Οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου

[doo]

Συνάδελφοι Καλημέρα!

 

Θα ήθελα τη βοήθειά σας στο εξής ζήτημα:

 

Αποτύπωσα έκταση συνολικά 2στρ. εκτός σχεδίου η οποία έχει πρόσωπο σε κύρια κοινοτική οδό κατά τα λεγόμενα του μηχανικού του δήμου με βάση μια απόφαση Νομάρχη την οποία δεν έχω καταφέρει ακόμα να βρω...

Όταν ζήτησα από τον πελάτη το συμβόλαιο εκείνος μου έφερε 2 συμβόλαια αγοράς, ένα 1,5στρ. και ένα 1στρ. με ημερομηνία αγοράς και τα δύο το 1989. Τα συμβόλαια πέραν της έκτασης των ιδιοκτησιών δεν αναφέρουν άλλα γεωμετρικά στοιχεία παρα μόνο τους όμορους. Φαίνεται καθαρά και από τα 2 συμβόλαια ότι οι ιδιοκτησίες προϋπάρχουν του 1962.

1. Με ποιά διαδικασία μπορώ να επιβεβαιώσω με επίσημο έγγραφο ότι ο δρόμος είναι κύριος κοινοτικός;

Ο μηχανικός του δήμου μου δίνει τον αριθμό απόφασης αλλά μου λέει ότι δεν έχει το έγγραφο. Από νομαρχία μου λένε ότι δεν υπάρχει τέτοιος αριθμός απόφασης και να κάνω αίτηση - ερώτημα στον δήμο που είναι ο αρμόδιος.

2. Για να είναι κάθε μία από τις δύο ιδιοκτησίες αρτια και οικοδομησιμη κατα παρέκκλιση βάσει του 270Δ θα πρέπει να έχει πρόσωπο τουλάχιστον 10μ και εμβαδό 750μ2, σωστά;

3. Έχει σημασία ποια χρονιά αναγνωρίστηκε ώς κύρια κοινοτική η οδός;

4. Μετά την αγορά του 1989 εφόσον ο ιδιοκτήτης είναι ο ίδιος και για τις δύο εκτάσεις αν καμια από τις δύο δεν ήταν άρτια και οικοδομήσιμη , η έκταση θα πρέπει να αντιμετωπιστεί ως ενιαία. Σωστά;

4. Tι γίνεται στην περίπτωση που μία από τις δύο εκτάσεις ήταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμη ενώ η άλλη όχι; Γίνεται συνένωση αυτομάτως και απλά βελτιώνεται η παρέκκλιση ή μπορούν να υπάρξουν και ως ανεξάρτητα τμήματα;

 

Κάθε άποψη ευπρόσδεκτη!

Ευχαριστώ εκ των προτέρων και συγνώμη για την έκταση του μηνύματος...

[MAKAP]

1. Ο κύριος κοινοτικός δρόμος πρέπει να είναι ορισμένος με απόφαση Νομάρχη, η οποία μπορεί (ενδεχομένως) να έχει δημοσιευτεί σε ΦΕΚ. Είναι προφανές ότι, την απόφαση θα την βρεις είτε στην τεχνική υπηρεσία του δήμου/κοινότητας είτε στη Νομαρχία είτε σε κάποιον συνάδελφο της περιοχής που ασχολείται με έκδοση αδειών.

2. Για να είναι ένα γήπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο πρέπει να έχει τα όρια αρτιότητας είτε του κανόνα είτε της παρέκκλισης, όπως καθορίζονται στο άρθρο 162 της ΚΒΠΝ.

Με αναζήτηση με κατάλληλες λέξεις-κλειδιά θα βρεις πλούσιο υλικό στο forum σχετικό με το θέμα σου. Για παράδειγμα, στο thread αυτό αναφέρεται η πολύ σημαντική εγκύκλιος 104/86 για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές, κοινοτικούς δρόμους κλπ.

3. και αυτό το ερώτημα απαντιέται στην εγκύκλιο

4. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί σε ένα άρτιο και οικοδομήσιμο γήπεδο να προστεθεί ένα όμορο του ίδιου ιδιοκτήτη έστω και μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο.

 

ΥΓ Πρέπει να γράψεις την ειδικότητα στο προφίλ σου, εάν είσαι συνάδελφος.

[doo]

Καταρχήν ευχαριστώ για την απάντησή σου.

