Τακτοποίηση ημιυπαιθρίων με υπόλοιπο συντελεστή

[mikeG]

Μου έχει τύχει περίπτωση μίας 3όροφης πολυκατοικίας με νόμιμη άδεια του 1976. Είναι ΕΝΤΟΣ σχεδίου (Αθήνα). Ο μηχανικός απο κατασκευής είχε κλείσει εναν ημιυπαίθριο 27μ2 στο ρετιρέ (3ος όροφος). Λαμβάνοντας υπόψην ότι ο συντελεστής δόμησης στην περιοχή είναι Σ.Δ.=2,4 και υπάρχει τσεκαρισμένα επάρκεια δόμησης για άλλο τόσο, μιας και γύρω απο την πολυκατοικία υπάρχουν 6όροφες:

1) Νομιμοποιείται με τον 3843/10, ασχέτως αν είναι του 1976 η άδεια;

2) Μιας και υπάρχει επάρκεια Σ.Δ., μπορεί να δηλωθεί ως αλλαγή χρήσης στον Η/Χ και να βγει κανονική άδεια ώστε να είναι μόνιμα νόμιμο και να μην υπαχθεί στο καθεστώς της 40ετούς διατήρησης; Χρειάζεται κάποια πιστοποίηση απο στατικό (ασχέτως αν είναι του '76 και έχει αντέξει τόσους σεισμούς, όντας χαρακτηριζόμενο πράσινο, στον σεισμό του '99);

 

Περιμένω τις συμβουλες των συναδέλφων

[myri]

Καταρχάς πρέπει να δεις την εγκεκριμένη κάτοψη για να είσαι βέβαιος πως αυτός ο χώρος υπάρχει στα σχέδια.

 

Εφόσον η άδεια βγήκε το 1976 βασιστηκε στον ΓΟΚ 73 (η έννοια του ΗΧ που δεν προσμετράται στη δόμηση ορίστηκε στον ΓΟΚ 85 που χρησιμοποιούμε σημερα)

 

Εφόσον ο συγκεκριμένος χώρος υπάρχει στα σχέδια έχεις τις εξής επιλογές

 

1. να κάνεις ρύθμιση με τον 3843/10 με την εξής ιδιαιτεροτητα: ίσως ζητηθεί παράβολο των 350ευρώ ως "άλλος χώρος"

 

2. μπορείς να κάνεις νομιμοποίηση (όχι προσθήκη ή αλλαγή χρήσης)

το οποίο συνεπάγεται πρόστιμα και αμοιβή μηχανικού (το πρόστιμο στο ΙΚΑ νομίζω το γλιτώνεις διότι έχει παραγραφεί)

στατικά μάλλον δε θα ζητήσουν διότι δεν έχεις επέμβαση στον ΦΟ (φέροντα οργανισμό) θα ζητήσουν όμως βεβαίωση στατικης επάρκειας, δηλ πως δεν υπαρχουν εμφανείς βλάβες στο κτίριο και πως ο ΦΟ μοιάζει να κατασκευάστκε όπως στην εγκεκριμένη στατική μελέτη

 

Υπάρχει ένα θέμα με τον ΣΔ , δηλ με το υπόλοιπο δόμησης

ποιός έχει το δικαίωμα υψουν, δηλ ποιός ιδιοκτήτης δικαιουται να αξιοποιήσει τον υπολοιπο συντελεστή

[mikeG]

Υπάρχει ένα θέμα με τον ΣΔ , δηλ με το υπόλοιπο δόμησης

ποιός έχει το δικαίωμα υψουν, δηλ ποιός ιδιοκτήτης δικαιουται να αξιοποιήσει τον υπολοιπο συντελεστή

 

Τα πρόστιμα ΙΚΑ παραγράφηκαν το '86 (ισχύουν για δεκαετία).

