ μπερδεύομαι περισσότερο και δεν καταλαβαίνω τι συμβαίνει.

Είναι όλοι αυτοί τόσο άσχετοι? η απλά ελπίζουν ότι κάποια στιγμή θα βγάλει ο πελάτης δικαστική απόφαση που να αγγίζει τον απαιτούμενο χρόνο δημιουργίας?

Και μπαίνω στο site αυτό και βλέπω να ρωτούν και να προσπαθούν οι μηχανικοί να είναι καλυμμένοι.. Μπράβο και εγώ έτσι έχω κάνει στα λίγα τοπογραφικά που έχω κάνει. Αν είμαστε σωστοί και γράψουμε μη οικοδομήσιμο, θα βρεθεί κάποιος άλλος να γράψει οικοδομήσιμο. Μα τι συμβαίνει τι δεν έχω καταλάβει?

[dimitris GM]

σιγουρα, οταν υπαρχει "αμφιβολια" για τον  χρονο δημιουργιας...ειναι δυσκολη η βεβαιωση περι του αρτ. και οικ.

Εδω, παντως, με τα δυο αγορασμενα πριν το 2003, αφου δεν απαιτειται καμμια πραξη συνενωσης, τοτε δικαιουται να τα θεωρησει και να τα δηλώσει  ως συνενωθεντα τοις πραγμασιν εξ αρχης

[ουτε μπορει να αντιπροτεινει η ΥΔΟΜ οτι ναι μεν τα αγορασε πριν το 2003 αλλα την συνενωση την εκανε 5 χρονια μετα....ειδικα αν στο συμβολαιο χρησιμοποιησε την κλασσικη φραση  "ειναι ομορος και αγοραζει επι σκοπο επεκτασεως του αγρου του  ή κατι παρομοιο...]

 

Εν τελει να ξαναδουμε το ΦΕΚ Β 251/12 το οποιο,   επι παρεκλίσεων,  ζηταει μεν ελεγχο του ετους δημιουργιας,  αλλά οριζει και οτι

   . β. Ο τίτλος ιδιοκτησίας για τη διαπίστωση του χρόνου κατάτμησης σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα ή σε γήπεδα εκτός σχεδίου. γ. Τα στοιχεία νομιμότητας τυχόν υφιστάμενων κτισμάτων στο ακίνητο. δ. Στο διάγραμμα δόμησης, η τήρηση των γενικών και ειδικών διατάξεων και των όρων δόμησης που ισχύουν για την αρτιότητα, την οικοδομησιμότητα, την κάλυψη, το ύψος, το συντελεστή δόμησης και όγκου, τη χρήση, τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, η τήρηση των διατάξεων για την εξασφάλιση των απαιτουμένων χώρων στάθμευσης και η τήρηση προεγκρίσεων άλλων υπηρεσιών. Όπου απαιτείται τεκμηρίωση για τα ανωτέρω, θα γίνεται αναφορά σε ειδικές και γενικές διατάξεις και εγκυκλίους που εφαρμόζονται.

 

Οπότε,   η βεβαιωση θα πρεπει να λεει οτι...ειναι αρτιο και οικοδομησιμο ως υφισταμενο πριν το 2003 κατα δηλωση του πελατη.

Εν τελει,  επί  κατατμησεων,  που επηρεαζουν την αρτιοτητα  και οικοδομησιμοτητα, ειναι προφανες οτι θα αναζητησει στα συμβολαια τον τροπο/ετος δημιουργιας, ωστε, με βαση αυτα,   θα γνωριζει οτι δεν μπορει  να βεβαιωσει οτι ειναι αρτιο και οικοδομησιμο.

Οσο για την δηλωση χρησικτησιας στο ΕΚ, που ειναι πολλες χιλιαδες, προκειται για συννομη δηλωση ιδιοκτησιας   και νομιμα την επικαλειται καθε ιδιοκτητης, το δε ΕΚ υποχρεουται να την καταχωρησει.

