Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Αλλαγή Χρήσης από κατοικία σε γραφείο ή ιατρείο

[nik0]

Χαίρετε,

 

έχω στην ιδιοκτησία μου ένα διαμέρισμα το οποίο είναι αρκετά παλιό και αυτήν την στιγμή χρήζει ανακαίνισης. Το διαμέρισμα μέχρι τώρα χρησιμοποιούνταν ως κατοικία.

 

Επιθυμία μας είναι να ενοικιάσουμε το διαμέρισμα και σκεφτόμαστε ότι ίσως να μπορέσουμε να αποφύγουμε ένα μέρος του κόστους της ανακαίνισης με το να ενοικιάσουμε το διαμέρισμα ως γραφείο ή ιατρείο και όχι ως κατοικία. Θεωρούμε ότι οι επαγγελματίες θα επιθυμούν μια ειδική διαρύθμιση την οποία θα αναλάβουν και οι ίδιοι.

 

Για ποια είδη επαγγελματικής στέγης χρειάζεται αδειοδότηση και ποιες αλλαγές πρέπει να γίνουν σε ένα διαμέρισμα προκειμένου να μπορεί να αδειοδοτηθεί ως επαγγελματική στέγη;

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά

Νίκος

[[email protected]]

Νίκο

 

Οικοδομική Άδεια Αλλαγής χρήσης εκδίδεται ΜΟΝΟ στην περίπτωση που απαιτείται η αδειοδότηση άλλων φορέων για τη λειτουργία της επιχείρησης που θα στεγαστεί στην ιδιοκτησία σου πλην της πολεοδομίας,π.χ. φορείς όπως το Υγειονομικό,η Πυροσβεστική κλπκλπ.

 

Αν στην ιδιοκτησία σου λειτουργήσει κάτι άλλο (?) το οποίο δεν απαιτεί την έγκριση φορέων πλην της πολεοδομίας,τότε δεν χρειάζεται να βγάλεις άδεια αλλαγής χρήσης.

 

Για περισσότερες πληροφορίες θα σε κατατοπίσει ο μηχανικός σου.Αν δεν έχεις,διάλεξε κάποιον στην τύχη,είμαστε πλέον άνω των 120.000 στην επικράτεια.

 

Αυτά

[ge_liakos]

Zavi εξήγησε το λίγο παραπάνω. Έστω οτι έχω ένα ισόγειο που μέχρι χτες ήταν κατοικία. Αν θέλω να το νοικίασω για γραφείο πχ τεχνικό, μεσιτικό κλπ δεν χρειάζεται άδεια αλλαγής;

Αν θέλω να το νοικίασω για να γίνει καφετέρια ή κατάστημα απαιτείται αλλαγή;

 

Απο την στιγμή που αν κατάλαβα καλά για γραφείο δεν χρειάζεται αλλαγή τότε γιατί στον υπολογισμό των αμοιβών τα γραφεία βάζουμε μειωτικό συντελεστή 0,90;

[[email protected]]

Zavi εξήγησε το λίγο παραπάνω. Έστω οτι έχω ένα ισόγειο που μέχρι χτες ήταν κατοικία. Αν θέλω να το νοικίασω για γραφείο πχ τεχνικό, μεσιτικό κλπ δεν χρειάζεται άδεια αλλαγής;

 

ΌΧΙ,δεν χρειάζεται.

 

Αν θέλω να το νοικίασω για να γίνει καφετέρια ή κατάστημα απαιτείται αλλαγή;

 

Ναι,χρειάζεται,διότι έχεις Υγειονομικό και πυροσβεστική για την καφετέρια.Όσο για το κατάστημα,τί εννοείς κατάστημα?===>εξαρτάται από το κατάστημα.

 

Απο την στιγμή που αν κατάλαβα καλά για γραφείο δεν χρειάζεται αλλαγή τότε γιατί στον υπολογισμό των αμοιβών τα γραφεία βάζουμε μειωτικό συντελεστή 0,90;

 

Διότι φίλε,μπορεί ένα κτίριο να ανεγείρεται με προορισμό τη χρήση των διαμερισμάτων ως γραφεία εξ' αρχής (π.χ. τα γραφεία μου) και να απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας η χρήση τους ως κατοικίες.

 

Αυτό ξέχασα να το αναφέρω:αν στον κανονισμό απαγορεύεται η προς αλλαγή χρήση,τότε είτε χρειάζεται ΚΑΙ τροποποίηση του κανονισμού με ΠΛΗΡΗ συνέναιση των ιδιοκτητών,ή διαφορετικά η αλλαγή δεν μπορεί να γίνει.

[ge_liakos]

Άρα σε ένα κτίριο με μικτή χρήση κατοικιών - γραφέιων όλα τα διαμερίσματα πρέπει να δηλωθούν ως κατοικίες, γιατί αν υπολογιστούν με 0,90 δεν μπορούν να χρησιμοποιηθουν ώς κατοικίες; Ενώ το αντίθετο γίνεται εφόσον επιτρέπεται απο το καταστατικό;

 

Και μια ερώτηση που αφορά την τακτοποίηση των Η/Χ. Αν ένα διαμέρισμα που χρησιμοποιείται ως γραφείο έχει χώρους προς τακτοποίηση, το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση την κατηγορία "ακινητα άλλης κατοικίας" ή "ακίνητα άλλης χρήσης πλην κατοικίας";

[[email protected]]

Λιάκο,το πολεοδομικό του θέματος στο απάντησα.Από κει και πέρα παίζουν άλλα,όπως αντικειμενικές αξίες,Α' κατοικία ή όχι,θέματα Ε9 και φορολογίας ακινήτων ανάλογα τη χρήση τους,γενικά διάφορα άλλα κυρίως φοροτεχνικά.

