Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Υπόθεση εργασίας ιδιώτη κ προβληματισμοί

[MastroMitsos]

Καλημερα, καλως σας βρηκα, κ καλως ορισα!

Εκανα μια αναζητηση για συντελεστες δομησης, αλλα δεν βρηκα αυτο που λεει η αναζητηση, κ αυτο που ψαχνω

Θελω να πουλησω μια παλια μονοκατοικια κ με το οικοπεδο μαζι, κ ψαχνω να δω ποσα ακριβως τετραγωνικα μπορουν να χτιστουν.

Ειναι μια υπερηψωμενη κατοικια με μια αποθηκη μακριναρι (1μΧ7μ), κ περιπου το ιδιο,την εισοδο της κατοικιας!

1)αυτα λογιζονται μεσα στα τετραγωνικα της κατοικιας φανταζομαι, σαν βοηθητικοι χωροι;

Η υποθεση εργασιας ειναι , εαν το οικοπεδο ειναι 170τ.μ. κ η σημερινη κατοικια 94 τ.μ.(χωρις τους βοηθητικους χωρους), ο Σ.δομησης. 1,8 (Μαλλον),

{ολοι οι γειτονες με τα ιδια τετραγωνικα οικοπεδο, εχουν χτισει ισογειο κ 2 οροφους!}

Εγω τι χτιζω; το υπολοιπον εννοω που μπορω να χτισω!

[Gousgounis]

Θα προσπαθήσω να το γράψω απλά και κατανοητά.

 

Η κάλυψη είναι 70%

Δηλαδή η μέγιστη οριζόντια επιφάνεια που θα καταλαμβάνουν τα κτίσματά σας είναι 119τμ.

Με τα κτίρια σας καταλαμβάνετε ήδη 101τμ οπότε δε χτίζετε νέο κτίριο

 

Η δόμηση είναι 1,8

Δηλαδή η μέγιστη συνολική επιφάνεια που θα καταλαμβάνουν τα κτίσματά σας είναι 306τμ

Τα κτίρια σας καταλαμβάνουν τα 101τμ οπότε έχετε περιθόριο για 205τμ επιπλέον.

 

Στο οικόπεδο μετά απο κατεδάφιση μπορεί να χτίστει νέα οικοδομή με 119μ ισόγειο και τα υπόλοιπα 187 σε ορόφους (λαμβανοντας υπόψιν τους τυχών περιορισμούς της περιοχής σας όπως ύψος όροφοι κτλ).Λεπτομέρειες θα σας πεί ο μηχανικός της επιλογής σας.

Εαν διατηρήσετε τα κτίσματά σας μπορείτε να κάνετε μόνο προσθήκη ορόφου εαν επιτρέπεται στατικά.

[MastroMitsos]

Σε ευχαριστω πολυ αγαπητε συμφουρητη (επετρεψε μου να σε λεω ετσι)

για την πολυ γρηγορη απαντηση σου στην απορια μου!

 

Ομως για να σιγουρευτω στον Σ.Δομησης δεν μου απαντησες..

 

Δεν θα γινει καποια κατεδαφιση του κτιριου, γιατι παει προς πωληση, κ αγορα νεου διαμερισματος,

 

οποτε αν καταλαβα καλα , οι νεοι αγοραστες μπορουν να κτισουν αλλους 2 οροφους, το συνολο 205μ2 , αφου επιτρεπεται στην περιοχη κ εχουν κτισει κ οι γειτονες!

 

Υ.Γ. Εχω ψαξει εδω..http://http://www.gsis.gr/ANTIKEIMENIKES_AXIES_2007/DIORTHOSEIS_AXIWN/03.%20NOM.AYTOD.ANAT.ATTIKHS.pdf

δεν βρηκα κατι, ειναι ασχετο, κατι αναλογο μπορουμε να βρουμε ;;

Σε ευχαριστω πολυ για το πολυτιμο χρονο που σπαταλας!

[BAS]

Φίλε μου δεν πάει προς πώληση η μονοκατοικία και το οικόπεδο .

Γιά να χτίσει ο αγοραστής πάνω από το υπάρχον μπορεί το κόστος να είναι απαγορευτικό . Επίσης δεν θα έχει υπόγειο και ίσως και χώρο στάθμευσης που είναι υποχρεωτικός .

 

Ετσι εκτός αν η μονοκατοικία είναι πλήρως ανακαινισμένη την τελευταία δεκαετία , θα υπολογίσεις μόνο σαν τιμή οικοπέδου γιά την πώληση .

[Gousgounis]

Ομως για να σιγουρευτω στον Σ.Δομησης δεν μου απαντησες..

 

Ο συντελεστής δόμησης δεν είναι σταθερός πανελλαδικά. Κάθε περιοχή έχει τους δικούς της όρους δόμησης που ορίζονται με απόφαση νομάρχη σε κάποιο ΦΕΚ.

Με μία επίσκεψη στην πολεοδομία ή κάνοντας μία ερώτηση σε μηχανικό της περιοχής σας, θα κατατοπιστείτε σχετικά.

 

οποτε αν καταλαβα καλα , οι νεοι αγοραστες μπορουν να κτισουν αλλους 2 οροφους, το συνολο 205μ2

 

Καλά καταλάβατε, αρκεί να υπάρχει πρόβλεψη ορόφων στους στατικούς υπολογισμούς της υπάρχουσας κατασκευής.

Όπως τόνισε και ο συνάδερφος BAS συνήθως είναι προτιμότερη η κατεδάφιση. Οι σύγχρονες κατασκευές (απο το 2000 και έπειτα) είναι κατά πολύ ασφαλέστερες, και επιπλέον η άδεια νέας οικοδομής είναι φθηνότερη και σχεδιάζεται σύμφωνα με τις προτιμήσεις του ιδιοκτήτη.

