Αγορά ακινήτου με χώρους προς τακτοποίηση

[Christos]

Έχοντας διαβάσει όλες τις σελίδες εδώ, νομίζω πως δε βρήκα απάντηση στο δικό μου ερώτημα (παρακαλώ διορθώστε με για το αντίθετο). Λοιπόν:

 

Φίλη θέλει να προχωρήσει άμεσα σε αγορά υπό κατασκευή μεζονέτας, η οποία έχει προς νομιμοποίηση Η/Υ και κάποιο κομμάτι υπογείου. Δεδομένου ότι βιάζεται για συμβόλαια (τελειώνει το συμβόλαιο στο σπίτι που νοικιάζει) και το σπίτι θα είναι έτοιμο τέλος Αυγούστου, δημιουργείται το εξής θέμα: Αν ο κατασκευαστής πάει να της νομιμοποιήσει τους χώρους πριν τα συμβόλαια, τα συμβόλαια θα γίνουν κατά Χριστούγεννα μεριά με τις αστρονομικές ταχύτητες διεκπεραίωσης στην πολεοδομία (η εγκύκλιος αναφέρει ότι μπορεί να πάρει μέχρι και 60 μέρες για να σου βγάλουν το πρόστιμο). Οπότε έστω ότι γίνονται τα συμβόλαια πριν. Ιδού τα προβλήματα:

 

1) Στο συμβόλαιο θα γραφτούν οι Η/Υ, δε περιγράφονται αν είναι ανοιχτοί ή κλειστοί, απλά χαρακτηρίζονται. Ωραία ως εδώ.Αλλά η παράγραφος 9, άρθρο 6 του 3843 λέει:

 

Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα κάθε δικαιοπραξίας μεταβίβασης ακινήτων ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων επ’ αυτών, στα οποία υπάρχουν χώροι που διατηρούνται σύμφωνα με τα οριζόμενα στον παρόντα νόμο προσαρτάται αντίγραφο της αίτησης όπου βεβαιώνεται η περαίωση της διαδικασίας διατήρησης του χώρου σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 6 και γίνεται ειδική σχετική μνεία για την υπαγωγή των

χώρων στη ρύθμιση αυτή. Κατά την απεικόνιση των χώρων αυτών, όπου απαιτείται, σημειώνεται η υπαγωγή τους στη ρύθμιση του παρόντος νόμου.

 

Δηλαδή σου λέει πως πρέπει να πας την αίτηση ΠΡΙΝ τα συμβόλαια. Αλλά για να κάνω το δικηγόρο του διαβόλου, αυτό θα συμβεί ΑΜΑ θέλεις εσύ να κάνεις τη νομιμοποίηση πριν, σωστά; δε μπορώ να πω ότι στο πουλάω, και κάνε εσύ τις διαδικασίες μετά;

 

Έχει κι άλλα όμως: Στην εφορία που θα πάει ΠΡΙΝ το συμβόλαιο, θα πρέπει να δηλωθούν ως κλειστοί, για να μη χάσει η εφορία κάτι και να μην κινδυνεύσει από ενδεχόμενη αυτοψία. Πως διάολο όμως μπορεί να περάσει αυτό, καθώς μετά θα είναι σα να αγοράζει αυθαίρετα τετραγωνικά (παράβαση νόμου 1337), άσχετα αν στο συμβόλαιο δεν περιγράφεται αν είναι ανοιχτοί ή κλειστοί οι Η/Υ.

 

Κάποια στιγμή κάποιος ανέφερε πως οι χώροι που μπορούν να νομιμοποιηθούν θα πρέπει να έχουν αλλάξει χρήση μέχρι την 28/4/2010 (τη μέρα του ΦΕΚ αν θυμάμαι καλά). Αυτό πού το λέει; και κυρίως, πως μπορούν να το διασταυρώσουν; αν εγώ τον κλείσω τώρα που μιλάμε, ποιος θα με βρει; και στις αιτήσεις και εκθέσεις που έχω συντάξει για άλλες περιπτώσεις, πουθενά δε μου ζητήθηκε η ημερομηνία που κλείσανε. Το μόνο περιοριστικό που γνωρίζω έχει να κάνει με την έκδοση της οικοδομικής άδειας (ως 2/7/2009).

 

Ελπίζω να μη σας μπέρδεψα με όλο αυτό το κατεβατό. Ή να μη σας μπέρδεψα πολύ

[ssouanis]

Έχοντας διαβάσει όλες τις σελίδες εδώ, νομίζω πως δε βρήκα απάντηση στο δικό μου ερώτημα (παρακαλώ διορθώστε με για το αντίθετο). Λοιπόν:

Φίλη θέλει να προχωρήσει άμεσα σε αγορά .......

