Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Απορία σχετικά με πολεοδομικό θέμα υπογείων χώρων σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία

[Ιμβριος]

Γεια σας,

 

Εχω μερικές απορίες σχετικά με θέματα που αφορούν ακίνητο που με ενδιαφέρει και θα ήθελα κάποιες διευκρινίσεις: Συγχωρήσετε μου τυχόν λάθος διατυπώσεις γιατι δεν είμαι μηχανικος:

 

Κατασκευαστής το 1965 κατασκεύασε 2 διώροφες κατοικίες σε ενιαίο οικόπεδο 290τμ με οριζόντια σύσταση οι οποίες αποτελούνται , η πρώτη απο δυο ορόφους καθώς και υπόγειο αποθηκευτικό χώρο που έχει κλειστεί και χρησιμοποιείται σαν κατοικία απο την εποχή που πρωτοπουλήθηκε δηλαδή το 1965. Δεν έχει γίνει αλλαγή χρήσης μια και δεν επαρκουν τα ποσοστά επι του οικοπεδου ωστε να προστεθεί στα νόμιμα οικοδομήσιμα τετραγωνικά του οικοπέδου και το υπόγειο (εχει δηλαδή υπερκάληψη). Τα νόμιμα τετραγωνικά της οικοδομής ειναι περιπου 100 (50 ο όροφος) και τα υπόλοιπα 50 είναι το υπόγειο. Η οικοδομή αυτή χωρίζεται απο τη δεύτερη με χώρισμα (μάντρα) αν και ΔΕΝ υπάρχει κάθετη σύσταση ιδιοκτησίας. Το ένα λοιπόν μέρος του οικοπέδου καταλαβάνεται απο την εν λόγω οικοδομή και το υπόλοιπο απο πάλι διώροφη οικοδομή 200τμ (100 ο όροφος) (μεγαλύτερων τετραγωνικών απο την άλλη) που καταλαμβάνει το υπόλοιπο μέρος του οικοπέδου μαζί με τους εξωτερικούς χώρους, διαθέτει 2 διαμερίσματα ενα υπερ του ισογείου (υπερυφωμένο) και ενα του πρώτου ορόφου και όλη η οικοδομή συνορεύει επίσης με τη μάντρα που χωρίζει τους εξωτερικούς χώρους απο το την πιό πάνω μικρότερη οικοδομή). Είναι δηλαδή η μία δίπλα στην άλλη. Οπως ανέφερα δεν υπαρχει κάθετη ιδιοκτησία αν και στα συμβόλαια αναφερεται οτι η καθεμία απο τις 2 οικοδομες συνορεύει με την άλλη μεσω της μάντρας δηλαδή γίνεται κάπως καθορισμός των εξωτερικών χώρων. Επίσης και στη δεύτερη μεγαλύτερη σε μεγεθος οικοδομή ο κατασκευαστής έκλεισε το υπόγειο (πυλωτή η αποθηκευτικός χώρος) το χώρισε σε 2 διαμερίσματα και το μεταπούλησε σαν διαμερίσματα. Επειδή δέν είχε δε γίνει υπερκάλυψη του οικοδομήσιμου απο τις 2 οικοδομές , πούλησε και το δικαίωμα του υψούν άνω του πρώτου ορόφου στον πρώτο όροφο της μεγάλης οικοδομής για τα υπόλοιπα οικοδομήσιμα τετραγωνικά επι του ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ οικοπεδου (δηλαδη και των 2 κατοικιών) που αναλογει περίπου στην κατασκευή δώματος 60 τετραγωνικών.

Στον πίνακα δε χιλιοστών της οικοδομής καταμερίζονται τα χιλιοστά επι του οικοπεδου ώς εξής :

- 40 χιλιοστά η μικρη οικοδομή (συνολικά 100 τετραγωνικών και 50 υπόγειο)

- Και στη μεγάλη (που είναι συνολικά 200 τετραγωνικά οι δύο νόμιμοι όροφοι και αλλα 100τμ τα υπόγεια) 8 χιλιοστά το ενα υπόγειο (50 τετραγωνικών), 8 χιλιοστά το άλλο (50 τετραγωνικών) , 18 χιλιοστά το υπέρ του ισογείου διαμέρισμα (100 τετραγωνικών), 18 χιλιοστά το πρώτου ορόφου διαμέρισμα (100 τετραγωνικών) και 18 χιλιοστά επίσης έχουν δωθεί στο πρώτου ορόφου διαμέρισμα για το δικαίωμα του υψούν (ταράτσας).

 

Συγνώμη για την μακροσκελή εξήγηση. Οι ερωτήσεις μου έχουν ως εξής:

Α) γνωρίζω οτι τα υπόγεια που έχουν κλειστεί μετρουν στην κάλυψη με αποτέλεσμα να παίρνουν τα οικοδομήσιμα τετραγωνικά απο το δικαίωμα του υψούν. Αν γίνει καταγγελία στην πολεοδομία θα χαρακτηριστούν παράνομα και θα επιτραπούν τα οικοδομήσιμα τετραγωνικά στον δικαίωμα του υψούν όπως και προβλεπόταν αν θεωρήσουμε οτι ο οικοδομικός συντελεστής έχει μείνει ο ίδιος?

Β) Μπορει ο ιδιοκτήτης του υπε΄ρ του ισογείου και του πρώτου ορόφου να ζητήσουν κάποια στιμή στο μέλλον την κατεδάφιση της οικοδομής ? Με ποια αναλογία μπορεί να θεωρηθεί οτι υπάρχει πλειοψηφία για κάτι τέτοιο?

