Συνένωση διαμερισμάτων

[Faethon11]

Μα αφού ο σκοπός είναι να πωληθεί, ας παραιτηθεί η μητέρα από την επικαρπία και να λυθούν όλα τα θέματα μονομιάς....

[patches]

Ισχύει το άρθρο 29 του 4495/17, όπου:

… 2. Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας απαιτείται για τις εξής εργασίες :  

… κζ) λειτουργική συνένωση χώρων σύμφωνα με την παρ.5 του Αρθ-23 του Ν-4067/12, (όπου η παρ. 5 λέει «5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών "με αυξημένη πλειοψηφία (67%)"(*) όμορων οικοπέδων είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση συναίνεσης "με αυξημένη πλειοψηφία (67%)"(*) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις.»)

 

Ισχύει και η Αποφ-69701/4461/18  (ΦΕΚ-4520/Β/16-10-18) Διαδικασία έγκρισης και απαιτούμενα δικαιολογητικά για εργασίες για τις οποίες απαιτείται 'Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ, όπου

ΑΡΘΡΟΝ-1

… 3. Για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα τα ακόλουθα δικαιολογητικά :

α. Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα.

β. Εγκρίσεις όπου απαιτούνται

γ. Βεβαίωση - Τεχνική Έκθεση Μηχανικού  

δ. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενού ακινήτου ή βεβαίωση για την υποβολή δήλωσης στο κτηματολόγιο.

ε. Αντίγραφο Τοπογραφικού Διαγράμματος .

στ. Φωτογραφίες του ακινήτου.

ζ. Τα κατά περίπτωση ειδικά δικαιολογητικά , όπως αναφέρονται στο άρθρο 2 της παρούσας απόφασης.

η. Προϋπολογισμός εργασιών

θ. Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους,

ι. Κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου Ασφάλειας και Υγείας του έργου, όπου απαιτείται.

ΑΡΘΡΟΝ-2

Για καθεμία από τις εργασίες δόμησης Μικρής Κλίμακας, όπως ορίζονται με το Αρθ-29 παρ.2 του Ν-4495/17 (ΦΕΚ-167/Α/17), ως ισχύει, καθορίζονται τα εξής κατά περίπτωση επιπλέον απαιτούμενα δικαιολογητικά :

κζ) Για τη λειτουργική συνένωση χώρων σύμφωνα με την παρ.5 του Αρθ-23 του Ν-4067/12 (*), όπως ισχύει σε συνδυασμό με τις Αποφ-13448/16-3-12 και Αποφ-13451/16-3-12 (ΦΕΚ-116/ΑΑΠ/9-10-12), κατατίθενται:

1) Τοπογραφικό διάγραμμα ή αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος, κατά τα οριζόμενα στην περιπτ.ε της παρ.3 του Αρθ-1.

2) Αίτηση εκάστου των ιδιοκτητών των προς συνένωση χώρων ή του νομίμως εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου τους.

3) Ιδιωτική σύμβαση των ιδιοκτητών, στην περίπτωση λειτουργικής συνένωσης κτιρίων ομόρων οικοπέδων, στην οποία αναγράφεται το χρονικό διάστημα της λειτουργικής ενοποίησης των κτισμάτων ή χώρων.

4) Τεχνική έκθεση μηχανικού στην οποία αναγράφονται οι εργασίες που θα εκτελεστούν για την ενιαία λειτουργία του χώρου (συμπεριλαμβανομένων και τυχόν εσωτερικών διαρρυθμίσεων) και αναφέρεται ότι δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές και κτιριοδομικές διατάξεις, ότι δεν δημιουργείται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και ότι δεν θίγεται η στατική επάρκεια των κτιρίων στα οποία ανήκουν οι χώροι που συνενώνονται λειτουργικά.

5) Συναίνεση με αυξημένη πλειοψηφία 67% των συνιδιοκτητών των όμορων οικοπέδων ή των όμορων αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου.

6) Αντίγραφα των οικοδομικών αδειών των όμορων κτιρίων ή του ενός εφόσον πρόκειται για συνένωση ιδιοκτησιών εντός του ιδίου κτιρίου.

7) Σχέδια αρχιτεκτονικής μελέτης (κάτοψη, τομή) συνοδευόμενη από την τροποποιημένη μελέτη πυροπροστασίας του ενιαίου χώρου.

Συμβολαιογραφική δήλωση του Ν-1221/81 και μεταγραφή της, για την εξασφάλιση των υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, όπου απαιτείται.

Τα ανωτέρω ισχύουν και για τον διαχωρισμό των χώρων μετά τη λειτουργική συνένωση .

