Οικοδομησιμότητα σε οικόπεδο χωρίς πρόσωπο

[Kassiani]

Καλησπέρα,

είμαι νέα μηχανικός και υπάρχουν κάποια θέματα που δεν κατέχω και δεν κατανοώ με ακρίβεια, γι΄αυτό και ζητώ τη βοήθειά σας. Καλούμαι να αποτυπώσω ένα οικόπεδο 343,80 τ.μ. σε έναν οικισμό προ του 1923 <2000 κατοίκων. Το πρόβλημα που έχω είναι ότι δεν ξέρω εάν το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο, καθώς δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο. Υπάρχει δρόμος που φτάνει το οικόπεδο, αλλά δεν εφάπτεται στην πλευρά του οικοπέδου. Στο οικόπεδο υπάρχει μια διώροφη οικία για την οποία έχω μια άδεια του '78 που αφορά στην προσθήκη κατ' επέκταση υπογείου. Το τοπογραφικό της αδείας ψευδώς αποτυπώνει έναν αγροτικό δρόμο να εφάπτεται σε όλη την πλευρά της εισόδου. Στο τοπογραφικό αυτό βασίζεται το συμβόλαιο γονικής παροχής που έγινε το '85 και δηλώνει το οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο. Εγώ στο νέο τοπογραφικό που μου ζητάνε, όπου έχω αποτυπώσει τον πραγματικό δρόμο που δεν εφάπτεται, απλά φτάνει στο οικόπεδο, τί πρέπει να δηλώσω? Το οικόπεδό μου είναι ή δεν είναι οικοδομήσιμο?

Ευχαριστώ

[jiggerman]

ο δρόμος που φτάνει στο οικόπεδο είναι 4,0 μ πλάτος? ρωτάω γιατί η πολεοδομία της περιοχής μου δέχεται (προκειμένου να δώσει λύση) σε τέτοια οικόπεδα εντός παλιών οικισμών ότι εαν ο δρόμος που τερματίζει σε αυτά είναι πλάτους 4,0 μ τότε είναι αρτια κατα παρεκκλιση. θεωρει δηλαδή τα 4,0 μ του δρόμου που τερματίζει σε αυτά ώς επαφή του οικοπέδου σε μία πλευρά του με κοινοχρηστο χώρο, λογικό αφού δεν έχω συναντησει κανένα τετράγωνο οικόπεδο σε οικισμό προ του 1923, όλα είναι πολυγωνικής μορφής άρα και η απόληξη του δρόμου είναι μία από τις πλευρές του ακανόνιστου οικοπέδου.

[Kassiani]

jiggerman ευχαριστώ για την απάντηση

ο δρόμος θα μπορούσε να θεωρηθεί 4μ. πλάτος (τα όριά του δεν είναι ευκρινή και σε κάποια σημεία είναι λιγότερο σε άλλα όχι), αλλά η πολεοδομία της άμφισσας δε δέχεται να μου απαντήσει σε καμία ερώτηση από το τηλέφωνο, αλλά θέλει γραπτή αίτηση. Επειδή μου είναι δύσκολο να φτάσω ως εκεί, έλεγα μήπως υπάρχει καμιά προφανής λύση που θα μου "έλυνε" τα χέρια. Πάντως η πλευρά του οικοπέδου στην οποία κάθετα καταλήγει ο δρόμος, είναι δυστυχώς μεγάλη (20μ.) και δυστυχώς το σχήμα του οικοπέδου όχι και τόσο παράγωνο.

Ευχαριστώ και πάλι

[MAKAP]

@Kassiani

Το πρώτο θέμα που πρέπει να ξεκαθαρίσεις είναι το καθεστώς δόμησης του συγκεκριμένου οικισμού γιατί δεν μπορεί να συνυπάρχουν οι κατηγορίες "οικισμός προ 23" και "οικισμός <2000". Όλες τις κωδικοποιημένες διατάξεις για τους οικισμούς προ 23 μπορείς να τις βρεις ΕΔΩ. Στην ίδια ιστοσελίδα του τ. ΥΠΕΧΩΔΕ μπορείς να βρεις και τις διατάξεις για τους οικισμούς <2000.

