Περιπτώσεις χώρων προς τακτοποίηση

[ΑΡΗΣ ΧΑΝΙΑ]

'Αρης Χανιά, Directionless

Νομίζω ότι έχουμε ξανακάνει την κουβέντα στο παρελθόν, επειδή όμως μας παρακολουθούν συνάδελφοι και ακομη περισσότερο απλοί ιδιώτες που δεν γνωρίζουν την κείμενη νομοθεσία, ας την ξανακάνουμε, ζητώντας συγνώμη αν δεν ταιριάζει απόλυτα με το περιεχόμενο του θέματος.

 

Δεν θεωρώ τέλος σοβαρές προφορικές απαντήσεις της ΔΟΚ ή οτιδήποτε άλλο. Έχουν περάσει τόσους μήνες, έχουν κατατεθεί και περαιωθεί χιλιάδες τακτοποιήσεις εκτός υπολοίπου, βρισκόμαστε στις τελευταίες μέρες της παράτασης της προθεσμίας, και τώρα θα στείλουν γραπτή εντολή στις Πολεοδομίες και μάλιστα εκτός εγκυκλίου? ??

Αυτά είναι ασόβαρα πράγματα επιεικώς.

 

Καταληκτικά, όλοι ο χώροι είτε υπάρχει περιθώριο δόμησης είτε όχι, που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου κτηριακού περιγράμματος τακτοποιούνται.

Ο,τιδήποτε άλλο δεν ισχύει και δημιουργεί και μπερδεμα στον κόσμο.

 

 

soundholics

δεν είχα δει το ερώτημα σου.

Με τα επιχειρήματα σου συμφωνώ απόλυτα.

Στην ΔΟΚ λένε ότι ο νόμος στην πρώτη του πρόταση λέει υπερβάσεις δόμησης του ακινήτου.

Τόσο απλά και παράλογα

 

Μπορώ μονάχα στα επιχειρήματα σου να προσθέσω ότι με 2 εγκυκλίους άλλαξαν τον νόμο στο σημείο αυτό.

Το ακίνητο με την πρώτη εγκύκλιο έγινε κάθετη ιδιοκτησία (δεν θυμάμαι αν ήταν σε εγκύκλιο ή στον νόμο)και με την επόμενη οριζόντια ιδιοκτησία.(εγκ 17 - 5)

 

Λες και αν δεν έχει υπόλοιπο δόμησης η οριζόντια ή η κάθετη δεν μπορεί να έχει το ακίνητο

[ppetros]

Δεν συμφωνώ απόλυτα, ιδίως για τις βεράντες. .

Ο νόμος λέει ξεκάθαρα ότι Δεν περιλαμβάνονται

κλεισμένα μπαλκόνια, κλεισμένες – στεγασμένες εγκαταστάσεις στήριξης φυτών

(πέργκολες), κατασκευές στο δώμα, στην πρασιά κλπ.... (εγκύκλιος 05 03.05.2010 άρθρ 5 παρ.1α).

 

Αρα δεν το λέει ο ίδιος ο νόμος αλλά η εγκύκλιος 05 που εσύ αναφέρεις.

 

Στην δική μας περίπτωση, οι εξώστες δεν προσμετρούν στην κάλυψη αρα δεν περιλαμβάνονται, παρότι υπάρχουν περιπτώσεις που λόγω υπέρβασης του 40% (τώρα πια 35%) του συνόλου Η.Χ. + εξωστών, ορισμένους εξώστες τους μετρούσαμε στην δόμηση.

Αφου όμως δεν τους μετρούσαμε στην κάλυψη ή στον όγκο τότε δεν νομίζω ότι μπορείς να τους συμπεριλάβεις.

 

Προφανώς και δεν μιλάμε για εξώστες. Τώρα αν κάποιος τους μετρούσε στην δόμηση, πραγματικά εγώ δεν ξέρω ούτε ένα.

 

Αλλά ας δούμε τον βασικό νόμο.

Ν3843 - Άρθρο 5

Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης

 

1. α. Επιτρέπεται μετά την καταβολή ειδικού προστίμου η διατήρηση για σαράντα (40) χρόνια ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009, και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθʼ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5−7."

 

Ο ίδιος ο νόμος το αναφέρει και μας λέει ότι "χώροι οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας" τακτοποιούνται. Αρα για μένα είναι σαφές. Ολοι οι χώροι που είναι μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο.

