Ρυμοτόμηση ιδιοκτησίας με σύσταση καθέτου

[manou]

Καλημέρα συνάδελφοι,

 

υπάρχει σύσταση καθέτου (κάθετηΑ 20 % στο αρχικό οικ. και κάθετηΒ 80 %) και σύσταση οριζοντίου επί της καθέτουΑ(σύνθετη κάθετη), σε αρχική ιδιοκτησία η οποία ρυμοτομείται από μεταγενέστερη των συστάσεων πολεοδομική μελέτη. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το ΡΣ να διαιρεί με δρόμο τη συνολική αρχική ιδιοκτησία σε δύο τμήματα, το νότιο εκ των οποίων περιλαμβάνει τη μια κάθετη (κάθετηΑ) εξολοκλήρου (στην οποία έχει συσταθεί και η οριζόντια) και τμήμα της δεύτερης κάθετης (κάθετηΒ), ενώ το βόρειο τμήμα που προκύπτει από το ΡΣ περιλαμβάνει το εναπομένον τμήμα της δεύτερης κάθετης Α. Το συμβόλαιο προγενέστερο όπως προανέφερα του ΡΣ, προσδιορίζει και ποσοστό συνιδιοκτησίας του διαμερίσματος του Α ορόφου της οικοδομής της κάθετηςΑ στο συνολικό αρχικό οικόπεδο 4,6%.

Είναι όμως πλέον οι κάθετες έγκυρες από τη στιγμή που η αρχική ιδιοκτησία για την οποία είχαν συσταθεί και στην οποία είχαν προσδιοριστεί τα ποσοστά τους, έχει μεταβληθεί λόγω της διέλευσης των δρόμων βάσει του πολεοδομικού. Μήπως η κάθετες πλέον αυτομάτως καταργούνται και θα ήταν σωστό να πούμε ότι ο Α όροφος της οικοδομής πλέον έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας 4,6 % σε κάθε ένα από τα δύο τμήματα που δημιουργούνται με την εφαρμογή του πολεοδομικου, δεδομένου ότι αυτό το ποσοστό είχε προσδιοριστεί για τη συγκεριμένη οριζόντια στο αρχικό οικόπεδο..

 

Δικαιολογείστε με για την πολυπλοκότητα ενδεχομένως της διατύπωσης απλά προσπάθησα να το αποδώσω όσο πιο αναλυτικά γίνεται

ευχαριστώ θερμά για την προσοχή σας.

 

Παρατήρηση: Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας. Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής!

Ευχαριστώ, DOOM

[MAKAP]

Διάβασε το θέμα ΑΥΤΟ που είναι παρόμοιο με το δικό σου και, εάν συνεχίσεις να έχεις ερωτήματα, επανέρχεσαι.

[manou]

Συνάδελφε καλημέρα και ευχαριστώ για το ενδιαφέρον

 

διάβασα σχετικά με το ζήτημα που με παρέπεμψες, ωστόσο στη δική μου περίπτωση η σύσταση καθέτου και οριζοντίου επί καθέτου έγινε προ εγκρίσεως και εφαρμογής του ρυμοτομικού καθόλα νόμιμα δεδομένου ότι η αρχική συνολική ιδιοκτησία ήταν εντός οικισμού.

Το ερώτημα αφορά στο γεγονός ότι με την εφαρμογή του ρυμοτομικού, τη διέλευση δηλαδή των δρόμων και ως εκ τούτου τη διαίρεση του συνολικού αρχικού οικοπέδου σε δύο Ο.Τ (το πρώτο περιλαμβάνει εξολοκλήρου την κάθετη 1 που περιέχει και την οικοδομή και τμήμα της κάθετης 2 και το δεύτερο το εναπομένο κομμάτι της κάθετης 2), το συνολικό αρχικό εμβαδό βάσει του οποίου είχαν προσδιοριστεί τα ποσοστά των καθέτων έχει μειωθεί. Κάτι τέτοιο συνεπάγεται ακύρωση της καθέτου? Και αν όχι ποιο θα είναι πλέον το ποσοστό συνιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος της οικοδομής που βρίσκεται στην κάθετη 1, δεδομένου ότι πρό ΡΣ είχε ποσοστό 25 % στην κάθετη 1 και 5 % στο συνολικό οικόπεδο. Θα ήταν σωστό να πούμε ότι το παραπάνω διαμέρισμα διατηρεί το ποσοστό του 5% και στις δύο πλέον τελικές ιδιοκτησίες στα Ο.Τ που δημιουργούνται με την εφαρμογή του ΡΣ, αφού αυτές πλέον συνιστούν την συνολική ιδιοκτησία? Να επισημάνω ότι οι δύο τελικές ιδιοκτησίες που προκύπτουν με την εφαρμογή του ΡΣ και τη διαίρεση της συνολικής αρχικής ιδιοκτησίας σε δύο Ο.Τ είναι επίσης άρτιες και οικοδομήσιμες και ότι σκοπός της σύνταξης του τοπογραφικού διαγράμματος που μου ζητήθηκε από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος α ορόφου της οικοδομής που βρίσκεται στην κάθετη 1 είναι η προσημείωση του για την υποβολή αίτησης δανείου. Ο ιδιοκτήτης μου προσκόμμισε απλά το συμβόλαιο της αγοραπωλησίας που αναφέρει τις συστάσεις και το ποσοστό συνιδιοκτησίας του διαμερίσματος στην κάθετη και στο συνολικό και από την τράπεζα του ζητήθηκε νέο τοπογραφικό. Θα αλλάξουν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας για το εν λόγω διαμέρισμά. Το καθεστώς της καθέτου παραμένει και με τι ποσοστό. ΘΑ ήταν δυνατόν να αντιμετωπίσω τις κάθετες σαν ανεξάρτητα οικόπεδα και η κάθετη 1 που περιέχει το διαμέρισμα να προσκυρώσει το τμήμα της δευτερης καθέτου στο συγκεκριμένο Ο.Τ, αν το τμήμα της δεύτερης καθέτου είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[MAKAP]

