Ημιυπαίθριος: Ορισμός - Ισχύουσα νομοθεσία

[ΚΑΝΑ]

ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ                                             ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 21

ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΠΟΛ/ΜΙΑΣ                                        Αθήνα 29/4/2002

ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ Ο.Κ.Κ/β΄

Αρ.Πρωτ.οικ 57990

 

 

Θέμα: Διευκρινίσεις για την εφαρμογή των διατάξεων περί ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών μετά την ισχύ του ν. 2831/00.

Με αφορμή ερωτήματα που υποβάλλονται για τους ημιυπαίθριους χώρους και τους εξώστες και για την ενιαία εφαρμογή των σχετικών διατάξεων, διευκρινίζονται τα εξής:

Με την τροποποίηση του άρθρου 2 του ν. 1577/85 (ΓΟΚ) με το άρθρο 1 του ν.2831/00, συμπληρώθηκε ο ορισμός του ημιυπαίθριου χώρου και περιλήφθηκαν για τον καθορισμό των υπόλοιπων – εκτός από τις ανοιχτές- πλευρών του και κατακόρυφα μη φέροντα στοιχεία. Κατακόρυφα μη φέροντα αρχιτεκτονικά στοιχεία επιτρέπονται, εξάλλου, στα άκρα των εξωστών όπως ρητά αναφέρεται στην παρ.1 του άρθρου 11 του ΓΟΚ, με σκοπό την αισθητική διαμόρφωση των όψεων του κτιρίου. Κριτήριο για το χαρακτηρισμό στοιχείου του κτιρίου ως ημιυπαίθριου χώρου ή εξώστη, είναι οι διατάξεις των παρ.32 και 38 του άρθρου 2 του ΓΟΚ αντίστοιχα, με τις οποίες ορίζεται η ακριβής έννοια και γίνεται σαφής διάκριση μεταξύ ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών. Κατα συνέπεια, είναι ευνόητο ότι για τους εξώστες, όπως αυτοί ορίζονται απο τη διάταξη της παρ.38 του άρθρου 2, έχουν εφαρμογή όλες οι σχετικές περί εξωστών διατάξεις και τυχόν κατακόρυφα μη φέροντα αρχιτεκτονικά στοιχεία στα άκρα τους δεν μεταβάλλουν το χαρακτηρισμό τους.

Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

ΣΤΑΥΡΟΣ ΚΑΜΠΕΛΗΣ

ΓΟΚ άρθρο 2

32. «Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μια τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρούνται στην κάλυψη και οι κατακόρυφες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για την μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων.»

Η παραπάνω μέσα σε «» παρ. 32 τίθεται όπως αντικαθίσταται με την παρ. 4 άρθρου 1 του Ν. 2831/12/13.6.2000 (ΦΕΚ 140 Α΄).

 

38. «Εξώστης είναι η οριζόντια προεξοχή της πλάκας του δαπέδου ορόφου ή δώματος η οποία προβάλλει, με ή χωρίς τη χρήση δοκών, πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση και την προσωρινή παραμονή ανθρώπων.»

Η παραπάνω μέσα σε «» παρ. 38 τίθεται όπως αντικαθίσταται με την παρ.5 άρθρου 1 του Ν. 2831/12/13.6.2000 (ΦΕΚ 140 Α΄).

[kostaskappa]

Ευχαριστω πάρα πολύ συνάδελφε !

[Forma]

Συνάδελφοι Πολιτικοί Μηχανικοί κυρίως,

 

από ότι αντιλαμβάνομαι από την όλη συζήτηση του παρόντος νήματος (αλλά και δυο ακόμα στο φόρουμ που αφορούν τα "διακοσμητικά κολωνάκια"), εάν και εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις διάκρισης ανάμεσα σε εξώστη και ΑΗΧ, αν σε εξώστη έχουμε την παρουσία τέτοιων ογκοπλαστικών στοιχείων, το αν θεωρηθεί ή μη ΑΗΧ ο εξώστης αυτός (και εφόσον τηρούνται όπως αναφέρθηκε ήδη οι υπόλοιπες προϋποθέσεις ΝΟΚ κλπ.) έχει να κάνει με το αν αυτά είναι φέροντα ή όχι...

