Οι αντικειμενικές αξίες εξισώνονται με τις αγοραίες τιμές

[ilias]

Τέλος στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων- τουλάχιστον όπως το γνωρίζουμε ως σήμερα - σχεδιάζει να βάλει το υπουργείο Οικονομικών τους επόμενους μήνες, καθώς στόχος είναι οι τιμές της Εφορίας να διαμορφώνονται από την 1η Ιανουαρίου 2011 μέσω ενός ειδικού αλγόριθμου και να ανέρχονται στα επίπεδα των αγοραίων αξιών. Σύμφωνα με το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών και παρουσιάζει σήμερα κατ΄ αποκλειστικότητα «Το Βήμα», το σύστημα των αντικειμενικών αξιών καταργείται και αντικαθίσταται με το σύστημα «στατιστικών αγοραίων αξιών ακινήτων».

 

Με το νέο σύστημα οι νέες τιμές ζώνης θα κυμαίνονται στα 2/3 των πραγματικών τιμών και με τους διάφορους αυξητικούς συντελεστές (παλαιότητα, όροφος, εμβαδόν ακινήτων, πρόσοψη κτλ.) η τελική στατιστική αγοραία αξία του ακινήτου θα προσεγγίζει την πραγματική. Παράλληλα, σχεδιάζεται νέο έντυπο Ε9, το οποίο προς το παρόν... δεν πρόκειται να κληθούν οι φορολογούμενοι να το συντάξουν από μηδενική βάση, αλλά να ισχύσει από το 2011 και μετά για όσους παρουσιάζουν μεταβολή στην περιουσιακή ή στην οικογενειακή τους κατάσταση. Επίσης, επανασχεδιάζονται όλα τα έντυπα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών και περιορίζονται από 15 που είναι σήμερα σε μόλις πέντε.

 

Η αναπροσαρμογή

Πρόκειται ουσιαστικά για ένα νέο σύστημα, το οποίο για πρώτη φορά στην τελική του μορφή θα διαμορφώνει αξίες που δεν θα απέχουν σημαντικά από τις αξίες όπου πραγματοποιούνται σήμερα οι αγοραπωλησίες- μεταβιβάσεις των ακινήτων. Η αναπροσαρμογή στις τιμές ζώνης θα γίνει βάσει πραγματικών δεδομένων που θα προκύψουν από επιτροπές που συστήνονται σε δήμους και κοινότητες (μέχρι στιγμής έχει συσταθεί το 60% στο σύνολο της επικράτειας) και στις οποίες θα συμμετέχουν εφοριακοί υπάλληλοι, παραγωγικοί και τοπικοί φορείς.

 

Οι εν λόγω επιτροπές συγκεντρώνουν καθημερινά πραγματικά στοιχεία για τις τιμές πώλησης και ενοικίασης καταστημάτων, γραφείων, διαμερισμάτων, μεζονετών και άλλων κατηγοριών ακινήτων από φορείς της αγοράς οι οποίοι καλούνται να απαντήσουν σε ειδικά ερωτηματολόγια. Μία από τις ερωτήσεις στις οποίες καλούνται να απαντήσουν είναι για παράδειγμα: «Ποια είναι η υψηλότερη και η χαμηλότερη τιμή που έχετε ακούσει για την περιοχή στην οποία δραστηριοποιείστε;». Επίσης, μέσα από έρευνα αγοράς θα καταγραφούν και οι τιμές των εντός σχεδίου οικοπέδων, ενώ με την εφαρμογή του νέου συστήματος θα καταργηθεί το σύστημα των συγκριτικών στοιχείων για να μπει τέλος στο όποιο αλισβερίσι μπορεί να υπάρχει μεταξύ φορολογουμένων και φορολογικών αρχών.

 

Τον συντονισμό για την εφαρμογή του νέου συστήματος αγοραίων αξιών ακινήτων έχει αναλάβει ο γενικός γραμματέας Φορολογικών και Τελωνειακών Θεμάτων του υπουργείου Οικονομικών κ. Δ. Γεωργακόπουλος, ο οποίος σε συνεργασία με τις αρμόδιες επιτροπές θα πρέπει μέσα στους επόμενους μήνες να έχει παραδώσει στον αρμόδιο υπουργό Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου τα τελικά πορίσματα για να ληφθούν οι αποφάσεις που θα ισχύσουν από τις αρχές του νέου έτους.

 

Σύμφωνα με το σχέδιο αναθεώρησης των τιμών ζώνης και των βασικών αξιών γης για τα αγροτεμάχια, θα επανακαθοριστούν οι τιμές ζώνης όπου υπάρχουν σημαντικές μεταβολές, όπως για παράδειγμα συμβαίνει στην περιοχή της Αττικής πλησίον των σταθμών μετρό, στο αεροδρόμιο, στις εξόδους της Αττικής οδού, στους σταθμούς του προαστιακού σιδηρόδρομου, του τραμ κ.ά. Επίσης, επαναχαράσσονται οι ζώνες σε δήμους και κοινότητες.

