Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Άδεια Οικογενειακής Στέγης σε κάθετη ιδιοκτησία

[jotas]

Αγαπητοί φίλοι, παρακαλώ για τις απόψεις σας στο εξής:

Ειμαι ιδιοκτήτης κατά 50% μιας κάθετης ιδιοκτησίας 400m2 (κάθετη Β) η οποία αποτελεί τμήμα οικοπέδου 700m2 με σ.δ περιοχής 0,8 (560m2 συν. δόμηση για όλο το οικόπεδο).

Το άλλο 50% της ίδιας καθέτου(Β) ανήκει στον αδελφό μου (Τις αγοράσαμε με διαφορά 5 μηνών).

Η άλλη κάθετη (Α) έχει εμβαδόν 300m2.

 

Το υπόλοιπο δόμησης που δικαιούμαι είναι μόλις 150*50%=75m2 λόγω του ότι η άλλη κάθετη ιδ. Α (των 300m2) έχει χτίσει συνολικά 310m2, (πράγμα το οποίο γνώριζα, καθώς αναφέρεται και στα συμβόλαια).

Το ίδιο, 75m2 υπόλοιπο δόμησης ισχύει και για τον αδελφό μου.

 

Δικαιούμαι να κάνω χρήση των ευεργετικών διατάξεων του νόμου περί Οικ. Στέγης στο τμήμα που μου ανήκει, η υπάρχει πρόβλημα λόγω του ότι το σύνολο των m2 του όλου οικοπέδου είναι πάνω από 240m2 ?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων,

[MAKAP]

Ενώ η περιγραφή σου είναι περιεκτική και φαίνεται πλήρης, κάτι δεν πάει καλά με τους υπολογισμούς που κάνεις και, συγκεκριμένα, αναφέρεις ότι, από τη συνολική επιφάνεια των 560 τμ που μπορεί να δομηθεί στο ενιαίο οικόπεδο, τα 310 τμ έχουν δεσμευτεί για την κάθετη Α, με τα συμβόλαια αγοράς, και επομένως περισσεύουν 250 τμ για την κάθετη Β, ενώ αναφέρεις (75 + 75 =) 150 τμ.

 

Σε ότι αφορά στην οικογενειακή στέγη, με βάση το άρθρο 265 της ΚΒΠΝ, ορίζεται ότι η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων που μπορεί να δομηθούν με τις ευεργετικές αυτές διατάξεις δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη των 240 τμ. Επομένως, με δεδομένο ότι, το οικόπεδο των 700 τ.μ. θεωρείται ως ενιαίο, πολεοδομικά, και η δομήσιμη επιφάνεια υπολογίζεται σε 560 τμ, δεν είναι δυνατόν να εφαρμοστούν σ' αυτό οι διατάξεις της οικογενειακής στέγης.

 

Συμπληρωματικά, αναφέρω ότι λεπτομέρειες για την εφαρμογή των σχετικών διατάξεων καθορίστηκαν με απόφαση του αείμνηστου Τρίτση (ΦΕΚ 9/Β/1984), το οποίο μπορείς να το βρεις και να το κατεβάσεις από το Εθνικό Τυπογραφείο (http://www.et.gr)

[jotas]

Αγαπητέ ΜΑΚΑΡ το σωστό είναι 410 στην Α, και τα υπόλοιπα 150 στην Β.

Αφού σε ευχαριστήσω για την πολύ κατατοπιστική απάντηση σου, μου επιτρέπεις να ρωτήσω κάτι ακόμα.

1. Παίζει κανένα ρόλο το ότι οι δύο κάθετες προέκυψαν από την συννένωση 2 οικοπέδων 400 και 300m2 η οποία έγινε με μοναδικό σκοπό την νομιμοποίηση της υπερβάλουσας δόμησης του Α οικοπέδου?

2. Μπορώ να προχωρήσω σε νέο διαχωρισμό του οικ. σε 2 ξεχωριστά, με τις υπάρχουσες διαστάσεις των 2 καθέτων ιδιοκτησιών χωρίς να διεκδικώ τον αναλογούντα σ.δ για τα 400m2, αλλά δεχόμενος τα 150m2 που αναγράφεται στα συμβόλαια έτσι ώστε σε δεύτερη φάση να χρησιμ. τον νόμο περί οικ. στέγης?