Φυσικά έρχετε και συμπληρώνει στην εγκύκλιο 8 "είναι διαφορετικό μέγεθος από το συντελεστή όγκου και τους χώρους που προσμετρώνται σʼ αυτόν" γιατί δημιουργούνται προβλήματα σε χώρους π.χ. όπως πιλωτή που δεν μετρήθηκε στον όγκο αυτό βάση νομοθεσίας. Αρα για κάποιους επιπλέον χώρους μιλάει η εγκύκλιος αυτή. Ετσι ο ιδεατός όγκος είναι πρόσθεση του εγκεκριμένου + υπόγειο + πιλωτή + .....

Αρα για μένα τουλάχιστον ότι είναι στον εγκεκριμένο τακτοποιείται από το άρθρο 5 του Ν3843.

 

Υ.Σ. Στα παλιά τα χρόνια (πριν ΓΟΚ '85) υπήρχαν χώροι που τα χαρακτηριστικά τους έμοιζαν με αυτά των σημερινών Η/Χ και τους ονομάτιζαν βεράντες. Δηλ. ήταν μεν εξώστες αλλά είχαν κολώνες φέρουσες στην άκρη μέχρι κάτω. Για αυτές τις μορφές έγινε το σχόλιο και όχι προφανώς για κλεισμένο εξώστη....

[soundholics]

Αρα δεν το λέει ο ίδιος ο νόμος αλλά η εγκύκλιος 05 που εσύ αναφέρεις.

 

Δεν εννοώ τον νόμο 3843, αλλά το νόμο γενικά, δηλ. όλο το θεσμικό πλαίσιο.

Αν εννοούσα τον συγκεκριμένο Νόμο, θα το είχα αναφέρει.

Η μεταγενέστερη εγκύκλιος είναι σαφής και το επεξηγεί.

 

 

Προφανώς και δεν μιλάμε για εξώστες. Τώρα αν κάποιος τους μετρούσε στην δόμηση, πραγματικά εγώ δεν ξέρω ούτε ένα.

 

Μα εσύ ο ίδιος μιλάς για μπαλκόνια, άρα εξώστες.

Εκεί σου είπα ότι είναι μόνο η διαφωνία μου.

 

Επίσης, κάνεις λάθος.

Πολλοί συνάδελφοι αναγκάζονται να μετρήσουν τους πλεονάζοντες εξώστες στην δόμηση, όταν δεν υπάρχει περιθώριο από τον περιορισμό του συνόλου Η.Χ. + εξώστες (35%). Λυπάμαι αν δεν σου έχει τύχει σαν περίπτωση, αλλά συμβαίνει.

 

 

Αλλά ας δούμε τον βασικό νόμο.

Ν3843 - Άρθρο 5

Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης

 

1. α. Επιτρέπεται μετά την καταβολή ειδικού προστίμου η διατήρηση για σαράντα (40) χρόνια ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009, και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθʼ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5−7."

 

Ο ίδιος ο νόμος το αναφέρει και μας λέει ότι "χώροι οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας" τακτοποιούνται. Αρα για μένα είναι σαφές. Ολοι οι χώροι που είναι μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο.

Φυσικά έρχετε και συμπληρώνει στην εγκύκλιο 8 "είναι διαφορετικό μέγεθος από το συντελεστή όγκου και τους χώρους που προσμετρώνται σʼ αυτόν" γιατί δημιουργούνται προβλήματα σε χώρους π.χ. όπως πιλωτή που δεν μετρήθηκε στον όγκο αυτό βάση νομοθεσίας. Αρα για κάποιους επιπλέον χώρους μιλάει η εγκύκλιος αυτή. Ετσι ο ιδεατός όγκος είναι πρόσθεση του εγκεκριμένου + υπόγειο + πιλωτή + .....

Αρα για μένα τουλάχιστον ότι είναι στον εγκεκριμένο τακτοποιείται από το άρθρο 5 του Ν3843.

 

Συγνώμη αλλά δεν το θεωρώ σοβαρό επιχείρημα.

Τον "βασικό" νόμο, όπως αναφέρεις ακολουθούν επεξηγηματικές εγκύκλιοι.

Για τις περιπτώσεις των εξωστών, αναφέρθηκα παραπάνω, και νομίζω ότι κάνεις λάθος.

Για να το πούμε πιο λαϊκά ο νόμος περιλαμβάνει χώρους που μετρούν στην κάλυψη. Τα μπαλκόνια από πότε μετράνε ?

 

Υ.Γ.