 

Ο προσδιορισμός

Ο προσδιορισμός των νέων τιμών ζώνης θα πραγματοποιηθεί με διερεύνηση των ανώτατων και των κατώτατων τιμών ανά περιοχή, με τις μισθωτικές αποδόσεις, τα συμβόλαια ενοικίασης ή πώλησης ακινήτων με νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου κτλ. Ωστόσο θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι νέες τιμές ζώνης που θα προκύψουν από τις αρμόδιες επιτροπές θα επηρεάσουν, εκτός από τη φορολογία στις μεταβιβάσεις, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές και τον φόρο ακίνητης περιουσίας, τα δημοτικά τέλη, το τέλος ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται με τους λογαριασμούς της ΔΕΗ και μια σειρά άλλες φορολογίες που βαρύνουν το ακίνητο και κατ΄ επέκταση τον ιδιοκτήτη του. Κατά συνέπεια, όπου υπάρχουν σημαντικές αποκλίσεις από τις αγοραίες τιμές, η αύξηση των τιμών ζώνης θα οδηγήσει σε σημαντικές επιβαρύνσεις αρκετούς ιδιοκτήτες ακινήτων. Οπως αναφέρεται στο εισαγωγικό σημείωμα του σχεδίου για την αναθεώρηση των τιμών ζώνης, «σήμερα,σε συνθήκες πίεσης στη φορολογία των ακινήτων και ανάγκης σωστών (άρα και δίκαιων) αξιών, πρόχειρη αναθεώρησητιμών εκκίνησης (τιμών ζώνης) με ποσοστιαίες αυξήσεις είναι πλέον αδύνατη». Για τον λόγο αυτόν η αναθεώρηση των τιμών ζώνης θα γίνει με την ενεργοποίηση ειδικών επιτροπών με καθαρά τεχνοκρατικό χαρακτήρα.

 

Σε ό,τι αφορά το νέο έντυπο Ε9 που σχεδιάζεται, αυτό θα συνοδεύεται από αναλυτικές οδηγίες συμπλήρωσης, θα είναι συμβατό με το έντυπο για τον προσδιορισμό των νέων αντικειμενικών- αγοραίων αξιών και επαρκές για τον ακριβή υπολογισμό της αξίας όλων των ακινήτων της χώρας (αυτόματη κατάρτιση περιουσιολογίου και εκκαθαριστικών φορολογίας κεφαλαίου). [/font]

Πηγή: ΤΟ ΒΗΜΑonline

 

[AlexisPap]

Δηλαδή:

Κατοικία 120m² κτισμένη στα προάστια μεγάλης πόλης (όπου η αντιπαροχή πάει γύρω στο 45% ~ 50%). Έχει αξία οικοπέδου ~100.000€, κατασκευαστικό κόστος (εργολαβική κατασκευή, προ ΦΠΑ, "ξεφτιλισμένη") 85.000€, όφελος κατασκευαστή (στην καλύτερη περίπτωση για τις μέρες μας, χωρίς την αναπροσαρμογή σε μελλοντική αξία) 20.000€, συνολικό κόστος κατασκευής 205€. Σημερινή αντικειμενική 132.000€.

Όταν θα πουληθεί θα αποκτήσει και ΦΠΑ 23% = 47.150€, αντί του ΦΜΑ13% = 17.160€ που θα είχε κάποτε (με σημερινές αντικειμενικές). Δηλαδή 274% πάνω στην φορολογία της οικοδομής μέσα σε 5 χρόνια...

 

Καληνύχτα ...

 

Υ.Γ: Όταν ο φόρος είναι υπερδιπλάσιος του κέρδους που έχει ο επαγγελματίας η αγορά δεν μπορεί να χαρακτηριστεί "ισορροπημένη". Τα λεφτά είναι πάρα πολλά...

 

Υ.Γ2: Όσοι ασχολούνται με οικοδομή ξέρουν ότι το κέρδος που έγραψα είναι απαράδεκτα μικρό. Ήδη πολλοί προτιμούν άλλες επενδύσεις...

[BAS]

Αλέξη η οικοδομική αγορά είναι πλέον νεκρή και έχει κακοφορμίσει .

Τώρα θα βάλουν την αντικειμενική υψηλά και τελικά ο ΦΠΑ θα είναι όπως το λές μεγαλύτερος του εμπορικού κέρδους .

 

Βέβαια οι αδαείς και ανεπάγγελτοι που μας κυβερνάνε δεν έχουν αίσθηση της πραγματικότητας .

Ετσι καινούργια δεύτερη η εξοχική κατοικία δεν θα υπάρχει .

Εν τω μεταξύ το ΦΠΑ είναι πλέον 23 % ενώ στο κόστος δεν υπάρχει ΦΠΑ εισροών στο 50-70 % του κόστους , μιά και η αξία γής , εργασίας , ΙΚΑ κλπ δεν έχουν ΦΠΑ .

 

Εχω πεί και παλιότερα ότι το πρόβλημα των αντικειμενικών αξιών μπορεί να λυθεί με την αντικατάσταση τους από τον αντικειμενικό φόρο .

