Ευνοϊκότεροι όροι δόμησης (εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού)

[a_p]

Συνάδελοι καλησπέρα σας.

Θα ήθελα παρακαλώ την συμβολή σας σε κάποιες απορίες μου.

Σε ένα οικόπεδο μεταξύ Δερβενίου και Ακράτας εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού Ε=15.000μ2 που πρόκειται να δοθεί προς αντιπαροχή,ποιές μπορεί να είναι οι ευνοικότερες προυποθέσεις κάλυψης και δόμησης εκτός απο τις διατάξεις περί Δόμησης Εκτός Σχεδίου(ΠΔ/24-5-85 ΦΕΚ 270/Δ/31-5-85).

Η ενδεχόμενη κατάτμησή του?

Η ενδεχόμενη ένταξη σε οικισμό?

Η ενδεχόμενη δημιουργία εκ νέου αυτόνομου οικισμού?

Κάποιο άλλο ίσως "παραθυράκι" στη νομοθεσία?

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων για το ενδιαφέρον σας.

[achille]

η ένταξή του σε ΠΕΡΠΟ... (περιοχή ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης)

[vapan]

... μαζί με άλλα 35στρ τουλάχιστον και εφόσον προβλέπεται στο τοπικό ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ ή στη μελέτη Γενικών Κατευθύνσεων ΠΕΡΠΟ του νομού...

Αντιπαροχή εκτός σχεδίου!!! Συνάδελφε σε κάθε περίπτωση δεν θα αποφύγεις παρανομίες και αυθαιρεσίες. Άρα εξαρτάται από το μηχανικό και τον εργολάβο που θα αναλάβουν το θεάρεστο έργο.

Αν η αρτιότητα στην περιοχή είναι 4στρ και δεν υπάρχουν άλλες δεσμεύσεις (Δασαρχείο, Αρχαιολογία, ΖΟΕ, ΓΠΣ κλπ) ένα σενάριο που ίσως μπορεί να ανεβεί στο τοπικό θέατρο σκιών είναι: τεμαχισμός σε 3 οικόπεδα με 4 μεζονέτες έκαστο ίσον 12. Και η μοιρασιά της "λείας": 4 μεζονέτες ο οικοπεδούχος και 8 ο εργολάβος.

Όπως και να 'χει πρέπει να μάθεις τι σενάρια παίζουν στην περιοχή...

Αν δε σου κάνει κόπο ενημέρωσε αυτό το νήμα καθώς θα είχε ενδιαφέρον να μάθουμε όλοι πώς παίζεται το έργο της εκτός σχεδίου δόμησης σε διάφορες περιοχές της περήφανης πατρίδας μας...

[a_p]

Συνάδελφοι σας ευχαριστώ πολύ για την άμεση συμβολή σας.

 

Υπάρχει λόγος που επιμένω στο παρόν θέμα ,δεδομένου ότι η περιοχή είναι ακόμα "παρθένα",πολύ φθηνές οι ιδιοκτησίες και σε λίγα χρόνια ολοκληρώνεται ο προαστιακός.

Σκέφτηκα ακόμα και το ενδεχόμενο δημιουργίας ενός εν γένει οικισμού.

Όπου και αν ρώτησα δε μπόρεσαν να με διαφωτίσουν επ'αυτού.

 

Σας παρακαλώ πολύ για οποιαδήποτε σκέψη σας επί του θέματος.

Είναι ιδιαιτέρα σημαντική η συμβολή σας.

 

Σας ευχαριστώ και πάλι εκ των προτέρων.

 

**********************************************

 

Συνάδελφε vapan,

ευχαριστώ πολύ για το ενδιαφέρον και τις χρήσιμες συμβουλές σου.

Έχω κάποια ερωτήματα αν μου επιτρέπεις.

Γιατί μια αντιπαροχή εκτός οικισμού να διέπεται απο αυθαιρεσίες και παρανομίες αν ακολουθηθούν κανονισμοί διατάξεων και νομοθεσίας ?

Το σενάριο 3 οικόπεδα-4 μεζονέτες ανά οικόπεδο προκύπτει με ΣΔ 0,2 και κάλυψη 10% ?

Σε κάθε μεζονέτα,αντιστοιχούν πόσα τετραγωνικά μέτρα ?

Ευχαριστώ πολύ.

[vapan]

Αγαπητέ συνάδελφε, ξέρεις πόσες "παρθένες" περιοχές της "περήφανης" πατρίδας μας περιμένουν την "αξιοποίηση" που τους επιφυλάσσουμε?