Υ.Σ. Στα παλιά τα χρόνια (πριν ΓΟΚ '85) υπήρχαν χώροι που τα χαρακτηριστικά τους έμοιζαν με αυτά των σημερινών Η/Χ και τους ονομάτιζαν βεράντες. Δηλ. ήταν μεν εξώστες αλλά είχαν κολώνες φέρουσες στην άκρη μέχρι κάτω. Για αυτές τις μορφές έγινε το σχόλιο και όχι προφανώς για κλεισμένο εξώστη....

 

Το προφανώς το λες εσύ.

Στην αρχική σου τοποθέτηση δεν το αναφέρεις καθόλου, αλλά γενικά μιλάς για βεράντες.

Σου υπενθυμίζω ότι έγραφες "Αν εχουν μετρήσει, όπως και να λέγονται (βεράντες, αίθρια, φωταφωγοί κ.λ.π.) τακτοποιούνται κατά την δική μου γνώμη."

και σου απάντησα οι βεράντες όχι.

Τώρα που το διευκρινίζεις, σου ανταπαντώ.

Αν είχαν μετρήσει στην κάλυψη, μπορείς να ισχυριστείς ότι τακτοποιούνται (παρότι δεν υπήρχαν τότε Η.Χ.)

Αν δεν είχαν μετρήσει στην κάλυψη, τότε κατα την γνώμη μου δεν μπορείς.

Αν μετρούν στην δόμηση στο Δ.Κ. δεν παίζει ρόλο.

 

Ελπίζω να έγινα σαφής.

[ppetros]

Σε παρακαλώ Άρη, ξαναδιάβασε την προγούμενη απάντησή μου, και θέλω να μου αναφέρεις ποιά είναι τα πολλά επιχειρήματα "για το να μην μετράει", γιατι ειλικρινά δεν σε καταλαβαίνω... Θες να γίνεις πιο συγκεκριμένος, γιατι επιμένεις τόσο?

 

"Ν3843 - Άρθρο 5

Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης

 

1. α. Επιτρέπεται ...... και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθʼ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5−7."

 

Μιλάει για υπέρβαση των όρων δόμησης δηλ. της επιτρεπόμενης δόμησης του ακινήτου. Οπως ξεκαθαρίζει ότι δεν μπορείς να τακτοποήσεις από κύρια σε κύρια χρήση (θα πρέπει να κάνεις φάκελλο αλλαγής χρήσης) έτσι και εδώ αν έχεις υπόλοιπο δόμησης θα πρέπει να υποβάλλεις φάκελλο.

 

Φυσικά μπορούσε να το αναφέρει ρητά ή στο νόμο ή σε κάποια εγκύκλιο αλλά.....

 

Επίσης, σε κανένα σημείο της διαδικασίας δεν προβλέπεται έλεγχος Διαγράμματος Κάλυψης για το περιθώριο δόμησης, αφού δεν κατατίθεται καν! Και να το προσκομίζαμε πάντως, υπάρχει πάντα η περιπτωση οι όροι δόμησης της περιοχής να έχουν διαφοροποιηθεί από τους όρους δόμησης την εποχή που εκδιδόταν η άδεια. ΑΡΑ ουσιαστικός έλεγχος για το περιθώριο δόμησης, ούτε γίνεται, αλλά ούτε και προβλέπεται.

 

Εχεις 100% δίκιο αλλά. Οσο αφορά το τελευταίο με τους όρους δόμησης δεν πας με αυτούς του τοπογραφικού διαγράμματος αλλά με τους ισχύοντες σήμερα (το λέει ο νόμος Αρ.5-2β). Αρα βλέπεις τι ισχύει σήμερα για το ακίνητο. Για το Δ.Κ. μόνο υποθέσεις μπορούν να γίνουν....

[ppetros]

Δεν εννοώ τον νόμο 3843, αλλά το νόμο γενικά, δηλ. όλο το θεσμικό πλαίσιο.

Η μεταγενέστερη εγκύκλιος είναι σαφής και το επεξηγεί.

 

Καλοί οι εγκύκλιοι αλλά σε νομικό επίπεδο μόνο ο Νόμος (και ότι αυτός περιγράφει) μετράει. Αρα η βάση είναι ο Νόμος και μετά ότι άλλο.

 

Μα εσύ ο ίδιος μιλάς για μπαλκόνια, άρα εξώστες.

Εκεί σου είπα ότι είναι μόνο η διαφωνία μου.

Το προφανώς το λες εσύ.

Στην αρχική σου τοποθέτηση δεν το αναφέρεις καθόλου, αλλά γενικά μιλάς για βεράντες.

