Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με σύσταση

[GEORGE KARA]

Συνάδελφοι τα φώτα σας!!!

Σε οικόπεδο εντός σχεδίου έχει συσταθεί κάθετη με ποσοστά 80% και 20% σε ιδιοκτησία το 1977 με βάση το Ν.Δ. 1024/71 και στο οποιο οικοδομήθηκάν δύο κτίρια ανεξάρτητα μεταξύ τους σε κάθε κάθετη. Το σχέδιο πόλης προυφίσταται της σύστασης της κάθετης και της οικοδομικής άδειας(1978), στο τοπογραφικό της σύστασης και στο τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας δεν αναφέρεται το ρυμοτομούμενο τμήμα που κόβει και τα κτιρια και το οικοπεδο στα δύο.

ερωτήματα:

1oν Η κάθετη υπάρχει περίπτωση να είναι παράνομη;

2ον Εφόσον τα τμήματα της καθέτου ρυμοτομούνται θεωρούνται ανεξάρτητα οικόπεδα ως προς τα αρτιότητα-οικοδομησιμότητα με τα ίδια ποσοστά συγκιρυότητας που είχαν στην αρχική κάθετη;

Το ρυμοτομούμενο τμήμα δρόμος στο σχέδιο πόλης δεν έχει βγεί σε κοινή χρήση είναι σαν αυλή των κτιρίων.

Κα όλα αυτά γιατί οι ιδιοκτήτες του 20% θέλουν κάνουν συσταση οριζοντίου

[MAKAP]

Από την περιγραφή προκύπτει ότι: α) το ΡΣ εγκρίθηκε πριν από τη σύσταση και ρυμοτόμησε το συνολικό οικόπεδο, β) στο τδ της σύστασης δεν έχει σχεδιαστεί το ΡΣ και ειδικότερα το ρυμοτομούμενο τμήμα, που αντιστοιχεί σε δρόμο του ΡΣ, ο οποίος "έκοψε" το συνολικό οικόπεδο σε δύο τμήματα.

 

Το ΡΣ διαίρεσε το συνολικό οικόπεδο σε δύο ανεξάρτητα τμήματα τα οποία αυτοαποζημιώνουν το ρυμοτομούμενο. Ίσως για το λόγο αυτό, κατά τη σύσταση, προτιμήθηκε, εσφαλμένα κατά την άποψή μου, η λύση να χρεωθεί το ρυμοτομούμενο στον έχοντα την αποκλειστική χρήση του ενός τμήματος και έχουμε τις περίεργες αναλογίες 80-20%. Για το λόγο αυτό, άλλωστε, οι οικοδομές ανεγέρθηκαν στα μη ρυμοτομούμενα τμήματα του συνολικού οικοπέδου. Παραμένει, βέβαια, το ερώτημα, που δεν διευκρινίζεις, εάν τα δύο τμήματα πληρούν τα όρια αρτιότητας.

 

Συμπερασματικά, α) η σύσταση είναι εσφαλμένη αλλά όχι παράνομη και β) τα δύο τμήματα κατέστησαν ανεξάρτητα με το ΡΣ και παραμένει το ερώτημα εάν είναι άρτια. Κατά την άποψή μου, πρέπει να εξετάσεις εάν το τμήμα, που έχει 80% επί του συνολικού οικοπέδου, αντιστοιχεί, ως προς το εμβαδόν, στο άθροισμα αφενός του ενός ανεξάρτητου, πλέον, τμήματος αφετέρου του ρυμοτομούμενου.

[GEORGE KARA]

@φίλε Μακαρ εάν κατάλαβα σωστά πλέον πολεοδομικά η δύο κάθετες αντιμετωπιζονται σαν ανεξάρτητα οικόπεδα χωρίς το ρυμομούμενο τμήμα και κάθε συγκύριος της κάθετης έχει πλέον στην ιδιοκτησία του το 100% σωστά; Οπως είπα και στο πρώτο μου post ο δρόμος που φαίνεται στο ρυμοτομικό δεν έχει διανιχθεί, αυτός επιρεάζει την αρτιότητα του 80% τμήματος (σε αυτή τη περίπτωση θα πρέπει να συσταθεί πράξη αναλογισμού αποζημείωσης λόγο ρυμοτομίας; Tο τμήμα του 20% έχω καταλήξει ότι είναι μη αρτιο αλλά οικοδομήσιμο ως προυφιστάμενο του Ν651/77.