Ξεκινώντας από το δεδομένο ότι, το συνολικό οικόπεδο θεωρείται ως ενιαίο, πολεοδομικά, προκύπτει το συμπέρασμα ότι τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, για την κάθετη, παραμένουν τα ίδια, έστω και αν, με την ένταξη της περιοχής στο ΡΣ, ρυμοτομήθηκε το οικόπεδο και κατατμήθηκε σε δύο ανεξάρτητα τμήματα.

 

Λαμβάνοντας υπόψη και το άλλο δεδομένο ότι, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου για την κάθετη αλλά και τα αντίστοιχα των οριζόντιων αποτελούν αντικείμενο συμφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών, εύκολα προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν να αντικαταστήσουν τις συστάσεις που έχουν κάνει με νέες που θα αντιστοιχούν στη διαμορφωμένη κατάσταση στο έδαφος.

[manou]

Ευχαριστώ συνάδελφε,

 

Από ότι καταλαβαίνω μου λες ότι μέχρι να συμφωνήσουν οι συνιδιοκτήτες σε νέα σύσταση, η οριζόντια ιδιοκτησία που θέλει ο ιδιοκτήτης της να προσημειωθεί διατηρεί το ποσοστό της στην κάθετη που βρίσκεται αλλά και το ποσοστό της εξαδιαιρέτου στο σύνολο των τελικών ιδιοκτησιών, όπως αυτές έχουν διαμορφωθεί μετά τη ρυμοτόμηση. Ελπίζω να μην υπάρξει απλά πρόβλημα στο δάνειο και να απαιτείται πρωτίστως η τακτοποίηση των ποσοστών.

 

ευχαριστώ και πάλι

[GRTOPO]

Από τη στιγμή που πέρασε ο δρόμος ανάμεσα στο αρχικό εννιαίο οικόπεδο, έχεις 2 ανεξάρτητα οικόπεδα. Η ποσοστωση της συνιδιοκτησίας εξακολουθεί να ισχύει ΚΑΙ στα δύο οικόπεδα.

[CHRIS_M]

Δεδομένου ότι η κάθετη αφορά (α) σε δημιουργία χωριστής κυριότητας στα αυτοτελή οικοδομήματα (β) σε αναγκαστική συγκυριότητα επί του εδάφους, τώρα έχεις πλέον δύο καινούρια - ανεξάρτητα οικόπεδα, στο κάθε ένα εκ των οποίων το ποσοστό συνιδιοκτησίας παραμένει όπως ήταν στο αρχικό οικόπεδο.

[Γιωργο]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Είμαι νέος μηχανικός και ήθελα τα φώτα σας.

Σε διαμπερές οικόπεδο εντός ρυμοτομικού σχεδίου πόλης εχει ανεγερθεί οικοδομή. Λόγω νεώτερης τροποποίησης του εν λόγω ρυμοτομικού σχεδίου η οικοδομή και το οικόπεδο ρυμοτομούνται.

Τώρα οι ιδιοκτήτες θέλουν να συστήσουν δύο κάθετες ιδιοκτησίες εντός του οικοπέδου. Η μία κάθετη θα περιλαμβάνει τη μία οικοδομή η οποία θα έχει πρόσβαση από τον ένα δρόμο και η δεύτερη κάθετη θα έχει το δικαίωμα να εξαντλήσει το υπόλοιπο δόμησης και θα έχει πρόσβαση από τον παράλληλο δρόμο. Τα ερωτήματα είναι τα εξής :

1) Στις κάθετες ιδιοκτησίες πρέπει να συμπεριλαμβάνεται το ρυμοτομούμενο τμήμα του οικοπέδου ή μόνο το εναπομένον τμήμα μετά τη ρυμοτόμηση του οικοπέδου ;

2) Η απόφαση νομάρχη δημοσιευμένη σε ΦΕΚ λέει ότι το μέγιστο ποσοστό κάλυψης είναι κατά ΓΟΚ85. Τώρα που ισχυεί ο ΝΟΚ 2012 το μέγιστο ποσοστό κάλυψης έγινε 60% ;

