Συνεκτικό τμήμα Οικισμού

[Architect90]

Καλήμερα.

Σε οριοθετήσεις οικισμών αναφέρεται ο όρος περιβάλλουσα συνεκτικού τμήματος και σε άλλα συνεκτικό. Ποια είναι η ακριβής διαφορά των δύο;

Από ότι έχω καταλάβει δεν υπάρχει οριοθετημένο συνεκτικό τμήμα όταν αναφέρεται μόνο η περιβάλλουσα. Σωστα;

Ευχαριστώ.

Edited Ιανουάριος 9 , 2019 by Architect90

[Charlie]

Συνάδελφοι το συνεκτικό τμήμα του οικισμού μπορώ να το "οριοθετήσω" εγώ ή πρέπει να είναι οριοθετημένο επισήμως? Μπορώ να ζητήσω από κάποιον φορέα να μου δώσει οριοθέτηση συνεκτικού τμήματος?

Έχω περίπτωση αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου που τέμνονται από το όριο του συνεκτικού τμήματος του οικισμού, όπως πρόχειρα το θέτω. Αναφέρομαι σε οικισμό προ του 1923, με οριοθέτηση από αποφάση νομάρχη το έτος 1986.Ο τρόπος που λειτούργησα ήταν να πάρω χάρτη ΓΥΣ 1/5000 και να σχεδιάσω εκεί την περιβάλλουσα των κτηρίων που αποτυπώνονται σε εκείνον το χάρτη, που κατά τη γνώμη μου και την αντίληψή μου ικανοποιούν τη συνθήκη για συνεκτικό τμήμα.

Επειδή όμως έχω δει οριοθετήσεις οικισμών που υπάρχει ΚΑΙ η οριοθέτηση του συνεκτικού τμήματος, εύλογα έχω την απορία αν τελικά η οριοθέτηση του συνεκτικού τμήματος πρέπει να έχει γίνει επισήμως, αλλίως δεν έχει εφαρμογή η νομοθεσία περί ζώνης.

Να σημειώσω ότι δεν με απασχολεί αρτιότητα καθόλου, δεν κυνηγάω δηλαδή να τα βγάλω άρτια. Είναι κάτι χωράφια που απλά έτυχε ΠΙΘΑΝΟΝ να είναι εντός ζώνης. Θα μπορούσα απλά να πω ότι είναι εκτός ζώνης αλλά δεν αλλάζει έτσι η αντικειμενική αξία?

 

Για να τύχουν ευνοϊκής διάταξης και άρα να αλλάξει η αντικειμενική αξία δεν θα πρέπει να υφίστανται προ της 24/04/1977? Αν δεν υφίστανται πριν από αυτή την ημερομηνία ποιος ο λόγος να αναφερθεί ότι είναι εντός ζώνης 500μ?

[dimitris GM]

Δ 181/85

η) Συνεκτικοί: όσων τουλάχιστον το 90% των οικοδομών, δεν απέχουν ανά

δύο (2) μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των 40 μέτρων. Ως οικοδομή

νοείται κάθε κτίσμα ανεξάρτητα από τη χρήση του, με εμβαδόν τουλάχιστον

10 τ.μ.

Πλην μπορει να εχει και προσθετο χαρακτηρισμο...

2. Η διάκριση με κατάταξη των οικισμών στις πιο πάνω κατηγορίες

γίνεται με απόφαση του Νομάρχη μετά από γνώμη του Συμβουλίου

Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του νομού.

 

  Η απόφαση του Νομάρχη δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

 

δες τα ΠΜ

Edited Ιούνιος 7 , 2021 by dimitris GM

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, Charlie said:

Να σημειώσω ότι δεν με απασχολεί αρτιότητα καθόλου, δεν κυνηγάω δηλαδή να τα βγάλω άρτια. Είναι κάτι χωράφια που απλά έτυχε ΠΙΘΑΝΟΝ να είναι εντός ζώνης. Θα μπορούσα απλά να πω ότι είναι εκτός ζώνης αλλά δεν αλλάζει έτσι η αντικειμενική αξία?

