Αναθεώρηση άδειας εντός σχεδίου-διαδικασίες

[SIRADRAB]

Παραθέτω τα δεδομένα: Αιτούμαι την αναθεώρηση οικοδομικής άδειας λόγω αλλαγής της αρχιτεκτονικής μελέτης για κτίρια κατοικιών.

Το οικόπεδο βρίσκεται εντός του τμήματος επέκτασης και μάλιστα στο όριο του σχεδίου πόλης του οικισμού. Δεν έχει γίνει ακόμα η κύρωση της πράξης εφαρμογής. Η αρχική άδεια ήταν του 2003 με άλλο μηχανικό. Πήρα παράταση της ισχύος της για άλλα 4 χρόνια, σημειωτέον ότι δεν έχουν γίνει καθόλου οικοδομικές εργασίες στο οικόπεδο, με το σκεπτικό ότι εφ' όσον έχω την πρώτη άδεια σε ισχύ, και λογικά μπορώ να αρχίσω να κτίζω, θα απέφευγα έτσι ορισμένες χρονοβόρες διαδικασίες, πχ έγκριση οικ. γραμμών κλπ., για την αναθεώρηση που αιτούμαι.

Το πρόβλημα:

Πήγε ξανά το οικόπεδο στο τμήμα τοπογραφικών εφαρμογών στην πολεοδομία, ζητήσανε, και την έκανα, διάνοιξη του δρόμου στο πρόσωπο του οικοπέδου, την υψομετρική μελέτη του δρόμου, που όλα αυτά μπορεί να πει κανείς ότι έπρεπε να τα είχαν ζητήσει πριν την έκδοση της άδειας του 2003. Αυτά όλα τα έκανα και δεν αντέδρασα. Εν συνεχεία όμως η πολεοδομία στέλνει το τοπογραφικό του οικοπέδου στον μελετητή της πράξης εφαρμογής για να εκφέρει γνώμη με θέματα σχετικά με τακτοποίηση ορίων οικοπέδων στο οικ. τετράγωνο που ανήκει το δικό μου. Εδώ τώρα, ο μελετητής θέλει να μετατοπίσει εις βάρος της ιδιοκτησίας που ενδιαφέρομαι το ένα όριο που είναι κάθετο στο δρόμο που έχει πρόσωπο το οικόπεδο με την δικαιολογία ότι ο όμορος είχε κάνει ένσταση εμπρόθεσμα και είχε γίνει δεκτή και εμείς δεν είχαμε κάνει ένσταση εκείνη την περίοδο. Στην απάντησή μου ότι ο δήμος μας χρωστά τ.μ. και ότι έχει βγει οικ. άδεια που είναι σε ισχύ, ότι έχουν γίνει οι διαδικασίες παραχωρήσεων σε κοινή χρήση των ρυμοτ/νων τμημάτων της ιδ/σίας και όλοι οι υπολογισμοί εισφορών σε γη και χρήμα, η απάντηση είναι ότι αυτός δεν είχε ειδοποιηθεί. Τι κάνουμε τώρα?

Την γνώμη σας θέλω και συγνώμη αν σας κούρασα.

[SIRADRAB]

Κανείς?

Αυτό που ρωτάω είναι αν έχει το δικαίωμα ο μελετητής της πράξης εφαρμογής να αλλάξει τα όρια της ιδιοκτησίας που ενδιαφέρομαι, από την στιγμή που έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής και ισχύει ακόμα, και εφ' όσον δεν υπάρχει οφειλή προς τον Δήμο αλλά ο δήμος μας οφείλει τετ. μέτρα? Η δικαιολογία είναι ότι κατά την περίοδο των ενστάσεων ο όμορος ιδ/της είχε κάνει ένσταση που έγινε δεκτή κι εμείς όχι, ... και τι του λέμε τώρα!

Αν κάποιος ξέρει κανένα παράθυρο στην νομοθεσία, παρακαλώ ας βοηθήσει.

