Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Κυριότητα χώρων που ρυθμίζονται με τον 3843/2010

[snow]

Έχω περίπτωση σοφίτας (δημιουργήθηκε διαμέρισμα 50 τ.μ. περίπου κάτω από την κεραμοσκεπή) σε πολυκατοικία (κτίριο με σύσταση οριζόντιας). Το κτίριο ανήκει σε 4μελή οικογένεια. Ισόγειο από 50% οι δύο γονείς, οροφοδιαμέρισμα 1ου το ένα παιδί, οροφοδιαμέρισμα 2ου το άλλο παιδί. Η "σοφίτα" δεν έχει λειτουργική ενότητα με τον 2ο όροφο. Στη σύσταση έχει κρατηθεί στο κτίριο, ποσοστό περίπου 120/1000 ως δικαίωμα υψούν, το οποίο κατέχουν σε ποσοστό 49% το κάθε παιδί και από 1% ο κάθε γονέας.

Τα τελευταία 14 χρόνια, η σοφίτα αυτή εκμισθώνεται και δηλώνεται στην εφορία ως αποπερατωμένη κατοικία και είχε πάρει κανονικά ρεύμα με ξεχωριστό μετρητή.

Πως είναι δυνατό να τακτοποιηθεί αυτό και εφόσον γίνει πολεοδομικά η "τακτοποίηση" πως μπορεί μελλοντικά να μεταβιβαστεί και ως τι καθώς είναι προφανές ότι το "δικαίωμα υψούν" είναι κάτι αόριστο (αυτή τη στιγμή) και αυθαίρετα έχει αποδοθεί στην σοφίτα του 3ου ορόφου ώστε να δηλώνεται το εισόδημα από το μίσθωμα; Ποιός από τους 4 συγκυρίους θα πρέπει να κάνει την αίτηση τακτοποίησης (την ίδια απορία έχω και για τις λοιπές περιπτώσεις συγκυριότητας σε κάποια οριζόντια ιδιοκτησία με Η/Χ αλλά υποθέτω ότι την κάνει ένας εξ'αυτών καθώς τακτοποιούνται χώροι και όχι πρόσωπα ούτε δικαιώματα).

 

Υ.Γ, Για το κτίριο έχει γίνει αναθεώρηση της άδειας και η στέγη υφίσταται νόμιμα, πλην όμως δεν είναι "άβατος και μη φωτιζόμενος χώρος" όπως αναφέρεται στην αναθεώρηση, αφού φτιάχτηκε η σοφίτα.

 

Είναι το πρώτο μου μήνυμα, οπότε καλώς σας βρήκα!

 

Το ίδιο ζήτημα προβληματίζει κι εμένα και μάλιστα είναι λίγο πιο σύνθετο γιατί εμπλέκεται και ο εργολάβος. Κατ' αρχάς πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι οι σοφίτες είναι κοινόχρηστοι χώροι (όπως το λεβητοστάσιο, η είσοδος της οικοδομής κ.λπ.) και επομένως ανήκουν από κοινού σε όλους όσους έχουν ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου (δηλαδή από κοινού στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, καταστημάτων κ.λπ., καθώς και σε όσους έχουν χιλιοστά που αντιστοιχούν στο δικαίωμα υψούν). Δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (όχι κυριότητας) κοινόχρηστου χώρου μπορεί να παραχωρηθεί μόνο με κανονισμό πολυκατοικίας νόμιμα μεταγεγραμμένο. Συνεπώς, σε κάθε περίπτωση η αίτηση θα πρέπει να υποβάλλεται από όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής (από όλους όσους, δηλαδή, έχουν εξ αδιαιρέτου χιλιοστά επί του οικοπέδου). Υποθέτουμε λοιπόν ότι γίνεται η τακτοποίηση κατ' αυτόν τον τρόπο. Παραμένει όμως το πρόβλημα του πώς θα αποτελέσουν οι χώροι αυτοί ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Θα μπορούσε να υποστηρίξει κάποιος ότι μπορεί στη συνέχεια να γίνει μεταβίβαση χιλιοστών από αυτά που δεν αντιστοιχούν σε δομημένους χώρους, δηλαδή από το δικαίωμα υψούν. Π.χ. από τα 50 χιλιοστά να μεταβιβαστούν τα 10 και να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία. Φοβάμαι όμως ότι τελικά κάτι τέτοιο δεν ευσταθεί, αφενός μεν διότι υπάρχουν περιπτώσεις που δεν έχει παρακρατηθεί ποσοστό για μελλοντική δόμηση και αφετέρου διότι οι διατάξεις του νόμου για την τακτοποίηση -αν και με αρκετή ασάφεια- εξαρτούν εμμέσως τους προς τακτοποίηση χώρους με νομίμως συσταθείσες ιδιοκτησίες:

 

"Επιτρέπεται επίσης η μεταβίβαση ακινήτων ή η σύστα−

ση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων με χώρους

που διατηρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου

αυτού.