Επισυνάπτω και τα δύο αντικρουόμενα έγγραφα για το αν απαιτείται ΟΑ ή ΕΕΔΜΚ, τα οποία αφορούν βέβαια διαχωρισμό και όχι συνένωση, η τεκμηρίωσή τους όμως θεωρώ ότι έχει εφαρμογή και στην συνένωση.

 Συνοψίζοντας:

1. Συνένωση με ΕΕΔΜΚ
2. Δικαιολογητικά τα παραπάνω

14346_2017.pdf 52532_2019.pdf

[patches]

On 4/7/2019 at 4:39 ΜΜ, dimitris GM said:

δεν βλεπω κανενα προβλημα, πουθενα

Το 23  ΝΟΚ λυνει πολεοδομικα θεματα...κατα τα λοιπα, τα εμπραγματα δικαιωματα δεν μεταβαλλονται, μεχρι να γινει τροποποιηση της συστασης

δλδ

-ενας ιδιοκτητης συνενωνει με αδεια δυο ιδιοκτησιες του [πριν θα μπορουσε να γκρεμισει την μεσοτοιχια...αυθαιρετα]

Εξακολουθει να εχει δυο ανεξαρτητες ΟΙ. Στο Ε9 δυο θα δειχνει και θα εχει δυο ΚΑΕΚ.

Στο μελλον,  μπορει να τις πουλησει "ετσι οπως ειναι"  σαν δυο, με νομιμη συνενωση

ή την μία κρατώντας την αλλη, παλι με νομιμη συνενωση

ή να τροποποιησει την συσταση, να τις κανει σαν μια ΟΙ με ενα ΚΑΕΚ και να την πουλησει αυτη  την μια  σαν "μια"

Δημήτρη συμφωνώ, μια ερώτηση μόνο:

Σε περίπτωση που η σύσταση απαγορεύει την συνένωση, θεωρείς ότι πολεοδομικά και κατασκευαστικά αυτή μπορεί τυπικά να γίνει?

Δηλαδή αυτό που απαγορεύει η σύσταση είναι η εν τοις πράγμασι συνένωση ή η ιδιοκτησιακή συνένωση?

[Amelia]

Συνάδελφοι καλησπέρα. Ως νέα μηχανικός (ακόμη συνεχίζω να το γράφω αυτό) και με τον 4495 να λήγει σε πολύ λίγες ημέρες, θα ήθελα τη βοήθειά σας για μια περίπτωση που προέκυψε.

Σε κατοικία προ του 1940 διαβάζοντας την αγοραπωλησία (στην οποία αναφέρεται ως "ισόγεια κατοικία, τύπου διορόφων τετρακατοικιών, του Αστικού Προσφυγικού Οικισμού") και την αποδοχή κληρονομιάς συνειδητοποίησα τα εξής: πρόκειται στην πραγματικότητα για δύο ισόγειες ιδιοκτησίες του ιδίου (από αγοραπωλησία και κληρονομιά), οι οποίες κάποια στιγμή (δυστυχώς άγνωστο το πότε ακριβώς - κάπου κατά τα τέλη της δεκαετίας το '70 - δε μπορεί να επιβεβαιωθεί) συνενώθηκαν λειτουργικά, με το άνοιγμα μιας πόρτας στην τοιχοποιία που τα χώριζε.

Σημειωτέον βέβαια ότι δεν υπάρχουν σχέδια άδειας.

Προ του '75 (περίπου στο 1968) έγινε κατ' επέκταση αυθαίρετη κατασκευή χκχ και λεβητοστάσιου στο ένα από τα παραπάνω ακίνητα, η ρύθμιση της οποίας είναι ο λόγος που μπαίνω στην ιστορία.

Το ερώτημά μου είναι: την παραπάνω συνένωση την τακτοποιώ με διαμερισμάτωση και μία λοιπή παράβαση και μετά ο ιδιοκτήτης θα κάνει τροποποίηση του συμβολαίου και τέλος;

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2020 by Amelia

[Amelia]

Καλησπέρα και πάλι. Ίσως να γίνω λίγο πιο συγκεκριμένη (σε συνέχεια του προηγούμενου μηνύματος).

Στο κυρίως κτίριο στο οποίο έχει πραγματοποιηθεί η συνένωση, δεν υπάρχει κάποια άλλη παράβαση εκτός της λειτουργικής συνένωσης (περιμετρικά υπάρχει λιθοδομή πάχους 60εκ - οπότε όπως κατασκευάστηκε πουλήθηκε - θυμίζω ότι η ΟΑ ή έστω ο αριθμός της δεν υπάρχουν), την οποία δυστυχώς στο χρονικό διάστημα που δραστηριοποιούμαι ως μηχανικός, δεν την έχω διαχειριστεί ως παράβαση (ή γενικότερα με ΕΕΜΚ). Ψάχνοντας στο ίντερνετ βρήκα ελάχιστα πράγματα για την περίπτωση που η συνένωση αντιμετωπίζεται ως αυθαιρεσία, οπότε και απευθύνομαι στην εμπειρία σας.