 Τι θα κρινει η ΥΔΟΜ στο μελλον αυτο εναι "πολεοδομικο" προβλημα.

Edited Οκτώβριος 28 , 2020 by Pavlos33

[curzondax]

Ακριβώς. Νομίζω ότι ο ntanos είναι άδικα αυστηρός προς συναδέλφους. Η Ελλάδα και ειδικά στην επαρχία είναι γεμάτη με γεωτεμάχια τα οποία παραμένουν τα ίδια από τουλάχιστον την δεκαετία του 1970 και δεν απαιτούν τίτλο κτίσης για να έχουν το ίδιο σχήμα (ή προσεγγιστικά το ίδιο για να είμαστε ακριβείς γιατί π.χ. συχνά τα χώριζαν με δέντρα και όχι με σαφέστερα όρια).

Edited Ιούνιος 20 , 2020 by curzondax

[ntanos]

Όχι δεν είμαι αυστηρός με κανέναν συνάδελφο, απλά απορώ:

Αν  δίνουμε οικοδομησιμότητα, με το σκεπτικό ότι αυτή θα μπορέσει να αποδειχθεί στη συνέχεια, δεν έχουμε ρίσκο σε περίπτωση αδυναμίας έκδοσης οικοδομικής άδειας να κατηγορηθούμε από τον αγοραστή?

[Pavlos33]

3 ώρες πριν, ntanos said:

Αυτό που έχω παρατηρήσει (δουλεύω σε κτηματογράφηση και βλέπω καμιά 20αριά τοπογραφικά τη μέρα) είναι ότι το 90% των μηχανικών πανελλαδικώς, τουλάχιστον, δίνει αρτιότητα οικοδομησιμότητα σε γήπεδα τυφλά, για τα οποία δεν έχει υπάρξει ποτέ τίτλος πριν το 2003. Το βλέπω ξεκάθαρα αυτό, έχω όλα τα σχετικά έγγραφα στη βάση δεδομένων και τα διαβάζω. Σε πολλές δε περιπτώσεις δεν υπάρχει καν τίτλος παρά μόνο έγγραφα χρησικτησίας. Και όμως, "το γήπεδο τάδε είναι άρτιο και οικοδομήσιμο". Χωρίς πρόσωπο σε οδό.

Γενικά, οι περισσότεροι μηχανικοί δίνουν παρεκκλίσεις χωρίς να στηρίζονται πουθενά. Όσο ασχολούμαι με το σπορ μπερδεύομαι περισσότερο και δεν καταλαβαίνω τι συμβαίνει.

Είναι όλοι αυτοί τόσο άσχετοι? η απλά ελπίζουν ότι κάποια στιγμή θα βγάλει ο πελάτης δικαστική απόφαση που να αγγίζει τον απαιτούμενο χρόνο δημιουργίας?

Και μπαίνω στο site αυτό και βλέπω να ρωτούν και να προσπαθούν οι μηχανικοί να είναι καλυμμένοι.. Μπράβο και εγώ έτσι έχω κάνει στα λίγα τοπογραφικά που έχω κάνει. Αν είμαστε σωστοί και γράψουμε μη οικοδομήσιμο, θα βρεθεί κάποιος άλλος να γράψει οικοδομήσιμο. Μα τι συμβαίνει τι δεν έχω καταλάβει?

