Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Διανομή /Κατάτμηση εξ' αδιαιρέτου οικοπέδων

[Hope]

Είμαι συν ιδιοκτήτρια εξ'αδιαιρέτου οικοπέδου(με σύσταση καθέτου το 1967 την ονόμαζαν σύσταση οριζοντίου εκείνα τα χρόνια, αλλά χωρίζει σε δύο τμήματα το οικόπεδο Α και Β) εντός σχεδίου στα Νότια Προάστια Αττικής. Ζω στο εξωτερικό και είμαι αναγκασμένη για να μπορέσω να χτίσω με πλήρη εκμετάλευση το οικόπεδό μου ή να το πουλήσω σε "κανονική" τιμή να συμφωνήσω σε διανομή/κατάτμιση, με αρκετά μεγάλο κόστος. Αρτιότητα το κάθε τμήμα έχει, αν και ο όμορος (Β τμήμα) θα έχει πρόβλημα ως προς τις υπερβάσεις του στον σ.δ. ως νέο οικόπεδο...έχει ήδη συμφωνήσει όμως για διανομή/κατάτμιση (ακόμη δεν γνωρίζω την διαφορά των δύο).

 

Ο λόγος είναι ότι ο όμορος έχτισε κάνοντας διάφορες παραβάσειςστην αρχική του άδεια το 1989 (που τώρα μάθαμε!) που επιρεάζουν το δικό μου υπόλοιπο σ.δ. αρνητικά. Τα έχω ήδη ψάξει με δικηγόρο και πολιτικό μηχανικό.

Οι ερωτήσεις μου στο φόρουμ έχει ως εξής

 

α. Ποιά είναι η διαδικασία για διανομή (κατάτμιση)?

 

β Πριν πληρώσω εφορία, συμβολαιογράφο, δικηγόρο και πολ. μηχανικό, χρειάζεται έγγραφη έγκριση ή βεβαίωση από την πολεοδομία ως προς την οικοδομησιμότητα του οικοπέδου μου και την αρτιότητα για να είμαι καλλυμένη στο μέλλον? Προφορικά στην πολεοδομία μου έχουν πει ότι η αρτιότητα είναι 450μ2. Έκαστο τμήμα είναι 478μ2.

 

γ. Η δηλωση του μηχανικού στο νέο τοπογραφικό αρκεί για να γίνουν συμβόλαια διανομής?

 

Όσες περισσότερες λεπτομέρειες μου δώσετε για να ζητήσω και να προσέξω τα σημεία που πρέπει τόσο το καλύτερο. Συνήθως ακόμη και αν συνεργαζόμαστε με επαγγελματίες, όλο και κάτι μπορεί να μας "ξεφύγει" και το πληρώνουμε μετά ακριβά!

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις συμβουλές σας.

[chrisven]

ότι σας πει ο μηχανικός σας. αν δεν τον εμπιστεύεσαι άλλαξέ τον και απευθύνσου σε άλλον

[MAKAP]

@Hope

Ζητάς πληροφορίες για το θέμα σου αλλά δεν αναφέρεις την άποψη του μηχανικού σου πάνω σ' αυτό.

Εν πάση περιπτώσει. Για να συσταθεί κάθετη στο οικόπεδο, σημαίνει ότι δεν μπορούσε να κατατμηθεί σε δύο άρτια και οικοδομήσιμα εξ αρχής. Είναι ενδεχόμενο, λοιπόν, να είναι αδύνατη η κατάτμηση σε 2 άρτια, επειδή το ένα από τα δύο δεν θα έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.

Πέραν αυτού, το μεγάλο πρόβλημα, που αντιμετωπίζεις, είναι η επί πλέον δόμηση που έγινε στο όμορο τμήμα (να θυμάσαι ότι καθένας από τους δύο έχει μόνον την αποκλειστική χρήση του τμήματος που του ανήκει) και, επομένως, είναι, πρακτικά, αδύνατη η κατάτμηση του αρχικού οικοπέδου σε δύο, έστω και αν εξασφαλίζεται και η οικοδομησιμότητα.

 

Σε κάθε περίπτωση, επίλεξε το μηχανικό της εμπιστοσύνης σου με γνώση στα θέματα αυτά και ακολούθησε τις συμβουλές του.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

@Hope

 

α. Για να γίνει κατάτμηση (σωστή ορολογία) πρέπει να προκύψουν οπωσδήποτε δυο άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα με την προϋπόθεση το ήδη οικοδομηθέν να μην παρουσιάζει υπέρβαση πλέον κάλυψης και δόμησης

 

β. Καλό θα ήταν, αλλά πλέον οι περισσότερες Πολεοδομίες θεωρούν μόνο τους Ο.Δ. και δεν δίνουν βεβαιώσεις οικοδομησιμότητας

 

γ. Αρκεί ορθά διατυπωμένη η δήλωση του Ν.651/77 από το Μηχανικό σύμφωνα (βλ παρ. α.)

 

Πάντως αν παραμείνει η κάθετη συνιδιοκτησία δεν χάνεις το δικαίωμα της αναογούσας δόμησης στο δικό σου τμήμα (Σ.Δ. Χ ποσοστό συνιδιοκτησίας), αφού η Πολεοδομία δεν μπορεί να αρνηθεί κάτι τέτοιο λόγω της αυθαιρεσίας του έτερου συνιδιοκτήτη εναντίον του οποίου πρέπει να κινηθεί (ΣτΕ 1484/91).

[MAKAP]

@Hope

Πάντως αν παραμείνει η κάθετη συνιδιοκτησία δεν χάνεις το δικαίωμα της αναογούσας δόμησης στο δικό σου τμήμα (Σ.Δ. Χ ποσοστό συνιδιοκτησίας), αφού η Πολεοδομία δεν μπορεί να αρνηθεί κάτι τέτοιο λόγω της αυθαιρεσίας του έτερου συνιδιοκτήτη εναντίον του οποίου πρέπει να κινηθεί (ΣτΕ 1484/91).