Αντιλαμβάνομαι ότι ίσως είναι καλύτερα να αντιμετωπιστεί με ΕΕΜΚ, αλλά στην παρούσα φάση επειδή θα δηλώσω αυθαιρεσίες στο ακίνητο (άρα δε μπορώ να αγνοήσω τη συνένωση) και επειδή δεν υπάρχει χρόνος να πάω με ΕΕΜΚ, αλλά και για οικονομικούς λόγους (για τον πελάτη - να μην πληρώνει και ΕΕΜΚ), θεωρώ ότι είναι προτιμότερο να δηλωθεί ως αυθαιρεσία.

Η δήλωση ως αυθαιρεσία στο ν.4495, βάσει αυτών που διάβασα σε προηγούμενα μηνύματα, γίνεται με διαμερισμάτωση και μια λοιπή παράβαση.

Ο χρόνος που πραγματοποιήθηκε η συνένωση, επηρεάζει κάπου τη διαδικασία; Αν επιλέξω για παράδειγμα Κ1 και διαμερισμάτωση + 1 λοιπή παράβαση, θα είμαι λάθος;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

 

 

[dimitris GM]

δυο συμβολαια δεν ειχε?

Δύο ΟΙ δεν δηλωσε στο ΕΚ?

Αρα εχεις μια αυθαιρετη λειτουργικη συνενωση  προ 75, και την τακτοποιεις ....

Καθε μια απο τις ΟΙ εχει τα δικα "της" και τα τακτοποιει.

Αν θελει να δημιουργησει μία ΟΙ, ας παει στον συμβ/φο.

[διαμερισματωση δεν εχεις]

Η διανοιξη μεσοπορτας, δεν αλλαζει τα διαμερισματα, αφου αυτη ειναι ξεχωριστη παραβαση.

[Amelia]

20 λεπτά πριν, dimitris GM said:

δυο συμβολαια δεν ειχε?

Δύο ΟΙ δεν δηλωσε στο ΕΚ?

Αρα εχεις μια αυθαιρετη λειτουργικη συνενωση  προ 75, και την τακτοποιεις ....

Καθε μια απο τις ΟΙ εχει τα δικα "της" και τα τακτοποιει.

Αν θελει να δημιουργησει μία ΟΙ, ας παει στον συμβ/φο.

[διαμερισματωση δεν εχεις]

Η διανοιξη μεσοπορτας, δεν αλλαζει τα διαμερισματα, αφου αυτη ειναι ξεχωριστη παραβαση.

Δημήτρη καλησπέρα, ευχαριστώ για την απάντηση. Ναι, έχει μια αγοραπωλησία για το ένα και μια αποδοχή κληρονομιάς για το άλλο.

Άρα λες ότι πάω με δύο δηλώσεις, μία για κάθε ιδιοκτησία;

Θεωρώ Κ1 και μία λοιπή παράβαση για την πόρτα και τέλος; Η συνένωση;

"Αρα εχεις μια αυθαιρετη λειτουργικη συνενωση  προ 75, και την τακτοποιεις ...." Αυτό είναι το ερώτημα, πως, με περιγραφή της θεωρώντας τη προ του '75; Θυμίζω ότι είναι άγνωστο το πότε πραγματοποιήθηκε η συνένωση.

(θα επιβεβαιώσω το Κτηματολόγιο)

edit: Δύο ΚΑΕΚ.

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2020 by Amelia

[Eleni St]

Καλησπέρα σας! και ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθεια (μέρες που είναι!)...

Λοιπόν, σε έναν όροφο πολυκατοικίας υπήρχαν 4 διαμερίσματα ιδιοκτησίας του ιδίου ιδιοκτήτη τα οποία απο ότι καταλαβαίνω έχουν δηλωθεί με τα τ.μ. των καθαρών χώρων, όχι των μικτών οπότε μάλλον αυτό πρέπει να τακτοποιηθεί; (αν και μου φαίνεται άδικο...)

Αυτήν τη στιγμή στην αποδοχή κληρονομίας φαίνονται ως 4 διαμερίσματα (Α, Β, Γ και Δ) όπως και στα σχέδια της άδειας του '48. Κάποια στιγμή (άγνωστο πότε - αλλά πριν τα λάβει η πελάτισσα μου το 1998) το ένα μοιράστηκε στη μέση οπότε τώρα είναι το ένα διαμέρισμα Α και το μισό Β και το δεύτερο Γ, Δ και το μισό Β. Στο Ε9, στο ΤΑΠ καθώς και στο κτηματολόγιο φαίνονται ως έχουν τώρα αλλά με τα λιγότερα τ.μ. (τα καθαρά, όχι τα μικτά). Σαν να μην φτάνουν όλα αυτά υπάρχει και μία αποθήκη η οποία ανήκε στον όροφο και τώρα φαίνεται (στο Ε9 κλπ. ) ως παρακολούθημα του μεγαλύτερου διαμερίσματος και αυτή με λιγότερα τ.μ. απο την πραγματικότητα. Στο σχέδιο της άδειας η αποθήκη που χρησιμοποιείται απο τα διαμερίσματα από την κατασκευή του κτιρίου φαίνεται ως το υπνοδωμάτιο του θυρωρού.