Διάβασα την εγκύκλιο 104/86 και ναι το οικόπεδο είχε πρόσωπο στην οδό κατά το χρόνο έκδοσης του ΠΔ δηλαδή το 1985. Αυτό που δεν έχω καταλάβει είναι αν πρέπει η απόφαση Νομάρχη που χαρακτηρίζει την οδό ως κύρια και μοναδική να έχει εκδοθεί και αυτή το 1985 για να ισχύει η αρτιότητα κατά παρέκκλιση αλλά τώρα που το σκέφτομαι μάλλον λίγο παρατραβηγμένο μου φαίνεται να ισχύει κάτι τέτοιο. Προφανώς η απόφαση Νομάρχη μπορεί να είναι μεταγενέστερη, σωστά;

Το θέμα είναι πως πείθω τον μηχανικό του δήμου να βρει το έγγραφο καθώς εγώ στην Νομαρχία δεν βρήκα καμιά απόφαση με τον αριθμό που μου είπε τηλεφωνικά!!!

Σε ότι αφορά τώρα το πρόσωπο του οικοπέδου (καμιά ιδιοκτησία δεν είναι περιφραγμένη στην περιοχή και τα όρια υποδεικνύονται με φράσεις του τύπου '' περίπου εδώ '') αν εξασφαλιστεί το μήκος των 10 μ. που απαιτούνται και στο τοπογραφικό υπογράψουν οι όμοροι ότι συμφωνούν , είμαστε καλυμμένοι;

 

ΥΓ. Τοπογράφος είμαι αλλά έχω αμελήσει να ενημερώσω το προφίλ μου

[MAKAP]

Ως τρίτη λύση, σου υπέδειξα την αναζήτηση της απόφασης σε ένα συνάδελφο που δραστηριοποιείται στην περιοχή. Δεν είναι δυνατόν να μην έχει χρησιμοποιηθεί η απόφαση αυτή στην έκδοση μιάς άδειας.

[ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ]

δεν ξέρω αν βοηθάει αλλά εγώ στην περιοχή μου έχω βρεί στο πολεοδομικό γραφείο ένα θεωρημένο διάγραμμα με τον χαρακτηρισμό όλων των δρόμων της περιοχής μου Δες αν υπάρχει κάτι αντίστοιχο στην πολεοδομία της περιοχής

[doo]

Συνάδελφοι, το τοπογραφικό το κάνω ως εξυπηρέτηση σε συγγενή του συζύγου μου, η εκτός σχεδίου περιοχή που αναφέρομαι είναι στον δήμο Πτελεού Ν. Μαγνησίας όπου ανέβηκα για ένα Σάββατο αυθημερόν για να κάνω τα μετρήματα, μένω Ν. Αττικής και προσπαθώ τηλεφωνικώς να συνεννοηθώ με Ν. Μαγνησίας, Πολεοδομία Αλμυρού (όπου παρεπιπτόντως μηχανικό έχει μόνο κάθε Δευτέρα) και Δήμο!!! Παιδεύομαι τώρα 2 βδομάδες και έχει αρχίσει να μου την δίνει γιατί όπως καταλαβαίνετε από αυτή τη δουλεία δεν θα πάρω φράγκο!!! Οπότε που να βρω μηχανικό της περιοχής...

Και η ταλαιπωρία μου έχει και συνέχεια:

 

Το δεύτερο οικόπεδο που μέτρησα για τον ίδιο συγγενή πάντα, είναι με κτίσμα και άδεια οικοδομής από το 1975 μέσα στον οικισμό Πτελεό σύμφωνα με το τοπογραφικό της αδείας που όπως καταλαβαίνετε είναι της κακιάς ώρας. Καταφέρνω να βρω το φεκ με τα όρια του οικισμού από μια καλή κυρία στην πολεοδομία ( αποφαση Νομάρχη 12-5-86) και έκπληκτη συμπεραίνω πως το οικοπεδάκι είναι πλέον εκτός ορίων οικισμού. Ψάχνω στην δομική για πληροφορίες για τα εντός ζώνης ( το οικόπεδο είναι 3,5στρ.) και βρίσκω την Εγκ-2311/916/2/98 Εγκ-2/98 Ε-2/30-1-98 όπου λέει:

'''Ετσι σύμφωνα με τη διάταξη αυτή σε οικισμούς πληθυσμού μέχρι 2000 κατοίκους, οριοθετημένους κατ' εφαρμογή των διατάξεων του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85):

α. Δεν ισχύει η αυτοδίκαια υφιστάμενη ζώνη πλάτους 500 μέτρων από το όριο του οικισμού, το οποίο καθορίζεται κατ' εφαρμογή των διατάξεων του ΠΔ/24-4-85.

