Πρόβλημα τοπογραφικού

[ΑΚΗΣ ΚΟΥΓΚΟΥΛΗΣ]

Εχω αντιμετωπισει ενα προβλημα με ενα οικοπεδο που εχω. Δεν ειμαι μηχανικος και δεν ξερω τι να κανω.

Το οικοπεδο αυτο ηταν το δευτερο κομματι ενος οικοπεδου που το χωρισαν με οριζοντια καθετη ιδιοκτησια. Οταν το αγορασα το 1997 εβαλα ενα δικηγορο που ηταν φιλος!!! και εκεινος μου συστησε μια τοπογραφο ξαδελφη του να μου κανει το τοπογραφικο και μια συμβολαιογραφο παλι ξαδελφη του να μου κανει το συμβολαιο αγορας. Απο εδω ξεκινανε ολα. Το τοπογραφικο του πρωτου κομματιου που αγοραστηκε το 1991 ανεφερε καποιες διαστασεις για το συνολικο οικοπεδο που η συγκεκριμενη τοπογραφος δεν ασπαστηκε και εβαλε αυτες που βρηκε εκεινη τη στιγμη χωρις να με ειδοποιησει κανεις οτι μου ειχαν φαει μετρα απο το οικοπεδο οι αγοραστες του πρωτου κομματιου. Σας παρακαλω να μου πειτε ποιες ειναι οι νομικες ευθυνες τις τοπογραφου του δικηγορου και της συμβολαιογραφου που προχωρησαν στην εκδοση συμβολαιου και τοπογραφικου με διαφορετικες διαστασεις απο αυτες που κανονικα θα επρεπε ναχει το οικοπεδο και τι μπορω να κανω τωρα. Επισης τι προβληματα θα αντιμετωπισω με το κτηματολογιο στην παρουσα φαση.

 

 

Παρατήρηση: Οι τίτλοι των θεμάτων πρέπει να είναι με σωστή ορθογραφία και με τόνους.

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής του forum.

Ευχαριστώ.

[avgoust]

Γενικα.

Ο μηχανικος μετραει με βαση τα ορια που του υποδεικνυει ο ιδιοκτητης ο οποιος εχει και την αποκλειστικη ευθυνη γι αυτα .

 

Δηλαδη να στο πω με ενα απλο παραδειγμα αν μου πεις οτι το οικοπεδο μου ειναι απο εδω μεχρι εκει και το μετραω πχ 50m δεν μπορω να στο βαλω 65 επειδη καποιο παλιο τοπογραφικο το δειχνει τοσο.

 

Τωρα , για να πει κανεις τι συμβαινει με την περιπτωση σου πρεπει να δει τα τοπογραφικα παλια και νεα , τα συμβολαια παλια και νεα ,την συσταση , αν τροποποιηθηκε και πως , τα οποια μεσω ενος forum ειναι δυσκολο να γινουν.

 

Σου προτεινω να απευθυνθεις σε εναν μηχανικο (οχι τον αρχικο) , να εξετασει το θεμα σου και να σου δωσει υπευθυνα οδηγιες.

[anka]

Το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου είναι και στα δύο τοπογραφικά ίδιο και απλά φαίνεται μικρότερο το δικό σου μερίδιο (απ'ότι ήταν κατά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) ; Ή είναι και το συνολικό εμβαδόν μικρότερο; Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας πότε έγινε;

 

Πώς ξέρεις ποιό τοπογραφικό είναι σωστό; Του 1991 ή του 1997; Μήπως η τοπογράφος αποτύπωσε την πραγματική κατάσταση και δε φταίει;

 

Επίσης, δεν υπάρχει υπογεγραμμένη πάνω στο τοπογραφικό η δήλωση ιδιοκτήτη που λέει οτι αυτός υπέδειξε τα όρια του οικοπέδου στην τοπογράφο;

 

Τέλος, να κάνω μια ερώτηση: όταν αγόρασες το οικόπεδο και υπέγραψες τα συμβόλαια δεν έλεγξες τι υπέγραφες;;;

 

Προς Θεού, δεν το λέω με προσβλητικό τόνο.

 

Πάντως τώρα με το κτηματολόγιο θα πρέπει να προσκομίσεις τους τίτλους ιδιοκτησίας και το εμβαδόν που θα καταχωρηθεί θα είναι αυτό που φαίνεται εκεί.

 

Για να πάρεις υπεύθυνη απάντηση, θα πρέπει να απευθυνθείς σε έναν τοπογράφο μηχανικό που να έχει μπροστά του τα σχέδια, τα συμβόλαια και τη σύσταση.

