Όροι δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδο

[dimitris GM]

να δουμε την παρ. 2 του αρθρου 32 του ν. 4759

2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή.

Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1.

Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%). Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

Να προσθεσω οτι με  το Δ 538/78 δεν ειχε προβλεψη για 45 μ. προσωπο

Αυτο μπηκε με το Δ 270/85

 Τελος εχουμε την εγκυκλιο που επεξηγει τα αρθρα  32 επ.

https://dasarxeio.com/wp-content/uploads/2022/11/Ψ56Β4653Π8-ΓΞ3.pdf

Ως προς το ερωτημα που ετεθη, εχουμε γηπεδο πανω απο 4 στρ. με ετος δημιουργιας το 70. Αρα αρτιο και οικοδομησιμο με το Δ 538/78.

Θεωρητικα, θα επρεπε το ΣΧΟΟΑΠ να εχει μεταβατικες διαταξεις.

Αυτα

τα υπολοιπα σε ...εναν χρονο...

 

 

 

 

 

[Van_pan]

Θα ήθελα να επανέλθω σε αυτό που γίνεται πλέον αναφορά ότι θα τεθεί στο νομοσχέδιο:

"Γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31.5.1985 που αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από τη δημοσίευση του παρόντος, και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο."

Γιατί γελοιοποιείται η πολεοδομική νομοθεσία έτσι; Δηλαδή αν γίνουν σωρυδον πωλητηρία και μισθωτήρια αυτές τις τελευταίες μέρες και πριν την ψήφιση του νόμου όπου θα αναφέρεται ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο το γήπεδο όλα καλά, ειδαλλως τρέχα να αποδείξεις πότε δημιουργήθηκε ο δρόμος; 

Edited Ιανουάριος 7 by Van_pan

[Pavlos33]

Επειδή δεν έχω παρακολουθήσει την τελευταία παράσταση αυτού του τσίρκου, μπήκε στην Βουλή προς ψήφιση ή απλώς αναπαράγουμε τις γνωστές παπάτζες από διάφορα sites;

Το τελευταίο πάντως, πέρα από τεράστια ανοησία (φωτογραφική διάταξη) είναι σίγουρο ότι σε ένα δυο μήνες θα καταπέσει από απόφαση του ΣτΕ. Κατά τη γνώμη μου όλο αυτό θα καταπέσει. Μένει να αποδειχθεί. Κρατήστε μικρό καλάθι και συμβουλεύστε πελάτες σας-υποψήφιους αγοραστές, να είναι ιδιαιτέρως επιφυλακτικοί.

Η όλη γελοιότητα περί απόδειξης δρόμων προ 77 με Α/Φ και όλα αυτά τα ευφάνταστα που γράφονται, είναι βούτυρο στο ψωμί για το ΣτΕ.

Τεχνικά υπάρχουν ζητήματα. Πως θα βρεθούν Α/Φιες 77. Τι θα γίνεται σε περιπτώσεις (σχεδόν το 100%) αγροτικών πρώην γαϊδουρόδρομων 1,50-1,80 μ πλάτους οι οποίοι ως γνωστόν διαπλατύνονται από τους ενδιαφερόμενους παρόδιους ιδιοκτήτες προς διευκόλυνση πρόσβασης γεωργικών μηχανημάτων και αγροτικών αυτοκινήτων; Θα ισχύει και τότε η τεκμηρίωση κοινοχρησίας;

Υπάρχουν πολλά ερωτήματα, αλλά κυρίως διαφαίνεται το φιάσκο που πρόκειται να υπάρξει έτσι και ψηφιστούν όλα όσα διαβάζουμε στα sites. 

Δυστυχώς, η "ταφόπλακα" στην εκτός σχεδίου δόμηση, όπως την ξέραμε ως τώρα, κατά την προσωπική μου άποψη, έπεσε οριστικά μετά την απόφαση 176/23, με την εκσκαφή να έχει προηγηθεί με το Ν. 4759/20 και αρκετά χρόνια πίσω, ο ν. 3212/03 "προειδοποιούσε" για το τι θα έρθει.

[tetris]

On 7/1/2024 at 8:11 ΜΜ, Pavlos33 said:

... ή απλώς αναπαράγουμε τις γνωστές παπάτζες από διάφορα sites;

Οι δημοσιεύσεις είναι η προετοιμασία για να καταπιούμε πιο εύκολα αυτό που θα έρθει.

Έχουν ήδη πάρει τις αποφάσεις τους (σε συνεργασία με το στε), και προσπαθούν να μας πείσουν ότι "το παλεύουν" για το καλό μας

[Pavlos33]

Καλημέρα @tetris και καλή χρονιά. +1. 