3) Για να βρω την αναλογούν κάλυψη της κάθετης που συμπεριλαμβάνει και το ρυμοτομούμενο τμήμα του οικοπέδου πρέπει να υπολογίσω και την πραγματοποιούμενη κάλυψη εντός του ρυμοτομούμενου τμήματος ή αρκεί μόνο η πραγματοποιούμενη κάλυψη στο εναπομένον τμήμα της συγκεκριμένης κάθετης ;

4) Ομοίως για να βρω την αναλογούν δόμηση της κάθετης που συμπεριλαμβάνει και το ρυμοτομούμενο τμήμα του οικοπέδου πρέπει να υπολογίσω και την πραγματοποιούμενη δόμηση εντός του ρυμοτομούμενου τμήματος ή αρκεί μόνο η πραγματοποιούμενη δόμηση στο εναπομένον τμήμα της συγκεκριμένης κάθετης ;

[dimitris GM]

Γιωργο καλημερα,

για να βρουμε άκρη, ας μας πείς

-εχεις ενα οικόπεδο......τμ.

-εχει σδ....

-εχει χτισθει η οικοδομη Α

-ποιό τοπογραφικο έδειξες στην ΟΑ για την Α οικοδομη

-έγινε συσταση οροφοκτησίας στην Α οικοδομή και επί ποίου οικοπεδου..

 

Το βασικωτερο από όλα , να δείς τι γράφει στα συμβόλαια... άν δλδ. οι μεταβιβάσεις έγιναν επι "ολοκληρου" του αρχικου οικοπέδου

ή επί τού τμήματος όπου χτίσθηκε η οικοδομη Α, επομενως ίσως να υπάρχει ηδη καθετη για την οικοδομη Α και οι αγοραστες να μην εχουν δικαιωμα για το υπολοιπο οικόπεδο

αλλά οι αρχικοί οικοπεδούχοι...

-ξαναδες πώς έγινε "νεώτερη τροποποίηση" του σχεδίου...και σου ρυμοτομεί "την οικοδομή"

-Μηπως εχτισαν με το διαταγμα του 1936 {????] επι ρυμοτομουμένου, [αυτο που κατηργησε ο 1337...???]

Αν οχι...τι διαταγμα ειναι αυτο που "ρυμοτομεί" μια ολόκληρη οικοδομη...

 

Πάντως, δεν εχουν να κανουν σήμερα καμμιά καθετη οι συνιδιοκτήτες...

Αυτα που εχουν ειναι ενα οικόπεδο, τμήμα του οποίου ρυμοτομείται και ενα υπόλοιπο απο αυτό, το οποίο τους απομενει..σαν αυτοτελές...

.Η περιγραφη του καθενος προκύπτει απο το διαταγμα ρυμοτομιας...και δεν ειναι θεμα να "συστήσουν" οι ίδιοι κάτι...

 

για το 1, ..το καθαρό εναπομένον μετα τις τυχόν ρυμοτομίες και προσκυρώσεις....

για το 2, " νομιζω" πάς με τους όρους δόμησης που ισχύουν κατα τον χρόνο της καταθεσης ΟΑ

για το 3, το ρυμοτομούμενο ειναι ενα ανεξαρτητο τμήμα, δλδ αυτο που σου μενει ειναι ενα άλλο τελικό τελικό οικόπεδο που εχει τους δικους του όρους δόμησης και ανηκει στους....???...

αρα για το 4 ..μετρας το τελικό καθαρο οικόπεδο...

...Είναι λίγο περίπλοκο, γι΄ αυτό ξαναδές τα παραπάνω ερωτήματα

...και τα ξαναλέμε...

Edited Αύγουστος 13 , 2012 by dimitris GM

[Γιωργο]

α) Έχω ένα οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 350 τμ εκ των οποίων τα 50 τμ ρυμοτομουνται.

β) Εχει σδ 2.10.

γ) Στέλεχος Ο.Α. δεν έχω.

δ) Εχει γίνει σύσταση οροφοκτησίας αλλά δεν ξέρω επί ποίου οικοπέδου.

ε) Η οικοδομή πάντως χτίστηκε πολύ πριν το Ν.1337/1983.

ζ) Οι μεταβιβάσεις έγιναν επί τμήματος όπου χτίστηκε η οικοδομή Α. Υπάρχουν ήδη δύο κάθετες στα συμβόλαια αλλά δεν ορίζονται τα όρια των κάθετων. Σκοπός μας είναι να γίνει σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας για να οριστούν τα όρια των κάθετων ιδιοκτησιών. Η πρώτη κάθετη περιλαμβάνει την οικοδομή Α και δεν έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιήσουν το υπόλοιπο δόμησης , ενώ η δεύτερη κάθετη είναι αδόμητη και ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εξαντλήσει το σδ.

Ευχαριστώ πολύ για τη βοήθεια! Θα κοιτάξω να βρω την οικοδομική άδεια.