Ακυρώνεται η μεταφορά συντελεστή δόμησης;

[tektonas80]

Συνάδελφοι έχω έναν πελάτη ο οποίος θέλει να αγοράσει ένα οικόπεδο στο οποίο έχει γίνει μεταφορά συντελεστή δόμησης. Έχει βγει στο οικόπεδο οικοδομική άδεια η οποία λήγει φέτος. Αν το αγοράσει θα ζήτηση παράταση για άλλα τέσσερα χρόνια. Εάν δεν χτίσει μέχρι τότε λογικά η άδεια ακυρώνεται. Με την ακύρωση της αδείας χάνει το δικαίωμα του αυξημένου συντελεστή? Και από πού μπορώ να βρω βεβαίωση της έγκρισης για την μεταφορά συντελεστή δόμησης? Στην πολεοδομία?

[BAS]

Η ΜΣΔ αν δεν έχει αλλάξει τίποτα τελευταία , ισχύει γιά το οικόπεδο γιά 99 χρόνια επιπλέον του ΣΔ του οικοπέδου . Η έγκριση της ΜΣΔ πρέπει να έχει δημοσιευτεί σε ΦΕΚ και να ακολουθεί τον τίτλο του οικοπέδου .

[tektonas80]

Έχω την εντύπωση ότι είναι πολύ μπερδεμένη η ιστορία με την μεταφορά. Διάβασα αρκετά άρθρα και σε πολλά επισημαίνουν ότι πολλές άδειες με μεταφορά αν και έχουν έγκριση της πολεοδομίας είναι άκυρες.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Α

Αποδοχή της Γνωμ-192/10 Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΝΣΚ-192/10), σχετικά με την εφαρμογή του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ)

Σας στέλνουμε συνημμένη την Γνωμ-192/10 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, την οποία και αποδεχόμαστε μερικά κατά το πρώτο ερώτημα .

Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση αυτή το Τμήμα γνωμοδοτεί ομόφωνα, επί του πρώτου ερωτήματος, ότι οι διατάξεις του Αρθ-5 , του Ν-3044/02 "Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης...." (ΦΕΚ-197/Α/02), όπως ισχύει και της κοινής Αποφ-5634/04 (*) "Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης" Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και ΠΕΧΩΔΕ, που ρυθμίζουν τα της πραγματοποίησης της ΜΣΔ είναι ανεφάρμοστες .

(*Σ.Σ. Προφανώς γίνεται αναφορά στην απόφαση με αρ. πρωτ. 5636)

Γνωμ-192/10 Τμήμα Ε

ΝΣΚ-192/10

συνεδρίαση της 19-4-10

Πρόεδρος: Δημήτριος Αναστασόπουλος, Αντιπρόεδρος

Νομικοί Σύμβουλοι: Ανδρέας Φυτράκης, Ηλίας Δροσογιάννης, Φοίβος Ιατρέλλης, Ιωάννης Χαλκιάς

Εισηγήτρια: Χριστίνα Διβάνη, Πάρεδρος ΝΣΚ.

Αριθμός Ερωτήματος: Εγγρ-6462/17-2-10 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής - Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας - Διεύθυνση ΟΚΚ.

Περίληψη Ερωτήματος:

1) Εάν ισχύει το Αρθ-5 του Ν-3044/02 με το οποίο έχει θεσμοθετηθεί η διαδικασία πραγματοποίησης Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, δεδομένου ότι με την ΣΤΕ-2366/07 απόφαση της Ολομελείας έχει ακυρωθεί εν μέρει και όχι στο σύνολο της η Αποφ-5636/21-9-04 (*) του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ "Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης", η οποία έχει εκδοθεί σε εκτέλεση του Αρθ-6 του Ν-3044/02 και

2) Σε περίπτωση αρνητικής απάντησης εάν επηρεάζεται η διαδικασία έγκρισης χορήγησης τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης δεδομένου ότι αφενός οι αντίστοιχες διατάξεις έκδοσης τίτλου δεν έχουν καταργηθεί και αφετέρου δεν έχει εκδοθεί ακόμη η υπουργική απόφαση της παρ.3 του Αρθ-6 του Ν-3044/02, όπως ισχύει.

(*Σ.Σ. Η εν λόγω απόφαση υπεγράφη στις 3-2-04 και

δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ-123Δ στις 17-2-04)

Επί του ως άνω θέματος το Ε' τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους γνωμοδότησε ως ακολούθως:

Ι. ΣΥΝΤΟΜΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ

Το ερώτημα δίδεται υπό το πιο κάτω ιστορικό:

"Με την ΣΤΕ-2366/07 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει ακυρωθεί εν μέρει και όχι στο σύνολο της η Αποφ-5636/21-9-04 Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ "Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης" (ΦΕΚ-123/Δ/04), η οποία έχει εκδοθεί σε εκτέλεση του Αρθ-6 του Ν-3044/02, όπως ισχύει, "κατά το μέρος που δια της εφαρμογής της καθίσταται δυνατή η πραγματοποίηση ΜΣΔ σε Ζώνες Αγοράς Συντελεστή".

