Λιθόχτιστο - κέρδος δόμησης (αφαίρεση λιθοδομών)

[ted78]

@atsalovergas, χρήσιμα μεν, αλλά κατάλαβες ότι απαντάς σε ερώτημα από το 2018...

[atsalovergas]

 

Παράθεση

@atsalovergas, χρήσιμα μεν, αλλά κατάλαβες ότι απαντάς σε ερώτημα από το 2018...

 

😄  Σωστός φίλε! Δεν το είχα προσέξει.

[gab pet]

Για το ερώτημα που έγινε το 2020 πριν μια ώρα και αφορά την αυθαίρετη διώροφη οικοδομή με πέτρα εσωτερικά και εξωτερικά του φ.ο. απο σκυροδεμα έχει κάποιος κάτι να σχολιάσει ; ευχαριστώ

 

Καλημέρα και χρόνια πολλά!!! έχει κάποιος συνάδελφος να σχολιάσει για το προηγούμενο μου ερώτημα ; Ευχαριστώ

 

[Faethon11]

On 14/4/2020 at 1:14 ΜΜ, gab pet said:

Διώροφη κατοικία εκτός σχεδίου χτίστηκε με άδεια το 2009. η άδεια προέβλεπε ο ένας τοίχος να έχει επένδυση πέτρας (ως 15 εκ) μόνο έξω και ο φ.ο.να είναι  από οπλισμένο σκυρόδεμα με οπτοπλινθοδομή για πληρωση τοιχοποιιας.

Στην πράξη κατασκευάστηκε - φ.ο . οπλισμένο σκυρόδεμα - τοιχοποιία πλήρωσης οπτοπλινθοδομή (30 εκ ) και επένδυση με πέτρα μέσα (12 εκ ) έξω (12 εκ) - συνολικό πάχος 55 εκ σε ολο το κτιριο.

Η κατασκευή έχει αυθαιρεσίες - ΥΔ και ΥΚ και ΥΥ.

Για την ρύθμιση - και αφού διαβασα όλο το νήμα από την αρχή - τείνω στο συμπέρασμα, να θεωρήσω δόμηση= κάλυψη = επιφάνεια από φέρον οργανισμό και την λιθοδομή από μέσα και να μην συμπεριλάβω στην δόμηση/ κάλυψη την επιφάνεια της πέτρας εξωτερικά (όπως το προέβλεπε η αρχική άδεια) θεωρώντας ότι είναι επένδυση με πέτρα. 

κάποια γνώμη σχετικά με το θέμα;

Είσαι σε λάθος χώρο...

Μια γρήγορη απάντηση είναι πως για τα νομίμως υφιστάμενα συμφωνώ αλλά δεν συμφωνώ για τα αυθαίρετα.....

Βάλτο στο σωστό (Ν4495) και σίγουρα θα πάρεις περισσότερες απαντήσεις...

[architect83]

Kαλημέρα,

να σας ρωτήσω σε ισόγεια κατοικία με οικοδομική άδεια του 1954 (επισυνάπτω κάτοψη) που οι περισσότεροι αλλά όχι όλοι οι τοίχοι όπως βλέπετε είναι πέτρινοι πάνω απο 0,50 εκ, πως υπολογίζω τα συνολικά τμ του σπιτιού? 

Μπορώ να αφαιρεσω τους πέτρινους τοίχους? Φαντάζομαι πως μάλλον όχι απο τη στιγμή που δεν ειναι όλο το περίγραμμα.

Αν μπορείτε να μου πείτε και ποιο σχετικό άρθρο/νομο να επισυνάψω στον πελάτη θα μου ήταν πολύ βοηθητικό.

Επίσης, τα τμ της οικίας που θα υπολογίσω παραπάνω, είναι αυτά που θα πρέπει αν δηλώνει και σε δημο (ταπ), εφορία?