β. Εάν το όριο που καθορίστηκε με βάση τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 περιλαμβάνει συγκροτημένο οικισμό προϋφιστάμενο του έτους 1923 χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, η ζώνη ισχύει από το όριο του οικισμού προ του 1923 όπως εφαρμοζόταν πριν την οριοθέτησή του με το ΠΔ/24-4-85.

γ. Εάν το όριο που καθορίστηκε με βάση τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 περιλαμβάνει οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο που έχει εγκριθεί με τις διατάξεις του ΝΔ/17-7-23 η ζώνη ισχύει από το όριο του εγκεκριμένου σχεδίου.

Εξυπακούεται ότι στις δύο παραπάνω περιπτώσεις (β) και (γ) η ζώνη ισχύει για το τμήμα της που (υπολείπεται ή) απομένει μέχρι τα 500 μέτρα από το νέο όριο που καθορίζεται με βάση τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 ή το τύχον νέο ρυμοτομικό σχέδιο που εγκρίνεται με βάση τις διατάξεις του Ν-1337/83 και των εκτελεστικών του ΠΔ (ΦΕΚ-414/Δ/85).''

 

Και ερωτώ: Τελικά η ζώνη των 500 ισχύει ή όχι;

Καλοσύνη του σε όποιον μπορέσει να με ξεμπερδέψει γιατί αλλιώς θα πρέπει να περιμένω μέχρι την Δευτέρα μήπως και πετύχω κανέναν μηχανικό στην Πολεοδομία....

Τα όρια του οικισμού έχουν καθοριστεί βάσει του ΠΔ 24/4/85( τρόπος καθορισμού ορίων οικισμού μέχρι 2000 κατοίκους...) και έχει χαρακτηριστεί ως αδιάφορος, δυναμικός, συνεκτικός και μεγάλος. Στον χάρτη της ΓΥΣ φαίνονται τα όρια του και τα όρια του συνεκτικού τμήματος του.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων και είναι η τελευταία φορά που κάνω ''εξυπηρέτηση''....!!!

[agior]

...Εάν το όριο που καθορίστηκε με βάση τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 περιλαμβάνει συγκροτημένο οικισμό προϋφιστάμενο του έτους 1923 χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, η ζώνη ισχύει από το όριο του οικισμού προ του 1923 όπως εφαρμοζόταν πριν την οριοθέτησή του με το ΠΔ/24-4-85...

 

Πιθανότατα η Πτελεός είναι προ του '23 γιατί:

 

"Η ιστορία του Πτελεού είναι πανάρχαια. Ο Πτελεός συγκαταλέγεται στις λίγες πόλεις που διατηρούν το ίδιο όνομα από την ομηρική εποχή έως σήμερα. Το όνομα του χωριού όπως και οι διάφορες άλλες μορφές που κατά καιρούς πήρε (Φτελιό, Φτελιά, Πιτελεός, Φιτέλιον) δεν οφείλεται, όπως πιστεύουν κάποιοι στο ότι φύτρωναν πολλές φτελιές στην περιοχή, αλλά ίσως στο ότι η φτελιά θεωρούνταν ιερό δέντρο, αφού σύμφωνα με την ιστορία τον τάφο του Πρωτεσίλαου - βασιλιά του Πτελεού, που έλαβε μέρος στον Τρωικό Πόλεμο- τον ίσκιωναν φτελιές"

όπως αναφέρεται στο λινκ http://lykeio-pteleou.blogspot.com/2008/03/blog-post_6765.html

 

και τότε ισχύει η ζώνη (σε πολλές αντίστοιχες περιπτώσεις υπάρχει και παλαιό διάγραμμα με τα όρια που ίσχυαν προ οριοθέτησης με ΠΔ/24-4-85)

 

Για να έχεις όμως υπεύθυνη απάντηση όμως είναι αναπόφευκτη η εφαρμογή της συμβουλής ΜΑΚΑΡ περί συναδέλφου στην περιοχή ή έγγραφο ερώτημα στην αρμόδια πολεοδομία...

 

Ου μπλέξεις με συγγενείς

[doo]

Ευχαριστώ για την απάντηση.