[ΑΚΗΣ ΚΟΥΓΚΟΥΛΗΣ]

Ναι αλλα το θεμα ειναι οτι εγω το μονο που ηξερα ειναι οτι το οικοπεδο που αγορασα ηταν 500 τμ και σε μια περιοχη που μου δειξανε.. Τα ακριβη μετρα και την οριοθετηση πιστευω οτι ειναι υπευθυνος ο τοπογραφος που πρεπει να με ενημερωσει βασει και του επισημου πρωτου τοπογραφικου του κρατους οτι ειναι λαθος, καθως και ο δικηγορος που επρεπε να κανει ελεγχο τοπογραφικων πριν και μετα το συμβολαιο μου. Αλλωστε η ιδια τριαδα ηταν που ειχε αναλαβει ολη την ιστορια χωρισμου του οικοπεδου. (Η τοπογραφος με τα ξαδελφια της, δικηγορο και συμβολαιογραφο). Οταν την ρωτησα γιατι εγινε αυτο μου τα μασαγε και μουλεγε οτι δεν ειχε μετρησει το οικοπεδο και κατι τετοιες αηδιες.

Επισης δεν καταλαβαινω πως ειναι δυνατον το οικοπεδο με τα περισσοτερα μετρα να μου εδινε 500 τμ και "Χ" οικοδομικο συντελεστη και τωρα με τα μικροτερα μετρα να μου ξαναδινει 500 τμ και παλι τον ιδιο "Χ" οικοδομικο συντελεστη.

Επισης δεν καταλαβαινω γιατι με βαλανε και πληρωσα εγω για να ανοιξει ενας κοινοχρηστος δρομος αναμεσα σε μενα και στον γειτονα και δεν μου ειπανε οτι εγω δεν θα δικαιουμαι ιοκοδομικο συντελεστη απο τον κοινοχρηστο δρομο γιατι το πηρε ολο αυτος.

Ολα αυτα γινανε προς οφελος του ιδιοκτητη του πρωτου οικοπεδου.

Ειναι αραγε τυχαια? Φταιει για ολα ο χαζος αγοραστης που αντι οι επαγγελματιες να κανουν τη δουλεια τους επρεπε να γινει εκεινος τοπογραφος δικηγορος και συμβολαιογραφος?

Στην παρουσα κατασταση οπως ταχει κανει η υπεροχη τριαδα θα τους πιεσω να μου τα φτιαξουν σωστα με τα υπαρχοντα μετρα , λογω του κτηματολογιου, γιατι αλλοιως θα κανω ασφαλιστικα μετρα στην εξυπνη τριαδα που με εξαπατησε και αναμφισβητητα εβαλα την υπογραφη μου. Επισης θα κανω καταγγελιες σε ολα τα αρμοδια οργανα για να βρω το δικηο μου. Η απαντηση της τοπογραφου προχτες βραδυ σε τηλεφωνημα μου ηταν, γιατι μεχει πιασει και σκαλιζω την κατασταση αφου στο κατω κατω δεν ειμαστε στην Ομονοια. Πως σας φαινεται?

Ας μην τα αμβλυνουμε λοιπον ολα γιατι αν καποιος δεν κανει κατι θα χασουμε την μπαλλα με τον καθε απατεωνα.

Δεν θελω να στραφω σε αλλο τοπογραφο γιατι πληρωθηκανε αδρα και οι τρεις και ειναι αναγκασμενοι βασει νομων να μου τα παραδωσουν σωστα.

Εχω αδικο?

[anka]

Τα πράγματα είναι κάπως μπερδεμένα και για να σου απαντήσει κάποιος πρέπει να δει χαρτιά, σχέδια, συμβόλαια.

 

Απλά να ξέρεις οτι ο τοπογράφος δεν είναι υπεύθυνος για την ακρίβεια των ορίων του οικοπέδου. Υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης (αυτός δηλαδή που σου το πούλησε) διότι αυτός υποδεικνύει τα όρια στον τοπογράφο (και μάλιστα υπογράφει για την ορθότητά τους). Είναι και το λογικό εξάλλου...Αν δηλαδή δεν ξέρει ο ίδιος οικοπεδούχος το οικόπεδό του, θα το ξέρει ένας τρίτος;;;

 

Δεύτερον, δεν κατάλαβα καλά αυτό που λες με το δρόμο. Ένας δρόμος ΔΕΝ δίνει οικοδομικό συντελεστή. Κάτι άλλο έγινε που δε σου το εξήγησαν καλά. Μήπως το μερίδιο του όμορου ήταν τυφλό;

 

Τρίτον, επίσης δεν καταλαβαίνω το σημείο: "τωρα με τα μικροτερα μετρα να μου ξαναδινει 500 τμ και παλι τον ιδιο "Χ" οικοδομικο συντελεστη".