[netmin909]

5 ώρες πριν, tetris said:

Οι δημοσιεύσεις είναι η προετοιμασία για να καταπιούμε πιο εύκολα αυτό που θα έρθει.

Έχουν ήδη πάρει τις αποφάσεις τους (σε συνεργασία με το στε), και προσπαθούν να μας πείσουν ότι "το παλεύουν" για το καλό μας

Τα είπες ολα με τον όνομα τους... ειδικα το μέσα σε παρένθεση ειναι ιδιαίτερα εύστοχο.

[toposa]

Σε όλα τα άρθρα που διαβάζω σχετικά με τη νέα ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου, αναφέρεται πως:

 

Quote

 

Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ, δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων για τη δόμηση:

• Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος. Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων.

 

Δηλαδή προεγκρίσεις για γήπεδα μετά του 1985, θα ανακληθούν μετά τη ψήφιση;;; Κάτι δεν μου κολλάει...

Έχω περίπτωση στο μυαλό μου γήπεδο (δημιουργήθηκε μετά το 1985) με 45 μ. πρόσωπο σε δρόμο που διανοίχθηκε μετά το 1977 και έχει καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο. Πάμε να βγάλουμε προέγκριση πριν την ψήφιση για να μην χάσει αρτιότητα (λόγω μη παλαιότητας του δρόμου). Σύμφωνα με το παραπάνω που αναφέρουν, είτε πάρω προέγκριση είτε και κανονική άδεια πριν την ψήφιση του νέου νόμου, δεν θα μπορώ να χτίσω στην τελική (καθώς δεν είναι δημιουργημένο προ του 1985). 

Το ερμηνεύει κάποιος διαφορετικά;

[Roy_Hobbs]

καλησπέρα,

εκτός από την ερώτηση του συναδέλφου από πάνω, θα ήθελα κι εγώ να ρωτήσω το εξής καθώς δεν έχω μεγάλη τριβή με τα εκτός σχεδίου.

Έχω περίπτωση υφιστάμενου ημιτελούς κτιρίου (είναι στα επιχρίσματα) σε εκτός σχεδίου γήπεδο του οποίου η άδεια είναι για ανέγερση νέου βιομηχανικού κτιρίου. Μετά από αυτοψία που πραγματοποίησα, φαίνεται ότι το κτίριο δεν προοριζόταν τελικά για βιομηχανικό, αλλά εκδόθηκε η άδεια αυτή μάλλον για να γίνει εκμετάλλευση του μεγαλύτερου συντελεστή δόμησης για βιομηχανικό κτίριο (0,9). Το λέω αυτό σε περίπτωση που μπορεί με κάποιο τρόπο να γίνει χρήση του νόμου περί αυθαιρέτων.

Μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας, δημοσιεύτηκε το ΓΠΣ της περιοχής, το οποίο δεν επιτρέπει πλέον τα βιομηχανικά κτίρια.

Σήμερα θέλουμε να γίνει αλλαγή χρήσης στο κτίριο αυτό. Στη νέα επιθυμητή χρήση, που επιτρέπεται από το ΓΠΣ, αντιστοιχεί συντελεστής δόμησης μικρότερος (0,3). Επίσης η επιτρεπόμενη κάλυψη της νέας χρήσης είναι μικρότερη από αυτήν της οικοδομικής άδειας (20% αντί για 30% στην άδεια).

Υπάρχει τρόπος να γίνει αυτή η αλλαγή χρήσης?

ευχαριστώ

Edited Ιανουάριος 12 by Roy_Hobbs

[tetris]

15 ώρες πριν, Roy_Hobbs said:

Υπάρχει τρόπος να γίνει αυτή η αλλαγή χρήσης?

Μόνο με κατεδάφιση των επί πλέον μ², δεδομένου ότι στη μικτή χρήση υπερισχύει ο μικρότερος συντελεστής

[Roy_Hobbs]

ευχαριστώ για την απάντηση, μια επιπλέον ερώτηση:

όπως είπα και στο αρχικό μου post, μετά από αυτοψία στο εν λόγω ημιτελές κτίριο (είναι στα επιχρίσματα) διαπιστώθηκε ότι ' το κτίριο δεν προοριζόταν τελικά για βιομηχανικό, αλλά εκδόθηκε η άδεια αυτή μάλλον για να γίνει εκμετάλλευση του μεγαλύτερου συντελεστή δόμησης για βιομηχανικό κτίριο (0,9)'

Αν αποδειχθεί αυτό και η ήδη εγκατεστημένη χρήση αντιστοιχεί σε συντελεστή δόμησης ίσο ή μικρότερο της νέας επιθυμητής χρήσης, θα μπορούσε να γίνει υπαγωγή στο Ν.4495/17 και στη συνέχεια να εκδοθεί νέα οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης?

Edited Ιανουάριος 20 by Roy_Hobbs