[MastroMitsos]

ΟΚ, σας ευχαριστω πολυ κ τους δυο! Σαφως κ γνωριζω οτι ο Σ.Δ. ειναι διαφορετικος , ακομη κ σε καθε δημο εχει κ 4 διαφορετικους ! Στον δικο μας δημο ετσι ειναι, κ γιαυτο δεν γνωριζω με ακριβεια!

Σε καθε περιπτωση σας ευχαριστω παρα πολυ!

 

υ.γ1 αν κ δεν ειναι τελευταιας δεκαετιας ακριβως,(1995) στην μονοκατοικια, υπαρχει "στατικη μελετη" κτιριου, αν τα λεω καλα, κ πεδιλα κ κολωνες ενισχυμενες, οπως μου ειχε αναφερει ο μηχανικος προ 15 ετιας,κ προβλεψη "αντοχης" οικοδομης για κατασκευη 4ωροφου! Αν κ νομιζω οτι υπαρχει νομος που ειναι αρκετα αυστηρος οσο αναφορα την ασφαλεια!

υ.γ.2 εχω την αισθηση οτι μαλλον ειναι κριμα μεγαλο να κατεδαφιστει κτιριο 15ετιας κ να ζουν ανθρωποι σε κατασκευες πολυκατοικιες του 1950 κ παλιωτερες!

[pk10gr]

Ποσο παλιο ειναι το υπαρχον?

 

Υπαρχουν πολλοι λογοι για τους οποιους μπορει να μην μπορει καποιος να κανει καθ υψος προσθηκη στον υπαρχον.. Να θεσω ενα ακομα, περαν της σταθμευσης και της στατικης αντοχης. Αποσταση Δ, δηλαδη η αποσταση που πρεπει να εχει το κτιριο απο τα ορια του οικοπεδου αν δεν ακουμπαει..

 

Στην ουσια πουλατε οικοπεδο.. Αν παρετε κατι και για το σπιτι μονο κερδος να το υπολογιζετε..

 

edit Για την παλαιοτητα με προλαβατε.. Πιθανον καποιος να πληρεωσει κατι παραπανω αφου ειναι 15ετιας.. Αλλα οχι πολλα...

[MastroMitsos]

Στην ουσια πουλατε οικοπεδο.. Αν παρετε κατι και για το σπιτι μονο κερδος να το υπολογιζετε..

 

edit Για την παλαιοτητα με προλαβατε.. Πιθανον καποιος να πληρεωσει κατι παραπανω αφου ειναι 15ετιας.. Αλλα οχι πολλα...

 

Δηλαδη για ενα σπιτι που καποιος εχει πληρωσει 100 χιλιαδες ευρω, περνει μονο λιγα ψιχουλα παραπανω κ πουλαω μονο οικοπεδο;; μαλιστα, ασχημα τα νεα που με πληροφορειτε,πολυ ασχημα!

αν κ με τετοια τεραστια κριση αμφιβαλω εαν πωληθει, θα το παλεψω!

Θα αποτανθω σε μηχανικο της περιοχης μου! να ειστε καλα κυριοι!

[BAS]

Να σου εξηγήσω κάτι . Γιά να είσαι σωστός πωλητής πρέπει να σκέφτεσαι σαν αγοραστής . Δηλαδή το σπίτι που πλήρωσες εσύ 100.000 ευρώ προ 15ετίας είναι ένα σύγχρονο και λειτουργικό σπίτι σήμερα ? Μπορεί να είναι , μπορεί και όχι . Από την άλλη μεριά δεν έχεις υπόγειο , δεν έχεις θέσεις στάθμευσης που θα εξυπηρετήσουν την προσθήκη και γενικά υπάρχουν θέματα .

Επίσης το κόστος κατασκευής των προσθηκών είναι ακριβότερο από το κόστος κατασκευής των νέων οικοδομών .

 

Αυτά όλα πρέπει να τα βάλεις σε μιά ζυγαριά και να πας σε ένα μηχανικό να σε καθοδηγήσει .

 

Το γεγονός ότι είναι σχετικά νέο το σπίτι μπορεί να παίξει μεγάλο ρόλο , γιά την φέρουσα ικανότητα του . Ετσι πιθανόν κάποιον να τον συμφέρει η προσθήκη και να σε πληρώσει και γιά το σπίτι .

 

Τελικά λοιπόν δεν υπάρχουν γενικοί κανόνες σε αυτές τις περιπτώσεις και θα σε βοηθήσει ένας μηχανικός , πολύ περισσότερο μάλιστα από ένα μεσίτη στην εκτίμηση της αξίας της περιουσίας σου .

[CVENG]

Δηλαδη για ενα σπιτι που καποιος εχει πληρωσει 100 χιλιαδες ευρω, περνει μονο λιγα ψιχουλα παραπανω κ πουλαω μονο οικοπεδο;; μαλιστα, ασχημα τα νεα που με πληροφορειτε,πολυ ασχημα!

αν κ με τετοια τεραστια κριση αμφιβαλω εαν πωληθει, θα το παλεψω!

Θα αποτανθω σε μηχανικο της περιοχης μου! να ειστε καλα κυριοι!

 

Αν το πουλατε 100,000 ευρω και κατι ψιλα, το αγοραζω με την μια !

 

Χρειαζεται σιγουρα επιτοπιο ελεγχο, μελετη και ερευνα αγορας, αλλα το οικοπεδο σας 170τμ με ΣΔ 1.8 σε "αγνωστη" προς το παρων περιοχη για εμας (δεν μας εχετε πει που - εξαρταται), δεν πιανει μονο 100κ !