Σε περιπτώσεις επίκλησης χρησικτησίας (δεν υπάρχει τίτλος) για τις ανάγκες δήλωσης του κτηματολογίου θα έπρεπε να γράφουν στο θέμα του σχεδίου "αποτύπωση ιδιοκτησίας για δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο" και όχι τοπογραφικό διάγραμμα, πόσο μάλλον να δίνουν "καθαρή" δήλωση ν. 651 ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Φανερά πρόκειται για ασχετοσύνη και όχι για μελλοντική προσδοκία. Φυσικά δεν παίρνει η μπάλα όλους τους συναδέλφους. Υπάρχουν και μηχανικοί που το ψάχνουν το θέμα και ρωτάνε και προβληματίζονται. Τις 3 εναλλακτικές προτάσεις για το τι μπορεί να γράψει κανείς στη δήλωση ν. 651 όταν δεν υπάρχει τίτλος που να αποδεικνύει το χρόνο δημιουργίας του, τις έχουμε εκτενώς συζητήσει στο φόρουμ. Μια από αυτές την αναφέρει παραπάνω ο Δημήτρης (π.χ άρτιο ως προϋπάρχον από το 1980 σύμφωνα με υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/86 για τον χρόνο δημιουργίας του από τον ιδιοκτήτη του, όπου ενσωματώνουμε την δήλωση στο υπόμνημα του σχεδίου και στο αρχείο μας). Αυτή η εναλλακτική έχει και ένα πάτημα στην άλλοτε εγκ (7/92) που ένα από τα τρία στοιχεία που απαιτούσε η Πολεοδομία για την τεκμηρίωση χρόνου δημιουργίας σε περιπτώσεις κατά παρέκκλιση αρτιότητας (όταν δεν υπήρχε τίτλος) ήταν και η υπεύθυνη δήλωση.

[nbr]

Ο Παύλος έχει ένα μεγάλο δίκαιο σε όσα γράφει. Αλλα και ο Ντάνος καλά κάνει και το επισημαίνει το θέμα που παρατήρησε .

Βασικά, αν και δεν είναι απαραίτητο να γραφτεί σε τοπογραφικό η δήλωση του άρθρου 5 του Ν. 651/77.  Το κτηματολόγιο δεν "ενδιαφέρεται" αν ένα γεωτεμάχιο είναι άρτιο- οικοδομήσιμο ή όχι. Απλά αρκετοί θέλουν να εκβιάσουν καταστάσεις....."Να  έτσι δηλώθηκε και στο κτηματολόγιο" !!.... Άρα?

Το ξανάγραψα . Η δήλωση αρτιότητας ή μη, για  ένα οικόπεδο ή γηπεδου, είναι μία σημαντική δήλωση και θέλει μεγάλη προσοχή. Η Ημερομηνίες και όχι μόνο, είναι ίσως το σημαντικότερο στο θέμα αυτό. Προσοχή λοιπόν. ΠΟΤΕ υπογραφή σχεδίου χωρίς μελέτη, σε βάθος , όλων των τίτλων που αφορούν το ακίνητο. Φυσικά και καλή γνώση των Π. διαταγμάτων που αφορούν, προπάντων ,την εκτός σχεδίου δόμηση.

Έχω δει σχετικές υποθέσεις σε αίθουσες δικαστηρίων. Δεν είναι τυχαίο που οι συμβολαιογράφοι βγάζουν την ουρά τους απ' έξω!!! Το θέμα κάνει Τζιζ (καίει)!!

[pipakos]

Κατά παρέκκλιση άρτιο γεωτεμάχιο 4 στρεμμάτων (προϋφιστάμενο της 31/12/2003, χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο) αν προσαρτήσει σήμερα με χρησικτησία 1 στρέμμα ακόμα κρατάει το bonus της αρτιότητας ως προϋφιστάμενο της 31/12/2003 χωρίς απαίτηση προσώπου σε δρόμο, έτσι δεν είναι? Δεν θεωρείται ότι αλλάζει η ημερομηνία δημιουργίας του για να απαιτείται πρόσωπο σε δρόμο από τη στιγμή που ήταν ήδη άρτιο και πριν την εν λόγω προσάρτηση? Σωστά?

Edit Υπάρχει ξεχωριστό θέμα για το ερώτημα που έθεσα, αυτό που ανέβασε ο Δημήτρης στο επόμενο post, δεν το είχα προσέξει, σόρι.

Edited Ιούνιος 28 , 2020 by pipakos