Ορισμός "άρτιο και οικοδομήσιμο".

[giorgosps]

θα ηθελα να με ενημερώσετε σχετικά με τους ορισμούς αρτιότητα και οικοδομησιμότητα.

Μπορεί ένα οικόπεδο να είναι άρτιο και μη οικοδομήσιμο?

ή να είναι μη αρτιο και οικοδομήσιμο?

Αφοράμόνο οικόπεδα ή και αγροτεμάχια?

Δώστε μου ένα παράδειγμα για κάθε περίπτωση.

ευχαριστω

[TopSurv]

Για να δομηθεί ένα οικόπεδο θα πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις και όροι που ορίζονται από τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις. Οι όροι εγκρίνονται με την Πολεοδομική Μελέτη της περιοχής και δημοσιεύονται σε Φύλλο Εφημερίδας της Κυβέρνησης (ΦΕΚ). Αποτελούν εργαλεία ελέγχου της δόμησης, σε συνδυασμό με γενικότερες διατάξεις του Γενικού Οικοδομικού κανονισμού (ΓΟΚ) και της ανεξέλεγκτης κατάτμησης των οικοπέδων.

Οι όροι αυτοί περιλαμβάνουν:

1. τις ελάχιστες τιμές για το μήκος προσώπου και εμβαδού, που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα, για να είναι άρτια και οικοδομήσιμα «κατά κανόνα αρτιότητα» και αποτελούν τη δέσμευση νέας κατάτμησης οικοπέδου με μικρότερες τιμές. Συνήθως διατυπώνονται εξαιρέσεις από τον κανόνα, που ισχύουν με προϋποθέσεις «παρεκκλίσεις», ώστε να περιληφθούν πρότερες καταστάσεις δημιουργηθέντων οικοπέδων με μικρότερες τιμές.

2. Τον μέγιστο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης (ΣΔ)

3. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης.

4. τυχόν δέσμευση ύψους ορόφων ή αποδοχής κατά ΓΟΚ.

5. Τις διαστάσεις πρασιών και παρόδιων στοών, όπου προβλέπονται. Ειδικότερα οι στοές ορίζονται ως το πλάτος τους ανάλογα με το πλάτος της οδού.

6. Τυχόν άλλες δεσμεύσεις όπως α) εγγραφή ελάχιστης επιφάνειας κάτοψης κτιρίου στο οικοδομήσιμο τμήμα και ελάχιστης πλευράς β) απαγόρευση κατασκευής κτιρίων επί (PILOTIS).

7. Τα οικοδομικά συστήματα ή αλλιώς συστήματα δόμησης. Αυτά αποτελούσαν άλλοτε το βασικότερο ίσως όρο δόμησης. Στον ισχύοντα ΓΟΚ δεν υπάρχουν πια οικοδομικά συστήματα.

 

Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές («κατά κανόνα» ή «παρέκκλιση») το οικόπεδο χαρακτηρίζεται ως άρτιο και οικοδομήσιμο. Αν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, δηλαδή δεν υπάρχει η αρτιότητα του οικοπέδου, τότε αυτό τακτοποιείται για να την αποκτήσει και, αν αυτό δεν είναι δυνατό, προσκυρώνεται σε γειτονικό ακίνητο. Η αρτιότητα λοιπόν των οικοπέδων είναι στενά συνδεμένη με την τακτοποίηση και προσκύρωση.

 

Περίπτωση άρτιου αλλά μη οικοδομήσιμου οικοπέδου είναι να έχεις εντός σχεδίου ένα τυφλό οικόπεδο το οποίο π.χ. να είναι 500τμ και η αρτιότητα στην περιοχή να είναι στα 300τμ. Τότε το οικόπεδο έιναι άρτιο αλλά μη οικοδομήσιμο λόγω έλλειψης προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο.

 

 

Για τη δόμηση σε μη άρτια οικόπεδα ισχύει το παρακάτω άρθρο:

 

ΑΡΘΡΟΝ-27

ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΑΡΘ-25 ΤΟΥ Ν-1337/83

"ΑΡΘΡΟΝ-25

1. Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν-651/77 "περί καταργήσεως του ΝΔ-349/74 κλπ" μπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδομηθούν εφόσον:

α. 'Εχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5 μ σε κοινόχρηστο χώρο.

β. Μέσα σ' αυτά, βάσει του ισχύοντος ΣΔ της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τμ και ελάχιστης πλευράς 5 μ.

Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγράφου αυτής συνενωθούν το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένωση εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγο ρυμοτομίας ανεξάρτητα από τον χρόνο ρυμοτόμησής τους.

2. α. Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων της παρ.1 καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας οικοπέδων ή του κανόνα όπου δεν ορίζεται παρέκκλιση, ως εξής:

Για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας σε ποσοστό μέχρι 20%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10%.

Για οικόπεδα που υπολείπονται μέχρι 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 20%.

Για οικόπεδα που υπολείπονται άνω του 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 30%.

β. Η οικοδομική άδεια στα οικόπεδα της παρ.1 χορηγείται μόνο ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, που μπορεί να επιβάλλει περιορισμούς στον αριθμό των ορόφων ή στον όγκο και γενικά στη διαμόρφωση του κτιρίου σε περίπτωση που βλάπτεται εμφανώς το περιβάλλον.

γ. Η δόμηση στα παραπάνω οικόπεδα γίνεται κατά τα λοιπά σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή."

2. Οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι την ισχύ του παρόντος νόμου στο χρόνο ισχύος τους εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται με τις προϊσχύουσες διατάξεις εφόσον δεν αυξάνεται η επιφάνεια και ο όγκος του κτιρίου.

