Υπόγειο - κύρια χρήση ή αποθηκευτικός χώρος;

[Dimak]

Σε κτίριο του 1965 έχω κατάστημα 90 τμ με υπόγειο 90 τμ.

Τουαλέτα στο ισόγειο.

Το κατάστημα πιθανόν να ενοικιαστεί άμεσα ως υγειονομικού ενδιαφέροντος. Ως τώρα λειτουργούσε με απλή εμπορική χρήση.

 

Το υπόγειο έχει ύψος 2.65 και μοναδική είσοδο με σκάλα από το ισόγειο κατάστημα.

Μπορώ (και συμφέρει; ) να δηλώσω μέρος ή το όλο υπόγειο ως χώρο κύριας χρήσης;

Είδα ότι για υγειονομικού ενδιαφέροντος μάλλον δεν γίνεται αυτό διότι το υπόγειο πρέπει να έχει ύψος 2.70 αλλά να διαθέτει και δεύτερη έξοδο για πυρασφάλεια.

Μήπως όμως με συμφέρει με το νόμο Μπιρμπίλη να δηλώσω μέρος ή όλο ως κύριας χρήσης ώστε σε περίπτωση που στο μέλλον χρησιμοποιηθεί ως απλό κατάστημα το ισόγειο να μπορεί να έχει ταυτόχρονα και το υπόγειο σε κύρια χρήση; ή και πάλι απαιτείται δεύτερη έξοδος;

[Manolis gon]

Για διαβασε παρακατω και αποφασισε:

 

Εγκυκλιος 19/26-11-2010

2. Διευκρινίζεται ότι η βεβαίωση της παρ. 11, της Εγκυκλίου 8/15-6-2010 επέχει θέση βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης για τους χώρους που έχουν ρυθμιστεί με το ν.3843/10 και για το χρονικό διάστημα διατήρησης της συγκεκριμένης χρήσης, εφ΄όσον έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία και σύμφωνα με τα παρακάτω οριζόμενα.Για τη λειτουργία των χώρων αυτών ισχύουν παράλληλα τα αναφερόμενα στην παρ. 7 του άρθρου 6, του ν. 3843/2010, δηλαδή δεν απαλλάσσονται από εγκρίσεις ή όρους που αφορούν στη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης. Η έκδοση της παραπάνω βεβαίωσης χορηγείται μετά από συμπληρωματική της αρχικής αίτησης

του ενδιαφερομένου για υπαγωγή του χώρου στη ρύθμιση του ν. 3843/10, με

συνημμένα σχέδια κάτοψης και τομής της πραγματικής κατάστασης, στα οποία

σημειώνονται οι χώροι ή τα τμήματα χώρων, που έχουν υπαχθεί στη ρύθμιση του ν.3843/10 και τεχνική έκθεση μηχανικού, όπου θα βεβαιώνεται ότι ο χώρος πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης. Εφ΄ όσον πρέπει να προηγηθεί της βεβαίωσης η έγκριση της πυροσβεστικής υπηρεσίας είναι δυνατή η έγκριση από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία της υποβαλλομένης μελέτης παθητικής πυροπροστασίας, η οποία αποστέλλεται αρμοδίως.

Ακολουθεί η έκδοση της βεβαίωσης ότι ο χώρος ή τμήμα του έχει υπαχθεί στη

ρύθμιση του ν. 3843/10 και επέχει θέση βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης,

σημειώνεται κοντά στη σφραγίδα περαίωσης η χορήγηση της βεβαίωσης αυτής και σημειώνεται σχετική ένδειξη με αστερίσκο στην αντίστοιχη εγγραφή του ειδικού ηλεκτρονικού αρχείου ή του ειδικού βιβλίου καταχώρησης.

[Dimak]

Ευχαριστώ.

Ας πουμε ότι καταφέρω να αναγνωρίσω ως χώρο κύριας χρήσης καταστήματος μέρος του υπογείου ή όλο το υπόγειο.