Για να τύχουν ευνοϊκής διάταξης και άρα να αλλάξει η αντικειμενική αξία δεν θα πρέπει να υφίστανται προ της 24/04/1977? Αν δεν υφίστανται πριν από αυτή την ημερομηνία ποιος ο λόγος να αναφερθεί ότι είναι εντός ζώνης 500μ?

Το εντός ή εκτός ζώνης για τον υπολογισμό αντικειμενικής είναι αδιάφορο. Αυτό που διαφοροποιεί την αντικειμενική αξία είναι αν το γήπεδο είναι οικοδομήσιμο ή όχι. Στην τελευταία περίπτωση για την μεταβίβαση θα ζητηθεί βεβαίωση από Πολεοδομία.

Η ζώνη των 500 μ δημιουργεί απαγόρευση κατάτμησης σε επιφάνεια μικρότερη των 1000 τμ. Βεβαίως, αν στην περιοχή υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, natoura κλπ τα όρια κατάτμησης είναι έτσι και αλλιώς πολλαπλάσια των 1000 τμ.

Αν τα γεωτεμάχια  δεν είναι άρτια (πλέον μετά το ν. 4759/20 οι παρεκκλίσεις μας άφησαν χρόνους), τότε δεν έχει κανένα απολύτως νόημα να αναζητηθεί η ζώνη των 500 μ

Για να κριθεί το συνεκτικό αλλά και η απόσταση του γηπέδου από αυτό η μόνη αξιόπιστη λύση είναι να αιτηθείς στην Πολεοδομία προσκομίζοντας τα 2 τοπογραφικά με την πρότασή σου ζητώντας βεβαίωση αρτιότητας-οικοδομησιμότητας.

[Charlie]

Eυχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις.

έχω κάποιες ακόμη ερωτήσεις, αν μπορείτε να βοηθήσετε:

1. Έστω γεωτεμαχίο 10.000τμ. Σε περίπτωση που τμήμα 3.000τμ του παραπάνω γεωτεμαχίου εμπίπτει εντός ζώνης, τότε το εντός ζώνης και το εκτός ζώνης αποτελούν δύο ανεξάρτητα τεμάχια ή το γεωτεμάχιο παραμένει ένα και απλά περιγράφονται τα εντός και τα εκτός τμήματα?
Δηλαδή θα έχω ένα ανεξάρτητο γεωτεμάχιο-τοπογραφικό εκτός σχεδίου-εκτός ζώνης και ένα ανεξάρτητο γεωτεμάχιο-τοπογραφικό εκτός σχεδίου-εντός ζώνης, άρτιο και οικοδομήσιμο λόγω επιφάνειας? >2.000τμ? (η οικοδομησιμότητα θα ελεγχθεί από το σχήμα μόνο?)

2. Από πότε απαγορεύτηκε η κατάτμηση σε κάτω των 1.000τμ εντός ζώνης? Από την ισχύ του νδ/17-7-23 με το άρθρο 16?

3. Αν ναι, τμήμα που εμπίπτει εντός ζώνης και είναι κάτω από 1.000τμ (που είναι το όριο της κατάτμησης), αλλά υφίσταται προ του 1977 πως αντιμετωπίζεται? Σαν εκτός σχεδίου-εντός ζώνης-μη άρτιο? Δεν θεωρείται άκυρη η κατάτμησή του αν έχει γίνει μετά το 1923?

4. Από πότε θεωρείται ότι υφίσταται η ζώνη 500, ενός οικισμού? Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 14 του νδ/17-7/23

"Τα όρια της κατά την προηγούμενη παράγραφο ζώνης καθορίζονται εις εκάστην περίπτωσιν δια βασιλικού διατάγματος, εκδιδομένου μετά γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου και του συμβουλίου των δημοσίων έργων, εφ' όσον δεν ορίζονται ως άνω τα ειρημένα όρια, η ζώνη θεωρείται αυτοδικαίως υφισταμένη και έχουσα πλάτος 500 m. Το πλάτος της ζώνης, άπαξ ορισθέν, δύναται να αυξηθεί, αλλά ουχί και να μειωθεί, εν περιπτώσει δ' επεκτάσεως του σχεδίου εντός της ζώνης θεωρείται και αυτή αυτοδικαίως επεκτεινόμενη εν εκάστη θέσει κατά το πλάτος της αντιστοίχου επεκτάσεως του σχεδίου εν τη ιδία θέσει."