Μεταγενέστερα χορηγήθηκε, από το Τμήμα έκδοσης οικοδομικών αδειών της Δ/νσης Πολεοδομίας ΝΑ Θεσσαλονίκης, η υπ'αριθ.503/09 οικοδομική άδεια, που αφορά στην ανέγερση τριώροφης οικοδομής με έγκριση ΜΣΔ επί της οδού Ικτίνου (ΟΤ 41Α) του Δήμου Πυλαίας, ιδιοκτησίας Κωνσταντίνου Βάζουρα.

Μετά από καταγγελία ενδιαφερόμενου προς την αρμόδια Δ/νση Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης, ακολούθησε ακύρωση της ανωτέρω οικοδομικής άδειας, όπως προκύπτει από το Εγγρ- 29/ΕΟΑ/48148/9-11-09 του Τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών, της Δ/νσης Πολεοδομίας, Ν.Α. Θεσσαλονίκης, διότι εκδόθηκε μετά την ανωτέρω απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ..."

II. ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

Α. Στο Ν-3044/02 (ΦΕΚ-197/A/27-8-02) "Μεταφορά συντελεστή δόμησης και ρύθμιση άλλων θεμάτων αρμοδιότητος Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων", όπως αυτός τροποποιήθηκε και ισχύει με το Αρθ-14 Ν-3212/03, (ΦΕΚ-308/Α/31-12-03) ορίζεται:

"ΑΡΘΡΟΝ-1

1. Ο κύριος ακινήτου που είναι βαρυνόμενο κατά τις διατάξεις του Αρθ-3 έχει δικαίωμα να μεταφέρει το συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ), που δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί σε αυτό, σε άλλο ακίνητο ή σε άλλη θέση του ίδιου ακινήτου (ωφελούμενο ακίνητο).

2. Το αναφερόμενο στην προηγούμενη παράγραφο δικαίωμα συνιστάται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων με την οποία εγκρίνεται η έκδοση τίτλου ΜΣΔ. Η απόφαση εκδίδεται ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος (ΚΣΧΟΠ), δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και μεταγράφεται.

3. Ο συντελεστής δόμησης (ΣΔ) που μεταφέρεται αφαιρείται οριστικώς από το βαρυνόμενο ακίνητο. Η ρύθμιση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ακινήτου και συνοδεύει το ακίνητο ακόμα και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας σε αυτό".

ΑΡΘΡΟΝ-3

Βαρυνόμενα ακίνητα

1. Βαρυνόμενα ακίνητα για τα οποία επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος ΜΣΔ είναι:

1. α) Ακίνητα με κτίρια, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί τα ίδια ή η χρήση τους διατηρητέα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-4 του Ν-1577/85 (ΓΟΚ/85 ΦΕΚ-210/Α/85) ή σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.6 του Αρθ-79 του ΝΔ-8/73 (ΓΟΚ/73 ΦΕΚ-124/Α/73), καθώς και ακίνητα στα οποία, σύμφωνα με τις διατάξεις της περιπτ.β στις παρ.4 του Αρθ-4 του Ν-1577/85, έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί δόμησης για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων.

Β) Ακίνητα με οικοδομήματα τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μνημεία, σύμφωνα με στις διατάξεις στις νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς στις πολιτιστικής κληρονομιάς.

Γ) Ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιές αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν "τεθεί" περιορισμοί στην εξάντληση του ΣΔ ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.

Δ) Ακίνητα τα οποία χαρακτηρίζονται από τα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια κοινόχρηστοι χώροι. Στα ακίνητα αυτά τίτλος ΜΣΔ εκδίδεται μόνο για το ρυμοτομούμενο τμήμα, για το οποίο δεν είναι υπόχρεος προς καταβολή της αποζημίωσης ο ίδιος ο κύριος του ακινήτου, όπως το ακίνητο υφίσταται κατά την έγκριση του σχεδίου πόλης και με την προϋπόθεση ότι ο κύριος του ακινήτου αποδέχεται αυτό το είδος αποζημίωσης. Για τα ανωτέρω ακίνητα, η απαλλοτρίωση που κηρύχθηκε με την έγκριση του σχεδίου πόλης θεωρείται ότι συντελείται με την έκδοση του τίτλου ΜΣΔ.

ΑΡΘΡΟΝ-4

Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης

1. Η μεταφορά του ΣΔ πραγματοποιείται αποκλειστικά σε ακίνητο (ωφελούμενο ακίνητο) που βρίσκεται μέσα σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).

5. Επιτρέπεται η ΜΣΔ σε ωφελούμενο ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει καθοριστεί ως Ζώνη Αγοράς Συντελεστή (ΖΑΣ) με προεδρικό διάταγμα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-2 του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79). Η πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ διενεργείται σύμφωνα με τους ειδικούς όρους, προϋποθέσεις και περιορισμούς που προβλέπονται στην πράξη καθορισμού της, ανεξαρτήτως εάν, εν τω μεταξύ, έχει τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής.

ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Β

ΑΡΘΡΟΝ-4

Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης

1. Η μεταφορά του ΣΔ πραγματοποιείται αποκλειστικά σε ακίνητο (ωφελούμενο ακίνητο) που βρίσκεται μέσα σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).

