Τελικά τι ισχύει με τις θέσεις πάρκιγκ στη πυλωτή πολυκατοικίας και τα κοινόχρηστα

[nojulian]

Τελικά τι ισχύεις με τις θέσεις πάρκινγκ στη πυλωτή της πολυκατοικίας;

 

Πριν από λίγο καιρό (28/12/2010) ακούσαμε και το νέο:

 

"Άκυρα είναι πλέον τα συμβόλαια ιδιοκτησίας για θέσεις στάθμευσης σε πυλωτές πολυκατοικιών, όπως και η μεταβίβαση τους σε τρίτα πρόσωπα μετά τη δημοσιοποίηση σχετικής απόφασης του Αρείου Πάγου.

 

Σύμφωνα με την απόφαση, οι χώροι στάθμευσης των πυλωτών είναι υποχρεωτικά κοινόχρηστοι, δεν διαιρούνται σε ιδιοκτησίες και ως εκ τούτου απαγορεύεται η πώληση και η ενοικίασή τους σε τρίτα πρόσωπα εκτός της πολυκατοικίας.

 

Επίσης, τη χρήση θέσεων στάθμευσης μπορούν να έχουν μόνο οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων πολυκατοικίας, όχι όμως και ιδιοκτήτες αποθηκών.

 

Από την πλευρά τους, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων υποστηρίζουν ότι η απόφαση αυτή δημιουργεί επιπλέον σύγχυση στην αγορά."

 

Γενικά το θέμα έτσι θεωρούνταν από εκείνο το νόμο 3741 του '29. Αλλά οι κατασκευαστές, προκειμένου να κάνουν πιο δελεαστικές τις πωλήσεις διαμερισμάτων υπόσχονταν "αποκλειστική χρήση" των θέσεων πάρκινγκ στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Και ενώ ο χώρος αυτός, για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων προστίθεται στο κοινόχρηστο χώρο, δεν υπολογίζεται κατά την αποκλειστική χρήση από τον ιδιοκτήτη επομένως ένας ιδοκτήτης με "αποκλιστική θέση" πάρκινγκ στην πυλωτή της πολυκατοικίας να είναι διπλά κερδισμένος (ως προς τα κοινόχρηστα) έναντι ενός άλλου ιδιοκτήτη "χωρίς αποκλειστική θέση" πάρκινγκ στην πυλωτή, γιατί τα χιλιοστα της θέσης προστίθονται στο κοινόχρηστο χώρο, αλλά είναι για αποκλειστική χρήση του πρώτου.

 

Τελικά η απόφαση αυτή του Αρείου Πάγου που ανακοινώθηκε από τα διάφορα μέσα ενημέρωσης στις 28/12/2010 καταργεί και θέτει ως άκυρη και την "αποκλειστική χρήση" από ορισμένους ιδιοκτήτες και καθιστά την πυλωτή της πολυκατοικίας σαν ενιαίο κοινόχρηστο χώρο.

 

Αυτή την απόφαση όμως την ακούσαμε να αναπαράγεται απ' όλους (όλα τα μέσα, έντυπα και ηλεκτρονικά και από blogs) με διαφορετικό τρόπο. Και όσο πιο πολλά λέει κάποιος τόσο πιο κοντά φτάνει σε αυτό που ίσχυε ως τώρα από τους κατασκευαστές. Οι πιο σκεπτικοί (ή άσχετοι) φιδωλοί στα λόγια τους, απέκοπταν κιόλλας από τα λεγόμενα. Ενώ άλλοι έλεγαν και πιο πολλά...

 

Παράδειγμα αποτελούν τα κάτωθι που περιγράφουν την απόφαση με διαφορετικό τρόπο το καθένα:

 

http://www.tvxs.gr/news/ελλάδα/άκυρες-οι-θέσεις-πάρκινγκ-σε-πυλωτές

Στις 28/12/2010

 

http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_ell_100052_26/12/2010_426752

Στις 26/12/2010 (πριν απ' όλους!!!)

