Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Κάθετες ιδιοκτησίες μέσω κατάτμησης και επανένωσης

[jotas]

Καλημέρα σε όλους,

 

το θέμα στο οποίο θα ήθελα την βοήθεια σας έχει ως εξής:

 

Είναι νόμιμη η συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης 2 οικοπέδων (Α & Β) τα οποία είχαν προκύψει από νόμιμη κατάτμηση, όταν το Α έχει ήδη υπερβεί το σ.δ που του αναλογεί, και στη συνέχεια ο διαχωρισμός τους σε 2 κάθετες , η μία εκ των οποίων (Β) δεν μπορεί να εξαντλήσει το σ.δ που της αναλογεί λόγω της υπέρβασης της Α ?

Εμείς ως σημερινοί ιδιοκτήτες της Β παρόλο που αναφέρεται στο συμβόλαιο ότι ισχύουν τα όσα περιγράφει η συμβολαιογραφική πράξη μπορούμε να διεκδικήσουμε να οικοδομήσουμε κάτι παραπάνω από τα τ.μ που μας αναλογούν βάσει της πράξης?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων,

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

αγαπητέ jotas

είναι προφανές ότι η συνένωση έγινε για να αντιμετωπισθεί η υπέρβαση δόμησης του Α

είναι ένα απο τα πολλά τεχνικο-νομικά τεχνάσματα

για να μπορέσουμε να συνδράμουμε πρέπει να μας δώσετε απαντήσεις στα παρακάτω ερωτήματα

1.η συνένωση έγινε στον κανόνα απο πλευράς αρτιότητας και οικοδομησιμότητας?

2.η εξάντληση του σ.δ του Α προηγήθηκε της συνένωσης?

3.τι ακριβώς περιγράφει η συμβολαιογραφική πράξη που αναφέρεστε?

 

βέβαια υπέρβαση της δόμησης στο συνολικό οικόπεδο δεν μπορεί να υπάρξει ούτε να διεκδικηθεί

τα ξαναλέμε

[jotas]

Αγαπητέ κύριε Θεοχάρη,

σας ευχαριστώ για το ενδιαφέρον σας και σας ενημερώνω για τα πλήρη στοιχεία της υπόθεσης:

Σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως με εμβαδόν 725m2,

το 1989 και αφού είχε κτισθεί (με νόμιμες άδειες) οικοδομή αποτελούμενη από ισόγειο (85m2 +55m2 αδιαμόρφωτο) , και 1ο όροφο 140m2 –

(σύνολο 225m2 +55 m2 αδιαμόρφωτο χώρο Ισογείου)

έγινε κατάτμηση και σύσταση οριζ. ιδιοκτ. με τους εξής όρους:

Οικόπεδο Α με εμβαδόν 325m2 στο οποίο συμπεριλαμβανόταν η οικοδομή,

με 400χιλ. στο ισόγειο, 400 στον 1ο, και 200 στο δικαίωμα ανέγερσης μελλοντικών ορόφων, και οικόπεδο Β με εμβαδόν 400m2 δίχως κτίσματα.

Ο σ.δ της περιοχής κατά την περίοδο της κατάτμησης ήταν 1.

 

Το 1992 ο σ.δ μειώνεται σε 0,8 και οι ιδιοκτήτες του 1ου ορόφου ( ιδιοκτήτης 2) & του δικ. ανέγερσης (ιδιοκτήτης 3)δηλώνοντας το οικόπεδο ως ενιαίο 725m2 , αποκρύπτοντας την κατάτμηση του 89, παίρνουν νέα άδεια το 93 και χτίζουν ένα ακόμα (2o) όροφο 140m2 φτάνοντας την συνολική δόμηση του Α στα 365m2 +55 m2 αδιαμόρφωτο >325x0,8=260μ2.

Το 95 η οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου του Α οικ. μεταβιβάζεται σε νέο ιδιοκτήτη (ιδιοκτήτης 1)

Μετά από 4 χρόνια λόγω θανάτου του αρχικού ιδιοκτήτη και μέσω διαφόρων συμβολαίων αποδοχής κληρονομιάς, & δωρεών ανάμεσα στους κληρονόμους,

διαμορφώνεται η ίδια ακριβώς αναλογία χιλιοστών επί του οικοπέδου των ίδιων ακριβώς τριών ιδιοκτητών και στο οικόπεδο Β.

