Όροι δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδο

[argin]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Πιθανότατα έχεις δίκιο 

[dimitris GM]

δυσκολα να πει καποιος  "ναι" ή "οχι"

Αυτο που φαινεται, απο πρωτη αναγνωση, ειναι οτι υπαρχει πληρης συγχυση για ολα οσα προβλεπονται απο το νομο και σε τί,  κατά πόσο και πού "ακριβως" τροποποιει/διορθωνει/ακυρωνει το Δ 270/85 και το Δ 538/78.

Γι αυτο και οι ηλεκτρονικες ενημερωσεις νομοθεσίας  καταφευγουν στην....Σολομωντεια λυση, αναγραφοντας στις επικεφαλιδες των ανω νομων

"προσοχη, υπαρχουν αλλαγες με τον ν 4759.."

Θα πω αυτο που ειπωθηκε εξ αρχης, οταν ειχε ξαναγινει  η σχετικη συζητηση.

Χρειαζομαστε εγκυκλιο...

 

 

Edited Ιούλιος 30 , 2021 by dimitris GM

[argin]

Με αφορμή την απάντησή σας, αναρωτιέμαι, είναι έστω νομότυπο να δίδονται παρεκκλίσεις για συγκεκριμένα γεωτεμάχια με αυτό τον τρόπο;; δηλαδή "σφήνα" σε νόμο;; Δεν έπρεπε να περάσει από τη διαδικασία που προβλέπεται; εννοώ δεν θα έπρεπε να αναφέρονται οι εισηγήσεις των φορέων που εμπλέκονται στην έγκριση των συγκεκριμένων παρεκκλίσεων; τι σημαίνει ¨...δύναται να ισχύουν....¨;; 

[panziak]

Γήπεδο 5100 τ.μ. εντός Natura 2000 με πρόσωπο σε αγροτική οδό 35μ. και βάθος 185μ. έχει δημιουργηθεί πριν το 1962. Θέλω να κατασκευάσω κτίριο γενικής χρήσης που εμπίπτει στο άρθρο 1 του ΦΕΚ-270/Δ/85. Με δεδομένες τις αποστάσεις από τα όρια 15μ., προκύπτει οικοδομήσιμο πλάτος 5μ. Μπορεί να εφαρμοσθεί παρέκκλιση μόνο για τις αποστάσεις από τα όρια;

[Pavlos33]

Αφού διευκρινίσεις τι είναι το κτίριο "γενικής χρήσης" που αναφέρεις, για την παρέκκλιση αποστάσεων δεν μπορείς να είσαι βέβαιος. Κάνε έκδοση ο.α με προέγκριση για να μην το πάρεις πάνω σου. Κάποιες Πολεοδομίες, είναι αυστηρές και θεωρούν ότι εφόσον τηρώντας τις αποστάσεις των 15 μ δημιουργείται οικοδομήσιμο τμήμα δεν δίνουν παρέκκλιση για τα γήπεδα προ 81, ασχέτως αν το τμήμα αυτό οδηγεί εμφανώς σε μειονεκτικό αρχιτεκτονικό σχεδιασμό.  Για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα εντός περιοχής δικτύου natura δες εάν το γήπεδο προυφίσταται συμβολαιογραφικά της 31/12/2003 που λογικά υφίσταται αφού αναφέρεις δημιουργία το έτος 1962.

[tetris]

Η νομοθεσία επιτρέπει συγκεκριμένες παρεκκλίσεις για συγκεκριμένες χρήσεις.

Άρα, πρώτα καθορίζεις τη χρήση (που έτσι κι αλλιώς είναι υποχρεωτική για την έκδοση της άδειας) και μετά εξετάζεις τις πιθανές παρεκκλίσεις

Αν έχεις κατοικία, και δεν απαγορεύεται η χρήση από άλλες διατάξεις ισχύει η παρ. 5 βα

Αν είσαι εντός ζώνης, ενδεχομένως ναι

[dimitris GM]

Ξεκιναμε απο το "ειδος" του κτιριου για το οποιο ειπε μονον

"κτίριο γενικής χρήσης που εμπίπτει στο άρθρο 1 του ΦΕΚ-270/Δ/85." [;;;;;]

 κατα λοιπα, θα  εξετασθουν οσα προβλεπει το αρθρο 9 του 3937/11, που  καταργει τις παρεκκλισεις

Αφήνει  μονον τα τυφλα, με 4 στρ.,  πριν το 2011.