 

Αφού ξεκαθαρίσεις σε ποια κατηγορία ανήκει ο οικισμός σου, θα βρεις και την απάντηση στα ερωτήματά σου. Έχε υπόψη ότι, η οικοδομησιμότητα των οικοπέδων της κατηγορίας οικισμών προ 23 είναι ευμενέστερη από την άλλη.

[Kassiani]

Ευχαριστώ πολύ ΜΑΚΑΡ. Έχω ήδη κάνει γραπτή αίτηση στην πολεοδομία για τους όρους δόμησης του οικισμού και περιμένω απάντηση. Στην περίπτωση που δεν καταφέρω να διελευκάνω πλήρως την υπόθεση, θα ξαναζητήσω βοήθεια.

Ευχαριστώ

[nk104]

ο δρόμος που φτάνει στο οικόπεδο είναι 4,0 μ πλάτος? ρωτάω γιατί η πολεοδομία της περιοχής μου δέχεται (προκειμένου να δώσει λύση) σε τέτοια οικόπεδα εντός παλιών οικισμών ότι εαν ο δρόμος που τερματίζει σε αυτά είναι πλάτους 4,0 μ τότε είναι αρτια κατα παρεκκλιση.

 

Κ εμένα το ίδιο μου ζήτησαν. Δηλαδή δεν αναφέρονται σε κάποιον νόμο? Το ερώτημά μου είναι γιατί 4μ?

[dgt]

δε γινεται διανοιξη νεας οδου με πλατος <4,00 μ

[nk104]

δε γινεται διανοιξη νεας οδου με πλατος <4,00 μ

 

δεν αναφέρομαι σε διάνοιξη δρόμου αλλά υφιστάμενο δρόμο. Απ'ότι κατάλαβα και ο jiggerman αναφέρεται σε αυτή την περίπτωση.

[proteas]

Συμφωνώ με τον ΜΑΚΑΡ ... άλλο οικισμός προ του 1923 και άλλο οικισμύος κάτω των 2000 κατοίκων ... οικισμοί προ του 23 έχουν αρτιότητα από 300 - 2000 τμ και σε μερικούς εξ αυτών τα οικόπεδα είναι άρτια και οικοδομήσιμα ακόμη και αν δεν έχουν δρόμο.

Σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων απαιτείται δρόμος δημόσιος 4,00μ.

Και κάτι σημαντικό ... Εγκ.42/11 ιουλίου 2008 με θέμα Απαγόρευση κατάρτισης συμβολαιογραφικών πράξεων παραχώρησης υπο ιδιωτών σε κοινή χρήση εδαφικών λωρίδων οικοπέδων,κειμένων εντός οικισμού με πληθυσμό μέχρι 2000 κατοίκους και στερουμένων προσώπου επί κοινοχρήστου χώρου, προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να κατστούν οικοδομήσιμα

Ελπίζω να βοήθησα.

[soundholics]

Αποφ-10237/3/12-3-10 (Δνση Νομοθετικού Έργου) Εγκ-3/10

Αποφ-10237/3/10 Ε-3/10

Εγκ-10237/3/10 Εγκ-3/2010

Διευκρινίσεις για την εφαρμογή της Εγκ-1/10 και οδηγίες

για το σχεδιασμό της τμηματικής πολεοδομικής μελέτης κατά της διάταξης

της παρ.3 του Αρθ-19 του Ν-2508/97 (ΦΕΚ-128/Α/97)

(Οικισμοί μέχρι 2000 κατοίκους, Κατάτμηση, Τυφλά οικόπεδα,

Πρόσωπο οικοπέδου σε κοινόχρηστο χώρο)

 

Σε συνέχεια της Εγκ-1/10 (Εγκ-3678/1/10) σχετικής και μετά από ερωτήματα Υπηρεσιών, προτάσεις Περιφερειακών Τμημάτων του ΤΕΕ και αιτήματα πολιτών σχετικά με τη δυνατότητα δόμησης ορισμένων ιδιοκτησιών οι οποίες έχουν δημιουργηθεί κατ' εφαρμογή των διατάξεων των παρ.2 και παρ.3 του Αρθ-6 του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85), μετά την έκδοση της απόφασης ΣΤΕ-1828/08 , σύμφωνα με την οποία κρίθηκαν ανίσχυρες οι παραπάνω διατάξεις, σας πληροφορούμε ότι το ΥΠΕΚΑ θα προωθήσει νομοθετική ρύθμιση για την αντιμετώπιση των προβλημάτων που ανέκυψαν.

 

Μέχρι την ισχύ της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης, για λόγους χρηστής διοίκησης και επειδή η διαμορφωθείσα από μακρού χρόνου πραγματική και νομική κατάσταση (έκδοση οικοδομικών αδειών, δημιουργία εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε τρίτους κλπ) επιβάλλει να μη θιγούν κεκτημένα δικαιώματα πολιτών που στηρίχθηκαν καλόπιστα στις πράξεις της διοίκησης, διευκρινίζονται τα εξής:

 

Α.1. Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί κατ' εφαρμογή των παραπάνω κριθέντων ως ανίσχυρων διατάξεων είναι νομίμως εκδοθείσες. Οι άδειες αυτές μπορούν ν' αναθεωρούνται κατά τις σχετικές ισχύουσες διατάξεις εφόσον ο ιδιοκτήτης υποβάλει υπεύθυνη δήλωση του Ν-1599/86, με την οποία θα δηλώνει ότι είναι σε γνώση του ότι οι διατάξεις των παρ.2 και παρ.3 του Αρθ-6 του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85) έχουν κριθεί ως ανίσχυρες από το ΣΤΕ.

 

2. Κατά τον ίδιο τρόπο, με την υποβολή της παραπάνω δήλωσης του ιδιοκτήτη, μπορεί να εκδίδονται (και να αναθεωρούνται) οικοδομικές άδειες, για την έκδοση των οποίων είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι κατά την ημερομηνία έκδοσης της Εγκ-1/10 σχετικής, κατ' εφαρμογή των παραπάνω κριθέντων ως ανίσχυρων διατάξεων.

 

3. Για τα ακίνητα που είχαν δημιουργηθεί βάσει των παραπάνω διατάξεων, στα οποία δεν είχε ζητηθεί η έκδοση οικοδομικής άδειας, είναι δυνατή η κατά περίπτωση αντιμετώπισή τους μετά τον τμηματικό σχεδιασμό στον οικισμό, με την τήρηση των διαδικασιών των επόμενων Β και Γ παραγράφων.

 

Β. Στην περίπτωση που ακολουθηθεί η εκπόνηση τμηματικών πολεοδομικών μελετών, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.3 του Αρθ-19 του Ν-2508/97 (ΦΕΚ-128/Α/97) για την αναγνώριση και έγκριση του υφισταμένου - δημιουργηθέντος ιστού - δικτύου κοινοχρήστων χώρων του οικισμού ή τμημάτων αυτού κατά περίπτωση, λαμβάνονται υπόψη τα εξής:

 

α) τα όρια των οικισμών, όπως αυτά έχουν καθοριστεί και ισχύουν (σχετική διοικητική πράξη κατηγοριοποίησης, οριοθέτησης με το τυχόν συνεκτικό τμήμα του οικσιμού, τυχόν γραμμές δόμησης, τμήματα με εγκεκριμένο σχέδιο κα),

 

β) οι συμβαιολογραφικές πράξεις που έχουν κατατεθεί στον οικείο δήμο, με τις οποίες έχουν παραχωρηθεί και τεθεί σε κοινή χρήση εδαφικές λωρίδες κατ' εφαρμογή των σχετικών διατάξεων του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85),

 

γ) για τη χάραξη του κοινοχρήστου δικτύου πρέπει να εξετάζεται η δυνατότητα αφ' ενός διεύρυνσης των τεθέντων σε κοινή χρήση εδαφικών λωρίδων - διόδων καθώς και η επιβολή προκηπίων ή ελάχιστης απόστασης για την τοποθέτηση των κτηρίων,