Ετσι ο ΦΜΑ θα αποσυνδεθεί από την αξία του συμβολαίου και θα σταματήσει το πρόβλημα με τις τράπεζες , τα μαύρα κλπ .

[tpanag]

Αυτό που οι εκτιμητές κάνουν αγώνα να υπολογίσουν και αποτελεί επάγγελμα για αυτούς, ο Παπακωνσταντίνου θα το λύσει με τον μαγικό ..."αλγόριθμο". Θα πάμε να σκίσουμε τα διπλώματά μας τελικά όλοι. Μας έβαλαν τα γυαλιά οι οικονομολόγοι.

Τελικά δεν είναι ούτε ανίκανοι, ούτε προδότες όπως τους καταλογίζουν. Αρχίζω να πιστεύω, ότι είναι απλά βλάκες.

[Dominator]

Θα'θελα πραγματικά να...δω αυτό τον φανταστικό αλγόριθμο,που θα υπολογίζει με ακρίβεια την αγοραία αξία και θα στείλει όλους τους εκτιμητές ακινήτων σπίτια τους!

 

Κοίτα να δεις με τι γίδια έχουμε να κάνουμε...ρε κλείστε τους σε κάνα ίδρυμα λέω'γω!Άντε μεσημεριάτικα...

[alej]

Όπως λέει και το τραγούδι...

 

"Να δεις τι σου'χω για μετά''...

 

Κι όμως αυτά μας αξίζουν!

[[email protected]]

Όταν θα πουληθεί θα αποκτήσει και ΦΠΑ 23% = 47.150€, αντί του ΦΜΑ13% = 17.160€ που θα είχε κάποτε (με σημερινές αντικειμενικές). Δηλαδή 274% πάνω στην φορολογία της οικοδομής μέσα σε 5 χρόνια...]

 

Δεν νομίζω ότι αγοράζει κανείς νεόδμητο χωρίς να το πάει ως 1η κατοικία.......οπότε αυτό το σενάριο ακόμα δεν ισχύει.Εκτός κ αν έχω παραμείνει απληροφόρητος τους τελευταίους 2 μήνες κ άλλαξε κάτι χωρίς να το πάρω χαμπάρι.......

[Julius Caesar]

Ποιά είναι η διαφορά τιμής ζώνης και αντικειμενικής αξίας;

[AlexisPap]

Δεν νομίζω ότι αγοράζει κανείς νεόδμητο χωρίς να το πάει ως 1η κατοικία...

 

Πράγματι, το ~15% που αγόραζε χωρίς φοροαπαλαγή θα εκμηδενιστεί ...με κάθε δυνατό τρόπο... Αλλά τότε για ποιους αλλάζουν οι αντικειμενικές;

 

Υ.Γ: Ο κατασκευαστής που χτίζει με ΦΠΑ έχει υποχρέωση απόδοσης κάποιου ΦΠΑ ασχέτως αν ο πελάτης του έχει φοροαπαλαγή. Για λογιστικούς λόγους (του κατασκευαστή) ο ΦΠΑ συνδέεται στενά με την αντικειμενική αξία... Και φυσικά ενσωματώνεται στο πραγματικό τίμημα.

 

Υ.Γ2: Η στρέβλωση που δημιουργείται αφορά και στον λογιστικό τομέα... Πως θα ανέβει το κοστολόγιο της οικοδομής σε ύψη αντικειμενικών; Όχι με πλαστά παραστατικά;

[Brasco]

Την ιδέα που έχει σήμερα το Υπουργείο οικονομικών την είχα και εγώ πριν μερικά χρόνια και σκέφτηκα να ασχοληθώ σοβαρά στα πλαίσια της τότε ακαδημαϊκής μου δραστηριότητας.

 

Απομόνωσα μία περιοχή του λεκανοπεδίου αποτελούμενη από περίπου 3.500 Ο.Τ. και με εργαλεία GIS έλαβα υπόψη μου όσους περισσότερους παράγοντες γινόταν (στοιχεία απογραφής πληθυσμού, πολεοδομικά στοιχεία, ποσοτικοποίηση άλλων στοιχείων όπως πληθυσμιακή πυκνότητα, συμβατότητα χρήσεων, ιδιαίτερα στοιχεία της κάθε περιοχής και πολλά άλλα) Στο τέλος με γραμμική παλινδρόμηση έφτασα σε ένα αλγόριθμο με σχετικά μέτριο συντελεστή συσχέτισης r.

Η όλη εργασία είχε άπειρη και κοπιαστική δουλειά καθώς απαιτούσε ψηφιοποίηση, συλλογή ενός τεράστιου πλήθους στοιχείων, χτίσιμο της βάσης με τα στοιχεία αυτά και κατόπιν επεξεργασία.

 

Μέχρι τις αρχές του 2011 ούτε για πλάκα δεν προλαβαίνουν να ετοιμάσουν το νέο σύστημα προσδιορισμού των αγοραίων αξιών ακινήτων (και να δουλεύει και ικανοποιητικά σωστά)!