 

Τέλος πάντων, κατά την άποψη μου κατ' αρχήν θα πρέπει να αποφασίσεις αν θα κινηθείς απολύτως νόμιμα, απολύτως παράνομα ή κάπου στο ενδιάμεσο.

 

Αν αποφασίσεις να κινηθείς απολύτως παράνομα να ξέρεις ότι θα πάρεις κάποια ρίσκα αλλά έχεις πιθανότητες να μεγιστοποιήσεις το κέρδος σου - όπως και αν μετριέται αυτό. Το έργο παίζεται με μικρές παραλλαγές στις διάφορες περιοχές της χώρας. Άλλοι είναι οι κανόνες στην Αττική, άλλοι στη Χαλκιδική, άλλοι στην Κρήτη ή τα νησιά. Θα πρέπει λοιπόν να απευθυνθείς στην τοπική "μαφία" μηχανικών-νομικών-μεσιτών-δημοσίων λειτουργών για να μάθεις τι παίζει στην περιοχή πριν πας και χάσεις τα ωραία σου ευρώπουλα.

 

Αν αποφασίσεις να κινηθείς τελείως νόμιμα, ισχύουν αυτά που έγραψα στο προηγούμενο post μου. Να ξεκινήσεις από το τι υπάρχει από ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ στην περιοχή, ΠΕΡΠΟ κλπ. Να συνεχίσεις διερευνητικά με Αρχαιολογία, Δασαρχείο. Μετά να συγκεντρώσεις 50στρ. τουλάχιστον και να ξεκινήσεις τις μελέτες. Θα είναι σενάριο επιστημονικής φαντασίας αν τα καταφέρεις (από εμπειρία μιλάω) αλλά δυστυχώς είναι ο μόνος νόμιμος τρόπος που μπορεί να σου δώσει ένα επιστημονικά αποδεκτό και ταυτόχρονα οικονομικά συμφέρον σενάριο ανάπτυξης μιας περιοχής. Σε άλλες χώρες (και στην Κύπρο) είναι ο κύριος τρόπος οικοδόμησης έξω από πόλεις και χωριά, στην Ελλάδα όμως δεν περπάτησε - τις οίδε why.

 

Το "κάπου στο ενδιάμεσο" προϋποθέτει πλήρη εκμετάλλευση και της παραμικρής δυνατότητας που σου δίνει η πολεοδομική νομοθεσία για να κάνεις ένα νόμιμο τεμαχισμό και να κτίσεις περίπου 650τμ το πολύ σε όλο το ακίνητο των 15στρ. Άντε να κλείσεις και κανά ΗΧ αν δεν έχουν καταργηθεί μέχρι τότε και καμιά άλλη μικροπαρανομία που θα την ανέχεται η τοπική πολεοδομία, να φτάσεις το πολύ 800-900τμ.

 

Πιο πολλά κωλύομαι να γράψω - και γράμματα γνωρίζω.

[a_p]

Αγαπητέ συνάδελφε vapan,

ευχαριστώ πάρα πολύ τόσο για την αμεσότητα των απαντήσεων στα ερωτήματά μου όσο και για την αμεσότητα των γραφόμενών σου.

Προσπαθώ με πολύ αγώνα να βγάλω άκρη για την συγκεκριμένη υπόθεση.

Μακάρι να μπορούσα να μάθω περισσότερα απο ένα τόσο έμπειρο συνάδελφο.

Ευχαριστώ πάρα πολύ.

[vapan]

Χαχα... Πρόσεχε τι γράφεις a_p γιατί θα σου ζητήσω προμήθεια...

Αστιεύομαι φυσικά. Εμένα με βοηθάει να τα γράφω και να τα συζητάω γιατί μετά από τόσα χρόνια δουλειάς ακόμα προσπαθώ να καταλάβω τι γίνεται.

Τέλος πάντων, πριν δω το τελευταίο post σου ήδη είχα γράψει τα παρακάτω τα οποία στέλνω ως έχουν γιατί πρέπει να ασχοληθώ με μια δουλειά μου άμεσα.

 

 

 

Ας ξεκινήσουμε με τους ορισμούς, αγαπητέ συνάδελφε. Με βοηθάει και μένα γιατί θυμάμαι τα πρώτα σεμινάρια που έκανα στους "εργολάβους" - πελάτες μου.

Τα εκτός σχεδίου και οικισμού αγροτεμάχια δεν ονομάζονται κατά τους νόμους "οικόπεδα" αλλά "γήπεδα" και οικοδομούνται κατά παρέκλιση του σκοπού της υπάρξεως τους που δεν είναι η οικοδόμηση. Ωστόσο έχει γίνει πλέον εθιμικό δίκαιο στην περήφανη χώρα μας ότι όλα κτίζονται - άρα όλα είναι οικόπεδα.