5. Επιτρέπεται η ΜΣΔ σε ωφελούμενο ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει καθοριστεί ως Ζώνη Αγοράς Συντελεστή (ΖΑΣ) με προεδρικό διάταγμα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-2 του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79). Η πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ διενεργείται σύμφωνα με τους ειδικούς όρους, προϋποθέσεις και περιορισμούς που προβλέπονται στην πράξη καθορισμού της, ανεξαρτήτως εάν, εν τω μεταξύ, έχει τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής.

ΑΡΘΡΟΝ-5

Έννοια και περιορισμοί που ισχύουν για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε ωφελούμενο ακίνητο

1. Πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης, είναι η προσθήκη συντελεστή δόμησης σε ωφελούμενο ακίνητο λόγω ΜΣΔ. Ως πραγματοποίηση θεωρείται η έκδοση απόφασης του προϊσταμένου στις αναφερόμενης στην παρ.3 υπηρεσίας. Η απόφαση αυτή μεταγράφεται.

2. Με την έκδοση της απόφασης που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο αποσβέννυται το δικαίωμα που ενσωματώνεται στον τίτλο και ο τίτλος ακυρώνεται με επισημείωση σε αυτόν της ακύρωσης και της εγκριτικής απόφασης για την πραγματοποίηση ΜΣΔ. Εάν ο τίτλος χρησιμοποιείται μόνον εν μέρει κατά την έγκριση πραγματοποίησης ΜΣΔ, η επισημείωση για την ακύρωση του γίνεται μόνο για το ακυρούμενο μέρος το οποίο στρογγυλοποιείται προς τα πάνω σε ακέραιες μονάδες τετραγωνικών μέτρων.

3. Αρμόδια υπηρεσία για την έγκριση πραγματοποίησης ΜΣΔ είναι η αρμόδια για πολεοδομικά θέματα Διεύθυνση κάθε Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης στα διοικητικά όρια στις οποίας βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο. Η υπηρεσία αυτή καθίσταται αποκλειστικά αρμόδια για την έκδοση οικοδομικής άδειας, για το σύνολο της οικοδομής, καθώς και για τον έλεγχο των σχετικών οικοδομικών εργασιών και την εφαρμογή των διατάξεων για τις αυθαίρετες κατασκευές, όταν γίνεται πραγματοποίηση ΜΣΔ. Για την έκδοση της οικοδομικής άδειας καταβάλλεται από τους δικαιούχους του ωφελούμενου ακινήτου υπέρ του ΕΤΕΡΠΣ ποσό ίσο με το πέντε τοις εκατό (5%) της αντικειμενικής αξίας του προστιθέμενου ΣΔ. Ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) του ποσού αυτού αποδίδεται από το ΕΤΕΡΠΣ στον ΟΤΑ α' βαθμού όπου βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο και διατίθεται αποκλειοτικά για τη μελέτη και την κατασκευή έργων αναβάθμισης της ποιότητας ζωής των αστικών περιοχών, καθώς και την προστασία και την ανάδειξη της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.

4. Η πραγματοποίηση ΜΣΔ από βαρυνόμενο ακίνητο που αναφέρεται στην περιπτ.δ της παρ.1 του Αρθ-3, επιτρέπεται μόνο σε ωφελούμενο το οποίο βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ του Ιδιου δήμου ή κοινότητας με το βαρυνόμενο. Εάν ο δήμος ή η κοινότητα υπάγεται σε καθεστώς ιδιαίτερης προστασίας στο σύνολο του, η πραγματοποίηση επιτρέπεται σε ωφελούμενο που βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ όμορου δήμου ή κοινότητας.

Η πραγματοποίηση ΜΣΔ από βαρυνόμενο ακίνητο που αναφέρεται στις υπόλοιπες περιπτώσεις της παρ.1 του Αρθ-3, επιτρέπεται σε ωφελούμενο που βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ δήμου ή κοινότητας της Ιδιας περιφέρειας με το βαρυνόμενο.

5. Με την απόφαση που προβλέπεται στην παρ.1 καθορίζεται ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται από το βαρυνόμενο ακίνητο ως πρόσθετο εμβαδόν επιφανειών, οι οποίες επιτρέπεται να δομηθούν στο ωφελούμενο ακίνητο. Ο καθορισμός γίνεται αφού ληφθούν υπόψη... Ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται προστίθεται οριστικώς στο ωφελούμενο ακίνητο, από την ημερομηνία μεταγραφής της πιο πάνω απόφασης. Η ρύθμιση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ωφελούμενου ακινήτου και συνοδεύει το ακίνητο ακόμα και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης της κυριότητας σε αυτό.

6. Η πραγματοποίηση ΜΣΔ επιτρέπεται να γίνεται και εν μέρει ή διαδοχικώς, από το ίδιο βαρυνόμενο ή από διάφορα βαρυνόμενα, στο ίδιο ή διάφορα ωφελούμενα.

7. Εάν το ωφελούμενο βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με κτίριο που υπάγεται στις περιπτ.α, β και γ της παρ.1 του Αρθ-3, για την έγκριση πραγματοποίησης ΜΣΔ απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της υπηρεσίας που είναι αρμόδια για την προστασία του.

8. Στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και στις ΖΑΣ για τον καθορισμό της ποσοστιαίας αύξησης του ισχύοντος ΣΔ ισχύουν οι εξής ανά χρήση περιορισμοί και προϋποθέσεις, χωρίς τους περιορισμούς της παρ.1 του Αρθ-1 του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79) για στις περιοχές στις οποίες ο ισχύων συντελεστής δόμησης είναι ίσος ή μεγαλύτερος του 2,4....

ΑΡΘΡΟΝ-6

Εξουσιοδοτήσεις

"1. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Εργων και Οικονομίας και Οικονομικών καθορίζονται:

α) Τα στοιχεία και τα δικαιολογητικά που υποβάλλονται και η διαδικασία που ακολουθείται για την έκδοση της απόφασης με την οποία εγκρίνεται η πραγματοποίηση ΜΣΔ, καθώς και το ειδικότερο περιεχόμενο της απόφασης αυτής.

β) Ο τρόπος σύμφωνα με τον οποίο καθορίζεται η επιφάνεια που μεταφέρεται στο ωφελούμενο ακίνητο και ο τρόπος με τον οποίο εκτιμάται η αγοραία οικοπεδική αξία του βαρυνόμενου και του ωφελούμενου ακινήτου. Ο τρόπος καθορισμού και εκτίμησης μπορούν να αποτυπώνονται σε μαθηματικό τύπο.

γ) Κάθε σχετικό θέμα για την πραγματοποίηση του μεταφερόμενου συντελεστή στο ωφελούμενο ακίνητο.

2. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και Δικαιοσύνης καθορίζονται:

α) Οι προϋποθέσεις και οι ειδικότεροι όροι έκδοσης, τα δικαιολογητικά που απαιτούνται και το ειδικότερο περιεχόμενο της απόφασης έγκρισης έκδοσης τίτλου ΜΣΔ, και του τίτλου ΜΣΔ,

β) Τα στοιχεία της τεχνικής μελέτης που υποβάλλεται για την έκδοση απόφασης έγκρισης τίτλου, ο τρόπος δήλωσης της συναίνεσης του κυρίου του βαρυνόμενου ακινήτου για την έκδοση της απόφασης και το περιεχόμενό της και το περιεχόμενο της έκθεσης ελέγχου τίτλων που υποβάλλεται για την εξακρίβωση της νομικής κατάστασης του βαρυνόμενου ακινήτου,

γ) Η μορφή, το περιεχόμενο και τα όργανα που είναι αρμόδια για την τήρηση του Μητρώου μεταφοράς συντελεστή δόμησης,

δ) Ο ειδικότερος τρόπος μεταβίβασης του τίτλου, η διαδικασία αντικατάστασής του σε περίπτωση κλοπής, καταστροφής ή απώλειάς του, οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες διαίρεσης και ακύρωσής του.

ε) Οι σχετικές με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης διοικητικές πράξεις, οι οποίες μεταγράφονται στα Υποθηκοφυλακεία ή εγγράφονται στα Κτηματολογικά Γραφεία της περιοχής που βρίσκεται το βαρυνόμενο και το ωφελούμενο ακίνητο και

στ) Κάθε σχετική λεπτομέρεια για την έκδοση απόφασης έγκρισης έκδοσης τίτλου ΜΣΔ και του τίτλου ΜΣΔ.

3. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, καθορίζονται οι ειδικότερες προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό ΖΥΣ".

Β. Κατ' εξουσιοδότηση της παρ.1 του πιο πάνω άρθρου εκδόθηκε η Κοινή Αποφ-5636/21-9-04 των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΦΕΚ-123/Δ/17-2-04) με την οποία καθορίσθηκαν, μεταξύ άλλων, η διαδικασία που ακολουθείται και τα στοιχεία και τα δικαιολογητικά υποβάλλονται προκειμένου να εγκριθεί η πραγματοποίηση ΜΣΔ.

Γ. Με την αναθεώρηση του Συντάγματος το 2001 οι παρ.1 και παρ.2 του Αρθ-24 τροποποιήθηκαν ως εξής: "1. Η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωμα του καθενός. Για τη διαφύλαξή του το Κράτος έχει την υποχρέωση να παίρνει ιδιαίτερα προληπτικά ή κατασταλτικά μέτρα στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας ... 2. Η χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Οι σχετικές επιλογές και σταθμίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήμης. Η σύνταξη εθνικού κτηματολογίου συνιστά υποχρέωση του Κράτους". Περαιτέρω, στην παρ.2 του Αρθ-17 του Συντάγματος, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι: "Η αποζημίωση, εφόσον συναινεί ο δικαιούχος, μπορεί να καταβάλλεται και σε είδος ιδίως με τη μορφή της παραχώρησης της κυριότητας άλλου ακινήτου ή της παραχώρησης δικαιωμάτων επί άλλου ακινήτου". Η τροποποίηση αυτή των διατάξεων της παρ.2 του Αρθ-17 του Συντάγματος, με την οποία διευρύνεται το δικαίωμα δόμησης, στόχευσε στην επέκταση του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δομήσεως προεχόντως στον τομέα των πολεοδομικών ρυθμίσεων.

ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Γ

Δ. Με την ΣΤΕ-2366/07 της Ολομελείας η οποία εκδόθηκε επί αιτήσεως ακυρώσεως κατοίκων του Δήμου Αμαρουσίου Αττικής κατά της ως άνω Αποφ-5636/04 με τίτλο: "Πραγματοποίηση μεταφοράς Δόμησης", η οποία εκδόθηκε κατ'επίκληση της εξουσιοδοτικής διάταξης του Αρθ-6 παρ.1 και παρ.2 του Ν-3044/02, κρίθηκε ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης ενώ πριν την αναθεώρηση του Συντάγματος το 2001 αποτελούσε επιτρεπτό τρόπο αποζημίωσης μόνο επί ακινήτων, στα οποία επιβάλλονται ουσιώδεις περιορισμοί για την προστασία στοιχείων της πολιτιστικής κληρονομιάς, μετά την ως άνω αναθεώρηση αποτελεί πλέον επιτρεπτό κατά το Σύνταγμα τρόπο αποζημίωσης τόσο επί ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, ως έργα τέχνης ή ως ιστορικά μνημεία και οι αρχαιολογικοί χώροι, όσο και στην περίπτωση των ρυμοτομούμενων ακινήτων, αν οι ιδιοκτήτες αυτών αποδέχονται να ικανοποιηθούν με τον τρόπο αυτό.

Περαιτέρω κρίθηκε ότι η εφαρμογή του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης στις ως άνω περιπτώσεις δεν έρχεται, καταρχήν, σε αντίθεση προς τις επιταγές του προαναφερόμενου Αρθ-24 του Συντάγματος, αλλά με την προϋπόθεση πάντοτε ότι η μεταφορά αυτή γίνεται υπό όρους και περιορισμούς τέτοιους, ώστε να διασφαλίζονται οι συνθήκες διαβίωσης και να προστατεύεται το οικιστικό περιβάλλον στην περιοχή υποδοχής του συντελεστή δόμησης, και ότι η μέθοδος αυτή αποζημίωσης συμπορεύεται προς τους σκοπούς του παραπάνω άρθρου, αφού συμβάλλει στην εφαρμογή των ρυμοτομικών σχεδίων με τη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων κοινωφελών χρήσεων που προβλέπονται στα σχέδια αυτά.

Στην συνέχεια από την ίδια απόφαση έγινε δεκτά τα ακόλουθα:

Η πρόβλεψη μεταφοράς συντελεστή δόμησης, πρέπει, κατά το Σύνταγμα (Αρθ-24, παρ.1 και παρ.2), να εντάσσεται στο πλαίσιο πολεοδομικού σχεδιασμού, ενόψει δε των δυσμενών επιπτώσεων, τις οποίες, από τη φύση της, επιφέρει η μεταφορά συντελεστή δόμησης στην περιοχή υποδοχής του συντελεστή, καθίσταται, επίσης, συνταγματικώς αναγκαία η οριοθέτηση του πεδίου εφαρμογής του θεσμού κατά τρόπο, ώστε να εξουδετερώνονται ή, τουλάχιστον, να περιορίζονται στο ελάχιστο οι επιπτώσεις αυτές. Η κανονιστική αυτή ρύθμιση πρέπει να γίνεται με νόμο ή διάταγμα στηριζόμενο σε ειδική νομοθετική εξουσιοδότηση. Ειδικότερα, οι παρεκκλίσεις από, τους γενικούς όρους δόμησης, οι οποίες γίνονται δια μεταφοράς συντελεστή μπορούν να επιτραπούν μόνο σε καθορισμένες, γνωστές εκ των προτέρων στους πολίτες, ζώνες, που πρέπει να αποτυπώνονται σε διάγραμμα το οποίο, ενόψει του κανονιστικού χαρακτήρα της πράξης καθορισμού τέτοιας ζώνης και για την ασφάλεια, του δικαίου, πρέπει, για να αποκτήσει νομική υπόσταση η πράξη, να δημοσιεύεται, μαζί με αυτήν, στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, δεδομένου ότι αποτελεί το κύριο και ουσιώδες στοιχείο της πράξης.

Εξάλλου, η ρύθμιση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης πρέπει να περιλαμβάνει σαφή προσδιορισμό των κριτηρίων επιλογής των παραπάνω ζωνών. Τα κριτήρια αυτά πρέπει να είναι αμιγώς πολεοδομικά και να αναφέρονται όχι απλώς σε συγκεκριμένα ακίνητα, αλλά στην περιοχή που υποδέχεται το μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης, ώστε η μεταφορά να πραγματοποιείται σε περιοχή ή περιοχές που μπορούν πολεοδομικώς να τη δεχθούν. Συγκεκριμένα, οι περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης πρέπει να διαλέγονται με γνώμονα τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξής τους, τα περιθώρια της επιβάρυνσής τους, τη θέση, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά τους, και την εν γένει φυσιογνωμία τους. Στοιχείο της ρύθμισης αυτής αποτελεί και ο καθορισμός της συνολικής επιβάρυνσης της περιοχής, στην οποία πραγματοποιείται η μεταφορά, ώστε να μην υπερβαίνει το όριο, πέρα από το οποίο αλλοιώνεται η οικιστική φυσιογνωμία της περιοχής (ΣΤΕ-6070/96, Ολομ., ΣΤΕ-1072/94, ΣΤΕ-1073/94 κα). (Στη συνέχεια γίνεται εκτενής ανάπτυξη του περιεχομένου των αποδεκτών κατά τις συνταγματικές επιταγές κριτηρίων καθορισμού ΖΥΣ).