 

Αυτό σημαίνει ότι αν το ισόγειο νοικιαστεί ως κατάστημα υγ. ενδιαφέροντος υποχρεωτικά θα θεωρηθεί ότι και το υπόγειο (όσο έχω αναγνωρίσει ως κύριας χρήσης χώρο) ανήκει στον κύριο χώρο του καταστήματος και θα "χρεωθούν" τα μέτρα του για πυρασφάλεια, τουαλέτες κλπ; ή είναι δυνητικό το αν θα δηλωθεί μετά το υπόγειο ως κύριος χώρος του καταστήματος υγ. ενδιαφέροντος;

 

Διότι προφανώς με συμφέρει να βγάλω το πολύ μέχρι 70 μέτρα καθαρό (μετά από αφαίρεση παρασκευαστηρίου, κλπ) ώστε να μην περάσω τις 50 θέσεις και να γλυτώσω και ότι άλλο αυτό συνεπάγεται. Αυτό βγαίνει και χωρίς να πειράξω το υπόγειο τώρα αφού έχω 90 μέτρα στο ισόγειο. Μην πάω για μαλλί και βγω κουρεμένος...

 

Συγνώμη αν δεν κατάλαβα κάτι καλά αλλά η ειδικότητά μου και η εμπειρία μου σε άδειες καταστημάτων με κάνουν αδαή...

[Athina]

Για να πάρεις βεβαίωση κύριας χρήσης και καταλληλότητας για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος εκτός από την πυροπροστασία, θα πρέπει να έχεις εξασφαλισμένο φυσικό φωτισμό και αερισμό (εκτός αν προσκομίσεις έγκριση ότι δεν απαιτείται). Ακόμα συνήθως οι πολεοδομίες ζητάνε αλλαγή χρήσης από εμπορικό κατάστημα σε κατάστημα υγιειονομικού ενδιαφέροντος και αν έχει δηλώσει εσύ ήδη τον χώρο του υπογείου με τον 3843/10 δεν θα μπορείς να του αλλάξεις χρήση σε υγιειονομικού ενδιαφέροντος.

[Dimak]

Athina κατανοητό αυτό που λες (αν και στην πολεοδομία μου μάλλον δεν ζητάνε αλλαγή χρήσης).

 

Η σκέψη ήταν μήπως συμφέρει να δηλώσω πχ 10 τετραγωνικά στο υπόγειο ως χώρο κύριας χρήσης ώστε να χρησιμοποιήσω την ευεργετική διάταξη του νόμου για να εξασφαλίσω πχ τη δυνατότητα μεταφοράς τουαλέτας στο υπόγειο αν χρειαστεί.

[Priest M]

Καλησπέρα σε όλους.

Επειδή η απορία μου σχετίζεται με το θέμα τακτοποίησης/αλλαγής χρήσης υπογείου θα την θέσω εδώ.

Ο πελάτης μου έχει ένα υπόγειο χώρο σε μία οικοδομή του '70. Στην οικ. άδεια φαίνεται το υπόγειο σαν ένας εννιαίος χώρος χωρίς καν να αναγράφεται η χρήση του, αλλά προφανώς πρόκειται για αποθήκη. Το 1978 έγινε στον συμβολαιογράφο μια Πράξη μερικής τροποποιήσεως και διορθώσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία βασίζεται σε ένα σχέδιο ενός πολιτικού μηχανικού του '75 όπου το υπόγειο έχει χωριστεί σε δύο καταστήματα. Έτσι αναφέρονται και σε αυτην την Πράξη-συμβόλαιο. Κοίταξα στην πολεοδομία και δεν έχει γίνει καμία αναθεώρησει της άδειας. Οπότε για την πολεοδομία ο χώρως αυτός είναι παράνος και θέλει τακτοποίηση με το Ν.3843/10. Επειδή μιλάμε για 125 τ.μ. το πρόστημο παεί στα 30 χιλιάρικα και ο ιδιοκτήτης διστάζει να το κάνει. Ρωτά την γνώμη μου και δεν ξέρω τι να του πω.