Από τα παραπάνω και συγκεκριμένα από τη φράση "η ζώνη θεωρείται αυτοδικαίως υφισταμένη" θεωρώ ότι δεν απαιτείται κάποια πράξη και ότι η ζώνη ισχύει και υπάρχει από την ημερομηνία δημοσίευσης του ΦΕΚ του νδ του 1923. Μάλιστα καταλαβαίνω ότι η ζώνη μπορεί να είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη των 500μ αν προσδιοριστεί επίσημα, αλλά αν δεν γίνει κάτι τέτοιο ισχύουν τα 500μ.

Ευχαριστώ για τυχόν απαντήσεις

[Pavlos33]

Συνάδελφε η παρέκκλιση αρτιότητας σε γήπεδο με επιφάνεια μικρότερη των 4.000 τμ (ελάχιστη 2.000 τμ) προυφιστάμενο του 77 εντός ζώνης 500 μ από τα όρια προ 23 οικισμού ή τμήματος, έχει καταργηθεί μαζί με τις άλλες παρεκκλίσεις που αφορούν παρόδια γήπεδα, με την έναρξη ισχύος του Ν. 4759/20. Άρα, ως προς τι η όλη αυτή "ακαδημαϊκού τύπου" αναζήτηση;

Εσύ έχεις- όπως αναφέρεις- 13.000 τμ γήπεδο. Είτε εντός, είτε εκτός το πιθανότερο είναι το γήπεδο να είναι άρτιο ως προυφιστάμενο του 2003. Αν στην περιοχή έχεις ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ κλπ το όριο κατάτμησης δεν θα είναι 1.000 τμ αλλά τουλάχιστον 4.000 τμ. Αν υπάρχει και natoura θα είναι 10.000 τμ. Όμως δε σε ενδιαφέρει το όριο κατάτμησης, μια και δεν αναφέρεις ότι θέλεις να γίνει κατάτμηση.

Η ζώνη των 500 μ δεν "χωρίζει" γήπεδα. Το γήπεδο είναι ενιαίο. Παλιότερα μας απασχολούσαν τα όρια προ 23 τμήματος (αν είχαμε οριοθετημένο οικισμό) ή τα όρια ενός προ 23 οικισμού όταν θέλαμε να επικαλεστούμε την κατά παρέκκλιση αρτιότητα σε γήπεδα με ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τμ (προ 77) και εντός ζώνης.

[Charlie]

Συνάδελφε ευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις σου.

Η εργασία μου αφορά 4 διαφορετικά τεμάχια εκ των οποίων το ένα (13.000τμ) φαίνεται να τέμνεται από το όριο της ζώνης, το 2ο είναι εντός ζώνης και >1.000τμ, το 3ο εντός ζώνης αλλά <1.000τμ και το 4ο εκτός ζώνης. Γι αυτό το λόγο και οι πολλές και διαφορετικές ερωτήσεις.

Το γήπεδο των 13.000τμ δεν έχει πρόσωπο σε δρόμο, το οποίο υφίσταται έτσι προ του 2003 μεν αλλά "στα λόγια". Δεν προκύπτει χρόνος δημιουργίας με με κάποιον τρόπο. Στην περιοχή υπάρχει διανομή με κληροτεμάχια και ιδιοκτησίες από το 1932 αλλά τα όρια σήμερα είναι εντελώς διαφορετικά, πχ ένα γήπεδο "πατάει" σε 3 της διανομής...

Όταν αποτυπώνω σήμερα τεμάχιο εντός ζώνης <1.000τμ δεν πρέπει να με απασχολήσει αν καλώς υφίσταται με τέτοια επιφάνεια μιας και από το 1923 απαγορεύεται κατάτμηση κάτω των 1.000τμ?