[chris_anst]

γενικά είναι λίγο περίεργα τα πράγματα πριν την κύρωση της πράξης και γίνονται διάφορα πράγματα υπόγεια. Το δικαίωμα αλλαγής στα τελικά όρια το έχει η πολεοδομία ο μελετητής προτείνει λύσεις. Άλλο το καθεστώς πριν την πράξη και άλλο μετά.Ο πελάτης σου πως έβγαλε άδεια αφού από όσο λες (εισφορά σε γη) είναι σε αραιοδομημένο (εκτός αν είναι πυκνο άνω των 500τμ)? Στις πράξεις εφαρμογής μη σκέφτεσει με όρους παραχώρηση σε κοινή χρήση αλλά με όρους εισφορά σε γη και χρήμα. Δηλαδή δεν υπάρχει παραχώρηση σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου. Η χορήγηση άδειας το 2003 έχει ισχύ και όντως απορώ πως αλλάζουν τώρα τα όρια, αλλά μήπως η αλλαγή αυτή δεν επηρεάζει το ήδη υπάρχον κτίσμα?

Αφού δεν έκανε ένσταση για την αλλαγή στα όρια πως περιμένει να βρει το δίκιο του?

 

Γνώμη μου είναι ότι ο μελετητής προσπαθεί να βρει μια λύσει που να βολεύει όλους, σκέψου ότι έχει μια ολόκληρη πολεροδομική ενότητα να τακτοποιήσει. Από κει και πέρα συνήθως οι δήμοι τα χαλάνε τα πράγματα και τα διάφορα συμφέροντα.

[SIRADRAB]

Ευχαριστώ για την απάντηση.

Η έκταση του οικοπέδου υπερβαίνει τα 1.200μ2, με όριο αρτιότητας και κατάτμησης τα 800μ2 στον τομέα επέκτασης του σχεδίου που ανήκει και το οικόπεδο. Για να βγει η άδεια του 2003, την οποία και ανανέωσα για την παράταση ισχύος της, δεν υπάρχει κτίριο ακόμα στο οικόπεδο, έγιναν όλα κανονικά (στο πάνω-κάτω). Δηλαδή, ξεκαθάρισαν στην πολεοδομία τι ρυμοτομείται κι έγινε και το δηλωτικό ρυμοτομίας σε συμβολαιογράφο, έγινε ο υπολογισμός εισφοράς σε χρήμα (το 20%), πήραν βεβαίωση αρτιότητας-οικοδομησιμότητας, πήραν έγκριση Ρ.Γ.-Ο.Γ. και εν συνεχεία εκδόθηκε η άδεια. Το αρχικό οικόπεδο ήταν τμήμα μεγαλύτερης έκτασης που παρέμεινε εκτός σχεδίου, και ένα άλλο μικρό τμήμα, του ιδίου ιδιοκτήτη, που το χώριζε ο δρόμος από το υπόλοιπο, που έχει πρόσωπο η ιδ/σία, ρυμοτομήθηκε εξ ολοκλήρου για δημιουργία Κ.Χ.

Στην τελική, υπάρχει οφειλή προς την ιδ/σία και όχι το αντίστροφο.

Συμφωνώ ότι ο μελετητής προσπαθεί να βρει λύση και υπάρχει συνεργασία. Το πρόβλημα είναι ότι κόλλησε (ο μελετητής) στο ότι έγινε δεκτή κάποτε η ένσταση κι εμείς δεν κάναμε ένσταση τότε, και τι να κάνουμε τώρα, τι να πούμε στον όμορο. Εγώ δεν είμαι ο μηχανικός της άδειας του 2003, αλλά από την άλλη τι ένσταση να έκαμνε ο άνθρωπος από την στιγμή που είχε την άδεια οικοδομής στο χέρι για το οικόπεδο.

'Έτσι όπως έχουν τα πράγματα, κανονικά θα μπορούσα να αρχίσω να κτίζω το κτίριο της άδειας του 2003, αλλά κάνω αναθεώρηση και τα αλλάζω όλα.