[avgoust]

Αφορα και τα εκτος σχεδιου γεωτεμαχια ή γηπεδα (οι σωστοι οροι αντι του αγροτεμαχιου που ειναι πιο πολυ συμβολαιογραφικο-εφοριακος προσδιορισμος).

 

Στα εκτος σχεδιου , η αρτιοτητα γενικα εξαρταται απο εμβαδον, ειδος δρομου επι του οποιου βρισκεται η εκταση , χρονο δημιουργιας και διαστασεις .

 

Γενικα ισχυει το ΦΕΚ 270 Δ' αν και κατα περιοχες ισχυουν ειδικοτερα διαταγματα.

 

Παραδειγματα αρτιου και μη οικοδομησιμου εκτος σχεδιου.

 

1. Γηπεδο υφισταμενο πριν το 1981 με εμβαδον 4500 μ2 με πλατος 10 μ και προσωπο σε αγροτικη οδο.

Μοναδικη προυποθεση αρτιοτητας τα 4 στρεματα αρα αρτιο.

Για κατοικια πλαγιες αποστασεις 7,5 μ αρα μη οικοδομησιμο.

 

2. Γηπεδο αρτιο , αλλα το Δασαρχειο σου χαρακτηριζει τμημα του ως ιδιωτικη μεν αλλα δασικη εκταση . Αφηνοντας τις απαιτουμενες αποστασεις απο τα ορια της δασικης εκτασης δεν σου μενει χωρος για να οικοδομησεις. Αρα παλι αρτιο και μη οικοδομησιμο.

[giorgosps]

Ευχαριστώ πολυ για την βοήθειά σας.

[teo_z]

Για εκτός σχεδίου, πόσα μέτρα πρέπει να απομένουν για οικοδόμηση για να είναι οικοδομήσιμο; Παράδειγμα: ένα γεωμετάχιο με 20 μ. πλάτος είναι οικοδομήσιμο, δεδομένου ότι πρέπει να κρατήσουμε 7,5 + 7,5 = 15 μ. αποστάσεις από τα όρια; Ισχύει το " να εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τμ και ελάχιστης πλευράς 5 μ" ή είναι μόνο για οικόπεδα αυτό;

Δεν υπάρχουν κάποιοι στάνταρ κανόνες που πρεπει να κοιτάμε για την οικοδομησιμότητα;

[avgoust]

Η υποχρέωση εγγραφής κτιρίου 50 m2 και πλάτους 5m ισχύει μόνο για εντός σχεδίου. Κατά τα λοιπά ισχύουν όπως λέω παραπάνω κατ'αρχήν το ΦΕΚ 270 Δ' , και οι κατά τόπους ειδικότερες διατάξεις συνήθως δυσμενέστερες.

Βρίσκεις λοιπόν ποια ΦΕΚ ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου , τα διαβάζεις και καταλήγεις.

[teo_z]

Δηλαδή ποιές είναι οι ελάχιστες διαστάσεις που μπορεί να έχει ο χώρος που απομένει για οικοδόμηση; Το παράδειγμα που ανέφερα παραπάνω "γεωμετάχιο με 20 μ. πλάτος" είναι οικοδομήσιμο; Άμα είχε 19 μ. πλάτος και απέμενε μία λωρίδα 4 μ. για οικοδόμηση θα ήταν οικοδομήσιμο;

[ATGKAT]

Σε οικισμό 81, οικόπεδο με εμβαδόν 2500 τ.μ. αλλά <<τυφλό>> (μπαίινεις απο άτυπη δίοδο δουλείας) είναι οικοδομήσιμο;

 

 

 

 

Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας.Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής!

Ευχαριστώ, Manolis gon

[Manolis gon]

Τι σημαίνει οικισμός 81?

[catlin]

Γεια σας.

Πρόκειται για ενα εξ'αδιαιρέτου οικόπεδο στο νομό Φωκίδας(Άμφισσα).Εχει γίνει ο διαχωρισμός των ουσιαστικά πλέον 2 οικοπέδων και έχει βρεθεί επικείμενος αγοραστής για το τμήμα που αναλογεί στην οικογένεια μου.Το οικόπεδο συνολικά ειναι 420 μέτρα και επομένως το δικό μας κομμάτι 210 μέτρα.Ο συμβολαιογράφος είχε αναφέρει το οικόπεδο ως άρτιο και οικοδομήσιμο,όμως πρόσφατα μας ανακοίνωσε ο μηχανικός οτι υπολείπονται 4 μέτρα για μα καταστεί το κτήμα οικοδομήσιμο.Πρότεινε ως μόνη λύση τα μέτρα αυτά να παρθούν από τον ιδιοκτήτη του έτερου ήμισυ οικοπέδου,ενώ με τις ελάχιστες μου γνώσεις αντιλαμβάνομαι ότι μοιραιά ούτως ή άλλως και το υπόλοιπο κομματι ειναι ανοικοδομήσιμο,αν δεχτούμε ότι ισχύει κάποιος τέτοιος νόμος.Το γεωτεμάχιο βρίσκεται εντός του σχεδίου πόλεως.Δυστυχώς δε διαθέτω άλλες πληροφορίες,όμως η βοήθεια σας θα  μου ήταν πολύτιμη!

 

Παρακαλώ διαβάστε τους κανόνες συμμετοχής και αναρτήστε τα θέματα στην σωστή κατηγορία η οποία είναι "θέματα ιδιωτών"!!

DIMITRIS80

Edited Αύγουστος 24 , 2013 by DIMITRIS80