Κατασκευαστικό ερώτημα: θέλω να ξεκινήσω οικοδομή και θα ήθελα τα φώτα σας

[mples]

θέλω να ξεκινήσω οικοδομή και θα ήθελα τα φώτα σας

έχω ένα οικόπεδο 173 μετρά στην αττική δυτικά προάστια και θα ήθελα να κάνω εναν πρόχειρο υπολογισμό άλλα επειδή ειμαι άσχετος

θα ήθελα να μου πει καποιος που γνωρίζει καποια πραγματα

θελω να φτιαξω ενα υπόγειο 100 μετρα πυλωτή 100 και ενα διαμέρισμα 100 μετρα μαζι με την σκαλα παντα

Στο περιπου ποσο θα μου κοστίσει ολα μαζι τελειωμένο

Επισεις θα ήθελα να μου λύσετε μια απορία οταν λέμε οτι ενα σπίτι κόστισε 1000€ το μετρο τη ενοουμε μόνο τους κυρίους χώρους η ενοουμε 1000€ ολα υπογεια πυλοτες και κυριος χωρους

[ilias]

Δεν είναι δυνατόν να απαντηθούν μέσω διαδικτύου τέτοιες ερωτήσεις.

Απευθυνθείτε σε κάποιον Μηχανικό της εμπιστοσύνης σας για υπεύθυνες απαντήσεις.

[mples]

καλα το πρώτο σκέλος αλλά αυτό δεν βλέπω τον λόγο να μην απαντηθεί

 

θα ήθελα να μου λύσετε μια απορία οταν λέμε οτι ενα σπίτι κόστισε 1000€ το μετρο τη ενοουμε μόνο τους κυρίους χώρους η ενοουμε 1000€ ολα υπογεια πυλοτες και κυριος χωρους

 

καλα το πρώτο σκέλος αλλά αυτό δεν βλέπω τον λόγο να μην απαντηθεί

[AlexisPap]

Καλέ μου mples, είναι σαν να ρωτάς "ένα σεντάν 1400cc πόσο κοστίζει;". Ή "πόσο πάει το γυναικείο φόρεμα στο τετραγωνικό μέτρο;". Πως να απαντήσει κανείς; Θα πρέπει να κάνεις έρευνα αγοράς. Να ρωτήσεις μηχανικούς και κατασκευαστές προσωπικά. Μόνο έτσι θα μάθεις.

[Γιάννης]

Αν θέλεις οπωσδήποτε μια απάντηση μπορείς να έχεις μία:

Με όλα μέσα (μελέτες μηχανικού, φορολογικά, ΙΚΑ, κόστος κατασκευής κλπ μπαίνεις μέσα και μένεις...)

Από 150,000ευρώ μέχρι 250.000ευρώ...

Και αυτά που σου λέω πάλι με απόκλιση είναι (αν π.χ. βάλεις παντού γρανίτη αντί για κεραμικό πλακάκι ή αν βάλεις κουφώματα με θερμοδιακοπή ή αν βάλεις επίχρυσα χερούλια ή αν βάλεις μασίφ ξύλινα ντουλάπια κλπ κλπ)

 

Οπότε καταλαβαίνεις ότι αυτό που σου λέει ο AlexisPap έχει δίκιο:

"Πόσο κοστίζει ένα Hundai 1400cc και πόσο ένα VW";

 

ΥΓ Δεν υπάρχει 1000ευρώ/τ.μ....

[sdim]

Το κόστος εξαρτάται από πολλούς παράγοντες.

 

Πάρε προσφορές από μηχανικούς της περιοχής σου, δεν υπάρχει τυπική τιμή ανά μ².

 

Τα 1000€/μ² φτάνουν οριακά μόνο για μεγάλα κτίρια όπου οι κοινόχρηστες κατασκευές (κλιμακοστάσιο, ανελκυστήρας, λεβητοστάσιο, μηχανοστάσιο ανελκυστήρα, δεξαμενή καυσίμων, κτλ ) γίνονται απόσβεση σε πολλά τετραγωνικά ανά όροφο. Σε μικρές κατασκευές το κόστος συνήθως είναι μεγαλύτερο.

 

Μεγάλο ρόλο παίζει και η θέση του οικοπέδου καθώς, ο διαθέσιμος χώρος για τα μηχανήματα και τα υλικά, η δυσκολία πρόσβασης αν είναι σε στενό δρόμο, κτλ.