(...)

Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα κάθε δικαιοπρα−

ξίας μεταβίβασης ακινήτων ή σύστασης εμπράγματων

δικαιωμάτων επ’ αυτών, στα οποία υπάρχουν χώροι που

διατηρούνται σύμφωνα με τα οριζόμενα στον παρό−

ντα νόμο προσαρτάται αντίγραφο της αίτησης όπου

βεβαιώνεται η περαίωση της διαδικασίας διατήρησης

του χώρου σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου

6 και γίνεται ειδική σχετική μνεία για την υπαγωγή των

χώρων στη ρύθμιση αυτή. Κατά την απεικόνιση των

χώρων αυτών, όπου απαιτείται, σημειώνεται η υπαγωγή

τους στη ρύθμιση του παρόντος νόμου."

 

Εάν ο νομοθέτης ήθελε να αποτελέσουν οι χώροι αυτοί αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας τότε πιστεύω ότι η διατύπωση θα ήταν άλλη, δεν θα υπήρχε δηλαδή η συσχέτιση των χώρων αυτών με άλλες ιδιοκτησίες.

Συνεπώς, χωρίς να είμαι απόλυτα βέβαιος, καθώς το θέμα σηκώνει διάφορες ερμηνείες, νομίζω ότι δεν μπορούν να αποτελέσουν οι χώροι αυτοί αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας. Μπορούν όμως να τακτοποιηθούν και να παραχωρηθεί η αποκλειστική τους χρήση με κανονισμό πολυκατοικίας.

[myri]

για να γίνει η τακτοποίηση, θα πρέπει κάποιος να έχει την κυριοτητα

στη δική σου περίπτωση πως αποδεικνύεται αυτή;

[snow]

για να γίνει η τακτοποίηση, θα πρέπει κάποιος να έχει την κυριοτητα

στη δική σου περίπτωση πως αποδεικνύεται αυτή;

 

Στην περίπτωση των κοινόχρηστων χώρων (όπως είναι οι σοφίτες) συγκύριοι είναι όλοι οι ιδιοκτήτες της οικοδομής (ανάλογα με τα χιλιοστά που αναφέρονται στα συμβόλαια). Γενικώς ως προς το θέμα της ιδιοκτησίας ισχύει ό,τι και τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής. Την αίτηση για την τακτοποίηση θα πρέπει (τυπικά) να την υποβάλουν όλοι οι συνιδιοκτήτες της οικοδομής. Από εκεί και πέρα όμως δεν βλέπω πώς θα μπορούσαν οι χώροι αυτοί (σοφίτες) να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας (και να πάρουν χιλιοστά), με το δεδομένο μάλιστα ότι δεν μιλάμε για νομιμοποίηση αλλά για τακτοποίηση.

[myri]

δε θα πάρουν χιλιοστά

μεταβιβάζονται με την επισημείωση πως "ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του Ν.3843/2010 και αρ.πρωτ. αίτησης ________/2010/της πολεοδομικής υπηρεσίας __________"

τώρα τι σημαίνει μεταβίβαση χωρίς χιλιοστά δεν είμαι αρμόδια να απαντήσω

 

επίσης μου φαίνεται περίεργο ολόκληρη πολυκατοικία να πληρώσει την ρυθμιση ενός χώρου που τελικά δε θα μπορεί να αξιοποιήσει

[akius]

μεταβιβαζεται αποκλειστικη χρηση μαζι με ιδιοκτησια που κατεχει χιλιοστα...

 

 

 

οσο για το τι θα το κανουνε.....στην ελλαδα βρισκομαστε συναδελφοι.....σταβλους βγαζανε για αδεια στην μυκονο και μενανε μετα μεσα ανθρωποι....

κοιτα να δεις το αλογο μεχρι και υδρομασαζ ειχε !!!