 

Πολεοδομικά όμως ΔΕΝ παίζουν.Τα συμπεράσματα δικά σου.Ψάξου κ λίγο,εγώ έχω φάει τον κόσμο να ρωτάω,αν τα πάρεις μασημένα θα κάνεις γκάφα στους πελάτες σου κάποια στιγμή και τί θα λες τότε?''Μου το είπε ο zavi''?

[Paul_Mix]

Ειχα βγαλει αδεια για κατοικια. Ο ιδιοκτητης ομως σκοπευει να το χρησιμοποιησει ως γραφειο και θελει να γινει αλλαγη χρησης για φορολογικους λογους. Μαλλον θελει να περασει τα τιμολογια για την κατασκευη ως εξοδα στην εφορια/

 

Πρεπει να κανω αναθεωρηση οικοδομικης αδειας ως προς την χρηση ή δεν παιζει ρολο αυτο?

 

Οι εργασιες δεν εχουν ξεκινησει ακομα

[Γιάννης]

Απαιτείται αλλαγή χρήσης οπωσδήποτε!!

[gio]

Τελικα τι ισχύει;

Σε πολυκατοικια εχω ενα διαμερισμα και θελω να το νοικιασω για επαγγελματικη χρηση - ιατρειο.

Δεν υπαρχει κανονισμος πολυκατοικιας (ειναι παλια).

Στην οικοδ.αδεια φαινεται ως κατοικια.

Πρεπει ....

1. Να ενημερωσω το φακελο της αδειας χωρις τιποτα αλλο;

2. Να κανω αλλαγη χρήσης με 4178;

 

 

Βρίσκω ΥΑ που λεει:

"Αποφ-48669/2886/89. ( ΦΕΚ-437/Δ/16-6-89).

Εχοντας υπόψη:

1. Τις διατάξεις του Ν-1577/85 "ΓΟΚ" (ΦΕΚ 210/Α) και ειδικότερα το άρθρο 5 αυτού.

2. Τις διατάξεις του Ν-1558/88 (ΦΕΚ 137/Α) και ειδικότερα το άρθρο 23 παράγραφος 1 αυτού.

3. Την αρ.4621/864/6.6.88 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων "Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων στο Γενικό Γραμματέα κλπ." (Β' 376).

Αποφασίζουμε:

1. Επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού καθώς και οι διαστάσεις των χώρων του που προορίζονται για κοινή χρήση, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον η νέα χρήση ή η μεταβολή των διαστάσεων:

α) Δεν αντίκειται στις γενικές ή ειδικές Πολεοδομικές διατάξεις ή σε όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή.

β) Δεν αντίκειται στις διατάξεις κτιριοδομικού κανονισμού.

γ) Δεν συνεπάγεται μεταβολή τιμής μονάδος όγκου από την κατηγορία του κτιρίου στην οποία ανήκει και

δ) Δεν δημιουργούνται πρόσθετες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων

2. Η προηγούμενη παρ.1 δεν εφαρμόζεται εάν για την αλλαγή της χρήσεως απαιτείται η εκπόνηση νέας μελέτης ή η χορήγηση εγκρίσεως από αρμόδιους φορείς ή η εκτέλεση νέων εργασιών εκτός από τις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.2 του άρθ-52 του ΝΔ/17-7-23 ή της παρ.1 του άρθ-22 του Ν-1577/85 ΓΟΚ ή εάν δεν συνεπάγεται μεταβολή των φορτίων και γενικά των δυνάμεων που επενεργούν στο κτίριο.

3. Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Αθήνα, 16 Ιουνίου 1989."

 

 

Όμως ο ΝΟΚ λεει:

"Άρθρο 4    Άδειες Δόμησης
1. Άδεια Δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του ν. 4030/2011, απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως:

στ. Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθμευσης. (οκ εδω δεν θελουμε αδεια δομησης γιατι δεν εχουμε αλλαγες σχεδιασμου και φορτιων & αρθρο 5)

 

Άρθρο 5       Χρήση κτιρίων
1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Για τη μεταβολή απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.
Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.

2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης.

3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης.

4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου με την προϋπόθεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη."

-------------------------------

 

Όμως στο 4178 αρθρα 18-5β και 19 καθως και στις εγκυκλιους 3 και 4...αναφερει οτι απο κυρια σε κυρια χρηση, εχει παραβολο 500 χωρις αλλο ειδικο προστιμο...αναφερει ακομη και για αναλυτικο αν υπαρχουν καποιες οικοδ.εργασιες!!!!

 

Αρα με ΝΟΚ δεν δηλωνεις τιποτα ενω με 4178 δηλωνεις και πληρωνεις 500....τι ειναι σωστο τελικα.;

Edited Ιούλιος 11 , 2016 by gio

[ariane]

Επιπλέον προβληματισμός: Όταν θέλουμε να κάνουμε συνένωση ΚΑΙ αλλαγή χρήσης από κατοικίες σε ιατρείο, τμήματα των οποίων έχουν ήδη ενταχθεί στον 3843/10 (ως κατοικία), μπορούμε; Αν η αλλαγή αυτή πληρεί τις προϋποθέσεις για ένταξη στον 4178 (πριν το 2011, καθώς η άδεια ιατρείου έχει χορηγηθεί με τα σχέδια της πραγματικής κατάστησης), μήπως συμφέρει τελικά η ένταξη έναντι της έκδοσης οικοδομικής άδειας όπου μπορεί η Πολεοδομία να μας "μπλοκάρει" λόγω θέσεων στάθμευσης, κλιμακοστασίων, χώρων στον 3843 κ.λ.π: