Όροι δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδο

[Dudu1993]

Καλησπέρα συνάδελφοι. 

Πατέρας παίρνει με προσύμφωνο του 1961 ένα διαιρετό τμήμα κληροτεμαχίου έκτασης Ε=1400,00τ.μ. και με πρόσωπο σε εθνική οδό 25 μέτρων. Με προσύμφωνο του 1963 παίρνει και το άλλο διαιρετό τμήμα του κληροτεμαχίου έκτασης Ε=3908,67τ.μ. και πρόσωπο 50,80μέτρα. Και τα δυο άρτια κατά παρέκλησσι. Το τμήμα έκτασης Ε=1400,00τ.μ. το πουλάει και το άλλο πηγαίνει με κληρονομιά στα παιδιά του. Και τώρα τα πράγματα περιπλέκονται. Το διαιρετό τμήμα έκτασης Ε=3908,67τ.μ. το αγοράζει ο πελάτης με προσύμφωνο του 1983. Επίσης ο πελάτης αγόρασε το 1982 και ένα όμορο τμήμα έκτασης Ε=211,09τ.μ. . Και το 2018 πηγαίνει βγάζει μια συμβιβαστική επίλυση διαφοράς από το Ειρηνοδικείο και λέει η απόφαση  " Έκτοτε από το 1982 ο πελάτης τα προπεριγραφόμενα δυο διαιρετά ακίνητα τα νεμόνταν και τα κατείχε με καλή πίστη , τα συνένωσε και τα περιέφραξε. " Η απόφαση επισυνάπτεται παρακάτω. Ο μηχανικός που συνέταξε εν έτη 2018 το τοπογραφικό για την συγκεκριμένη αγωγή (επισυνάπτεται κάτω) κάνει μια 651/77 δήλωση μνημονεύονται 2 τμήματα και λέει ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση ως εντός ζώνης. Τα 500 μέτρα δεν τα μετράμε από σχέδια πόλεως που έχουν εγκριθεί με τις διατάξεις του ΝΔ 1923;  Δεύτερον ενώ η απόφαση μιλάει για συνένωση και το κτηματολόγιο το δείχνει σαν ένα δεν πρέπει να πάει στον κανόνα ; 

20240201165657298.pdf 20240201165934785.pdf

[Architect90]

Καλησπέρα! Σε νατουρα εκτός σχεδίου με σχοοαπ και μέγιστο ύψος 4.5μ (αναφέρει μέγιστο ύψος 4.5μ) χωρίς το 1.20 για την προσθήκη στέγης μιας και δεν το αναφέρει... το ύψος ισογείου κτίσματος πρέπει να ναι 4μ; ( όπως στα εκτός σχεδίου 4 η 4.5) το κτίριο θα ναι μπαζωμενο περιμετρικά εκτός της μπροστινής όψης, και θα υπάρχει σοφίτα σε εσοχή της μπροστινής όψης. 

Edited Φεβρουάριος 20 by Architect90

[Architect90]

Καλησπέρα. Σε σχοοαπ για περιοχή νατουρα αναφέρει περιορισμό ύψος 4.5μ. Από ότι καταλαβαίνω το 4μ για τα εκτός σχεδίου για ισόγεια κτίσματα δεν ισχύει; 

Edited Φεβρουάριος 20 by Architect90

[Alsterwasser]

Ερώτηση για ΜΗ κύριο τουριστικό κατάλυμα σε εκτός σχεδίου περιοχή εντός ΖΟΕ:

Βάσει ΖΟΕ, στη συγκεκριμένη περιοχή επιτρέπεται η χρήση Τουρισμός - Αναψυχή Α και Β Τάξη ΕΟΤ (κατώτατο όριο κατάτμησης 10 στρ), οπότε αν καταλαβαίνω καλά, επιτρέπονται μόνο μη κύρια τουριστικά καταλύματα σωστά.

• Στον Ν4759/2020 - 'Αρθρο 34 - Τουριστικές Εγκαταστάσεις:

Αναφέρει οτι για χρήσεις της περ. 15.Τουριστικά Καταλύματα και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις της παρ.ΙΙ του Άρθρου 1 του π.Δ. 59/2018 και σε παρένθεση (Ν.4276/2014), υπάρχουν συγκεκριμένοι όροι αρτιότητας > 8.000,00 τ.μ., Σ.Δ => 0,18 έως 50 στρ.. και Κάλυψης με μέγιστο το 20%.

• Στον 4276/2014 που είναι προγενέστερος του 4759/2020, αναφέρει ως τουριστικά καταλύματα τόσο τα κύρια όσο και τα μη κύρια καταλύματα.

Ως προς τους όρους δόμησης αναφέρει οτι , οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, ενώ για τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα δεν γίνεται αντίστοιχη αναφορά.

Το γήπεδο στο οποίο υπάρχει ενδιαφέρον για κατασκευή τουριστικής μονάδας, έχει εμβαδόν 20.000 τ.μ.

Ερωτήσεις:

- Με βάση τα παραπάνω , τόσο τα κύρια όσο και τα μη κύρια καταλύματα πηγαίνουν με Σ.Δ. 0,18 ή για ΟΛΑ τα μη κύρια καταλύματα θα πρέπει να υπολογίσω

Επιτρ.Δόμηση = 258,00 + 0,009 Χ 12.000 = 366,00 τ.μ. => ήτοι 360,00 τ.μ. μέγιστο? ή

Επιτρ.Δόμηση = 0,18 Χ 20.000 = 3.600,00 τ.μ.

- Μπορώ να κάνω κατάτμηση του γηπέδου σε 2 άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα 10 στρ έκαστο, ώστε στη χειρότερη περίπτωση να δομηθεί επιφάνεια:

Επιτρ.Δόμηση = 258,00 + 0,009 Χ 2.000 = 276,00 τ.μ. στο ενα και άλλα τόσα στο άλλο?

- Τα ενοικαιζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα δομούνται επίσης με όρους δόμησης κατοικίας στο εκτός σχεδίου?

[Dudu1993]

Καλημέρα.

Σε γήπεδο 6 στρεμμάτων εκτός σχεδίου εντός ΓΠΣ άρτιο και οικοδομήσιμο ποια είναι η δόμηση για κατοικία ; Σύμφωνα με το Ν.4759/20 άρθρο 33 παρ. 3 περ. δα Για γήπεδα εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. μέχρι και οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., για δε μεγαλύτερα, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.

Δηλαδή 186 + 36 = 222 ή επειδή είναι εντός ΓΠΣ ισχυούν οι όροι δόμησης του ΦΕΚ Δ' 270/30.5.1985

Edited Νοέμβριος 19 by Pavlos33

[Pavlos33]

Καλημέρα. Αναφέρεται στην εγκύκλιο για το Ν. 4759/20. Πας με ό,τι ήξερες πριν τον Ν. 4759/20 εκτός και αν ορίζεται διαφορετικά στο ΓΠΣ.

μέχρι Ε=4.000 τμ -->200 τμ από 4.000 μέχρι και 8.000 --->200+0,02* (Ε-4.000) τμ. Στη δική σου περίπτωση έχεις επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη για χρήση κατοικία (εφόσον αυτή επιτρέπεται στην περιοχή)  200+0,02*2.000=240 τ.μ

Για  τα  γήπεδα  της  παρ.1  του  άρθρου  32  του  ν.4759/2020  τα  οποία  εμπίπτουν  σε  περιοχές  που στερούνται οποιουδήποτε σχεδιασμού, επιδιώκεται, όπως προκύπτει από την ακριβή διατύπωση της παραγράφου 1 του άρθρου 33 του ν.4759/2020, ο περιορισμός της δόμησης, ο οποίος επιτυγχάνεται μέσω  της  μείωσης  των  όρων  αλλά  και  των  προϋποθέσεων  δόμησης  που  θέτουν  τα  από 24.5.1985(Δ΄270/1985) και 6.10.1978(Δ΄ 538) π.δ. Εφαρμόζονται οι καθοριζόμενοι όροι και περιορισμοί δόμησης που θέτει ο ν.4759/2020 στα άρθρα 33 και 40, ενώ κατά τα λοιπά οι προβλέψεις των από 6.10.1978 π.δ. και 24.5.1985 π.δ. εξακολουθούν να ισχύουν μόνον κατά το μέρος που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις νέες διατάξεις.

Όσον αφορά τα γήπεδα που βρίσκονται μεν σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω από 2000 κατοίκων) αλλά στις οποίες έχουν  καθορισθεί  χρήσεις  γης  και  όροι  και  περιορισμοί  δόμησης  από  εργαλεία  πολεοδομικού σχεδιασμού 1 ου  επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές  εκτός  σχεδίου 3 ,  αυτά  δεν  επηρεάζονται  από  τις  ρυθμίσεις  του  ν.4759/2020  εκτός  από  τις περιπτώσεις που ρητά ορίζεται στις διατάξεις αυτού.

Edited Νοέμβριος 19 by Pavlos33

[Astrolavos]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

θα ήθελα να κάνω μια ερώτηση. Έχω αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, natoura, ΓΠΣ και ΖΟΕ το οποίο είναι 14.900 τμ και το οποίο πρόκεται να κατατμηθεί προκειμένου να προκύψει αγροτεμάχιο 4.700 τμ. με πρόσωπο 40 μ. σε αγροτικό δρόμο διανομής 1932 μεταβλητού πλάτους.

Πως μπορώ να γνωρίζω εάν αυτός ο δρόμος είναι κοινόχρηστος, προκειμένου να ξέρω αν το τεμάχιο που θα προκύψει είναι άρτιο και οικοδομήσιμο?

Edited Δεκέμβριος 5 by Astrolavos

[Pavlos33]

Προ απόφασης 176/23 του ΣτΕ γνωρίζαμε ότι οι δρόμοι αυτοί είναι κοινόχρηστοι με βάση και το έγγραφο 1256/1.3.2005. Στο μεταξύ όμως τα πράγματα περιπλέκονται λόγω άλλων μεταγενέστερων αποφάσεων καθώς και της προαναφερθείσας απόφασης. 

 

[Astrolavos]

Επομένως τι κάνουμε σε αυτήν την περίπτωση; Αναμένεται κάποια νεότερη απόφαση που να ξεθολώνει το τοπίο;

[Pavlos33]

Απλά δεν κάνουμε κατάτμηση. Εδώ έχει βουίξει ο τόπος ένα χρόνο τώρα με τα εκτός σχεδίου και την απόφαση του ΣτΕ. τι να λέμε...