 

Δηλαδή αν είναι οικισμός προ του 23 τότε ισχύει η ζώνη των 500 και μετράει από τα παλαιά όρια ή από το συνεκτικό σημερινό κομμάτι του οικισμου;

Μπορώ να κάνω έγγραφο ερώτημα στην πολεοδομία; Δεν θα χρειαστεί και τοπογραφικό και αμοιβές; Επειδή όπως προανέφερα γίνεται στο τζαμπα η δουλειά!

[akerm]

Χαίρετε,

σκέφτομαι να αγοράσω ένα οικόπεδο 2.5 στρεμμάτων, το οποίο είναι εκτός σχεδίου, είναι Β΄κατηγορίας (τι σημαίνει δεν ξέρω...έτσι γράφει στο συμβόλαιο του πωλητή) μπροστά σε επαρχιακό δρόμο (είναι οικοδομήσιμο μου λέει ο πωλητής σε ποσοστό 10% της επιφανείας του).

Ο φίλος δικηγόρος ελέγχει την "καθαρότητα" και με κάποιον τοπογράφο θα το οριοθετήσουμε επακριβώς αν όλα πάνε καλά...

Μπορείτε να μου δώσετε απαντήσεις στα παρακάτω ; (όντας άσχετος με τα θέματα)

αν και εφόσον το αγοράσω,

 

1.Τι περιφραξη μπορώ να κάνω; (ανεξαρτήτου κόστους) απαιτείται αδεια..;;;.(ακόμη δεν έχω βρεθεί με τον τοπογράφο)..

2.Ονειρεύομαι κάποια στιγμή να χτίσουμε εκεί...μπορεί να γίνει εξ αρχής (απο τώρα) η μόνιμη περίφραξη (με τοίχο ψηλό 1-1.5 μέτρο και κάγκελο πάνω, ώστε να αρχίσω να φυτέυω και κάποια δένδρα);...ή μία απλή τώρα και κατόπιν με το σπίτι η τελική περίφραξη;..τι μου προτείνετε;

3.Το αν και σε τι ποσοστό χτίζω, είναι σκοτεινό ή όντως είναι όπως τα λέει ο πωλητής;

4.Ποια θεωρείτε σωστότερη "οδο";...εξ'αρχής με πολιτικό μηχανικό, (ή με αρχιτέκτονα) να δει το οικόπεδο και να μου καταθέσει πλήρη μελέτη όλου του οικοπέδου θέτωντας του τις προθέσεις μας (για περίφραξη, κήπο,δενδρα, σπίτι), ή βήμα-βήμα;...Ως άσχετος προτίθεμαι πχ να φτιάξω την περίφραξη σωστή και πλήρη (διότι απέχει και περίπου 1 χιλιόμετρο απο την πόλη) ...και σιγά-σιγά να τοποθετώ τα όνειρα εντός...στέκει αυτή η σκέψη μου ή "οδηγεί στο γκρεμό";

5.έχετε να μου προτείνετε καλά γραφεία; (σε pm) με πολλά δείγματα δουλειάς τους;

(το οικόπεδο έχει κλίση περίπου 2%-3%)...διαστάσεις περίπου 30x83

6. διαβάζοντας την σύντομη περιγραφή...τι σας έρχεται στο νου ως σημείο-σημεία που πρέπει να προσέξω πριν το αγοράσω;;;;

 

ευχαριστώ εκ των προτέρων...

[DIMITRIS80]

Καλημέρα και καλή εβδομάδα akerm. Ελπίζω ειλικρινά να βρήκες το κομμάτι γης στο οποίο θα πραγματοποιήσεις τα όνειρα σου.

Εντούτοις, τα ερωτήματα που θέτεις εδώ οφείλεις να τα θέσεις στον συνάδελφο με τον οποίον θα συνεργαστείς για τις εργασίες οριοθέτησης όπως μας είπες.

Να προσθέσω εδώ πως ο συνάδελφος τοπογράφος είναι ο πλέον αρμόδιος να σε ενημερώσει για τα απαιτούμενα για την μεταβίβαση καθώς και για το κατά πόσο είναι οικοδομήσιμο το συγκεκριμένο γήπεδο, το οποίο είναι και το βασικό ζητούμενο.

Μιας που όπως σωστά δήλωσες δεν έχεις γνώσεις επί των θεμάτων, θέσε τα ερωτήματα σου στον συνάδελφο τοπογράφο ο οποίος και θα σου δώσει απαντήσεις επί πολεοδομικών θεμάτων αλλά και πρακτικών. Καλη συνέχεια.