Τι θα πει "σου ξαναδίνει 500τμ"; Δόμηση εννοείς;

Ο οικοδομικός συντελεστής ή πιο σωστά ο συντελεστής δόμησης είναι ένας αριθμός που πολλαπλασιάζουμε με το εμβαδόν του οικοπέδου για να βρούμε την επιτρεπόμενη δόμηση (σου λέω τώρα την απλή περίπτωση). Μένει ίδιος για ένα οικόπεδο 400τμ και για ένα οικόπεδο 500τμ, που ανήκουν στην ίδια περιοχή όρων δόμησης (και είναι και τα δύο άρτια και οικοδομήσιμα). Και πάλι σου μιλάω για την απλή περίπτωση χωρίς παρεκκλίσεις και ένα σωρό άλλα που θα σε μπερδέψουν περισσότερο αν σου αναφέρω.

 

Επειδή μερικά πράγματα δεν τα γνωρίζεις (όπως είναι και φυσιολογικό βέβαια αφού δεν είσαι μηχανικός), θα σε συμβούλευα να απευθυνθείς σε έναν συνάδελφο που να τον εμπιστεύεσαι έστω και συμβουλευτικά. Για να σου εξηγήσει τι και πως και αν υπάρχει ατόπημα, ποιό είναι αυτό και πώς διορθώνεται. Τουλάχιστον έτσι, εφόσον θες να συνεχίσεις με την ίδια τριάδα (όπως λες κι εσύ), να είσαι ενημερωμένος και να ξέρεις τι ακριβώς συμβαίνει για να μπορείτε να συνεννοηθείτε μπας και βγάλετε άκρη.

[dimitris_g]

Τα πράγματα είναι κάπως μπερδεμένα και για να σου απαντήσει κάποιος πρέπει να δει χαρτιά, σχέδια, συμβόλαια.

Αυτό είναι το μόνο σίγουρο για να έχεις μια απάντηση εμπεριστατωμένη...

 

Απλά να ξέρεις οτι ο τοπογράφος δεν είναι υπεύθυνος για την ακρίβεια των ορίων του οικοπέδου. Υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης (αυτός δηλαδή που σου το πούλησε) διότι αυτός υποδεικνύει τα όρια στον τοπογράφο (και μάλιστα υπογράφει για την ορθότητά τους). Είναι και το λογικό εξάλλου...Αν δηλαδή δεν ξέρει ο ίδιος οικοπεδούχος το οικόπεδό του, θα το ξέρει ένας τρίτος;;;

Αυτό δεν είναι απόλυτα ακριβές. Όταν αναφερόμαστε σε περιοχές της νοτίου κυρίως Ελλάδας, αυτο κατά βάση ισχύει. Στις περιοχές όπου εγκαταστάθηκαν πρόσφυγες το 1922 όμως (βόρεια Ελλάδα) ισχύουν και σήμερα οι διανομές των συνοικισμών και των αγροκτημάτων του Υπουργείου Γεωργίας όπου οι επί μέρους ιδιοκτησίες οριοθετούνται βάσει της εφαρμογής των στοιχείων των διανομών, ανεξαρτήτως της όποιας γνώμης του ιδιοκτήτη.

 

Ως εκ τούτου, σε περιπτώσεις όπως παραπάνω, όπου υπάρχει μια οποιαδήποτε εγκεκριμένη μελέτη που αφορά και επηρεάζει τα όρια ενός οικοπέδου (Πράξεις Τακτοποίησης, Πράξη Εφαρμογής, Συμβολαιογραφικές Πράξεις κατάτμησης/συνένωσης, κλπ.) αυτή πρέπει να εφαρμοστεί με ευθύνη του τοπογράφου μηχανικού. Δεν νοείται υπόδειξη ορίων σε αυτές τις περιπτώσεις.

 

Άρα και πάλι χρειάζονται χαρτιά, σχέδια, συμβόλαια...

 

Υπενθυμίζω δε το γεγονός ότι προβληματικές περιπτώσεις σαν του κυρίου δημιουργούνταν και θα δημιουργούνται όσο η σύνταξη ενός σωστού και πλήρους τοπογραφικού διαγράμματος απορρίπτεται σαν επιλογή ως μια περιττή δαπάνη. Εδώ η επιλογή του επαγγελματία μπορεί να κρύβει επιπλέον έξοδα και ταλαιπωρία...

[ΑΚΗΣ ΚΟΥΓΚΟΥΛΗΣ]

Τα πράγματα είναι κάπως μπερδεμένα και για να σου απαντήσει κάποιος πρέπει να δει χαρτιά, σχέδια, συμβόλαια.

Αυτό είναι το μόνο σίγουρο για να έχεις μια απάντηση εμπεριστατωμένη...

 

Απλά να ξέρεις οτι ο τοπογράφος δεν είναι υπεύθυνος για την ακρίβεια των ορίων του οικοπέδου. Υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης (αυτός δηλαδή που σου το πούλησε) διότι αυτός υποδεικνύει τα όρια στον τοπογράφο (και μάλιστα υπογράφει για την ορθότητά τους). Είναι και το λογικό εξάλλου...Αν δηλαδή δεν ξέρει ο ίδιος οικοπεδούχος το οικόπεδό του, θα το ξέρει ένας τρίτος;;;

Αυτό δεν είναι απόλυτα ακριβές. Όταν αναφερόμαστε σε περιοχές της νοτίου κυρίως Ελλάδας, αυτο κατά βάση ισχύει. Στις περιοχές όπου εγκαταστάθηκαν πρόσφυγες το 1922 όμως (βόρεια Ελλάδα) ισχύουν και σήμερα οι διανομές των συνοικισμών και των αγροκτημάτων του Υπουργείου Γεωργίας όπου οι επί μέρους ιδιοκτησίες οριοθετούνται βάσει της εφαρμογής των στοιχείων των διανομών, ανεξαρτήτως της όποιας γνώμης του ιδιοκτήτη.

 

Ως εκ τούτου, σε περιπτώσεις όπως παραπάνω, όπου υπάρχει μια οποιαδήποτε εγκεκριμένη μελέτη που αφορά και επηρεάζει τα όρια ενός οικοπέδου (Πράξεις Τακτοποίησης, Πράξη Εφαρμογής, Συμβολαιογραφικές Πράξεις κατάτμησης/συνένωσης, κλπ.) αυτή πρέπει να εφαρμοστεί με ευθύνη του τοπογράφου μηχανικού. Δεν νοείται υπόδειξη ορίων σε αυτές τις περιπτώσεις.

 

Άρα και πάλι χρειάζονται χαρτιά, σχέδια, συμβόλαια...

 

Υπενθυμίζω δε το γεγονός ότι προβληματικές περιπτώσεις σαν του κυρίου δημιουργούνταν και θα δημιουργούνται όσο η σύνταξη ενός σωστού και πλήρους τοπογραφικού διαγράμματος απορρίπτεται σαν επιλογή ως μια περιττή δαπάνη. Εδώ η επιλογή του επαγγελματία μπορεί να κρύβει επιπλέον έξοδα και ταλαιπωρία...

Σας ευχαριστω πολυ για την ενημερωση γιατι μου φαινοταν και μενα περιεργο να μην εχει καποιος την ευθυνη για ενα τετοιο λαθος. Και απο την στιγμη που και η ιδια (τοπογραφος) παραδεχτηκε στην τελευταια μας συναντηση οτι δεν μετρησε αλλα πηρε τα μετρα απο ενα τοπογραφικο το οποιο δεν ηταν καν του τελευταιου ιδιοκτητη (που ηταν σωστο) και εψαχνε και η ιδια να βρει που το βρηκε. Βλεπετε τωρα πια εχω ολα τα τοπογραφικα που υπαρχουν πριν να αγορασω αυτο το οικοπεδο και ξερω τι εχει συμβει.

Βεβαια για την συνταξη νεου τοπογραφικου εγω ειχα πληρωσει κανονικα και οπως εγραψε και ο κυριος, η τοπογραφος το θεωρησε περιττη δαπανη για κεινη και ενω πηρε τα λεφτα μου βαλε οτι μετρα βρηκε απο εκεινο το μυστηριο τοπογραφικο.

Το θεμα ειναι οτι εχει αναγνωρισει το λαθος της και θα προσπαθησει να μου το φτιαξει χωρις να πληρωσω εγω. Αλλιως βεβαια θα κινηθω νομικα εναντιον καθε υπευθυνου.