 

Επομένως, ουσιαστικά και κατά θεωρητική παραδοχή, οι διαστάσεις αυτών θεωρούνται υποκειμενικές (και όχι όπως έχει αναφερθεί αρκετές φορές να ακολουθούν απαραίτητα τυποποιημένες διαστάσεις πχ. 40χ40 εκ. κλπ.), στον βαθμό που στην πράξη βέβαια όσο μεγαλύτερες οι διστάσεις, τόσο και τείνουν να αποκτούν ρόλο φέροντος στοιχείου!

 

Στις περιπτώσεις αυτές που η αρχιτεκτονική μελέτη προβλέπει ή επιθυμεί ικανοποιητικά  εωμετρικά μεγέθη τέτοιων (πχ. 70χ70 εκ.) , ποιες θα μπορούσαν να είναι οι τεχνικές / λύσεις που θα μπορούσαν να ακολουθηθούν ώστε να μην αποκτούν στατικό ρόλο;

 

Ήδη διάβασα κάπου πως ουσιαστικά θα πρέπει πχ. σε περίπτωση σεισμού να προβλέπεται να αστοχούνε πρώτα από τα υπόλοιπα φέροντα στοιχεία του εξώστη, άρα φαντάζομαι, χωρίς να έχω γνώσεις πολιτικού μηχανικού, πως μιλάμε για μια σχέση ανάλογη, επομένως αύξηση των διαστάσεων /β΄ρους του πρώτου συνεπάγεται αντίστοιχη του δεύτερου ώστε να διατηρείται αυτό το χαρακτηριστικό; 

Ακόμα και αν είναι έτσι, εντελώς πρόχειρα στο μυαλό μου έρχονται κατασκευές από τσιμεντοσανίδα όπου φαντάζουν σαν "κενές" εσωτερικά και άρα ιδιαίτερα ελαφριές ακόμα και αν οι διαστάσεις ξεφεύγουν από συμβατικά πλαίσια πχ. 40χ40 (ειδικά συναρτήσει της τάξεως μεγεθών που είναι ικανός να "φέρει" ένας εξώστης)... αν δεν εφαρμόζονται συχνά έχει να κάνει με τον τρόπο σύνδεσης και ομοιογένειας των επιφανειών πχ. τσιμεντοσανίδας με υπόλοιπα συνεχή στοιχεία ΟΣ ή τούβλων; (Αν και νομίζω και αυτό αντιμετωπίζεται ικανοποιητικά)...

[jbosdas]

την βοήθεια των παλιών παρακαλώ...

σε οικοδομή με ΓΟΚ73 εχει υποχωρήσει τμημα της εξωτερικής τοιχοποιίας και έχει δημιουργήσει "ημιυπαίθριο" χώρο.

Επειδή ειμαστε σε φαση συστασης Ο.Ι. ποια θα ήταν η ορθοτερη ονομασία του δημιουργούμενου χώρου; 

Ανοιχτός Εξώστης κατα ΓΟΚ73 δεν ειναι, κλειστός ειναι αλλο πραγμα, η εννοια του ημιυπαίθριου δεν υπήρχε...

αρα τι;

 

 

[Vasili]

Δεν ξέρω ακριβώς τα του ΓΟΚ 73, αλλά νομίζω πως παρόλο που είναι ανοιχτός χώρος, λόγω του μεγέθους του, του σχήματός του και των μικρών καθαρών ανοιγμάτων / περίμετρο, θα πρέπει να συμπεριληφθεί στο συνολικό εμβαδό της οικίας σαν να προσμετρά στη δόμηση. Επειδή και στην άδεια είχε προσμετρήσει, και κατά ΝΟΚ προσμετρά (εξαιτίας του λόγου σύνολο καθαρού ανοίγματος / περίμετρος <0.35), και λόγω του ότι δεν έχει γίνει υπέρβαση δόμησης με την κατασκευή αυτή αλλά υποχώρηση.

