Απόσταση Δ σε εξ΄αδιαιρέτου ιδιοκτησίες

[ipapam]

Θα ήθελα την βοήθειά σας στο εξής. Έχω ένα οικόπεδο εξ' αδιαιρέτου με 3 κάθετες ιδιοκτησίες. Δεν έχει κτίσει κανείς μέχρι σήμερα και θέλω να καταθέσω άδεια για το ένα τμήμα του οικοπέδου. Στην μελέτη μου υπολογίζω ως απόσταση Δ την απόσταση όπου εξαντλώ το ύψος μου και τον συντελεστή μου, η οποία όμως είναι μικρότερη απο την μαχ επιτρεπόμενη. Όταν δηλαδή θα θελήσει να χτίσει ο διπλανός μπορεί να εφαρμόσει μεγαλύτερο Δ.

Είναι σωστό αυτό που κάνω? Η στα εξ' αδιαιρέτου θεωρούμε το Δ κοινό?

 

Ευχαριστώ

[georg coco]

Στα εξ΄αδιαιρέτου οικόπεδα μια και θεωρούνται ως ένα (ενιαίο) απαιτείται ένα Δ μεταξύ των κτηρίων.

Δηλαδή ελέγχουμε το μέγιστο επιτρ. ύψος του οικοπέδου οπότε κάθε κτήριο οφείλει να απέχει από το "όριο" 3,00+0,10Η/2.

[myri]

θες να πεις (3,00+0,10Η)/2

 

όμως έτσι υποχρεωνεις τον συνιδιοκτήτη σου να αφήσει απόσταση από το Δ

και με την επιλογή αυτή ίσως δεν συμφωνεί

[georg coco]

Το μισό Δ ο καθένας από το κοινό "όριο" εννοώ.

[nisorvani]

Στα εξ' αδιαιρέτου με σύσταση κάθετης αφήνεται Δ/2 από το κοινό όριο, αλλά για να δεις αυτό που αναφέρει η myri, μήπως δε συμφωνεί ο συνιδιοκτήτης, έλεγξε και το συμβόλαιο μήπως αναφέρεται κάτι εκεί για τις μεταξύ τους πλάγιες αποστάσεις.

[vagelis_lam]

Στα εξ' αδιαιρέτου με σύσταση κάθετης αφήνεται Δ/2 από το κοινό όριο, αλλά για να δεις αυτό που αναφέρει η myri, μήπως δε συμφωνεί ο συνιδιοκτήτης, έλεγξε και το συμβόλαιο μήπως αναφέρεται κάτι εκεί για τις μεταξύ τους πλάγιες αποστάσεις.

 

Επειδή ο προσδιορισμός του ποσοστού συγκυριότητας εκάστου συνιδιοκτήτη επί του ενιαίου οικοπέδου, βάσει σύστασης της καθέτου, καθορίζει τα στοιχεία εκμετάλλευσης αυτού,έχω την εντύπωση πως ακριβώς με τον ίδιο τρόπο θα υπολογισθεί και το ποσοστό της απόστασης Δ που οφείλει έκαστος συνιδιοκτήτης να έχει απο το κοινό όριο.

Στην περίπτωση ίδιου ποσοστού (33,33% εκάστου) τα πράγματα είναι απλά, δηλαδή Δ/2 για τον καθένα (όπου Δ υπολογίζεται η εξάντληση Σ.Δ του ενιαίου οικοπέδου) όπως είπαν και οι προηγούμενοι συνάδελφοι.

Στην περίπτωση όμως διαφορετικών ποσοστών (π.χ : 25% -30% - 45%), εκεί, θα χρειασθεί επανυπολογισμός της απόστασης Δ εκάστου συνιδιοκτήτη απο το κοινό όριο, με γνώμονα κάθε φορά το ποσοστό συγκυριότητας επί του ενιαίου αλλά και επί των δύο επιμέρους ιδιοκτησιών σε σχέση με το ενιαίο, έτσι ώστε να προκύπτει πάντοτε απόσταση Δ μεταξύ των οικοδομών που θα ανεγερθούν.

[dada]

Βαγγέλη, νομίζω το παραέκανες δύσκολο το θέμα!

 

Από τα όρια του οικοπέδου αφήνουμε, όπως είπαν και οι συνάδελφοι παραπάνω, απόσταση Δ υπολογισμένη για το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος. Και αυτό γιατί έτσι προβλεπεται απο το ΓΟΚ. σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστης.

 

Σχετικά με τα όρια των κάθετων ιδιοκτησιών...

Πρώτα ελέγχουμε το συμβόλαιο, μήπως και υπάρχει σχετική πρόβλεψη. Αν όχι, μπορείς να ακουμπήσεις το όριο της κάθετης ιδιοκτησίας, ακόμα και να αφήσεις παράθυρα σε αυτή την πλευρά, ή να αφήσεις όποια απόσταση θές. Και αυτό γιατί το όριο της καθέτου είναι ιδιωτική συμφωνία και όχι κάτι που αναγνωρίζεται πολεοδομικά.

Για λόγους καλής γειτονίας και μακροπρόθεσμα αρμονικής συμβίωσης με τον συνιδιοκτήτη, αν δεν το πρόβλεψαν από τα συμβόλαια, καλό θα ήταν να γίνει μια σκαριφιματική εκτίμηση του που θα μπορεί να χτίσει ο άλλος και μήπως εάν ακουμπώντας στο όριο τον περιορίζεις πολύ.

Με λίγη καλή θέληση, όλα θα γίνουν.

[vagelis_lam]

Βαγγέλη, νομίζω το παραέκανες δύσκολο το θέμα!