[dimitris_g]

Επανέρχομαι στο ζήτημα για να υπογραμμίσω κάτι σημαντικό. Απαντώντας σε ερωτήματα του εισαγωγικού μηνύματος, από την περιγραφή της κατάστασης από τον ενδιαφερόμενο, δεν προκύπτουν ευθύνες ούτε σε δικηγόρο ούτε σε συμβολαιογράφο. Η ευθύνη σε ό,τι αφορά τεχνικά ζητήματα (εφαρμογή τίτλων, μετρήσεις, τοπογραφικό διάγραμμα, απόδωση διαστάσεων και εμβαδού, μελέτη ορθότητας των ορίων κλπ) βαρύνει εξ' ολοκλήρου τον/την τοπογράφο μηχανικό. Οι εμπλεκόμενοι νομικοί (συμβ/φος, δικηγόρος) κάνουν τη δουλειά τους με βάση υπογεγραμμένο τοπογραφικό διάγραμμα του οποίου την πιστότητα δεν είναι σε θέση να διαπιστώσουν. Η τοπογράφος είναι υποχρεωμένη να σας παραδώσει ένα διάγραμμα στο οποίο να απεικονίζονται τόσο η υφιστάμενη κατάσταση όσο και η θεωρητική κατάσταση (δηλαδή να φαίνονται οι διαφορές των υφισταμένων οικοπέδων σε σχέση με αυτά που περιγράφουν οι τίτλοι, κοινώς ποιος "τρώει" από ποιον και πόσα μέτρα) με πλήρεις περιγραφές του συνολικού (αρχικού) οικοπέδου καθώς και των επί μέρους τμημάτων στα οποία χωρίστηκε (εφόσον το οικόπεδο αποτελεί απλώς κάθετη ιδιοκτησία ευρύτερου οικοπέδου και δεν είναι αυτοτελές οικόπεδο από μόνο του). Ένα τέτοιο και μόνον διάγραμμα πρέπει να προχωρήσει σε συμβολαιογράφους και δικηγόρους ώστε ο ιδιοκτήτης να κατοχυρώσει ορθά την ιδιοκτησία του δίχως να κλέβει και δίχως να τον κλέβουν. Κατόπιν οι σχεδιασμένες στο διάγραμμα κορυφές μπορούν να υλοποιηθούν και επί του εδάφους παρόντων όλων των ενδιαφερομένων προς αποφυγή παρεξηγήσεων. Εγώ τουλάχιστον έτσι έμαθα να λειτουργώ επαγγελματικά, επαγγελματίας με επαγγελματία διαφέρει...

 

 

Δυο λόγια για το Κτηματολόγιο. Δεν γνωρίζω εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί σήμερα Κτηματολογικό γραφείο. Από τα συμφραζόμενα συμπεραίνω πως όχι. Αν ισχύει αυτό, τότε σας δίνεται η ευκαιρία να ζητήσετε από την τοπογράφο τη σύνταξη ενός διαγράμματος εξαρτημένου από το κρατικό δίκτυο Ε.Γ.Σ.Α. 87 (γνωρίζει η τοπογράφος) με πίνακα συντεταγμένων των κορυφών ώστε όταν έρθει η στιγμή να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο να μην παρουσιαστούν τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι συμπολίτες μου που δηλώσαν τις ιδιοκτησίες τους χωρίς τοπογραφικά με τις ανωτέρω προδιαγραφές. Μια τέτοια εργασία πιθανότατα θα αυξήσει τη δαπάνη των τοπογραφικών, αλλά σας εξασφαλίζει απόλυτα και σας γλυτώνει από εξαιρετικά πιθανή πολλαπλάσια ταλαιπωρία και έξοδα αργότερα, τουλάχιστον βάσει του νομικού καθεστώτος και των διαδικασιών που διέπουν τη λειτουργία του Κτηματολογίου σήμερα. Ενδεικτικά αναφέρω ότι τα τελευταία 3 χρόνια έχω εντοπίσει μόνον 5-6 σωστές καταχωρήσεις στο Κτηματολόγιο της περιοχής μου σε ό,τι αφορά γεωμετρικά στοιχεία γεωτεμαχίων σε σύνολο μερικών εκατοντάδων γεωτεμαχίων με τα οποία καταπιάστηκα. Τραγικό;

 

Σε περίπτωση που η περιοχή του ακινήτου είναι ήδη ενταγμένη στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ενδεχομένως σήμερα να κληθείτε να αντιμετωπίσετε αυτήν την κατάσταση από την οποία προσπαθώ να σας γλυτώσω...