Οπότε κάνω 2 τακτοποιήσεις, μία για το πρώτο διαμέρισμα (2 φύλλα καταγραφής - νέα διαμερισμάτωση και σωστά τ.μ.) και για το δεύτερο (3 φύλλα καταγραφής - νέα διαμερισμάτωση, σωστά τ.μ. διαμερίσματος και σωστά τ.μ. αποθήκης;). το οτι η αποθήκη δεν είναι αποθήκη στα σχέδια της άδειας χρειάζεται φύλλο καταγραφής ως αλλαγή χρήσης; αντί να κάνω τακτοποίηση τη στιγμή που δεν έχω υπέρβαση δόμησης, κάλυψης κλπκλπ θα μπορούσα να βγάλω μία ΕΕΜΚ για κάθε διαμέρισμα τη στιγμή που είναι σωστά δηλωμένα στα Ε9 κλπ. για να νομιμοποιήσω τις αλλαγές διαμερισμάτωσης;

Σας ευχαριστώ πολύ και πάλι!

 

[Didonis]

9 λεπτά πριν, Eleni St said:

... ότι καταλαβαίνω έχουν δηλωθεί με τα τ.μ. των καθαρών χώρων, όχι των μικτών οπότε μάλλον αυτό πρέπει να τακτοποιηθεί; (αν και μου φαίνεται άδικο...)

...

 

που έχουν δηλωθεί? στους τίτλους?

Εσύ ελέγχεις την τις πολεοδομικές παραβάσεις άρα ελέγχεις με βάση τα σχέδια και τις διαστάσεις των πολεοδομικών σχεδίων και τις όποιες υπερβάσεις σε σχέση με αυτά...

το σου φαίνεται άδικο δεν το κατάλαβα .....

 

Για όλα τα υπόλοιπα με μια διαγώνια ανάγνωση μερικές επισημάνσεις και τσέκαρε τα και μόνη σου στον νόμο.

Αφου τα ακίνητο είναι απο το 48, ενδεχόμενα ως προ 55 δεν είναι απαιτητή ή υπαγωγή στον 4495 παρά μόνο αν θες με πιο εύκολο τρόπο να αποκτήσουν έγκυρα σχέδια 

Σε αυτή την περίπτωση πιθανά είναι το πιο βολικό σενάριο να τα υπαγάγεις ως προ 75. Σύνολο προστίμου 250 +15 συην η αμοιβή σου.

Ως προ 75 όμως βάζεις κάθε διηρημένη ιδιοκτησία σε ξεχωριστή υπαγωγή. (άρα όσες διηρημένες τόσα 250+15 συν αμοιβή σου) Δες Ν4495 κατηγορία 1

 

Μικρής κλίμακας για εργασίες που έχουν γίνει στο παρελθόν δεν βγάζεις.... αλλά εκει χάθηκε η μπάλα για εμένα οπότε τσεκ και συ.

[Eleni St]

27 minutes ago, Didonis said:

που έχουν δηλωθεί? στους τίτλους?

Εσύ ελέγχεις την τις πολεοδομικές παραβάσεις άρα ελέγχεις με βάση τα σχέδια και τις διαστάσεις των πολεοδομικών σχεδίων και τις όποιες υπερβάσεις σε σχέση με αυτά...

το σου φαίνεται άδικο δεν το κατάλαβα .....

 

Ευχαριστώ πάρα πολύ Didonis οι διαστάσεις είναι σωστές και σύμφωνες με τα σχέδια της άδειας αλλά δεν έχουν προσθέσει τους τοίχους στα τ.μ. των τίτλων, συμβολαίων, Ε9, κτηματολογίου κλπ οπότε αυτό φαντάζομαι είναι μία παράβαση ή απλά τροποποιητική στο Ε9;. Και έχει αλλάξει η διαμερισμάτωση και τα 4 διαμερίσματα έχουν γίνει 2 - αυτό δε χρειάζεται τακτοποίηση;

Αν δεν είναι απαραίτητο να τακτοποιηθούν ως προ ,55 δεν με ενδιαφέρει να τα τακτοποιήσω, απλά μήπως θα ήταν καλό σε αυτήν τη φάση και λόγω της λήξης των προθεσμιών να δηλωθούν τα σωστά τ.μ. στο Ε9 και στο ΤΑΠ;