Εγώ μίλησα για βεράντες (Ούτε μπαλκόνια, ούτε εξώστες - μπορείς αν θες να δεις). Και σου εξήγησα πριν ΓΟΚ '85 τι ίσχυε.

 

Για να το πούμε πιο λαϊκά ο νόμος περιλαμβάνει χώρους που μετρούν στην κάλυψη. Τα μπαλκόνια από πότε μετράνε ?

 

Εγώ είπα ότι μετράει στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο τακτοποιείται 100% για μένα, άσχετα αν ήταν βεράντα, αίθριο, κ.λ.π.

π.χ. αν ήταν βεράντα με κολώνες φέρουσες στις άκρες (πριν ΓΟΚ '85) τότε τον μετρούσαν σε κάλυψη/όγκο.

 

Αν είχαν μετρήσει στην κάλυψη, μπορείς να ισχυριστείς ότι τακτοποιούνται (παρότι δεν υπήρχαν τότε Η.Χ.)

 

Ο νόμος το λέει στο άρθρο 5, όχι εγώ. Οτι είναι στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο.

[soundholics]

soundholics

δεν είχα δει το ερώτημα σου.

Με τα επιχειρήματα σου συμφωνώ απόλυτα.

Στην ΔΟΚ λένε ότι ο νόμος στην πρώτη του πρόταση λέει υπερβάσεις δόμησης του ακινήτου.

Τόσο απλά και παράλογα

 

Μπορώ μονάχα στα επιχειρήματα σου να προσθέσω ότι με 2 εγκυκλίους άλλαξαν τον νόμο στο σημείο αυτό.

Το ακίνητο με την πρώτη εγκύκλιο έγινε κάθετη ιδιοκτησία (δεν θυμάμαι αν ήταν σε εγκύκλιο ή στον νόμο)και με την επόμενη οριζόντια ιδιοκτησία.(εγκ 17 - 5)

 

Λες και αν δεν έχει υπόλοιπο δόμησης η οριζόντια ή η κάθετη δεν μπορεί να έχει το ακίνητο

 

 

Απόλυτα κατανοητός Άρη.

Λυπάμαι που η ΔΟΚ δίνει τέτοιες απαντήσεις, ενώ σε πολλές πολύ πιο διφορούμενες περιπτώσεις, δεν καταδέχεται να απαντήσει, επικαλούμενη την προφάνεια του Νόμου.

Αν πάντως στείλει μια τέτοια οδηγία (πέραν εγκυκλίου) θα γελούν και οι πέτρες.

[soundholics]

ppetros

 

Επειδή η κουβέντα/διαφωνία μάλλον γίνεται για να γίνεται δεν έχει νόημα να συνεχιστεί.

Εκανες μια ασαφή διατύπωση, σου απάντησα αναλόγως, και όταν την εξειδίκευσες επισης σου απάντησα. Έχεις κάθε δικαιώμα να διατηρείς την γνώμη σου, και την ισχυρογνωμοσύνη σου ακόμη περισσότερο.

 

Για βοήθεια όλων μας, σε παραπέμπω σε ένα ωραίο post της adadim, http://www.michanikos.gr/showpost.php?p=40736&postcount=15

σχετικά με τους ορισμούς, όπου αναφέρει:

"Η ταράτσα είναι η ακάλυπτη επιφάνεια που αποτελεί οροφή κλειστού χώρου και βρίσκεται πάνω από την τελευταία πλάκα κάθε οικοδομής.

Επιμένω και είμαι σίγουρη για αυτό πως βεράντα=εξώστης=μπαλκόνι . Η ελληνική λέξη είναι εξώστης , οι υπόλοιπες προέρχονται από άλλες γλώσσες . Απλώς η βεράντα είναι ο μεγάλος και πλατύς εξώστης . Κοιτάξτε και τις ετυμολογίες κάθε λέξης σύμφωνα με το λεξικό του Τριανταφυλλίδη :..."

 

Ελπίζω να τα ξεκαθαρίσουμε

[ppetros]

Σεβαστές όλες οι απόψεις.

 

Εγώ πιστεύω ότι έκανα τον διαχωρισμό από την αρχή και εξήγησα για τι κατασκευή μιλάω. Το ότι δεν ονοματίζεται κάτι π.χ. Η/Χ (αφού δεν υπήρχε πριν το '85 αυτός ο όρος) δεν σημαίνει ότι δεν είναι και μέσα στα πλαίσια του Ν3843 (εγκεκριμένος κτιριακός όγκος) και αυτό είναι σαφές από τον ίδιο τον Νόμο. Προσωπική μου άποψη πάντα.