Εξάλλου, από τον συνδυασμό των παρ.1, παρ.2 και παρ.6 του Αρθ-24 του Συντάγματος συνάγεται ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν επιτρέπεται να οργανωθεί από τον νομοθέτη κατά τέτοιο τρόπο ώστε το σχετικό δικαίωμα να ενσωματώνεται σε εμπορικό τίτλο που κυκλοφορεί ελεύθερα. Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης είναι μεν κατά το Σύνταγμα αποζημιωτικός, όμως εντάσσεται και αυτός στο γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος γίνεται με τα κριτήρια του Αρθ-24 παρ.2 του Συντάγματος, τη συνδρομή των οποίων ελέγχει ο ακυρωτικός δικαστής. Στα πλαίσια του Συντάγματος, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης μπορεί να λειτουργήσει με τη μορφή της αποκατάστασης του συγκεκριμένου δικαιώματος που απώλεσε ο ιδιοκτήτης του βαρυνόμενου με τον πολεοδομικό περιορισμό ακινήτου.

Υπό το άνω σκεπτικό κρίθηκε από την Ολομέλεια του ΣΤΕ αντισυνταγματική η διάταξη της παρ.5 του Αρθ-4 του Ν-3044/02 που επιτρέπει τη ΜΣΔ σε περιοχές που έχουν καθορισθεί ως ΖΑΣ με ΠΔ τα οποία είχαν εκδοθεί κατά το Αρθ-2 του Ν-880/79, καθόσον το τελευταίο αυτό άρθρο είχε ήδη κριθεί αντισυνταγματικό με την ΣΤΕ-1071/94 Ολ. (ενώ με την ΣΤΕ-4573/96 είχε κριθεί επίσης αντισυνταγματική και η μεταβατική διάταξη της παρ.1 του Αρθ-21 του Ν-2300/95 για τη μετατροπή σε Ειδικές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστού των ΖΑΣ που είχαν καθορισθεί με το ως άνω Αρθ-2 του Ν-880/79). Κατόπιν τούτου η Ολομέλεια του ΣΤΕ ακύρωσε την προσβληθείσα Αποφ-5636/3-2-04 κατά το μέρος που με την εφαρμογή της καθίσταται δυνατή η άμεση πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ, όπως ορίζεται στην πιο πάνω παρ.5 του Αρθ-4 του Ν-3044/02. Περαιτέρω η απόφαση, παρά το ότι έκρινε ότι οι διατάξεις εν γένει που επιτρέπουν τη ΜΣΔ χωρίς προηγούμενο πολεοδομικό σχεδιασμό είναι αντισυνταγματικές, δεν ακύρωσε την ως άνω απόφαση κατά το μέρος της πραγματοποίησης της ΜΣΔ σε ΖΥΣ, για το λόγο ότι πουθενά στην Ελλάδα δεν έχουν εκδοθεί τέτοιες ζώνες, και συνεπώς στο παρόν στάδιο δεν μπορούσε να κριθεί η συνταγματικότητα της σχετικής ρύθμισης, κατά πόσον οι δηλ. οι ΖΥΣ καθορίσθηκαν με τα κριτήρια που ανταποκρίνονταν σε αυτά που έθετε η εν λόγω απόφαση της Ολομέλειας του ΣΤΕ.

ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Δ

III. Επί των υποβληθέντων ερωτημάτων το Τμήμα γνωμοδοτεί ως ακολούθως:

1.Επί του πρώτου ερωτήματος:

Όπως προκύπτει από την παρ.1 του Αρθ-5 του Ν-3044/02 ως "πραγματοποίηση" μεταφοράς συντελεστή δόμησης νοείται η άσκηση και υλοποίηση του δικαιώματος ΜΣΔ που προηγουμένως έχει αναγνωρισθεί από την Πολιτεία με την έκδοση του σχετικού τίτλου. Η υλοποίηση αυτή του δικαιώματος ΜΣΔ συνίσταται στην προσθήκη συντελεστή δόμησης στο ωφελούμενο ακίνητο κατόπιν έκδοσης απόφασης της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας με την οποία εγκρίνεται η πραγματοποίηση της ΜΣΔ σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.

Το Αρθ-4 παρ.1 και παρ.5 του Ν-3044/02 προβλέπει ότι η κατά την ως άνω έννοια πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης μπορεί να γίνει αποκλειστικά και μόνο εντός περιοχών που θα καθορισθούν ως ΖΥΣ ή έχουν καθορισθεί ως ΖΑΣ με τα προεδρικά διατάγματα που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79). Μέχρι σήμερα όμως ΖΥΣ δεν έχουν καθορισθεί, ενώ οι διατάξεις του Ν-880/79 και η παρ.1 του Αρθ-21 του Ν-2300/95 που προέβλεπαν τον καθορισμό ΖΑΣ και ΕΖΥΣ έχουν κριθεί με τις ΣΤΕ-1071/94, ΣΤΕ-4573/96 της Ολομέλειας ως αντικείμενες στο Σύνταγμα, με την τελευταία δε ΣΤΕ-2366/07 της Ολομέλειας ακυρώθηκε, ενόψει της αντισυνταγματικότητας αυτής, και η Αποφ-5636/3-2-04 κατά το μέρος της που θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί κατ' εφαρμογή της μεταφορά συντελεστή δόμησης σε ΖΑΣ.

Με αυτά τα δεδομένα δεν είναι νοητή η πραγματοποίηση ΜΣΔ δυνάμει του Αρθ-5 του Ν-3044/02 και της Αποφ-5636/3-2-04 , αφού κατά τα προλεχθέντα, δεν υφίστανται νόμιμα καθορισμένες περιοχές στις οποίες θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης . Και ναι μεν η πιο πάνω κυα ακυρώθηκε με την ως άνω απόφαση της Ολομέλειας του ΣΤΕ μόνο κατά το μέρος που η εφαρμογή της καθιστά θεωρητικά δυνατή την πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ, ως προβλεπόμενη από το νόμο, πλην όμως η μη έρευνα της νομιμότητας (συνταγματικότητας) αυτής ως προς το μέρος της που η εφαρμογή της θα επέτρεπε τη ΜΣΔ σε ΖΥΣ, οφείλεται μόνο στο γεγονός ότι πουθενά στη χώρα, όπως αναφέρεται και στην εν λόγω απόφαση, δεν έχουν καθορισθεί ΖΥΣ, οι οποίες, όπως έχει τονιστεί, αποτελούν πλέον την μοναδική δυνατότητα, αλλά και απολύτως αναγκαία προϋπόθεση, πραγματοποίησης ΜΣΔ.

Το συμπέρασμα από όσα αναφέρθησαν προηγουμένως είναι ότι οι διατάξεις του Αρθ-5 του Ν-3044/02, καθώς και της Αποφ-5636/21-9-04 δεν επιτρέπεται να εφαρμοσθούν ως προς τις ΖΑΣ, λόγω αντισυνταγματικότητας των σχετικών ρυθμίσεων, παραμένουν δε ανενεργείς, και δεν υφίσταται υπό τις παρούσες συνθήκες πεδίο εφαρμογής τους, μέχρι να καθορισθούν ΖΥΣ κατά τρόπο συνταγματικά αποδεκτό, ήτοι με βάση τα κριτήρια που έχει θέσει η ΣΤΕ-2366/07 της Ολομέλειας.

2.Επί του δεύτερου ερωτήματος διατυπώθηκαν δύο απόψεις:

α) Κατά την πλειοψηφήσασα γνώμη, των Νομικών Συμβούλων Ανδρέα Φυτράκη, Ηλία Δροσογιάννη, Φοίβου Ιατρέλλη και Ιωάννη Χαλκιά, ναι μεν ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης έχει κριθεί από την Ολομέλεια του ΣΤΕ συμβατός με τα Σύνταγμα, πλην όμως μέχρις ότου εκδοθεί η Υπουργική απόφαση της παρ.3 του Αρθ-6 του Ν-3044/02 ''και καθορισθούν οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, οι αρχές της χρηστής διοίκησης και του ωφέλιμου αποτελέσματος, που επιβάλλουν την έγκυρη και με ευθύτητα εκδήλωση της διοικητικής δράσης ούτως ώστε αυτή να συνεπάγεται στην πραγματικότητα το επιζητούμενο αποτέλεσμα, (βλ. Τάχου "Ελληνικό Διοικητικό Δίκαιο" σελ. 75-77) αξιώνουν τη μη χορήγηση τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, διότι στον τίτλο ΜΣΔ ενσωματώνεται δικαίωμα του διοικούμενου, εν γνώσει του ότι υπό τις υφιστάμενες νομικές και πραγματικές συνθήκες δεν είναι δυνατή, όπως εκτέθηκε προηγουμένως, η άσκηση και ικανοποίηση του δικαιώματος αυτού, ήτοι η πραγματοποίηση της ΜΣΔ, ενώ με τη έκδοση του ως άνω τίτλου επέρχεται απόσβεση του δικαιώματος επί του αφαιρουμένου συντελεστή δόμησης, όπως ρητά ορίζεται παρ.3 του Αρθ-1 του ως άνω Ν-3044/02.

Υπέρ της πιο πάνω άποψης για τη μη χορήγηση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης συνηγορεί και το γεγονός ότι ο εν λόγω τίτλος διαγράφεται στο Ν-3044/02 ( Αρθ-2 παρ.1) ως εμπορεύσιμος, αφού ρητά ορίζεται ότι μπορεί να μεταβιβάζεται ελεύθερα, τούτο όμως σύμφωνα με την προαναφερθείσα απόφαση του ΣΤΕ (σκ.13) αντίκειται στις παρ.1, παρ.2 και παρ.6 του Αρθ-24 του Συντάγματος.