 

Σας ευχαριστω!

katopsi.pdf

[pirsogiannis]

Δεν αφαιρείς πάχος τοιχοποιίας.Μετράς κανονικά όλο το περίγραμμα. Η διάταξη αφαίρεσης του πάχους αναφέρεται σε νέα κτίρια που θα κατασκευαστούν με τον ΝΟΚ, όχι σε υφιστάμενα. Δες λίγο στα downloads τον ΝΟΚ όπως τον έχει ανεβάσει ο kan62 και πιο συγκεκριμένα άρθρο 11, παράγραφος κβ.

Edited Ιούνιος 12 , 2020 by pirsogiannis

[architect83]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση,

Νόμιζα πως αυτό για την πέτρινη εξωτερική τοιχοοποία (που την αφαιρείς) ίσχυε και σε παλιοτερη νομοθεσία, οπότε θα έπιανε και την περίπτωση μου που η άδεια ειναι απο το 54, αλλά μάλλον κάνω λάθος? Εφαρμόζεται κατά ΝΟΚ μόνο σε νέες κατασκευές και τα υφιστάμενα  τα μετράνε όλα?

[dimitris GM]

52 λεπτά πριν, pirsogiannis said:

Δεν αφαιρείς πάχος τοιχοποιίας.Μετράς κανονικά όλο το περίγραμμα. Η διάταξη αφαίρεσης του πάχους αναφέρεται σε νέα κτίρια που θα κατασκευαστούν με τον ΝΟΚ, όχι σε υφιστάμενα. Δες λίγο στα downloads τον ΝΟΚ όπως τον έχει ανεβάσει ο kan62 και πιο συγκεκριμένα άρθρο 11, παράγραφος κβ.

συμφωνω..

ως προς δε το ερωτημα για υπολογισμο αξιας, ΕΝΦΙΑ/Δ.Τελη κλπ

κατ' αρχας η σχετικη διαταξη για τον υπολογισμο της αξιας μιλαει για  "  οι εξωτερικοι  τοιχοι "

[όχι μερικους] και υπαρχει σε αυτον τον υπολογισμο

Ε1_ισόγειο.pdf

Ούτε στην ΠΟΛ 1237/14 υπαρχει καποιος διαχωρισμος.

Τελος, σε μονοκατοικιες δεν υπολογιζονται "μικτα" και "καθαρα"

Εν τελει μπορεις να δοσεις το συνολικο εμβαδον αναφεροντας οτι βρηκες οτι υπαρχουν τοιχοποιίες πλατους ανω των 50 εκ.

σε συγκεκριμενα σημεια της κατοψης...συνολικου εμβαδου.

Θεωρω οτι δεν θα αφαιρεθουν

[κανε και μια συζητηση με τον συμβ/φο σου...απο αυτον θα περασετε "αυριο" που θα θελησετε να κανετε μεταβίβαση,

οπότε θα σας τα πει -πιθανον καλυτερα...

 

 

 

Edited Ιούνιος 12 , 2020 by dimitris GM

[architect83]

On 12/6/2020 at 12:51 ΜΜ, pirsogiannis said:

Δεν αφαιρείς πάχος τοιχοποιίας.Μετράς κανονικά όλο το περίγραμμα. Η διάταξη αφαίρεσης του πάχους αναφέρεται σε νέα κτίρια που θα κατασκευαστούν με τον ΝΟΚ, όχι σε υφιστάμενα. Δες λίγο στα downloads τον ΝΟΚ όπως τον έχει ανεβάσει ο kan62 και πιο συγκεκριμένα άρθρο 11, παράγραφος κβ.

Καλησπέρα και πάλι,

α) Συγγνώμη που επανέρχομαι αλλά επειδή ο ιδιοκτήτης μου επικαλέστηκε άρθρο του ΓΟΚ 85 (πως στις λιθοδομές δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης το πάχος της λιθοδομής) και επειδή η άδεια του ακινήτου είναι του 1954, μήπως ισχύει  κάτι άλλο και δεν παει κατά ΝΟΚ και μπορεί να αφαιρέσει την εξωτερική τοιχοποιία? Η οποία όπως προείπα  - και διευκρίνισα και στον πελάτη -  δεν είναι σε όλο το περίγραμμα του σπιτιού του, σε κάποια τμήματα είναι απλό τούβλο.

