Αμοιβή για αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία

[Elaine]

Συνάδελφοι καλημέρα και καλή εβδομάδα. Είμαι νέα μηχανικός και ζητώ κάποιος να με κατευθύνει στα βασικά για το εξής ζήτημα.

Η άδεια του ακινήτου εκδόθηκε το 1989 για κατοικία στον όροφο, κατάστημα στο ισόγειο και αποθήκη στο υπόγειο. Ο ιδιοκτήτης θέλει να μετατρέψει το ισόγειο κατάστημά (85m2) που λειτουργούσε μέχρι στιγμής εκεί σε κατοικία και να συμπεριλάβει σε αυτή πλέον και το υπόγειο (40 m2) . H κατοικία του ορόφου ανήκει σε άλλον ιδιοκτήτη και διατηρείται ως έχει. Σημειωτέον ότι το υπόγειο δεν είχε αποπερατωθεί πλήρως (με άλλα λόγια έμεινε "γιαπί") και ότι το ακίνητο βρίσκεται στην Άνω Πόλη Θεσσαλονίκης. Ποια είναι τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσω για να εκδοθεί η άδεια αλλαγής χρήσης; Πώς μπορώ να υπολογίσω τις αμοιβές για τη συγκεκριμένη εργασία; Χρειάζεται να αγοράσω κάποιο πρόγραμμα; Και τέλος, πριν υπολογίσω όλα τα παραπάνω, πώς μπορώ να δώσω μία γενική ιδέα για τα κόστη στον ιδιοκτήτη, όπως μου ζήτησε;

Δεκτές όλες οι διορθώσεις σας ακόμα στα εκφραστικά μέσα.

[catherine76]

Όσον αφορά στην αλλαγή χρήσης του ισογείου από κατάστημα σε κατοικία, αυτό θα μπορούσε να γίνει, εφόσον δεν το είχε μετατρέψει ήδη σε κατοικία. Γιατί, πηγαίνοντας στην Πολεοδομία της περιοχής σου με ένα φάκελο άδειας για αλλαγή χρήσης, θα σου ζητήσουν φωτο όλων των πλευρών του υπάρχοντος. Οπότε, τί θα τους δείξεις? Φαντάζομαι ότι οι όψεις σου έχουν αλλάξει σε σχέση με την άδεια του καταστήματος του '89. Εννοώ, δηλαδή, ότι για να το έχει κάνει κατοικία, θα έχει κάνει και την ανάλογη διαμόρφωση που απαιτεί η κατοικία, υπνοδωμάτια, κουφώματα, κ.λ.π. Επίσης, αν έχει περάσει κι από ΕΠΑΕ, που μάλλον έχει περάσει, ως κατάστημα, τότε...δεν νομίζω να μπορέσεις να περάσεις με αλλαγή χρήσης.

Η σωστή διαδικασία είναι να κάνεις νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης, αφού αυτή έχει, έτσι κι αλλιώς, αυθαιρέτως γίνει. Από κει και μετά, προσθέτεις ό,τι άλλο θέλεις στην οικοδομική άδεια που θα εκδόσεις.

Τώρα, για να μετατρέψεις το υπόγειο σε χώρο κύριας χρήσης, με δεδομένο ότι στην άδεια υπάρχει ως αποθήκη, πρέπει κατ' αρχήν να έχεις υπόλοιπο σ.δ. Έχεις? Στη συνέχεια, το υπόγειο πρέπει να πληρεί και κάποιες προϋποθέσεις για να το κάνεις αυτό, π.χ φωτισμό, αερισμό, κ.λ.π (βλέπε ΓΟΚ & Κτιριοδομικό). Τις έχει?

Με αυτά που σου έγραψα, προσπαθώ να σου δώσω να καταλάβεις, ως νέα συνάδελφο, ότι πρέπει πρώτα να διερευνήσεις αν αυτό που ζητά ο πελάτης σου γίνεται και αν ναι, με ποιον τρόπο. Συνήθως, οι πελάτες, τουλάχιστον οι δικοί μου, έρχονται με ήδη διαμορφωμένη άποψη στο γραφείο για το τι θέλουν να κάνουν, γιατί έχουν ρωτήσει το γείτονά τους που έκανε κάτι παρόμοιο, τον ξάδελφό τους, και γενικά όποιους μπορείς να φανταστείς, εκτός από μηχανικό. Αυτό δε σημαίνει σε καμία περίπτωση, ότι αυτό που θέλουν γίνεται πάντα, ή είναι σωστό, ή είναι σύννομο...

[Elaine]

Καταρχάς ευχαριστώ για την απάντηση σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Μάλλον δεν ήμουν πολύ σαφής. Γράφοντας "Ο ιδιοκτήτης θέλει να μετατρέψει το ισόγειο κατάστημά (85m2) που λειτουργούσε μέχρι στιγμής εκεί σε κατοικία " εννοώ ότι το ισόγειο λειτούργησε μέχρι σήμερα ως κατάστημα και ήταν καθ'όλα νόμιμο, ξενοικιάστηκε πρόσφατα και ο ιδιοκτήτης θέλει να το μετατρέψει σε κατοικία ακολουθώντας τη νόμιμη οδό- πράγμα σπάνιο!

Κάποια ιδέα για το πώς πρέπει να χειριστώ την ερώτηση του ιδιοκτήτη για το κόστος των παραπάνω;

(Είναι πολύ δύσκολο για ένα νέο μηχανικό να μην έχει κάποιον γνωστό στο επάγγελμα και να πρέπει να λύσει τέτοιες απορίες).