Κατ' ακολουθίαν των πιο πάνω πριν το νόμιμο καθορισμό ΖΥΣ η Διοίκηση δεν πρέπει να προβαίνει σε έγκριση έκδοσης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.

β) Σύμφωνα με την μειοψηφήσασα άποψη, που υποστήριξε ο Πρόεδρος του Τμήματος, με την οποία συντάχθηκε και η εισηγήτρια, η διαδικασία έγκρισης χορήγησης τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, που προβλέπεται από τα Αρθ-2 και Αρθ-3 του Ν-3044/02 είναι ανεξάρτητη από τη δυνατότητα ή όχι πραγματοποίησης του, δεδομένου ότι με την ΣΤΕ-2366/07 , κρίθηκε ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης μετά την αναθεώρηση του Συντάγματος αποτελεί πλέον επιτρεπτό κατά το Συνταγμα τρόπο αποζημίωσης τόσο επί ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, ως έργα τέχνης, ως ιστορικά μνημεία και ως αρχαιολογικοί χώροι, όσο και στην περίπτωση των ρυμοτομούμενων ακινήτων, αν οι ιδιοκτήτες αυτών αποδέχονται να ικανοποιηθούν με τον τρόπο αυτό. Συνεπώς, κατά τη γνώμη αυτή, η διοίκηση μπορεί να συνεχίσει να χορηγεί τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, αποδεχόμενη τις σχετικές αιτήσεις ιδιωτών, με την προϋπόθεση ότι θα επισημαίνει σε αυτούς ότι ο χορηγούμενος τίτλος δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εμπορικής εκμετάλλευσης, ούτε η ΜΣΔ να πραγματοποιηθεί σε ακίνητα εκτός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστού (ΖΥΣ) και μέχρι το νομότυπο καθορισμό των ζωνών αυτών οι τίτλοι θα είναι ανενεργοί.

IV. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω το Ε τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους γνωμοδοτεί επί μεν του πρώτου ερωτήματος ομόφωνα ότι οι διατάξεις του Αρθ-5 του Ν-3044/02 και της Αποφ-5634/04 (*), που ρυθμίζουν τα της πραγματοποίησης της ΜΣΔ είναι ανεφάρμοστες, επί δε του δεύτερου ερωτήματος κατά πλειοψηφία ότι, πριν το νόμιμο καθορισμό ΖΥΣ, η Διοίκηση δεν πρέπει να προβαίνει σε έγκριση έκδοσης τίτλων ΜΣΔ.

(*Σ.Σ. Προφανώς γίνεται αναφορά στην απόφαση με αρ. πρωτ. 5636)

ΤΕΛΟΣ και συγνώμη αν σας κούρασα

[MAKAP]

Σημαντική η παράθεση της εγκυκλίου για τη ΜΣΔ, από τον ΤΟΠΟΓΑΒΡΟ, αν και, για την οικονομία του χώρου του παρόντος θέματος, θα ήταν προτιμότερο να είχε αναρτηθεί στα Downloads.

 

Στην ουσία τώρα. Ο (τρίτος) νόμος για τη ΜΣΔ κρίθηκε αντισυνταγματικός, και πάλι, από το ΣτΕ, το οποίο επέβαλε σοβαρές προϋποθέσεις για τη λειτουργία του θεσμού, όπως πχ την εφαρμογή του σε συγκεκριμένες ζώνες μέσα σε κάθε δήμο αλλά, δυστυχώς, κανένας δήμος δεν καθόρισε αυτές τις ζώνες. Για όλους αυτούς τους λόγους πάγωσε, για άλλη μια φορά, η λειτουργία του θεσμού και το χειρότερο απ' όλα είναι ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες διατηρητέων, κυρίως, οικοδομών δέχτηκαν να παραλάβουν τίλους για τον υπολοιπόμενο ΣΔ, δηλαδή άχρηστα χαρτιά πλέον, τα οποία δεν μπορούν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν κλπ.

 

Στο ερώτημα του tektonas80 η απάντηση είναι ότι πρόκειται για ένα μεγάλο ρίσκο που πρέπει να γνωρίζει ο υποψήφιος αγοραστής. Ανεξάρτητα από το θέμα της ισχύος της άδειας, το ουσιαστικό θέμα, που πρέπει να τον απασχολήσει, είναι η εκμετάλλευση του μεταφερόμενου ΣΔ, που είναι και το βασικό κίνητρο αυτής της αγοραπωλησίας. Εάν το ωφελούμενο οικόπεδο περιλαμβάνεται σε ΖΥΣ (απίθανο, κατά την άποψή μου), τότε δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν, όμως, δεν περιλαμβάνεται, τότε είναι ενδεχόμενο να κατατεθεί προσφυγή κατά της άδειας από περίοικο και, γενικά, οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο, οπότε η άδεια θα ανακληθεί ΣΙΓΟΥΡΑ.