Γ) έχουν δικάιωμα στις αποφάσεις για την οικοδομή τα παράνομα διαμερίσματα όσων αφορά την κατοικία όπως κοινόχρηστα , διαμόρφωση εξωτερικών χώρων κλπ??

Δ) σε περίπτωση κατεδάφισης πρέπει οι ιδιοκτήτες της μεγάλης οικοδομής να ζητήςουν να συνυπογράψει και ο ιδιοκτήτης της μικρής (διπλανής αλλα στο ίδιο οικόπεδο οικοδομής) για κατασκεωυή καινούργιας οικοδομής εκει που στεγάζεται τώρα η μεγάλη. Χρειάζεται δηλαδή να συμφωνήσουν αφου δεν υπάρχει κάθετη ιδιοκτησία?

Ε) το παράνομα κλεισμένο υπόγειο της μικρής επηρεάζει τα οικοδομήσιμα τετραγωνικά της μεγάλης? Δηλαδή οταν ο ενας κάνει υπερκάλυψη παίρνει και απο τον αλλο αφου είναι στο ίδιο οικόπεδο άσχέτως το οτι είναι σε άλλο οικοδόμημα?

ΣΤ) αν ζητήσει αυτός που έχει το δικάιωμα του υψούν με καταγγελία να διορθωθέι η παρανομία , οι ιδιοκτήτες των υπογείων θα αναγκαστούν να ξανακάνουν τα ακίνητα τους αποθήκες έστω και μετα απο το πέρας τόσων ετών?

Ζ) τελικά οι εξωτερικοί χώροι χωρίζονται ή αποτελούν κοινό κτήμα όλων όσων μένουν εκεί δηλαδή και της μικρής και της μεγάλης οικοδομής μαζι?

 

Χιλια συγνώμη για τη μακροσκελή μου περιγραφή αλλα φαίνεται οτι ο κατασκευαστής τα έμπλεξε πολύ και προσπαθώ να βγάλω άκρη.

Ευχαριστώ παρα πολύ

[AlexisPap]

Φίλε Ίμβριε, καλησπέρα.

Ξεκινώντας πρέπει να τονίσω ότι το φόρουμ δεν παρέχει υπηρεσίες μηχανικού αλλά -ανωνύμως- ιδέες και γνώμες που δεν μπορούν να υποκαταστήσουν την υπεύθυνη εργασία ενός συναδέλφου. Υποτίθεται ότι είναι ένα φόρουμ από μηχανικούς για μηχανικούς, και ότι ο αποδέκτης έχει τις γνώσεις για να αξιολογήσει και να κρίνει τις απόψεις που εκτίθενται. Επομένως, οι σκέψεις που θα παραθέσω θα πρέπει να εκληφθούν ως εγκυκλοπαιδικού χαρακτήρα. Αν πράγματι σε απασχολούν τα ερωτήματα που έθεσες, θα πρέπει να αποτανθείς σε μηχανικό και, πολύ φοβάμαι, δικηγόρο.

 

Α) Παρά την εκτενή περιγραφή δεν είναι δυνατόν να απαντήσει κανείς. Ωστόσο το δικαίωμα του υψούν σε οικοδομή του '60 δεν είναι συνήθως αξιοποιήσιμο: Το κόστος των ενισχύσεων για να συμβαδίσει η οικοδομή με τις σύγχρονες απαιτήσεις ασφαλείας είναι συνήθως απαγορευτικό.

Β) Όχι. απαιτείται το 100%. Μόνο κάτω από εξαιρετικές συνθήκες υπάρχει δικαστική διαδικασία που μπορεί να κινηθεί με το 67%, αλλά και μόνο η επεξήγηση της διαδικασίας χρειάζεται μηχανικό και δικηγόρο με σχετική εμπειρία.

Γ) Δικαιώματα για τους μη διαιρετούς χώρους έχουν όλοι οι συγκύριοι σύμφωνα με τον αστικό κώδικα.

Δ) Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία πρέπει να συμφωνήσουν όλοι, εκτός αν υπάρχει σωστά διατυπωμένη ρητή συμφωνία... -> δικηγόρος.

Ε) Ναι. Πολεοδομικά τα δικαιώματα ως προς την δόμηση εξετάζονται με βάση το οικόπεδο και όχι με βάση τους ιδιοκτήτες. Είναι δικό τους πρόβλημα "να τα βρούν"

ΣΤ) Ναι και όχι. Μπορούν να διατηρήσουν την παρανομία καταβάλλοντας πρόστιμο. Η δικαστικές διενέξεις αυτού του είδους έχει αποδειχθεί ότι δεν ωφελούν κανέναν (εκτός των δικηγόρων βεβαίως).

Ζ) Οι εξωτερικοί χώροι, προκειμένου περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, ανήκουν στα μη διαιρετά πράγματα. Ωστόσο υπεύθυνη απάντηση μπορεί να δώσει μόνο δικηγόρος, αφού διαβάσει τα συμβόλαια.

 

Καταλήγοντας θα σε συμβούλευα (εφόσον σε ενδιαφέρει πραγματικά η περίπτωση) να αποτανθείς σε μηχανικό ο οποίος αφού εξετάσει την οικοδομή και την άδειά της θα σε πληροφορήσει:

 

- Για την δυνατότητα επέκτασης καθ' ύψος.

- Για την ενδεχόμενη (η πιθανή) δυνατότητα τακτοποίησης των υπογείων.

- Για την διαδικασία που απαιτείται ώστε να αξιοποιηθεί το δικαίωμα του υψούν.

 

Μην προχωρήσεις σε περαιτέρω σχέδια αν δεν λάβεις πρώτα αυτή την ενημέρωση. Το πιθανότερο είναι ότι θα σε αποτρέψει από κάθε περαιτέρω ενέργεια...