 

δ) στοιχεία των Τεχνικών Προδιαγραφών εκπόνησης πολεοδομικών μελετών ( Αποφ-5731/1146/00 ΦΕΚ-329/Β/00 και Αποφ-16806/3656/00 ΦΕΚ-803/Β/00) και συγκεκριμένα:

 

Αντικείμενο: Η πολεοδομική μελέτη μπορεί να αναφέρεται σε τμήματα πολεοδομικών ενότητων και περιπτώσεων πολεοδομικών ρυθμίσεων σε οικισμούς μέχρι 2000 κατοικιών χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

 

1. Αναγνώριση περιοχής (χάρτης κλίμακας 1:2000 ή 1:5000), ο οποίος αναφέρεται στα εξής:

 

- Οδικό δίκτυο και λοιπά δίκτυα μεταφορών (κατάσταση - δομές - ροές)

 

- Δίκτυο ελεύθερων κοινοχρήστων χώρων και δίκτυο πεζοδρόμων (κατάσταση - ροές)

 

- Ειδική καταγραφή αξιόλογων πελεοδομικών στοιχείων (ιστός). Κτιριακό απόθεμα ή άλλα στοιχεία του δομημένου περιβάλλοντος ή στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος, σε παραδοσιακούς οικισμούς ή σε αξιόλογα τμήματα των οικισμών.

 

2. Κείμενο: Διοικητική, δημογραφική και κοινωνικοοικονομική κατάσταση της περιοχής, προβλέψεις και υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο. Κοινόχρηστα και κοινωφελή, δομημένο περιβάλλον, φυσικό περιβάλλον κλπ. Αξιόλογα στοιχεία του πολεοδομικού ιστού ή των στοιχείων του φυσικού περιβάλλοντος" (όπως ρέματα κα).

 

3. Σχέδιο Πολεοδομικής Οργάνωσης σε κλίμακα 1:2000 ή 1:1000

 

Το σχέδιο αυτό περιλαμβάνει:

 

- Γενική διάταξη κοινοχρήστων χώρων και τις κινήσεις πεζών (πλατείες, οδούς, πεζοδρόμους κλπ)

 

- Γενική διάταξη για οδικά δίκτυα (δομές-ροή) και λοιπών μέσων ματαφορών κατά περίπτωση.

 

- Κείμενο αιτιολόγησης της πρότασης. Μέτρα για την προστασία τυχόν ευαίσθητων στοιχείων του φυσικού και ιστορικού-πολιτιστικού περιβάλλοντος

 

- Υποστηρικτική έκθεση των συμμετοχικών διαδικασίων.

 

ε) ως υπόβαθρα για τη σύνταξη των παραπάνω μελετών μπορεί να χρησιμοποιούνται τοπογραφικά διαγράμματα ή ορθοφωτοχάρτες,

 

στ) για την αμοιβή των παραπάνω τμηματικών πολεοδομικών μελετών εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις των Τεχνικών Προδιαγραφών εκπόνησης πολεοδομικών μελετών ( ΦΕΚ-329/Β/00 ) και ( Αποφ-16806/3656/00 ΦΕΚ-803/Β/00).

 

Γ. Ανεξάρτητα από την παραπάνω διαδικασία των τμηματικών πολεοδομικών μελετών για τον καθορισμό του συνόλου ή τμημάτων του κοινοχρήστου δικτύου (αναγνώριση και έγκριση υφισταμένου ιστού του οικισμού) είναι δυνατόν, εάν κρίνεται πολεοδομικά σκόπιμο από τις αρμόδιες υπηρεσίες της οικείας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης (πχ σε αδόμητες περιοχές - τμήματα των οικισμών) να ακολουθείται η διαδικασία της εκπόνησης πλήρους πολεοδομικής μελέτης για τα τμήματα αυτά.

 

ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ & ΚΛΙΜΑΤΙΚΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