[MAKAP]

Σύμφωνα με τις διατάξεις του νδ 1923, με τις οποίες εγκρίθηκε το ΡΣ, επιβλήθηκε αναγκαστική απαλλοτρίωση στο ρυμοτομούμενο τμήμα αλλά η υλοποίησή της ολοκληρώνεται με την πράξη αναλογισμού και τακτοποίησης, εάν απαιτείται, η οποία ξεκινάει με κατάθεση σχετικού φακέλου στην πολεοδομία από τον επισπεύδοντα. Η απαλλοτρίωση επιβλήθηκε πριν από τη σύσταση της κάθετης και, επομένως, οι συνιδιοκτήτες του αρχικού οικοπέδου όφειλαν να τη λάβουν υπόψη και στο τδ της σύστασης, δεδομένου ότι το συνολικό οικόπεδο είχε ήδη ρυμοτομηθεί σε δύο ανεξάρτητα τμήματα. Στο προηγούμενο μήνυμα επισήμανα το θέμα της αρτιότητας των δύο τμημάτων γιατί θεωρώ ότι η οικοδομησιμότητα εξασφαλίζεται αφού τα δύο τμήματα έχουν πρόσωπο σε ΚΧ. Με βάση τα στοιχεία των δύο τμημάτων (πλευρικές διαστάσεις, εμβαδόν κλπ), που διαθέτεις, θα κρίνεις εάν αυτά θεωρούνται άρτια, κατά κανόνα ή παρέκκλιση, ή μπορεί να εφαρμοστεί το άρθρο 25 του ν. 1337/83. Σε κάθε περίπτωση, για τη σύσταση οριζόντιας, νομίζω ότι πρέπει να προηγηθεί η κατάθεση φακέλου αναλογισμού, με την επισήμανση στο τδ ότι, το αρχικό οικόπεδο ρυμοτομήθηκε σε δύο τμήματα.

[DIMITRIS80]

@ ΜΑΚΑΡ : Θα ήταν δυνατόν συνάδελφε, να ολοκληρωθεί τώρα η πράξη αναλογισμού και τακτοποίησης (κατά την οποία θα επιλυθεί και το θέμα αρτιότητας εάν κάποιο από τα δύο τμήματα δεν είναι άρτιο,σωστά ?) και κατόπιν να γίνει διόρθωση του συμβολαίου της σύστασης καθέτού;

Δεν δημιουργεί πρόβλημα το γεγονός πως τα κτήρια έχουν τμήματα εντός του ρυμ/νου τμήματος?

[GEORGE KARA]

@dimitri80 μόνο 4τ.μ. μπαλκόνι ρυμοτομείται; και επίσης τι γίνεται στη περίπτωση που ο ένας εκ των ιδιοκτητών έχει ξεπεράσει την κάλυψη που του αναλογεί;

[MAKAP]

@DIMITRIS80

Από βιασύνη, έμεινε ατελής η τελευταία φράση του μηνύματος #4, με αποτέλεσμα να μην έχει διατυπωθεί σωστά η συνολική σκέψη. Συμπλήρωσα τη φράση και σ' ευχαριστώ για την υπενθύμιση.

 

@GEORGE KARA

Το νέο θέμα, που έρχεται τώρα στην επιφάνεια, πρέπει να εξεταστεί αν μπορεί να αντιμετωπιστεί με τη θεώρηση ως ενιαίου του οικοπέδου, πριν από την κατάθεση φακέλου πράξης αναλογισμού. Δηλαδή, εάν οι καλύψεις των δύο κτιρίων δεν υπερβαίνουν την επιτρεπόμενη στο συνολικό οικόπεδο, τότε το πρόβλημα αντιμετωπίζεται γιατί, πολεοδομικά, το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο. Εάν, όχι, τα πράγματα είναι δύσκολα.

[GEORGE KARA]

Με βάση το τοπογραφικό διάγραμμα της άδειας του κτίριου(του 20%) στο οποιο φαινονται και τα δύο κτίρια δεν υπάρχει υπέρβαση συνολικής κάλυψης του οικοπέδου!

 

Εχω καταλήξη στο συμπέρασμα ότι τα οικόπεδα ναι μεν είναι ανεξάρτητα μεταξύ τους λόγο ρυμοτομίας τους αλλά τα ποσοτά συνιδιοκτησίας λόγο κάθετης παραμένουν και στα νέα ακίνητα το ζητούμενο είναι οτι δεν βρίσκω σχετική νομοθεσία για να το τεκμηριώσω.

[MAKAP]

Οι συνιδιοκτήτες ήταν συγκύριοι, κατά ποσοστά εξ αδιαιρέτου 80-20%, επί του αρχικού οικοπέδου και με την κάθετη προσδιόρισαν τα συγκεκριμένα δύο τμήματα αυτού επί των οποίων είχε ο καθένας την αποκλειστική χρήση. Με τη ρυμοτόμηση δημιουργήθηκαν δύο νέα και μικρότερα σε εμβαδόν ανεξάρτητα τμήματα του αρχικού οικοπέδου και οι συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να είναι συγκύριοι, με τα ίδια ποσοστά εξ αδιαιρέτου ο καθένας, επί των νέων τμημάτων που δημιουργήθηκαν μετά την αφαίρεση του ρυμοτομούμενου.

[GRTOPO]

Κατά την άποψή μου η σύσταση καθέτου είναι άκυρη, καθώς δεν έλαβε υπόψη της το Ρ.Σ. Μόνο ως ποσόστωση μπορεί να θεωρηθεί ότι ισχύει (όπως είπε και ο ΜΑΚΑΡ) στα δύο ανεξάρτητα πλέον οικόπεδα.

Το μεγάλο μου όμως ερώτημα είναι το εξής: ΜΕ ΤΙ τοπογραφικά, πήγαν στην πολεοδομία και πήραν άδειες????