Έιμαι εκτός ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, ΖΟΕ, Νατούρα

[Pavlos33]

Προσωπικά γνωρίζω (και αναγνωρίζω) τον μεγάλο βαθμό δυσκολίας αποτύπωσης και ταύτισης γεωτεμαχίων σε τέτοιες περιοχές διανομών. Πρωτίστως σε άμεση συνεργασία με τον τοπογράφο μηχανικό θα πρέπει να δείτε τι έχει συμβεί. Να μπορέσει με την μεγαλύτερη δυνατή προσέγγιση ο τοπογράφος να αποτυπώσει τα γεωτεμάχια της διανομής. Πως θα προχωρήσει μια μεταβίβαση όταν άλλα θα μετρηθούν στο έδαφος και άλλα θα υπάρχουν στα παραχωρητήρια και στις σχετικές αριθμήσεις γεωτεμαχίων;

[Charlie]

Στην προκειμένη περίπτωση ο τοπογράφος είμαι εγώ (αν και πολιτικός στην ειδικότητα). Έχω κάνει αποτύπωση και έχω "κατασκευάσει" τη διανομή από τα τεχνικά στοιχεία από το αρχείο της τοπογραφικής και με μετασχηματισμό ομοιότητας έχω και τα 2 σε ΕΓΣΑ.

Σχετικά με το συμβόλαιο έχω την εντύπωση ότι επικαλούνται άτυπη χρησικτησία >20 ετών και γίνεται η μεταβίβαση. Μάλιστα, απ' όσο ξέρω δεν είναι μια ασφαλής διαδικασία αλλά όταν δεν υπάρχει δόλος και πράγματι "έτσι είναι τα πράγματα" και δεν υπάρχει κίνδυνος από τρίτο περί αμφισβήτησης, τότε σπάνια δημιουργείται πρόβλημα.

Επί της ουσίας τα τεμάχια αυτά τα κόβανε-αγοράζανε-πουλούσαν με τα λόγια εδώ και πολλές δεκαετίες και λίγο πολύ όλοι ξέρουν ποιος έχει τι χωρίς να υπάρχουν τριβές μεταξύ των ομόρων. Άλλωστε η αξίας γης στη συγκεκριμένη περιοχή είναι περίπου 300€/στρέμμα, οπότε και κάποιες μικρές αποκλίσεις δεν μεταφράζονται σε σημαντικά ποσά.

[Pavlos33]

Στην προηγούμενη δημοσίευση αναφέρθηκες σε κληροτεμάχια.  Υπήρχε ο ΑΝ 431/68 που απαγόρευε την κατάτμηση κληροτεμαχίων σύμφωνα με το άρθρο 1

ΑΡΘΡΟΝ-1 
1. Από της ενάρξεως της ισχύος του παρόντος, επιφυλασσομένης της ισχύος του Αρθ-27 του ΝΔ-2185/52 "περί αναγκαστικής απαλλοτριώσεως κτημάτων προς αποκατάστασιν ακτημόνων καλλιεργητών και κτηνοτρόφων", επιτρέπεται εις τους κατά την εποικιστικήν εν γένει Νομοθεσίαν κληρούχους, η δια δικαιοπραξιών εν ζωή εκποίησις η οπωσδήποτε διάθεσις των πάσης φύσεως κλήρων των (γαιών, οικοπέδων κλπ), υπό τον περιορισμόν μόνον της μη κατατμήσεως των τεμαχίων της οριστικής διανομής, όστις ισχύει και επί πάσης περαιτέρω μεταβιβάσεως.  και ο μετέπειτα νόμος 

και στη συνέχεια  ισχύει ο Ν 4061/12 που κατήργησε τον 431/68 και μέσω αυτού του νόμου άρθηκε η απαγόρευση (βλ. άρθρο 31 και άρθρο 39 Ν. 4673/20 για προθεσμία επκύρωσης ανώμαλης δικαιοπραξίας μέχρι 22/3/2024)