 

Φίλε Χρήστο το έχασα λίγο αλλά θα προσπαθήσω να σου πω τη γνώμη μου διαφορετικά.

 

Η αλλαγή χρήσης θα πρέπει να έχει γίνει προ 28.04.2010 (έχω μία μικρή αντίρρηση σε αυτό, αλλά όταν προσπάθησα να το ρωτήσω στο σεμινάριο της Θεσ/νίκης με κανιβάλησαν οι διπλανοί). Άρα άμα εσύ κάνεις συμβόλαιο σήμερα, δηλώνοντας όλα καλώς (βάσει μελέτης δηλαδή) είσαι τυπικά παράνομος. Τώρα ποιος θα το ψάξει, γιατί θα το ψάξει είναι ερωτήματα που κανείς δε θα σου απαντήσει.

 

Η εφορία όταν έρχεται σου βάζει φόρο βάσει αυτών που βλέπει και όχι βάσει μελετών. Έτσι άμα έχεις κλειστό η/χ απλά θα σου τον φορολογήσει. Είτε τον έχεις ρυθμισμένο είτε όχι. Άμα δει ένα υπόγειο με καλοριφέρ, εγκαταστάσεις κατοικίας και όχι αποθήκης, θα σου το χρεώσει ως χώρο κύριας χρήσης.

 

 

 

Κατά τη γνώμη μου: Ας γίνει η κατάθεση για ρύθμιση τώρα και όταν με το καλό μπορέσουν κάνουν και τα συμβόλαια.

[tpanag]

Η εφορία όταν έρχεται σου βάζει φόρο βάσει αυτών που βλέπει και όχι βάσει μελετών. Έτσι άμα έχεις κλειστό η/χ απλά θα σου τον φορολογήσει. Είτε τον έχεις ρυθμισμένο είτε όχι. Άμα δει ένα υπόγειο με καλοριφέρ, εγκαταστάσεις κατοικίας και όχι αποθήκης, θα σου το χρεώσει ως χώρο κύριας χρήσης.

 

Έχω ένσταση εδώ. Είναι αρμόδια η εφορία να κρίνει τι αποτελεί χώρο κύριας χρήσης; Τι είναι κοινόχρηστος χώρος; Ποιός είναι ο εξώστης (που ενδεχομένως έκλεισε); Είναι σε θέση να γνωρίζει τι είναι Η/Χ που έκλεισε, τι πραγματικά σημαίνει Η/Χ και ποιά είναι τα χαρακτηριστικά του, να εμβαδομετρεί κλπ.; Δεν το νομίζω. Οποιαδήποτε τέτοια απόφαση εφοριακών, αποτελεί αυθαιρεσία. Η Πολεοδομία αποφασίζει, η Πολεοδομία χακρατηρίζει και την Πολεοδομία οφείλει να λαμβάνει υπόψη της η εφορία σε τέτοια θέματα και όχι "τι βλέπει" (με τι γνώσεις άραγε; ) ο κάθε εφοριακός.

[ssouanis]

Εγώ το γράφω με προσωπική εμπειρία (του αδερφού μου για την ακρίβεια) αλλά και άλλων παρόμοιων περιπτώσεων που έχω ακούσει (δεν έχω ζήσει).

 

Ο έφορας μπαίνει σε διαδικασία για το υπόγειο, αν το έχεις διαμορφώσει κτλ.

Για τους η/χ είναι η αλήθεια δε θυμάμαι να είπαμε κάτι και δεν έχω τα χαρτιά να δω τι "χρέωσε". (Σε αντίθεση με το ΙΚΑ, αλλά αυτό είναι άλλη ιστορία).

Για το υπόγειο πάντως κάναμε ολόκληρη κουβέντα.

[myri]

Έχω ένσταση εδώ. Είναι αρμόδια η εφορία να κρίνει τι αποτελεί χώρο κύριας χρήσης; Τι είναι κοινόχρηστος χώρος; Ποιός είναι ο εξώστης (που ενδεχομένως έκλεισε); Είναι σε θέση να γνωρίζει τι είναι Η/Χ που έκλεισε, τι πραγματικά σημαίνει Η/Χ και ποιά είναι τα χαρακτηριστικά του, να εμβαδομετρεί κλπ.; Δεν το νομίζω. Οποιαδήποτε τέτοια απόφαση εφοριακών, αποτελεί αυθαιρεσία.