Έχω το φάκελο μπροστά μου. Στα σχέδια υπάρχει αυτός ο χώρος ως εξώστης (εντός οικοδομικής γραμμής, εντός ιδεατού στερεού) και δεν καλύπτεται απο πρόβολο-στέγαστρο. Στον κάτω όροφο ο αντίστοιχος χώρος είναι νόμιμα κλειστός ως καθιστικό. Όλη η πολυκατοικία ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη και χρησιμοποιείται απο αυτόν και τα μέλη της οικογενείας του, οπότε δεν τίθεται θέμα ενστάσεων επι της αξιοποίησης απο τρίτους.

Μου φαίνεται παράξενο πάντως το ότι διεκπεραιώνεται μόνο με πρόστιμο και δε μπορεί να βγει άδεια αλλαγής χρήσης. Αν δεν είχε κλειστεί το δωμάτιο και ο ιδιοκτήτης έβγαζε νέα άδεια για προσθήκη 2 ορόφων λόγω επάρκειας συντελεστή, εκει γιατί θα ήταν όλα νόμιμα;

 

Υ.Γ. Ας αλλάξει ο τίτλος του θέματος σε "τακτοποίηση κλεισμένων εξωστών με υπόλοιπο συντελεστή" μιας και απο τα σχέδια αποκαλύφθηκε η αλήθεια!

[myri]

εφόσον δεν έχει τηρηθεί το σχέδιο της άδειας είναι παράνομος,

άρα χρειάζεται νομιμοποίηση

 

αν δεν είχε κλέισει τον χώρο

θα έβγαζε νέα οικοδομική άδεια είτε ως προσθήκη είτε ως αλλαγή χρήσης (ο τίτλος είναι άλλη συζήτηση)

επίσης σε αυτήν την περίπτωση απαιτούνται φωτογραφίες, άρα θα φανεί πως ο χώρος έιναι διαφορετικός από τα σχέδια

 

κατα τη γνώμη μου

• αν θέλει γρήγορα ξεμπερδέματα για 40χρόνια πάει με ρύθμιση
  
• αν θέλει μακροπρόθεσμα πάει με νομιμοποίηση
  

βέβαια εδώ που τα λέμε τα 40 χρόνια σε πολυκατοικία του 1976 είναι αρκετά χρόνια

άμα υπάρχει μέχρι το 2051 θα γινει διατηρητέο

[gamvro]

.......

1. να κάνεις ρύθμιση με τον 3843/10 με την εξής ιδιαιτεροτητα: ίσως ζητηθεί παράβολο των 350ευρώ ως "άλλος χώρος" ......

 

Απ' ότι καταλαβαίνω πρόκειται για εσοχή, η οποία δεν μετράει ούτε δόμηση ούτε κάλυψη.

 

Επομένος πως μπορεί να ρυθμιστεί;

[myri]

1. αν δεν δούμε το σχέδιο δεν μπορούμε να είμαστε βέβαιοι για το τι ακριβώς είναι

 

2. εκείνη την εποχή δεν υπήρχε η έννοια της δόμησης όπως είναι σήμερα (πήγαινε με κάλυψη, υποχρεωτικούς ακάλυπτους, αριθμό ορόφων, πλάτος δρόμου, εσοχές κλπ)

στην κάλυψη μετρά διοτι ο ίδιος χώρος είναι κλειστός στον κάτω όροφο

[mikeG]

Ανέβασα μια πρόχειρη σχηματική τομή, μήπως βοηθήσω μερικούς να κατανοήσουν τι περιγράφω. Ευχαριστώ όσους έχουν απαντήσει μέχρι στιγμής.

[myri]

Απ' ότι καταλαβαίνω πρόκειται για εσοχή, η οποία δεν μετράει ούτε δόμηση ούτε κάλυψη.

 

Επομένος πως μπορεί να ρυθμιστεί;

100% σωστος

δεν ρυθμίζεται με τίποτα είναι εσοχή

 

μόνο νομιμοποίηση μπορεί να κανει

[akius]

μπορει να μην μπορει να γινει νομιμοποίηση.....μπορει να μην το επιτρεπει το ιδεατο στερεο και πιθανοτατα αυτο εχει γινει γιατι παλιοτερα δεν συμφερε να σηκωνεις οροφους πιο πανω για πχ 30 τ.μ