Οποιαδήποτε επιπλέον καθοδήγηση θα μου ήταν πολύτιμη.

Ευχαριστώ και πάλι.

[catherine76]

Φίλη Elaine, εαν έχεις λύσει τα θέματα που σου επισημαίνω ως προς την αλλαγή χρήσης του καταστήματος, αλλά και του υπογείου από αποθήκη σε κατοικία, τότε αυτό που έχεις να κάνεις είναι να εκδόσεις μια οικ. άδεια που θα έχει δύο αλλαγές χρήσης:

1) του ισογείου, από κατάστημα σε κατοικία, και

2) του υπογείου, από αποθήκη σε κατοικία.

Από πλευράς "φορολογικών" οι αλλαγές χρήσης αντιμετωπίζονται βρίσκοντας τη διαφορά που προκύπτει στους προϋπολογισμούς, πηγαίνοντας από τη μία χρήση στην άλλη. Δηλαδή, για τα 85 μ2 του καταστήματος βρίσκεις το συμβατικό προϋπολογισμό, που είναι π.χ. Α. Για τα ίδια 85μ2 κατοικίας βρίσκεις πάλι το συμβατικό προϋπολογισμό, που είναι π.χ Β. Αν η διαφορά των προϋπολογισμών αλλάζοντας από κατάστημα σε κατοικία (Β-Α) προκύπτει θετική, έχεις αυτή τη "διαφορά" ως συμβατικό προϋπολογισμό για να κατανείμεις στις μελέτες. Όμως, η αλλαγή από κατάστημα -αλλά και από αποθήκη- σε κατοικία, απαιτεί να κατασκευαστούν και κάποιες εσωτερικές διαρρυθμίσεις, να μπουν εσωτερικά και εξωτερικά κουφώματα, να μπουν δάπεδα, αποχετεύσεις, αν δεν υπήρχαν, είδη υγιεινής, κουζίνα, και τελοσπάντων, ό,τι χρειάζεται για να γίνει ο χώρος που έχεις κατοικία. Αυτό σημαίνει ότι εκτός από το συμβατικό προϋπολογισμό- που είπαμε πιο πάνω- έχεις και έναν αναλυτικό προϋπολογισμό, που προκύπτει από τις επιμέρους εργασίες που χρειάζονται να γίνουν και οποίες θα πρέπει να προμετρηθούν βάσει της κάτοψης και των υπόλοιπων σχεδίων που θα έχεις κάνει στην αρχιτεκτονική σου μελέτη.

Αν δεν έχεις κάποιο πρόγραμμα υπολογισμού αμοιβών και φορολογικών άδειας, καλό θα ήταν να πάρεις, ή -αν δεν θες να αγοράσεις- να μπεις στο site του ΤΕΕ για να κάνεις τους υπολογισμούς. Επίσης, μια συνεννόηση με τον ελεγκτή υπάλληλο στην αρμόδια Πολεοδομία, για το τι θα πρέπει να χρεώσεις στις μελέτες, δεν θα ήταν άσχημο.

[Elaine]

Ευχαριστώ για την καθοδήγηση, catherine.Θα απευθυνθώ πράγματι στον αρμόδιο υπάλληλο και ίσως μια επίσκεψη στο γραφείο ΓΟΚ για ορισμένες περαιτέρω λεπτομέρειες να βοηθήσει.

[johnnie_blue]

Elaine τελικά πως το χειρίστηκες το θέμα; Έχω και εγώ ακριβώς μια ίδια περίπτωση με ένα κατάστημα που θα μετατραπεί σε κατοικία.

[Directionless]

Και εγώ έχω, αλλά δυστυχώς κανένας χριστιανός δεν έχει βρεθεί ακόμη να απαντήσει εδώ μέσα ... (εμένα απλά θέλει να παραμείνει ως έχει ο χώρος, απλά να δηλωθεί κατοικία και στην άδεια).

[Leo_]

Πελάτης έχει ένα ισόγειο κατάστημα 200 τμ.Εδω και καιρό έχει κλείσει περίπου τα 80 τμ και τα χρησιμοποιεί σαν κατοικία.Μπορεί κάποιος να μου πει τι χρειάζεται για την νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης;

[vagelis_lam]

Πελάτης έχει ένα ισόγειο κατάστημα 200 τμ.Εδω και καιρό έχει κλείσει περίπου τα 80 τμ και τα χρησιμοποιεί σαν κατοικία.Μπορεί κάποιος να μου πει τι χρειάζεται για την νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης;

 

εφόσον έχει ήδη ''κλείσει'' τα 80 τ.μ ως κατοικία......κανονικά θέλει νομιμοποίηση αυθαιρέτου αλλαγής χρήσης (αρθρο22), εάν το δικαιούται (δηλαδή εάν επιτρέπεται απο τις χρήσεις) που σημαίνει πρόστιμα και έκδοση οικοδομικής άδειας νομιμοποίησης.

[catherine76]

Για νομιμοποίηση πρέπει να πληρωθούν πρόστιμα ανάλογα με τη χρήση, το εμβαδόν και το χρόνο που έγινε η αλλαγή χρήσης. Μετά, πας για νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης και έκδοση οικοδομικής άδειας με συμβατικό προϋπολογισμό και αναλυτικό για τις επιμέρους εργασίες, π.χ. τοίχους διαχωριστικούς, τουαλέτα, κουζίνα, κ.λ.π.