Είναι μπέρδεμα και δεν ξέρω πως θα ξεμπερδέψει.......έχω σκάσει. (Πληροφοριακά, ο ιδ/της είναι ξένος, οπότε που να πάρει χαμπάρι από ενστάσεις κλπ με την κολοκυθιά που παίζουμε στο Ελλάντα)

[annafi]

Σε κάθε περίπτωση, είναι στην κρίση του μελετητή ο τρόπος τακτοποίησης των ιδιοκτησιών. Αυτό που μπορείς να δεις είναι αν με την μετατόπιση του ορίου, θίγονται οι υποχρεωτικές πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου σου και γενικά αν επηρεάζεται η οικοδομική σου άδεια.

Επίσης, η μελέτη σε ποια φάση βρίσκεται σήμερα;

Η εγκύκλιος 106/86 που εκδόθηκε για την Ο.Α. λήφθηκε υπ΄όψη από τον μελετητή;

[SIRADRAB]

Οι πλάγιες αποστάσεις είναι που με ενοχλούν. Ενώ στην άδεια του 2003 ήταν σε επαφή τότε το κτίριο με ένα εκ των δύο κάθετων πρός τον δρόμο ορίων της ιδιοκτησίας, τώρα εγώ, έχω δύο κτίρια σε απόσταση Δ=3,75 από τα όρια κι εκεί έχω βέβαια παράθυρα-μπαλκονόπορτες-βεράντες διαμορφώσεις κλπ.

Αυτό που με κάνει να σκάσω είναι ότι δεν το περίμενα κάτι τέτοιο, που να το φανταστώ όταν έχω την προηγούμενη άδεια ζωντανή μπροστά μου.

Η εγκύκλιος που αναφέρεις, σε τι αναφέρεται? Μπορείς να μου δώσεις περισσότερα στοιχεία να την βρω? Δεν έχει γίνει η κύρωση της πράξης εφαρμογής, αλλά είναι στα τελευταία στάδια απ' ότι λένε, δεν ξέρω τι να πιστέψω, ήμουν νέος και γέρασα!

Σας ευχαριστώ.

[vapan]

Όταν σε μια περιοχή γίνεται Πράξη Εφαρμογής οι ιδιοκτησίες και τα όρια τους καταργούνται και δημιουργούνται νέες ιδιοκτησίες και νέα όρια με την κύρωση της Πράξης. Τα εμπλεκόμενα μέρη στην εκπόνηση της μελέτης είναι τρία: ο Μελετητής, η Διευθύνουσα Υπηρεσία και ο Δήμος. Σε διάφορες φάσεις παρεμβαίνουν και οι ιδιοκτήτες δια των ενστάσεων τους. Κατά τη διάρκεια σύνταξης της Πράξης μπορούν να εκδοθούν άδειες οικοδομής κατ' εξαίρεση και υπό προϋποθέσεις.

Στην περίπτωση που συζητάμε η άδεια του 2003 κρίθηκε ότι δεν δημιουργεί πρόβλημα στην Πράξη. Το ότι δεν ενημερώθηκε ο μελετητής σίγουρα δεν είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη και δεν νομίζω ότι είναι λόγος ανάκλησης της άδειας, γι' αυτό εξάλλου και ανανεώθηκε η ισχύς της. Το θέμα λοιπόν δεν είναι αν έχει δικαίωμα ή όχι ο μελετητής να αλλάξει τα όρια γιατί ούτως ή άλλως έχει υποχρέωση να προτείνει στην Υπηρεσία το πώς θα επιλυθεί το συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο και αυτό μερικές φορές δεν είναι απλό. Τώρα αν με την αρχική άδεια το Ο.Τ. μπορούσε να επιλυθεί ενώ με την αναθεώρηση που ζητάς δεν μπορεί να επιλυθεί μάλλον έχεις άδικο και δεν μπορείς να "απαιτήσεις" την αναθεώρηση. Το ίδιο ισχύει και για την ένσταση που έγινε δεκτή: αν δεν μπορεί να τακτοποιηθεί το Ο.Τ. επειδή εκ παραδρομής έγινε δεκτή η ένσταση μάλλον θα πρέπει να αναζητηθεί ο νόμιμος τρόπος για να απορίψουν τώρα την ένσταση.