 

update

Το κόστος του οικοπέδου δεν περιλαμβάνεται στα 1000€/μ², όπως δεν υπολογίζω την αύξηση που θα προκύψει λόγω του ΚΕΝΑΚ. Επίσης αυτή είναι τιμή επαρχίας πριν την οικονομική κρίση. Τώρα μπορεί να κοστίσει παραπάνω επειδή τα τελευταία 2 έτη το κόστος των υλικών και των ενσήμων έχει αυξηθεί κατακόρυφα.

[mples]

καλήμερα κα ευχαριστώ πολύ για τις απάντησης σας αλλά πάλι δεν κατάλαβα

στην περίπτωση την δικιά που εχω 100 υπ. 100 πυλ. και 100 διαμέρισμα

και μου στοίχισε 150.000€ θεωρητικά πάντα

Τελικά πόσο μου στοίχισε το μέτρο χωρίς το οικόπεδο

[Ροδοπουλος]

Αγαπητε mples

 

Ναι μεν η ερώτηση σου έχει πρακτική σημασία για σένα αλλά αποδεικνύει ακόμα περισσότερο οτι έχεις ανάγκη να βρεις ενα μηχανικό να συζητήσετε μαζί για ώρες να καταλάβεις τι σημαίνει οικοδομή, τα υλικά, τα εργολαβικά κλπ. Διαιρώντας τα τμ με το τελικό κόστος δεν δίνει τον μέσο όρο του τμ. Είναι πολύ απλό. Τα χρήματα του μπάνιου είναι περισσότερα απο αυτά ενός διαδρόμου, κοκ. Ο αριθμός των παραθύρων, η πυκνότητα των ηλεκτρικών, τα υδραυλικά, το σύστημα θέρμανσης, οι ποιότητα της σκυροδέτησης, ακόμα και πράγματα όπως οι τύποι σοβάδων, η στεγάνωση διαφέρουν σημαντικά. Απο κεί και πέρα είναι δική σου επιλογή να βρείς και να ορίσεις το μέγιστο των δυνατοτήτων σου. Πιστεύω οτι εαν πας μια βόλτα και ρωτήσεις την ίδια ερώτηση σε φίλους σου θα πάρεις διαφορετικές απαντήσεις. Οι αμοιβές μηχανικών επίσης εκτός των κατωτέρων έχουν να κάνουν και με πολλά άλλα. Αρα μην νομίσεις οτι η οικοδομή έχει ταξίμετρο.

[Highlander]

Αγαπητέ μπλές,

 

Ο Γιάννης δεν είπε ότι θα σου στοιχίσει 150.000

είπε ότι θα σου στοιχίσει 150 με 250 χιλιάδες €

Εγώ με πρόχειρους υπολογισμούς βρήκα ότι θα σου στοιχίσει 200, με 250 επιεικώς.

 

2. Οταν λέμε μέτρο ενούμε μ΄τρο οικοδομής προφανώς στην περίπτωση σου 100.

Αυτό προσαυξάνεται όταν υπάρχουν υπόγεια και πιλοτές.

Μια μέση κατάσταση για να παίρνεις μια ιδέα ένας έμπειρος μηχανικός που αμείβεται καλά μπορεί να σου κανονίσει πχ υπόγειο 600/μ2 και πιλοτή 500 ανα μέτρο άρα η υπόθεση σου διαμορφώνεται σε υπόγειο =60,000€

και πιλωτή 50.000 ε

και 100χ1150= οροφος=115.000€

τα λοιπά δικά σου να υπολογίσεις

δεν συμπεριλαμβάνονται αμοιβές μηχανικού (αυτεπιστάτη) που κυμαίνονται 15 με 20% αν θες να σου εξασφαλίσει ποιότητα και τεχνική ευστοχία.

Και καθώς τα μικροπροβλήματα δεν λείπουν τυχόν τεχνικές αστοχίες.

[[email protected]]

Οι αντιπαροχάδες υπολογίζουν κόστος κατασκευής οικοδομής διαρώντας το συνολικό κόστος μαζ ί με ΦΠΑ τιμολογίων,με ένσημα,με αμοιβές μηχανικών με τα τετραγωνικά της δόμησης που παίρνουν χιλιοστά στο οικόπεδο-άρα κ που μπορούν να πωληθούν.

 

Το ποσο αυτό εμπεριέχει την αγορά του οικοπέδου.