[MAKAP]

Αν η ερώτηση 1 είναι σχετική με την εφαρμογή του ευεργετήματος της οικογενειακής στέγης στο τμήμα Β του ενιαίου οικοπέδου, η απάντηση είναι αρνητική, για τους λόγους που ανέλυσα παραπάνω. Αλλά, έστω και η συνένωση έγινε για το λόγο που αναφέρεις, σήμερα υπάρχει με συμβ/φική πράξη ένα ενιαίο οικόπεδο και με αυτό το δεδομένο εξετάζονται όλες οι σχετικές ερωτήσεις.

 

Η 2η ερώτηση έρχεται σε αντίθεση με το λόγο συνένωσης των 2 αρχικών οικοπέδων, όπως ανέφερες, και, επομένως, δεν μπορεί να γίνει, αφού η οικοδομή του Α θα θεωρηθεί, αυτόματα, ως αυθαίρετη, κατά το τμήμα που υπερβαίνει τον σδ. Άλλωστε, ο διαχωρισμός, που προτείνεις, προϋποθέτει τη συμφωνία των κυρίων των 2 τμημάτων, και είναι βέβαιο ότι ο άλλος δεν θα την δεχτεί.

[K_PAT]

Ψάχνοντας έπεσα πάνω στο θέμα και θέλω να κάνω την εξής ερώτηση:

 

Σχετικά με αυτά , που αναφέρονται παραπάνω νομίζω ότι η μέγιστη δόμηση των 240m2 αναφέρεται στη δόμηση που κάνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων της οικογενιακής στέγης.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, αν υποθέσουμε ότι η μέγιστη δόμηση (560m2) έχει εξαντληθεί τότε ο ενδιαφέρόμενος εφόσον τηρούνται όλοι οι υπόλοιποι περιορισμοί μπορεί να πάρει τα max 240m2 της οικογενειακής στέγης. Συμφωνείτεμε την ερμηνεία αυτή?

[melissa]

Εαν το ποσοστό του στο οικόπεδο δεν είναι πια αρκετό για να στεγάσει την φαμίλια του, εάν πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, ναι, μπορεί να ζητήσει αύξηση συντελεστή δόμησης για το δικό του ποσοστό σύμφωνα με την Αποφ-622/61/84 ΦΕΚ-9/Β/13-1-84 αρθ-4§3 και να αυξήσει το εμβαδόν της κατοικίας του. Αν θα το πάρει... 

[Arche]

κάποια στοιχεία περί των διατάξεων περί της οικογενειακής στέγης, δεν τα γνωρίζω οπότε δεν θα πω επι αυτών. Ομως θα ήθελα να προσθέσω στην κουβέντα σας οτι οι ισχύουσες διατάξεις δόμησης επιτρέπουν την δημιουργία έρκερ κ. άλλων, οπότε η επιτρεπόμενη δόμση που έχει υπολογιστεί ως 75τμ θα μπορούσε ισως να φτάσει τα 85, 90 ισως τμ.

[K_PAT]

15 ώρες πριν, melissa said:

Εαν το ποσοστό του στο οικόπεδο δεν είναι πια αρκετό για να στεγάσει την φαμίλια του, εάν πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, ναι, μπορεί να ζητήσει αύξηση συντελεστή δόμησης για το δικό του ποσοστό σύμφωνα με την Αποφ-622/61/84 ΦΕΚ-9/Β/13-1-84 αρθ-4§3 και να αυξήσει το εμβαδόν της κατοικίας του. Αν θα το πάρει... 

Αν θα το πάρει εννοείς από το αρμόδιο συμβούλιο? Γιατί να μην το πάρει αν πληρεί όλους τους όρους?

[melissa]

γιατί: "Με απόφαση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος μετά από γνώμη του οικείου Δημοτικού ή
Κοινοτικού Συμβουλίου και του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού, δύναται να εξαιρούνται από
τη χορήγηση άδειας οικογενειακής στέγης, οικισμοί ή τμήματα αυτών ή μεμονωμένα κτίρια ή οικόπεδα όταν από την εφαρμογή
του θεσμού αυτού βλάπτονται πρόδηλα πολεοδομικά ή αρχιτεκτονικά στοιχεία του περιβάλλοντος."

Αποφ-622/61/84 ΦΕΚ-9/Β/13-1-84 αρθ-6

και απο τον 1337 αν θυμαμαι καλά, η αρχιτεκτονικη επιτροπη εχει δικαιωμα να τροποποιήσει την μελετηή να μην εγκρινει την αυξηση του συντελεστη.

Edited Απρίλιος 23 , 2018 by melissa