Για να τεμαχίσεις νόμιμα τα 15στρ πρέπει να έχεις πρόσωπο 25μ σε κοινόχρηστη οδό. Αν υποθέσουμε λοιπόν ότι έχεις πρόσωπο τουλάχιστον 75μ σε κοινόχρηστη οδό μπορείς να δημιουργήσεις τρία "οικόπεδα" με εμβαδόν τουλάχιστον 4στρ έκαστο. Προσοχή εδώ χρειάζεται το γεγονός ότι είναι παράνομο να δημιουργήσει ο ιδιώτης κοινόχρηστο χώρο και ότι δεν υπάρχει ασφαλής νομικά ορισμός που να μεταφράζεται μονοσήμαντα στην πράξη (μηχανικοί ήμαστε...) για το τι είναι "κοινόχρηστη οδός". Έτσι απ' ότι έχω διαπιστώσει και σ' αυτό το φόρουμ (αλλά δεν έχω ξεκινήσει ακόμη κάποια συζήτηση λόγω έλλειψης χρόνου) σε κάθε περιοχή υπάρχει και διαφορετική ερμηνεία για το ποιες αγροτικές οδοί είναι κοινόχρηστες και ποιες όχι.

Αν δεν έχεις καθόλου πρόσωπο σε δρόμο, παίζει και το σενάριο της χρησικτησίας ή της βεβαίωσης από Δήμο ή τρέχα γύρευε τι άλλο έχει επινοηθεί στη χώρα μας - που εκτός από περήφανη διαπιστώνω ότι είναι και αχανής. Εξάλλου γι' αυτό δεν έχει καταφέρει να αποκτήσει ακόμη Κτηματολόγιο. Είναι απροσδιορίστου μεγέθους...

Τέλος πάντων ας υποθέσουμε ότι δημιούργησες 3 άρτια "οικόπεδα". Το πόσο νόμιμα ή παράνομα δημιουργήθηκαν όπως καταλαβαίνεις από τα παραπάνω έχει διάφορες διαβαθμίσεις. Το καθένα από τα οικόπεδα κτίζει για χρήση κατοικίας 200τμ και κάτι ψιλά. Η ερώτησή σου συνάδελφε για 0,10 - 0,20 με κάνει να υποθέσω ότι δεν είσαι μηχανικός σχετικός με τα οικοδομικά (τοπογράφος-πολιτικός-αρχιτέκτονας) διότι ο γενικός συντελεστής κάλυψης-δόμησης δεν ισχύει για κατοικία. Δεν θα ξαφνιαζόμουνα όμως αν σε κάποια γωνιά της αχανούς χώρας μας εκδίδονταν άδειες πχ για αναψυκτήρια με το γενικό συντελεστή κάλυψης -δόμησης και τα άλλαζαν μετά σε κατοικίες... Νομιμότατο έτσι?

Τέλος πάντων η επιτρεπόμενη κάλυψη - δόμηση για χρήση κατοικίας είναι 200τμ και κάτι ψιλά. Τα οποία μπορούν να χωριστούν σε 4 πενηντάρες μεζονέτες. (Γνωρίζει κανείς καμιά κοινωνιολογική μελέτη για το νεοελληνικό όνειρο της μεζονέτας? Πώς δηλαδή φτάσαμε από την "τρούπα" -Βουτσάς?- της δεκαετίας του '50 στα σημερινά διοροφάκια παραθαλάσια ή μη, εξοχικά ή δήθεν εξοχικά κλπ κλπ?)

Τέσσερεις 50άρες μεζονέτες λοιπόν. Καταλαβαίνεις 10τμ δόμηση στο ισόγειο και 40τμ δόμηση στον όροφο. Τα υπόλοιπα τμ που τυχόν θα θελήσει να αλλάξει χρήση στο μέλλον ο ιδιοκτήτης μπορούν να βγουν γκαράζ και ΗΧ. Θα ήταν λοιπόν πιο σωστό να βγαίνουν 2 των 100 στο τεσσάρι ώστε να μην παρασύρεται ο αγοραστής σε αυθαιρεσίες... Αλλά σου γράφω τι σενάρια παίζουν...

Για τελευταίο άφησα το θέμα της συστάσεως οριζοντίου και της διασπάσεως όγκου, όπου είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα είναι σχεδόν αδύνατο να κινηθείς νόμιμα. Όμως ήδη το post είναι μεγάλο και πρέπει να διακόψω τη συγγραφή λόγω υποχρεώσεων.