και όμως το κάνει

και μάλιστα σε κάθε νέα αγορα που δηλώνεται παίρνει και τηλέφωνο

 

το γνωρίζω από φίλη μου που αγόρασε νεόδμητο

και με το που έκανε τη δήλωση στην εφορία της τηλεφώνησαν να πάει να δηλώσει τις υπερβάσεις

ήταν δε ενημερωμένοι και για τα εμβαδά από άλλον ενοικο της πολυκατοικίας επειδή ήταν τυπικός όροφος

[BAS]

ήταν δε ενημερωμένοι και για τα εμβαδά από άλλον ενοικο της πολυκατοικίας επειδή ήταν τυπικός όροφος

Αν δεν είναι σε μικρή επαρχία τότε γιά να θυμούνται τέτοια πράγματα οι υπάλληλοι σημαίνει ότι δεν γίνονται καθόλου μεταβιβάσεις .

 

Πάντως με τους Η/Υ και τα υπόγεια των μεζονετών γίνεται χρόνια αυτή η ιστορία που τους δηλώνεις σαν χώρους κύριας χρήσης στην εφορία .

[gamvro]

Έχοντας διαβάσει όλες τις σελίδες εδώ, νομίζω πως δε βρήκα απάντηση στο δικό μου ερώτημα ..................................

Το δηλώνεις τώρα, με ημερομηνία έτσι κι αλλιώς πριν τις 28-04-10, το οποίο σου πέρνει δύο (2) μέρες και έπειτα προχωράς στα συμβόλαια.

[matinat]

Οταν εχουμε ακινητα που ανήκουν στον κατασκευαστή και έχουν παραμείνει απούλητα, αλλά για φορολογικούς λόγους δηλώνονται στην εφορία απο τον οικοπεδούχο ως ημιτελης κατοικίες γιατι ο κατασκεύαστης δεν εχει κάνει αγορα των ποσοστων απο τον οικοπεδούχο, τις ρυθμίσεις τις κάνει ο οικοπεδούχος? οι κατοικίες είναι τελιωμενες και το έργο έχει κλείσει πολεοδομικά.

[Christos]

Το δηλώνεις τώρα, με ημερομηνία έτσι κι αλλιώς πριν τις 28-04-10, το οποίο σου πέρνει δύο (2) μέρες και έπειτα προχωράς στα συμβόλαια.

 

 

Μακάρι να ήταν έτσι, αλλά στο συμβόλαιο πρέπει να έχεις αντίγραφο της αίτησης περαίωσης της διαδικασίας. Δηλαδή πρέπει να έχεις κλείσει το θέμα πολεοδομικά, να έχεις πληρώσει το πρόστιμο κλπ, το οποίο θέλει 2 μήνες και όχι 2 μέρες.

Η απορία μου εξακολουθεί να υφίσταται: πού αναφέρεται πως πρέπει να έχει κλείσει ο Η/Υ πριν την 28/4/10;

Έστω ότι κατασκευάζω τώρα ένα σπίτι, με άδεια πριν την 2/7/10, πάω και κλείνω τους Η/Υ με βάση την πορεία των εργασιών τον Οκτώβρη, και το Νοέμβρη καταθέτω τη χαρτούρα για τη νομιμοποίηση. Ποιος διάολος θα ασχοληθεί πότε το έκλεισα; και πώς θα το αποδείξει;

 

Όσο για την εφορία, σαφώς και κάνει αυτοψία και σαφώς και έχει γνώμη και κρίση για τη χρήση του υπογείου αλλά ΚΑΙ τους Η/Υ αν τους βρει κλειστούς. Μην έχετε καμία αμφιβολία, έχω εμπειρία προσωπική για πάνω από 10 περιπτώσεις.

 

Όσο για το θέμα που με απασχολεί, μακάρι να μπορούσε ο αγοραστής να περιμένει 2 μήνες. Αλλά δε μπορεί. Γι' αυτό παλεύω να δω τί γίνεται εναλλακτικά. Ευχαριστώ για τη βοήθειά σας.

[ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΔΙΟΝΥΣΟΠΟΥΛΟΣ]

Οταν εχουμε ακινητα που ανήκουν στον κατασκευαστή ... τις ρυθμίσεις τις κάνει ο οικοπεδούχος?

Ναι, η τακτοποίηση θα γίνει με αιτήσεις (όσες και οι απούλητες ιδιοκτησίες), του οικοπεδούχου !