Άρθρο 9
Ρυθμίσεις για την προστασία και διαχείριση των περιοχών του Δικτύου Natura 2000
1.Με την επιφύλαξη της παραγράφου 3, στις περιοχές του Δικτύου Natura 2000 ισχύουν οι εξής περιορισμοί:
α) Απαγορεύεται η εγκατάσταση ιδιαιτέρως οχλουσών και επικίνδυνων βιομηχανικών εγκαταστάσεων που εμπίπτουν στις διατάξεις της Οδηγίας 96/82/ΕΚ (L 10).
β) Απαγορεύεται η εγκατάσταση βιομηχανικών εγκαταστάσεων υψηλής όχλησης, όπως αυτές ορίζονται στο Παράρτημα της κοινής υπουργικής απόφασης των Υπουργών Ανάπτυξης, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων 13727/724/2003 (ΦΕΚ 1087 Β').
γ) Απαγορεύεται η αλιεία με δίχτυα τράτας, δράγες, πεζότρατες ή παρόμοια δίχτυα και με στατικά δίχτυα πάνω από κοραλλιογενή ενδιαιτήματα και ασβεστοφυκικούς βυθούς.
δ) Απαγορεύεται η εγκατάσταση και λειτουργία ιχθυοκαλλιεργειών σε λιβάδια ποσειδωνίας.
ε) Απαγορεύεται η τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, πλην εκείνων που ενημερώνουν τον επισκέπτη για την περιοχή ή προωθούν τις ήπιες φυσιολατρικές δραστηριότητες.
2.α) Στις περιοχές που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών νομίμως προϋφιστάμενων του 1923 ή εκτός ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους και εμπίπτουν σε ΕΖΔ
ή Ζ.Ε.Π., το ελάχιστο όριο αρτιότητας και κατάτμησης των γηπέδων ορίζεται σε 10.000 τ.μ., εφαρμοζομένης κατά τα λοιπά, όπως ισχύει της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 2431.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ'). Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις.
β) Το πιο πάνω καθοριζόμενο ελάχιστο εμβαδόν γηπέδων δεν ισχύει για την ανόρυξη φρεάτων, την κατασκευή αντλητικών εγκαταστάσεων, μικρών γεωργικών αποθηκών και υδατοδεξαμενών και την εγκατάσταση συνοδών έργων σταθμών ηλεκτροπαραγωγής από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
γ) Ειδικότερες υφιστάμενες διατάξεις ρύθμισης του χώρου, οι οποίες προβλέπουν μεγαλύτερα όρια αρτιότητας ή περιορίζουν τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, διατηρούνται σε ισχύ.
δ) Μέχρι το λεπτομερή καθορισμό των ορίων των περιοχών του Δικτύου Natura 2000, αιτήματα για την έκδοση οικοδομικής αδείας σε γήπεδα κείμενα σε ζώνη πλάτους διακοσίων (200) μ. εκατέρωθεν των ορίων των περιοχών αυτών, όπως τα όριά τους αποτυπώνονται στους χάρτες κλίμακας 1:100.000 της Διεύθυνσης Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής , εξετάζονται μετά από αυτοψία για την ακριβή θέση του γηπέδου. Η αυτοψία διενεργείται από τη Γενική Διεύθυνση Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής Πολιτικής της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης, η οποία υπολογίζει γραφικά τις συντεταγμένες, ή από τον οικείο Φορέα Διαχείρισης, εφόσον έχει συσταθεί. Εφόσον το γήπεδο εμπίπτει σε περιοχή του Δικτύου Natura 2000 αντίγραφο της έκθεσης αυτοψίας αποστέλλεται με μέριμνα του διενεργήσαντος στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.
3.Οι γεωργικές και κτηνοτροφικές δραστηριότητες υπόκεινται σε περιορισμούς, οι οποίοι υποχρεωτικά περιλαμβάνουν τα ήδη οριζόμενα στον κανονισμό 146/2010 (L 47) περί καθεστώτος της πολλαπλής συμμόρφωσης. Στις περιπτώσεις όπου κρίνεται αναγκαίο, εφαρμόζονται συμπληρωματικές κατά περίπτωση διατάξεις με ευθύνη του Υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Τα ίδια ισχύουν και για τις δραστηριότητες του αλιευτικού τομέα και όπου κρίνεται αναγκαίο εφαρμόζονται συμπληρωματικές διατάξεις με ευθύνη του Υπουργού Θαλασσίων Υποθέσεων, Νήσων και Αλιείας.
4.Δάση και δασικές εκτάσεις εντός των περιοχών του άρθρου 19 του ν. 1650/1986 μπορούν να διατίθενται σε φυσικά και νομικά πρόσωπα, για τη δημιουργία ορειβατικών καταφυγίων και χιονοδρομικών κέντρων, σύμφωνα με διαδικασία ανάλογη με την προβλεπόμενη του άρθρου 51 του ν. 998/1979, καθώς και για τις χρήσεις τις προβλεπόμενες στην παράγραφο 5 του άρθρου 46 του ως άνω νόμου, εφόσον οι παραπάνω χρήσεις επιτρέπονται από τις πράξεις χαρακτηρισμού και οριοθέτησής τους κατά το άρθρο 21 του ν. 1650/1986 και το άρθρο 8 του παρόντος.
5.Το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 2 του άρθρου 6 της κοινής υπουργικής απόφασης των Υπουργών Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, Γεωργίας, Εμπορικής Ναυτιλίας και Πολιτισμού της 11.12.1998 (ΦΕΚ 1289 Β') τροποποιείται ως εξής:
«Στις ΕΖΔ και τις Ζ.Ε.Π., εκτός οικοτόπων προτεραιότητας και ενδιαιτημάτων των ειδών προτεραιότητας, επιτρέπεται, κατά περίπτωση, η χωροθέτηση έργων και η έγκριση σχεδίων, των οποίων οι επιπτώσεις έχουν εκτιμηθεί ως πολύ σημαντικές στην αντίστοιχη μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, μόνο εάν, στη βάση επαρκούς τεκμηρίωσης, αξιολογηθούν ως επιτακτικού δημόσιου οικονομικού ή κοινωνικού συμφέροντος, δεν υπάρχει εναλλακτική λύση και έχουν προβλεφθεί ικανά για την περίπτωση αντισταθμιστικά μέτρα, ώστε να διασφαλισθεί η συνολική συνοχή του δικτύου προστατευόμενων περιοχών Natura 2000. Μέσα σε δύο μήνες από την έγκριση των έργων και σχεδίων αυτών, ο Υπουργός Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής ενημερώνει την Ευρωπαϊκή Επιτροπή για τις αναμενόμενες επιπτώσεις και τα αντισταθμιστικά μέτρα που ελήφθησαν.»
 