 

Έτσι, όταν ο αντιπαροχάς σου λέει ότι του κόστισε 1.800 ευρώ το τετραγωνικό-γιατί τόσο περίπου κοστίζει give or take, έχει συνυπολογίσει και την αξία της καθαρής γής.Αν σου λέει ''1.000 ευρώ το τετραγωνικό'',τότε προφανώς δεν την έχει συνυπολογίσει.Ως αποτέλεσμα,όταν μια συμβατική οικοδομή στα αστικά κέντρα έχει συνολικό ανηγμένο κόστος 1.800 ευρώ ανά τ.μ. κ πωλείται στα 2.000 ευρώ/ τ.μ.,καταλαβαίνες ότι το κέρδος του κατασκευαστή πρό φόρων είναι 200 ευρώ / τ.μ. στο σύνολο της οικοδομής,μαζί με τα διαμερίσματα που ανταλλάζονται για την αγορά του οικοπέδου.

 

Τώρα,στην περίπτωσή σου:

 

Εσύ θες να υπολογίσεις καθαρό κόστος κατασκευής.

Εχεις τις εξής παραμέτρους:

 

 

1. Αμοιβές μελέτης-επίβλεψης μηχανικών
   
2. Εισφορές Δημοσίου
   
3. Ασφαλιστικές Εισφορές ,υπολογίζεις τουλάχιστον τις ελάχιστες της άδειας επί 1.80
   
4. ΦΠΑ τιμολογίων ΕΚΚΟ
   
5. ΦΠΑ υλικών,το οποίο στην περίπτωσή σου ΔΕΝ αφαιρείται,ενώ στους κατασκευαστές αφαιρείται,άρα το συνολικό σου κόστος είναι μεγαλύτερο
   
6. ΦΠΑ εργασίας,ομοίως με το 5.Στην περίπτωση των μη στεγασμένων επαγγελμάτων,θα χρειαστείς ΦΠΑ ενοικίασης ξυλοτύπου όπως κ δήποτε.Στα στεγασμένα ΔΕΝ υπάρχει περίπτωση να γλυτώσεις αυτά τα έξοδα,στα μή στεγασμένα εξαρτάται.......
   
7. Ενδεχόμενη αμοιβή μηχανικού επιστασίας,μην κάνεις το λάθος να την μπερδέψεις με της επίβλεψης,δεν υπάρχει ΚΑΜΙΑ σχέση-υποχρέωση μεταξύ των 2 αυτών πραγμάτων.Μην γκρινιάζεις μετά,εγώ σου τό' πα!!!:lol:
   

Αυτό που θα σου βγει στην προκοστολόγηση, θα το διαιρέσεις με το 100,για να βρεις ''πόσο σου πάει το τετραγωνικό''.Για να είσαι εντάξει όμως,θα πρέπει να συνεκτιμήσεις την αξία της γής μέσα σε όλα αυτά.

 

Εγώ με μια πιστολιά σου λέω ότι θα ξεπεράσεις τα 200.000 ευρώ στο συνολικό κόστος κατασκευής χωρίς την αξία της γης, κ με την προϋπόθεση ότι θα κάνεις αρκετή οικονομία στις επιλογές σου.Όποιος σου πει κάτι διαφορετικό, ν' αρχίζεις να ψυλιάζεσαι είτε κακοτεχνίες, είτε ότι παίζει με την ψυχολογία σου.Ο μόνος τρόπος να ρίξεις το κόστος στο μισό,είναι να είσαι κατασκευαστής που δουλεύει με μεροκάματα σε όλες τις εργασίες, χωρίς κανένα υπεργολάβο στο έργο.

 

Αντιλαμβάνεσαι λοιπόν, ότι κάθε κουτοπόνηρος ιδιώτης που κάνει απλό πολλαπλασιασμό τ.μ. x ''1.000'' ΠΟΣΟ ΑΔΑΗΣ ΕΙΝΑΙ!!!!!!!Αυτό το ''1.000'' ,είναι κόστος ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗ κ όχι ιδιώτη!!!!Ο ιδιώτης έχει τουλάχιστον το διπλάσιο!!!Ο κατασκευαστής για να ξοδέψει ''1.000'' έχει ελάχιστο υπεργολαβικό κόστος κ ελάχιστο ΦΠΑ!!!! (και αρκετά τετραγωνικά δόμησης ώστε να αποσβέσει το κόστος κοινοχρήστων-εγκαταστάσεων)

Ένας μηχανικός εμπιστοσύνης σου, είναι ικανός να σου το μειώσει αυτό τουλάχιστον κατά 20%.Και θα σου πάρει το 10% ως αμοιβή για αυτή του την υπηρεσία, οπότε ουσιαστικά μοιράζεστε fity-fifty τα λεφτά που σου γλύτωσε.

 

Καλή τύχη