[soundholics]

Το ότι δεν ονοματίζεται κάτι π.χ. Η/Χ (αφού δεν υπήρχε πριν το '85 αυτός ο όρος) δεν σημαίνει ότι δεν είναι και μέσα στα πλαίσια του Ν3843 (εγκεκριμένος κτιριακός όγκος) και αυτό είναι σαφές από τον ίδιο τον Νόμο. Προσωπική μου άποψη πάντα.

 

Αυτό είναι άσχετο με την υπόλοιπη κουβέντα μας, και εννοείται συμφωνώ σ'αυτό.

Απλά θέτω σαν κριτήριο για διευκόλυνση μας το αν προσμετρούσε στην κάλυψη. όπως αποσαφηνίζεται στις εγκυκλίους.

[soundholics]

"Ν3843 - Άρθρο 5

Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης

 

1. α. Επιτρέπεται ...... και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθʼ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5−7."

 

Μιλάει για υπέρβαση των όρων δόμησης δηλ. της επιτρεπόμενης δόμησης του ακινήτου. Οπως ξεκαθαρίζει ότι δεν μπορείς να τακτοποήσεις από κύρια σε κύρια χρήση (θα πρέπει να κάνεις φάκελλο αλλαγής χρήσης) έτσι και εδώ αν έχεις υπόλοιπο δόμησης θα πρέπει να υποβάλλεις φάκελλο.

 

Φυσικά μπορούσε να το αναφέρει ρητά ή στο νόμο ή σε κάποια εγκύκλιο αλλά.....

 

 

 

Εχεις 100% δίκιο αλλά. Οσο αφορά το τελευταίο με τους όρους δόμησης δεν πας με αυτούς του τοπογραφικού διαγράμματος αλλά με τους ισχύοντες σήμερα (το λέει ο νόμος Αρ.5-2β). Αρα βλέπεις τι ισχύει σήμερα για το ακίνητο. Για το Δ.Κ. μόνο υποθέσεις μπορούν να γίνουν....

 

 

 

Ας μην δημιουργούμε σύγχυση στους υπολοίπους.

Οι χώροι τακτοποιούνται, είτε υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, είτε όχι.

Αυτή την στιγμή δεν γίνεται κανένας έλεγχος υπολοίπου δόμησης, και δεν προβλέπεται πουθενά στην διαδικασία.

Αν επιμείνουμε σε τέτοιες στρεβλώσεις, θα πάρουμε στον λαιμό μας μηχανικούς που θα αρνούνται υποθέσεις που άλλοι μηχανικοί θα δέχονται να τακτοποιούν, δημιουργώντας επαγγελματικά προβλήματα.

 

Στα επιχειρήματά σου, η αναφορά "σε χώρους κύριας χρήσης καθʼ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου" αφορά την υπέρβαση των ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ όρων δόμησης (το λεω για ακόμη μια φορά) του ακινήτου (γιαυτό και αναφέρεται σε εγκεκριμένο κτηριακό περιγραμμα όπως ΑΝΑΦΕΡΕΤΑΙ στην άδεια), και ΟΧΙ των ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΩΝ της περιοχής.

 

ΕΠίσης, οι ισχύοντες όροι δόμησης που αναφέρεις, αφορούν ΜΟΝΟ τον Σ.Δ. ο οποίος χρησιμοποιείται για την εύρεση της περίφημης περιβ. επιβάρυνσης (ισοζύγιο) (τακτοπ/νος χώρος/ισχύων Σ.Δ.)

 

ΚΑι για να μην κάνουμε την κουβέντα για να την κάνουμε:

1. Μπορείς να μου πεις που γίνεται έλεγχος υπολοίπου δόμησης?

2. Που αναφέρει ρητά ο νόμος ότι τακτοποιούνται μόνο οι χώροι που είναι πέρα του υπολοίπου δόμησης?

3. Γιατι όλες οι πολεοδομίες (ή μαλλον σχεδόν όλες) δέχονται όλες τις τακτοποιήσεις?

4. ΤΙ θα κάνουν με χώρους που έχουν υπόλοιπο δόμησης και ήδη έχουν τακτοποιηθεί κατά χιλιάδες ?

 

Ας αποφασίσουμε τελικά αν πρέπει να κάνουμε την ζωή μας πιο δύσκολη ή όχι...