Ούτε υποχρέωση υπαγωγής θεωρώ πως έχει αυτή η αυθαιρεσία λόγω του ότι και εντός περιγράμματος είσαι και υπέρβαση δεν κάνεις και δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις με αυτό (πχ να μικρύνεις και να βρεθείς εντός Δ). Επειδή η ΟΙ αφορά κατά βάση το δικαίωμα επί του οικοπέδου, και επειδή το δικαίωμα σχετίζεται με το εμβαδό του διαμερίσματος, θεωρώ πως είναι δικαιότερο και ορθότερο να προσμετρήσει το συνολικό περίγραμμα. Αν ή υποχώρηση ήταν μεγάλη, και αν πχ δεν είχες ούτε πάτημα κατά ΝΟΚ τότε θα μάλλον θα έπρεπε να το αφαιρέσεις.

Τα λέω με μια επιφύλαξη γιατί όπως ανέφερα δεν γνωρίζω τα του ΓΟΚ73.

Edited Οκτώβριος 25 , 2018 by Vasili

[Δημήτρης Β.]

On 25/10/2018 at 1:07 ΠΜ, jbosdas said:

την βοήθεια των παλιών παρακαλώ...

σε οικοδομή με ΓΟΚ73 εχει υποχωρήσει τμημα της εξωτερικής τοιχοποιίας και έχει δημιουργήσει "ημιυπαίθριο" χώρο.

Επειδή ειμαστε σε φαση συστασης Ο.Ι. ποια θα ήταν η ορθοτερη ονομασία του δημιουργούμενου χώρου; 

Ανοιχτός Εξώστης κατα ΓΟΚ73 δεν ειναι, κλειστός ειναι αλλο πραγμα, η εννοια του ημιυπαίθριου δεν υπήρχε...

αρα τι;

 

 

Σε παρόμοια περίπτωση, οικοδομή με ΓΟΚ73 οπου ο αντίστοιχος χώρος έκλεισε και ο ιδιοκτήτης ηθελε να τον τακτοποιήσει με τον Ν.3843/2010 ο υπάλληλος της πολεοδομίας πρότεινε να τον χαρακτηρίσουμε "Στεγασμένη Βεράντα" (και ετσι τον χαρακτηρίσαμε τελικά)

[albert]

Έστω ημιυπαίθριος χώρος που δεν πληροί τις προϋποθέσεις του αρθρου 11 του ΓΟΚ (ούτε του άρθρου 2 παρ. 6 του ΝΟΚ) και επομένως προσμετρά στη δόμηση (προφανώς μιλάω για αυθαιρεσία αλλά δεν έχει σημασία εν προκειμένω).

Το ερώτημα που τίθεται είναι αν το εμβαδό αυτό θα πρέπει να προστεθεί στο εμβαδό του διαμερίσματος σαν να ήταν κλειστός χώρος (άρα διόρθωση Ε9 κλπ) ή κατά κάποιο τρόπο πάει στα κοινόχρηστα.

[Didonis]

8 λεπτά πριν, albert said:

...αν το εμβαδό αυτό θα πρέπει να προστεθεί στο εμβαδό του διαμερίσματος σαν να ήταν κλειστός χώρος (άρα διόρθωση Ε9 κλπ) ή κατά κάποιο τρόπο πάει στα κοινόχρηστα.

αν ο πρώην ΗΧ είναι ιδιοκτησία του Διαμερίσματος, φυσικά και προσμετρά στο Διαμέρισμα.

Αν ο πρώην ΗΧ ήταν τμήμα των κοινοχρήστων χώρων με βάση την σύσταση τότε και μπλέκει το ζήτημα και υπάρχουν αρκετές παραλλαγες.

ΟΜΩΣ δεν θα συζητήσουμε σ αυτό το θέμα και ενότητα τα διαδικαστικά και διαπλεκόμενα ζητήματα των νόμων τακτοποίησης 4495 κλπ.... Έχουμε ειδικές ενότητες για αυτά, ειδικά θέματα και αν θυμάμαι καλά θέματα σαν το δικό σου θα βρεις εκεί κι άλλα.

Οπότε κάνε μια καλή αναζήτηση και βάλε εκεί αν υπάρχουν οι παραλλαγές που σου ανέφερα.

Edited Ιούλιος 31 , 2020 by Didonis

[albert]

Ευχαριστώ didonis, θα το ψάξω κι εκεί. Ούτε κι εγώ το βλέπω απο τη σκοπιά των νόμων τακτοποίησης.

Η αυθαιρεσία ήταν η δημιουργία του ΗΧ αυτή καθεαυτή και παραμένει ανοιχτός και εκεί τελειώνει το θέμα 4495.