 

Από τα όρια του οικοπέδου αφήνουμε, όπως είπαν και οι συνάδελφοι παραπάνω, απόσταση Δ υπολογισμένη για το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος. .....................................................Και αυτό γιατί το όριο της καθέτου είναι ιδιωτική συμφωνία και όχι κάτι που αναγνωρίζεται πολεοδομικά.......................................................Με λίγη καλή θέληση, όλα θα γίνουν.

 

Θα μου επιτρέψεις να σου πω συνάδελφε, πως η σύσταση καθέτου αποτελεί κανονισμό εκμετάλλευσης εμπράγματου δικαιώματος για ένα ακίνητο και όχι ιδιωτική συμφωνία. Απόρροια αυτού, τα Διοικητικά Δικαστήρια έχουν πλήθος Νομολογιών σχετικά με την ανοικοδόμηση (άρα και την εφαρμογή των όρων δόμησης όπως η απόσταση Δ) εκάστου συνιδιοκτήτη. Εξάλλου, σε όλες τις συστάσεις καθέτου ιδιοκτησίας, αναφέρεται ρητά πως η ανοικοδόμηση και εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων, πραγματοποιείται κατά το ποσοστό κυριότητας εκάστου συγκύριου . Θα συμφωνήσω βέβαια (όπως το ανέφερα και στο προηγούμενο μήνυμά μου) πως πολεοδομικά υπάρχει ενιαία αντιμετώπιση του ακινήτου. Ομως, δεν είναι πάντα ορθή η απλή πολεοδομική αντιμετώπιση μιας και - όπως ασφαλώς γνωρίζεις - η έκδοση οικοδομικής άδειας είναι Διοικητική πράξη που εύκολα ακυρώνεται εάν συντρέχει λόγος που αφορά σε εμπράγματο δικαίωμα. Για να γίνω πιο κατανοητός, σκέψου την περίπτωση κατά την οποία ο έχων το μικρότερο ποσοστό συγκυριότητας (ίσως και μικρότερο βάθος οικοπέδου) να '' υποχρεωθεί '' να αφήσει περίπου 2,10 μέτρα (Δ/2) απο το κοινό όριο της όμορης καθέτου που έχει ήδη οικοδομήσει με Δ/2 απόσταση κι' αυτός. Ελοχεύει ο κίνδυνος, να μην εγγράφεται οικοδομή στο υπολοιπόμενο βάθος, πολύ δε περισσότερο εάν στις εκατέρωθεν πλευρικές επιφάνειες υπάρχουν νόμιμα υφιστάμενες δουλείες διόδου (σύνηθες φαινόμενο στις καθέτους) ή οικοδομές εν επαφή των γειτονικών οικοπέδων.

Σε κάθε περίπτωση βέβαια, εάν συμφωνήσουμε πως η απόσταση απο τα όρια αποτελεί όρο δόμησης ενός ακινήτου, φρονώ πως πρέπει να υπολογίζεται σύμφωνα με το ποσοστό συγκυριότητας, κατά τον ίδιο ακριβώς τρόπο που υπολογίζεται ο Σ.Δ, το ποσοστό κάλυψης κ.α.

[SeNNinhA]

Θα μου επιτρέψεις να διαφωνήσω εν μέρη. Σωστό είναι αυτό που λες πως "..η σύσταση καθέτου αποτελεί κανονισμό εκμετάλλευσης εμπράγματου δικαιώματος για ένα ακίνητο...".

 

Στο σημείο όμως που λες "... σε όλες τις συστάσεις καθέτου ιδιοκτησίας, αναφέρεται ρητά πως η ανοικοδόμηση και εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων, πραγματοποιείται κατά το ποσοστό κυριότητας εκάστου συγκύριου...", αφορά απλά το ποσοστό δόμησης και όγκου που δικαιούται ο καθένας. Τίποτε άλλο.

 

Δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί το ενιαίο οικόπεδο καθ'ουδενί τρόπο ως ξεχωριστά αυτόνομα οικόπεδα. Αυτό όχι μόνο δεν είναι σωστό αλλά απαγορευέται κι όλας ώς έμμεσος τρόπος μη νόμιμης κατάτμησης οικοπέδων.

 

Η αντιμετώπιση λοιπόν της δόμησης μέσα στο οικόπεδο είναι ενιαία και δεν έχουν εφαρμογή ανάμεσα στα επιμέρους κομμάτια τα Δ σαν Δ από τα όρια, παρά μόνο τα Δ από τα κίρια μεταξύ τους όπως επίσης και τα παράθυρα στα ενδιάμεσα όρια των καθετων ιδιοκτησιών.

 

Συνήθως τοποθετουνται τα κτίρια στις κάθετες ιδιοκτησίες με τρόπο τέτοιο ώστε να μπορεί να εξυπηρετηθεί το κάθε οικόπεδο χωρίς προβήματα δόμησής του αφήνοντας Δ/2 από τα ενδιάμεσα όρια. Παρόλα αυτά μπορεί άνετα να χαρακτηρισεί αποδεκτή και η λύση της δόμησης ακριβώς στο όριο της κάθετης ιδιοκτησίας. Απλά συνήθως δεν συντρέχουν λόγοι για αυτό μιας και ο συντελεστής δόμησης είναι μικρός και το κτίριο μπορεί να χωροθετηθεί άνετα μέσα στο οικόπεδο.

[georg coco]

SeNNinhA

 

Πολύ σωστά...

 

Ας δούμε και μερικά πρακτικά:

Καταθέτουμε φάκελλο και έχουμε Δ/2 από το "όριο"

Η άδεια εκδίδεται συνήθως χωρίς πρόβλημα.

Αν καταθέσουμε άδεια με το κτήριο σε επαφή με το "όριο" τότε ο ελεγκτής μπορεί (ή μάλλον σίγουρα) να (θα) μας ζητήσει και την συναίνεση του συνιδιοκτήτη...