Γενικά στις Πράξεις Εφαρμογής μπαίνει πολύ ο υποκειμενικός παράγοντας και δεν υπάρχουν μαγικές εγκύκλιοι ή παράθυρα που αναζητάς.

Κατά τη γνώμη μου αν η αναθεώρηση που θέλεις να κάνεις είναι τόσο απαραίτητη και ο πελάτης δεν μπορεί να περιμένει την κύρωση της Πράξης, πρέπει να ασχοληθείς με την τακτοποίηση του Ο.Τ. και με τον έλεγχο της νομιμότητας και των προθεσμιών τόσο της άδειας του 2003 όσο και με την ένσταση του γείτονα. Η άδεια του 2003 είναι ένα "κεκτημένο δικαίωμα" του οικοπέδου αλλά η αναθεώρηση που συζητάς είναι απλώς μια δυνατότητα.

Και στον πελάτη σου μάλλον πρέπει να εξηγήσεις το πόσα χρόνια διαρκεί η Πράξη Εφαρμογής και το γιατί είναι χαμηλή η παραγωγικότητα στο "Ελλάντα".

Πιστεύω να βοήθησα. Ενημέρωσε το νήμα για την εξέλιξη της υπόθεσης. Θα με ενδιέφερε να μάθω την εξέλιξη και την κατάληξη του προβλήματος.

[SIRADRAB]

vapan, βοήθησες και πολύ μάλιστα.

Αυτό που κατάλαβα από την ανάλυσή σου για την περίπτωση, είναι ότι με βάση την ''κείμενη νομοθεσία'' περί διαδικασιών πράξεων εφαρμογής, όλα παραμένουν ρευστά και υπόκεινται στην ελληνική θεωρία του χάους.

Τι θέλω να πω?

Οταν εκδόθηκε η άδεια του 2003, κατ' εξαίρεση πριν την κύρωση της πράξης εφαρμογής, στην πολεοδομία πρέπει λογικά να κάνανε όλους τους προβλεπόμενους ελέγχους, τους σχετικούς με το σχέδιο πόλης εννοώ, πριν να την εκδόσουνε. Το ίδιο και για την ανανέωση που είναι πρόσφατη.Τους ανέφερα παραπάνω και δεν θέλω να τους επαναλάβω. Αυτό που δεν ανέφερα και το κράτησα τελευταίο, είναι ότι το τοπογραφικό για την βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας του συγκεκριμένου οικοπέδου, με τους υπολογισμούς εισφοράς σε γη και χρήμα, είναι υπογραμμένο από τον μελετητή της πράξης εφαρμογής το 2002. Το ίδιο τοπογραφικό χρησιμοποιήθηκε κι από τον τότε μηχανικό της άδειας του 2003.

Εγώ τώρα, κάνοντας την αναθεώρηση της άδειας του 2003, χρησιμοποιώ το ίδιο τοπογραφικό με όλες τις εγκρίσεις που εμπεριέχει από την άδεια του 2003.

Ο μελετητής της πράξης εφαρμογής είναι γνωστός μου, θέλει να βοηθήσει και να συνεργασθεί για την επίλυση του προβλήματος της αποδοχής της ένστασης του όμορου ιδιοκτήτη αλλά δεν ξέρει πως. Το πρόβλημά του είναι πως να απορίψει την ένσταση του όμορου που κάποτε έγινε δεκτή.

Το δικό μου πρόβλημα είναι ότι ο πελάτης μου που μου ανέθεσε την αναθεώρηση της άδειας του 2003 προκειμένου να εκμεταλευτεί πλήρως την δόμηση του οικοπέδου, έχει αγοράσει πρίν την κατάθεση της άδειας αναθεώρησης, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας του οικοπέδου από τον άλλο συνιδ/τη ώστε να καταστεί αυτός μόνος κύριος του οικοπέδου. Μειώνοντας το εμβαδόν του οικοπέδου τώρα με την μετακίνηση του ενός ορίου εις βάρος της ιδιοκτησίας, μειώνεται ο Σ.Δ. και η κάλυψη του οικοπέδου, αλλάζουν οι αποστάσεις και γενικά μου αλλάζει όλη την μελέτη, γιατί είχα 100% κάλυψη-δόμηση.