Έτσι το ερώτημα μου είναι: εκτός εάν γίνει μία καταγγελία, υπάρχει κάποιος άλλος λόγος που πρέπει να κάνει τακτοποίηση;

Γιατί να το νοικιάσει και να το πουλήσει, και να το μεταβιβάσει μπορεί γιατί στην Πράξη μερικής τροποποιήσεως και διορθώσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας αναφέραται ο χώρος σαν κατάστημα και έτσι λειτουργεί τα τελευταία 30 χρόνια. Για τους συμβολαιογράφους δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα. Ενημερώθηκα και από τους ενεργιακούς επιθεωρητές ότι για το ΠΕΑ δεν χρειάζεται ο χώρος να είναι τακτοποιημένος, δλδ. δεν δίνουν σημασία στο σχέδια από την πολεοδομία και απλά κάνουν αποτύπωση εάν χρειαστεί. Απλά για ακόμη μία φορά με εκπλήσσει η αυθαιρεσία και ο ασυντονισμός των διάφορων δημοσίων υπηρεσιών, όπου κάτι είναι νόμιμο για την εφορία και την ίδια στιγμή παράνομο για πολεοδομία κλπ...

Λοιπόν ακούω τις γνώμες σας.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

[myri]

Το 1978 έγινε στον συμβολαιογράφο μια Πράξη μερικής τροποποιήσεως και διορθώσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία βασίζεται σε ένα σχέδιο ενός πολιτικού μηχανικού του '75 όπου το υπόγειο έχει χωριστεί σε δύο καταστήματα. Έτσι αναφέρονται και σε αυτην την Πράξη-συμβόλαιο. Κοίταξα στην πολεοδομία και δεν έχει γίνει καμία αναθεώρησει της άδειας. Οπότε για την πολεοδομία ο χώρως αυτός είναι παράνος και θέλει τακτοποίηση με το Ν.3843/10.

εφόσον ο ιδιοκτήτης γνωρίζει το θέμα αν το πωλήσει μελλόντικα ως "κατάστημα" θα έχει διαπράξει ΑΠΑΤΗ με ό,τι αυτό συνεπάγεται

 

και είναι σίγουρο πως κάποια στιγμή ο μελλοντικός αγοραστής θα το ανακαλύψει

[Priest M]

Μήπως υπάρχει κάποιο παραθυράκι με το ΓΟΚ του ΄73 σύμφωνα με το οποίο μπορούσε να γίνει κάποια αλλαγή χρήσης υπογείου σε κύρια; Τι γινόταν τότε με τον Σ.Δ.; Αναρωτιέμαι αν αυτή η Πράξη μερικής τροποποίησης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι όντως νόμιμη και πατάει σε κάποια διάταξη του ΓΟΚ΄73;

[myri]

από όσο ξέρω δεν υπάρχει παραθυράκι

και μάλιστα ούτε καν σε παλαιότερους ΓΟΚ

 

ρίξε και εσύ μια ματιά μήπως βγάλεις κανένα λαυράκι

 

όμως γενικώς θεωρώ πολύ μεγάλη χοντράδα αυτό που έγινε το 78 με τον συμβολαιογράφο

[cna]

Συγγνώμη αλλά σε οποιαδήποτε περίπτωση έχει πρόβλημα ο ιδιοκτήτης. Έστω ότι θέλει ο ενοικιαστής να κάνει ένα μικρό εργαστήριο που χρειάζεται απαλλαγή από άδεια εγκατάσταασης και λειτουργίας. Πώς θα πάρει βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης; Κι όχι δεν υπάρχει τίποτα στους παλαιότερους ΓΟΚ. Ο κάθε χώρος αντιμετωπίζεται όπως φαίνεται στην άδεια (κύριας χρήσης, βοηθητικός κλπ).