Edited Αύγουστος 4 , 2021 by dimitris GM

[panziak]

Πρόκειται για μικτή χρήση. Δεν θα ληφθούν οι όροι δόμησης της δυσμενέστερης χρήσης αλλά με παραπέμπουν στο άρθρο 1 του ΦΕΚ-270/Δ/85. Η άποψη μου είναι ότι ο 3937/11 καταργεί τις παρεκκλίσεις  θέτει νέο όριο αρτιότητας τα 4 στρέμματα, χωρίς να αναφέρει πουθενά για την οικοδομησιμότητα και για τις αποστάσεις από τα όρια. Οι αποστάσεις από τα όρια δεν σχετίζονται μόνο με την κατά παρέκκλιση αρτιότητα αλλά επίσης απο το πρόσωπο και το βάθος(βλ. παρ. 5β Εγκ. 34844/5574/104/86). Απο τη στιγμή που ο 3937/11 δεν το απαγορεύει ρητά, ισχύουν και θα πρέπει να πάρω κανονικά τις παρεκκλίσεις.

[Pavlos33]

Στην αρχική δημοσίευση κάνεις λόγο για πρόσωπο σε αγροτική οδό. Συνεπώς οι αποστάσεις είναι αδιαπραγμάτευτες και θα πάνε στα 15 μέτρα. Δεν έχεις παρόδιο γήπεδο μικρότερο των 4.000 τμ κατά παρέκκλιση άρτιο για να επικαλεστείς τις μικρότερες αποστάσεις ανά κατηγορία παρέκκλισης σε συνδυασμό βεβαίως με μήκος προσώπου και βάθος. Η περίπτωση που δύναται να δώσει μειωμένες αποστάσεις είναι η παρακάτω αλλά αφορά μόνο χρήση κατοικίας και όχι μικτή.

βα) Προκειμένου για ανέγερση κατοικίας σε γήπεδα που υφίστανται κατά τη 15-4-81 ημέρα δημοσίευσης του από ΠΔ/27-3-81 (ΦΕΚ-209/Δ) με ελάχιστο εμβαδόν 4000 μ2 οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα εφόσον τηρουμένης της απόστασης των δέκα πέντε (15) μ. δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στην περίπτωση αυτή πρέπει να μην υπερβαίνει τα δέκα (10) μέτρα. 

Ο 3937/11 θέτει σε περιοχές εκτός οικισμών και εκτός σχεδίου, αλλά εντός δικτύου  natura 2000, ως κατά κανόνα αρτιότητα τα 10.000 τμ και δίνει παρέκκλιση τα 4.000 τμ, εάν και εφόσον το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά την 31/3/2011 δηλαδή στην ουσία εάν αυτό προϋφίσταται της 31/12/2003. Η μικτή χρήση στην οποία αναφέρεσαι αν πχ υποθέσουμε ότι είναι ισόγειο κατάστημα και όροφος κατοικία θα πάει με το άρθρο 6 (για 4.000 τμ μέγιστη δόμηση 186 τμ σύμφωνα και με τον 4759/20).

Στην τελευταία παράγραφο 14 του άρθρου 1 ΦΕΚ 270/Δ/85 αναφέρεται ότι:

14. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίζονται με τις προηγούμενες παραγράφους εφαρμόζονται εφόσον στα επόμενα άρθρα δεν ορίζεται άλλως, για κάθε κατηγορία κτιρίων. 

ΥΓ. ακόμη δεν έχεις αναφέρει τις επιμέρους χρήσεις του κτιρίου που θα κατασκευαστεί.
 

[tetris]

5 ώρες πριν, panziak said:

.... αλλά με παραπέμπουν στο άρθρο 1 του ΦΕΚ-270/Δ/85. ....

Ποιός σε παραπέμπει?

Διαβασε προσεκτικά τα κείμενα του Παύλου, και μην ερμηνεύεις τη νομοθεσία όπως σε βολεύει