Κατόπιν γίνεται στο ίδιο συμβόλαιο, πράξη συνένωσης των Α και Β σε ένα οικόπεδο, και διαχωρισμός τους σε 2 κάθετες ιδιοκτησίες Α και Β με τις ίδιες διαστάσεις που είχαν από το 89 τα 2 τότε οικόπεδα Α και Β.

Η μόνη διαφορά είναι ότι ορίζεται στην πράξη ότι ο εκάστοτε ιδιοκτήτης της Β καθέτου, δεν θα μπορεί να εξαντλήσει τον σ.δ που του αναλογεί.

Ο ιδιοκτήτης (1) του ισογείου της Α αγόρασε το σύνολο της Β καθέτου ιδιοκτησίας.

Η ερώτηση είναι εάν μπορεί να διεκδικήσει να οικοδομήσει παραπάνω τετραγωνικά από αυτά που του αναλογούν, ίσως λόγω της μείωσης του σ.δ, αν και όταν αυτή πραγματοποιήθηκε, υπήρχαν 2 οικόπεδα, και όχι 2 κάθετες.

Η αρτιότητα στην περιοχή ήταν και είναι 200 m2 δηλαδή τόσο το Α, όσο και το Β πληρούν όλες τις προϋποθέσεις.

 

 

Με εκτίμηση,

[georgecv]

Σε περίπτωση που μειωθεί ο ΣΔ τότε οι συνιδιοκτήτες που δεν έχουν προλάβει να οικοδομήσουν τα τετραγωνικά που τους αναλογούν τότε μπορούν να οικοδομήσουν επιφάνεια ίση με το Ε*Χ*σδ καθ υπέρβαση των τετραγωνικών που δικαιούται η ιδιοκτησία

όπου Ε: το εμβαδό του οικοπέδου, Χ τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας και σδ ο νέος συντελεστής δόμησης.

 

Αυτό όμως εσείς έπρεπε να το κάνετε πριν κάνετε την συνένωση και την έκδοση της άδειας προσθήκης. Τώρα δεν νομίζω ότι μπορείτε να οικοδομίσετε παραπάνω τ.μ. από αυτά που προβλέπει ο Σ.Δ.

[jotas]

Σας ευχαριστώ που ασχοληθήκατε με το θέμα μου

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Η άδεια του 93 πάντως ελέγχεται λόγω ψευδούς Τοπογραφικού και μπορεί να ακυρωθεί

[jotas]

Αγαπητέ ΤΟΠΟΓΑΒΡΕ,(να χαιρόμαστε τον καινούριο μας πρόεδρο)

τι εννοείται να ακυρωθεί?

Το ότι με την συννένωση και τον διαχωρισμό σε δύο κάθετες

προβλέπεται ότι η Β δεν μπορεί να εξαντλήσει τον σ.δ που της αναλογεί,

δεν νομιμοποιεί όλες τις προηγούμενες ενέργειες ?

 

Καλό απόγευμα,

[jotas]

Αγαπητοί φίλοι, παρακαλώ για τις απόψεις σας στο εξής:

Ειμαι ιδιοκτήτης κατά 50% μιας κάθετης ιδιοκτησίας 400m2 (κάθετη Β) η οποία αποτελεί τμήμα οικοπέδου 700m2 με σ.δ περιοχής 0,8 (560m2 συν. δόμηση για όλο το οικόπεδο).

Το άλλο 50% της ίδιας καθέτου(Β) ανήκει στον αδελφό μου (Τις αγοράσαμε με διαφορά 5 μηνών).

Η άλλη κάθετη (Α) έχει εμβαδόν 300m2.

 

Το υπόλοιπο δόμησης που δικαιούμαι είναι μόλις 150*50%=75m2 λόγω του ότι η άλλη κάθετη ιδ. Α (των 300m2) έχει χτίσει συνολικά 310m2, (πράγμα το οποίο γνώριζα, καθώς αναφέρεται και στα συμβόλαια).

Το ίδιο, 75m2 υπόλοιπο δόμησης ισχύει και για τον αδελφό μου.

 

Δικαιούμαι να κάνω χρήση των ευεργετικών διατάξεων του νόμου περί Οικ. Στέγης στο τμήμα που μου ανήκει, η υπάρχει πρόβλημα λόγω του ότι το σύνολο των m2 του όλου οικοπέδου είναι πάνω από 240m2 ?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων,

[anka]

Από ερώτηση που έχω κάνει στην Πολεοδομία Παλλήνης δεν επιτρέπεται Οικογενειακή στέγη σε κάθετες συνιδιοκτησίες.