 

Συνάδελφε, ξεχνάς ότι το συνολικό οικόπεδο θεωρείται ενιαίο, πολεοδομικά, και η άδεια που εκδόθηκε, για να ανεγερθεί οικοδομή στο ένα τμήμα, βασίστηκε στο τδ στο οποίο αποτυπώθηκε το συνολικό οικόπεδο. Τα δύο τμήματα της κάθετης δεν είναι ανεξάρτητα οικόπεδα, ώστε κάθε υπέρβαση ΣΔ στο ένα να θεωρείται αυθαίρετη δόμηση.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Συνάδελφε ΜΑΚΑΡ γνωρίζω πολύ καλά ότι το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο πολεοδομικά και ότι τα δύο τμήματα της κάθετης δεν είναι ανεξάρτητα οικόπεδα. όμως κάθε υπέρβαση Σ.Δ. στο ένα (βάσει ποσοστού συνιδιοκτησίας) θεωρείται αυθαίρετη δόμηση. Σύμφωνα με την απόφαση ΣτΕ 1740/91 και το έγγραφο 55870/2427/92 του ΥΠΕΧΩΔΕ έχει υποχρέωση η Πολεοδομική Υπηρεσία να λαμβάνει υπόψη της, στις περιπτώσεις συνιδιόκτητων οικοπέδων, την έκταση των δικαιωμάτων κάθε συνιδιοκτήτη σε σχέση προς την ανοικοδόμηση αυτοτελούς οικοδομής. Η Πολεοδομική Υπηρεσία δεν έχει το δικαίωμα να καταλογίσει αυθαιρεσία του ενός συνιδιοκτήτη στον άλλο με την έννοια να αρνηθεί χορήγηση αδείας λόγω υπερβάσεων "σε οικοδομές επί άλλων ή επί της αιτούντος καθέτων ιδιοκτησιών, συνεπεία της μη εισέτι εκτελέσεως των περί χαρακτηρισμού των κατασκευών τούτων ως αυθαιρέτων και κατεδαφιστέων διοικητικών πράξεων" (Απόφαση ΣτΕ 1484/91)

[MAKAP]

Συνάδελφε,

Γνωρίζω την πρώτη απόφαση (στη δεύτερη πρέπει να υπάρχει κάποιο λάθος), με την οποία ακυρώθηκε ΟΑ με το σκεπτικό ότι "εκδόθηκε χωρίς να ληφθεί υπόψη το στοιχείο αυτό (σ.σ. η συνιδιοκτησία) και η έκταση των πολεοδομικών ωφελειών και βαρών που αναλογούν σε κάθε συνιδιοκτήτη". Στην πράξη, όμως, η υπέρβαση στο ΣΔ δεν γίνεται πριν από την έκδοση της ΟΑ αλλά, συνήθως, εκ των υστέρων.

[vandrielos]

Συνάδελφε ΜΑΚΑΡ γνωρίζω πολύ καλά ότι το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο πολεοδομικά και ότι τα δύο τμήματα της κάθετης δεν είναι ανεξάρτητα οικόπεδα. όμως κάθε υπέρβαση Σ.Δ. στο ένα (βάσει ποσοστού συνιδιοκτησίας) θεωρείται αυθαίρετη δόμηση. Σύμφωνα με την απόφαση ΣτΕ 1740/91 και το έγγραφο 55870/2427/92 του ΥΠΕΧΩΔΕ έχει υποχρέωση η Πολεοδομική Υπηρεσία να λαμβάνει υπόψη της, στις περιπτώσεις συνιδιόκτητων οικοπέδων, την έκταση των δικαιωμάτων κάθε συνιδιοκτήτη σε σχέση προς την ανοικοδόμηση αυτοτελούς οικοδομής. Η Πολεοδομική Υπηρεσία δεν έχει το δικαίωμα να καταλογίσει αυθαιρεσία του ενός συνιδιοκτήτη στον άλλο με την έννοια να αρνηθεί χορήγηση αδείας λόγω υπερβάσεων "σε οικοδομές επί άλλων ή επί της αιτούντος καθέτων ιδιοκτησιών, συνεπεία της μη εισέτι εκτελέσεως των περί χαρακτηρισμού των κατασκευών τούτων ως αυθαιρέτων και κατεδαφιστέων διοικητικών πράξεων" (Απόφαση ΣτΕ 1484/91)

αυτό ισχύει ακόμα και στο οικόπεδο δεν είχε γίνει ποτέ κάθετη αλλά ήταν μια ζωή μισο μισο και ο ένας εκ των ιδιοκτητών ξεπέρασε το σδ που του αναλογούσε με τη λογική ότι το οικόπεδο είναι ενιαίο?αν γίνει κάθετη εκ των υστέρων (ενώ υπάρχουν ήδη τα κτίσματα και το 1 απο αυτά έχει υπερβεί το σδ) νομιμοποιείται ή παραμένει αυθαίρετο τα παραπάνω τετραγωνικά?

[MAKAP]

@vandrielos

Η συνιδιοκτησία ενός ακινήτου, κατά ποσοστά εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα του ενός άτομα, δεν προϋποθέτει ότι κάθε συνιδιοκτήτης κατέχει ή έχει αποκλειστική χρήση σε ένα συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου. Επομένως, εάν δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη για κάθετη συνιδιοκτησία, δεν νοείται διαχωρισμός του ακινήτου σε τμήματα αποκλειστικής χρήσης.

[vandrielos]

αρα μπορεί να χτίσει όσο θέλει?