 

β) Για το υπόγειο, που η αποθήκη είναι όλη πετρόχιστη εξωτερικά (0,50 εκ πάχος) , πως μετράω τμ? με τοίχους η χωρίς?

 

γ) Επίσης, όσον αφορά δήμο, εφορία κλπ. καταλαβαίνω πως τα δηλώνει όλα (του τα έδωσα με σύνολο και πως έχει και τοσα τμ πετροχτιστους τοίχους), σωστά?

Αυτό του έχω πει και του τα έχω δώσει και σύνολο (με τοίχους) και πόσα τμ εξωτερικούς τοίχους έχει στα 0,50 εκ. Και να μιλήσει και με συμβολαιογράφο.

 

δ) Τέλος, αν κάνει στο μέλλον κάποια τακτοποίηση, τα (τμ) αυτής της τοιχοποιίας, υπολογίζονται στη δόμηση ή όχι? (Αφού δεν είναι σε όλο το περίγραμμα καταλαβαίνω πως όχι αλλά για επιβεβαίωση).

 

Ευχαριστώ και πάλι

 

[pirsogiannis]

Λοιπόν : για το α) έχουμε ως εξής:

Στον ΓΟΚ 85, με τον νόμο 3044/ΦΕΚ 197Α 27-8-2002, άρθρο 8 παράγραφος 3, προστέθηκε εδάφιο (ιστ) το οποίο λέει "...σε περίπτωση κατασκευής κτιρίων με εξωτερική τοιχοποιία από λιθοδομή πάχους πλέουν ή ίσου των 0.50μ, η καταλαμβανόμενη από την τοιχοποιία επιφάνεια", εννοώντας δεν μετράει στην δόμηση.... Επί αυτού του προστιθέμενου εδαφίου υπήρξε και ερμηνευτική εγκύκλιος 34275, την οποία έχει ανεβάσει ο Παύλος εδώ, και η οποία λέει ξεκάθαρα ότι το " 1. Το Αρθ-8   παρ.3 του Ν-3044/02 δεν προσμετρά στον συντελεστή δόμησης (ΣΔ) του οικοπέδου την εξωτερική τοιχοποιΐα από λιθοδομή, ως κίνητρο της διατήρησης των παλαιών παραδοσιακών τεχνικών (φέρουσα τοιχοποιΐα > ή = 50 εκατοστά)."

Αφού μιλάει για κίνητρο, εγώ καταλαβαίνω ότι αφορά αυτά που πρόκειται να κατασκευαστούν, όχι τα ήδη υλοποιημένα..εγώ σε γενικές γραμμές συντάσσομαι με την λογική να μετράει το πάχος του τοίχου σε αυτά...γιατί θεωρώ ότι οι οικοδομικοί κανονισμοί δίνουν κίνητρο να συνεχίσει η λιθοδομή ως τεχνική στα νέα κτίρια...

Για το αν τακτοποιήσει κάποια στιγμή: υπάρχει η περίφημη εγκύκλιος 2 του 4495/2017 (θα την βρεις και στα downloads) την οποία χαρακτηρίζω περίφημη ειρωνικά γιατί εκδόθηκε 18 μήνες μετά την ψήφιση και σε πολλά σημεία κοντράρεται με τον νόμο που ήρθε να ερμηνεύσει...πάντως στην σελ 23 άρθρο 100 λέει "Επίσης, διευκρινίζονται τα εξής:
α) Στην επιφάνεια του αυθαιρέτου για τον υπολογισμό του προστίμου συμπεριλαμβάνεται και η περιμετρική φέρουσα ή μη τοιχοποιία. Για υπερβάσεις σε χώρους με νόμιμο περίγραμμα (π.χ κλείσιμο ημιυπαιθρίου χώρου, εγκατάσταση κύριας χρήσης σε υπόγειο, πατάρια, σοφίτες, κ.λ.π) το πρόστιμο υπολογίζεται επί της καθαρής επιφάνειας χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η επιφάνεια έδρασης της νόμιμης τοιχοποιίας....

 

Edited Ιούνιος 17 , 2020 by pirsogiannis