Κι ένα άλλο πρόβλημα που αντιμετοπίζω, όχι νομικό αυτή την φορά, είναι το πως να τα εξηγήσω όλα αυτά στον πελάτη μου που είναι ξένος. Εχει μια ελαφρά μορφή φαλάκρας ο άνθρωπος και αν του πω την ''ελληνική'' περίπτωση, θα χάσει και τα υπόλοιπα μαλλιά του και θα μείνει εντελώς φαλακρός.

Είναι αυτό που λέμε τακτικά, πήγε για μαλλί και βγήκε κουρεμένος!

Εκτός από την πλάκα, όλοι αντιλαμβανόμαστε γιατί δεν γίνονται επενδύσεις στην χώρα μας.

Αυτή η γραφειοκρατία, η ασάφεια και το χάος που επικρατεί θα μας φάει όλους!

[vapan]

SIRADRAB, αν δεν κάνω λάθος από τα γραφόμενα σου δεν προκύπτει αν η άδεια του 2003 θίγεται από την αποδοχή της ένστασης. Αν θίγεται η νομίμως (?) εκδοθείσα άδεια θα μπορούσε να δικαιολογηθεί η ανάκληση της αποδοχής της ένστασης και η εξέταση της δυνατότητας νέας αρχιτεκτονικής μελέτης. Αλλιώς, αν δηλαδή από την αποδοχή της ένστασης δεν θίγεται η άδεια του 2003, το παιχνίδι είναι χαμένο και σε συμβουλεύω ή να κτίσεις αυτή την οικοδομή που σου έχουν δώσει ή να περιμένεις την κύρωση της πράξης εφαρμογής. Πάντως δεν καταλαβαίνω τη δυσκολία να εξηγήσεις στον πελάτη σου το πρόβλημα. Το στραβό της ιστορίας είναι η διάρκεια της πράξης εφαρμογής, τουλάχιστον 6 χρόνια στην περίπτωση σου. Γι' αυτό μίλησα για παραγωγικότητα...

[SIRADRAB]

vapan γειά σου,

Όχι, η άδεια του 2003 δεν θίγεται από την αποδοχή της ένστασης και την μετατόπιση ενός εκ των δύο, κάθετων προς τον δρόμο, ορίων της ιδ/σίας. Το κτίριο της τότε άδειας κολλούσε στο άλλο όριο που είναι και το όριο της επέκτασης του σχεδίου πόλης. Επειδή εγώ τα άλλαξα όλα στην μελέτη μου, αποφάσισα τα δύο κτίρια που έχω τώρα, να τα τοποθετήσω στο μέσον του οικοπέδου σε απόσταση Δ από τα εκατέρωθεν όρια της ιδ/σίας ώστε να μπορώ να βγάλω παράθυρα και μπαλκονόπορτες.

Έχεις δίκιο όταν λες ότι το παιχνίδι είναι χαμένο.

Μου αλλάζουν τον συντ. δόμησης-κάλυψης με την μετατόπιση του ορίου εις βάρος της ιδ/σίας, ''χάνω'' ένα διαμέρισμα-κατοικία σίγουρα, και θα πρέπει να κολλήσω στο ένα όριο όπως κολλούσε το κτίριο στην άδεια του 2003. Με άλλα λόγια πάω για αλλαγή μελέτης, δουλειές με φούντες δηλαδή. Η διάρκεια της πράξης εφαρμογής δεν είναι 6 χρόνια, από το 1994 είναι, κι ακόμα έχει δρόμο απ' ότι βλέπω. Δεν το φανταζόμουνα αυτό το μπλέξιμο κι αυτό με στεναχώρησε.

Ευχαριστώ πάλι για το χρόνο που διέθεσες.