Θα επανέλθω στο θέμα κάποια στιγμή...

[achille]

δυστυχώς οι ΠΕΡΠΟ είναι μια ποοοολύ πονεμένη ιστορία, απο τις δεκάδες μελέτες που έχουν υποβληθεί μόνο ελάχιστες εγκρίθηκαν...

είναι εξαιρετικά δύσκολο και εως αδύνατο να πετύχεις την οικοδόμηση με ΠΕΡΠΟ που θεωρητικά είναι ο μόνος τρόπος νόμιμης οικοδόμησης σε εκτός σχεδίου.

Το πλέον παράλογο είναι ότι ακόμα και αν πάρεις όλες τις εγκρίσεις, δεν μπορείς να αρχίσεις να χτίζεις παρά μόνο αφού κατασκευαστούν τα δίκτυα κοινής ωφέλειας!!!!

[a_p]

Αγαπητέ συνάδελφε achille,

ευχαριστώ πολύ για τις πολύτιμες συμβουλές σου.

 

*********************************

 

Αγαπητέ συνάδελφε vapan καλησπέρα,

ευχαριστώ επίσης πάρα πολύ για τις πολύτιμες συμβουλές σου,την εμπειρία,τον χρόνο και την διάθεση να συμβάλλλεις τα μέγιστα.

Δεν είναι θέμα "κολακείας" αλλά αντικειμενικότητα.

Δεν έχω ασχοληθεί ξανά με εκτός σχεδίου και ίσως φαίνονται ανόητες οι απορίες μου.

Αλλά ειλικρινά είναι ιδιαίτερα κατατοπιστικές και εφ'όλης της ύλης οι διευκρινίσείς σου και ακριβολογούσα σε αυτό που είπα.

Δεν έχω διάθεση να καταχράζομαι τον πολύτιμο χρόνο σου μα είναι κάποια ερωτήματα που ακόμα απομένουν.

Το βασικότερο όλων είναι...Είναι κατά την γνώμη σου άδικος κόπος ή χάσιμο χρόνου η ενασχόληση με μια τέτοια υπόθεση ?

Και πάλι ευχαριστώ πάρα πολύ

[vapan]

καλησπέρα a_p

Όχι, η κατ΄αρχήν διερεύνηση μιας υπόθεσης δεν είναι ποτέ άδικος κόπος ή χάσιμο χρόνου. Μην πέφτεις από τα σύνεφα όμως όταν ακούς για γενικευμένη αυθαιρεσία στα εκτός σχεδίου.

Για να μπορέσεις να ζυγήσεις το αν σε συμφέρει ή όχι πρέπει να μαζέψεις όλη την πληροφορία για την περιοχή. Σίγουρα θα χρειαστείς κάποιο συνεργάτη, συνάδελφο μηχανικό που να γνωρίζει τι παίζει στην περιοχή που σ' ενδιαφέρει. Έτσι θα μάθεις αν είναι σε εξέλιξη ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ και αν υπάρχει περίπτωση για ΠΕΡΠΟ. Συμφωνώ με τον achille ότι είναι δύσκολο έως αδύνατο (εγώ θα έλεγα εντελώς απίθανο), αλλά μια ερώτηση δεν θα σου κοστίσει τίποτα. Το πιθανότερο είναι να κινηθείς με τα σήμερα ισχύοντα για την εκτός σχεδίου δόμηση όπου θα πρέπει να ξέρεις ότι κάποιες παρανομίες είναι δύσκολο να τις αποφύγεις. Και πάλι θα χρειαστεί να συνεργαστείς με κάποιον γνώστη της περιοχής, που νομίζω ότι το καλύτερο είναι να είναι συνάδελφος μηχανικός. Αυτός θα σου πει τι ισχύει στη συγκεκριμένη περιοχή για να μπορέσεις να αποφασίσεις τι σενάριο ανάπτυξης θα κάνεις. Τα διάφορα σενάρια που έχω γράψει παραπάνω μπορείς ελεύθερα να τα συζητήσεις μαζί του. Όπως βέβαια και το τι είναι νόμιμο και τι παράνομο και το κόστος σε χρήμα και ψυχική ηρεμία αν τυχόν κάτι δεν πάει καλά.

Όλες αυτές τις πληροφορίες θα πρέπει να τις αξιολογήσεις για να μπορέσεις τότε να αποφασίσεις αν αξίζει ή όχι να ασχοληθείς.

Καλή τύχη!