 

http://www.skai.gr/news/greece/article/159400/akures-oi-theseis-stathmeusis-stis-pulotes-/

http://www.skai.gr/player/tv/?mmid=209035

Στις 28/12/2010. Λέει κιόλας ότι

 

Πως γίνεται να προσάπτεται σε μια οριζόντια ιδιοκτησία μια θέση και αυτή να είναι κοινόχρηστη; Μπορεί να προσάπτονται σε ένα διαμέρισμα περισσότερες από μια θέσεις στάθμευσης; Μπορούν όλες; Ποιός απ' όλους έχει το διακαίωμα να έχει μια θέση στάθμευσης στη πυλωτή - ειδικά αν οι θέσεις δεν αρκούν για όλους; Μήπως έχουν όλοι και γι'αυτό θεωρούνται κοινόχρηστος χώρος; Με ποιό τρόπο όμως, αν δεν αρκούν (π.χ. παλιά οικοδομή);

Τελικά τι γίνεται ρε παιδιά, τι ισχύει... ξέρει κανείς; Ποιά είναι αυτή η απόφαση, υπάρχει καμιά φωτοτυπία, κανα pdf, word κτλ... γιατί το να αναπαράγεται κάτι που δεν ισχύει ή ισχύει μερικώς είναι αν όχι επικίνδυνο και άδικο πολλές φορές...

[ikaros13]

Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης διαμερίσματος έχει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης θέσης στάθμευσης σε πυλώτη, βάσει συμβολαίου? Τι γίνεται με τον διπλανό του που δεν "χωράει" μέχρι τώρα? Είναι κάθε φορά όποιος προλάβει? Αν υπάρχει κάποια απόφαση όχι απλά δημοσίευμα καλό είναι να αναρτηθεί. Πλησιάζει η γεν.συνέλευση και κάθε χρόνο τρωγόμαστε για τα ίδια και τα ίδια και ουσία μηδέν.

Ευχαριστώ

[MAKAP]

Το θέμα των θέσεων στάθμευσης στο χώρο της pilotis και του ακάλυπτου του οικοπέδου έχει οριστικοποιηθεί από χρόνια και οι αποφάσεις που εκδίδονται από τις διάφορες βαθμίδες Δικαστηρίων δεν διαφέρουν ως προς τη βασική αρχή που είναι ότι, ο χώρος της pilotis είναι κοινόκτητος και κοινόχρηστος.

 

Στο χώρο αυτό, όπως και στο δώμα (ταράτσα) μπορεί να δοθεί, με βάση τον Αστικό Κώδικα, η αποκλειστική χρήση τμήματος ή και όλου, σε ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες, μετά από συμφωνία των συνιδιοκτητών και αυτό γίνεται, συνήθως, με την αρχική σύσταση Ο.Ι., οπότε οι συνιδιοκτήτες είναι ολιγάριθμοι (2-3, δηλαδή οι ιδιοκτήτες και ο εργολάβος). Στους χώρους στάθμευσης, που δημιουργούνται στην pilotis, δεν μπορούν να αντιστοιχηθούν χιλιοστά επί του οικοπέδου γιατί είναι κοινόχρηστος χώρος, αλλά επιβάλλεται οι θέσεις να αντιστοιχίζονται με συγκεκριμένες Ο.Ι. (διαμέρισμα ή αποθήκη που έχει χιλιοστά στο οικόπεδο). Επομένως, ο κάτοχος θέσης στάθμευσης δεν είναι διπλά κερδισμένος ως προς τα κοινόχρηστα. Το πρόβλημα, βέβαια, μεγαλώνει όταν ο ιδιοκτήτης μιας θέσης θέλει να αντικαταστήσει το αυτοκίνητό του με άλλο μεγαλύτερων διαστάσεων, αλλά αυτό είναι άλλη ιστορία. Σε περίπτωση, βέβαια, που δεν έχει προβλεφθεί θέση στάθμευσης για ένα διαμέρισμα, θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως άδικη μεταχείριση, αν δεν υπάρχει ιδιαίτερος λόγος.

 

Αυτού του τύπου οι αποφάσεις των δικαστηρίων επαναλαμβάνουν το αυτονόητο και συγκεκριμένα ότι, δεν είναι δυνατόν να παραχωρηθεί θέση στάθμευσης στην pilotis, που είναι ΚΧ των συνιδιοκτητών της συγκεκριμένης πολυκατοικίας, σε τρίτο που δεν έχει σχέση συνιδιοκτησίας με την πολυκατοικία.

 

Ο τρόπος με τον οποίο μεταδίδονται οι ειδήσεις στην Ελλάδα από τον έντυπο, ηλεκτρονικό και άλλα μέσα, είναι γνωστό ότι δεν αποδίδει πάντα την πραγματικότητα. Άλλωστε, αυτό διαπιστώνεται καθημερινά από τα πρωτοσέλιδα των εφημερίδων, στα οποία η ίδια ακριβώς είδηση παρουσιάζεται σε διαφορετικές μορφές.

 

Για το θέμα αυτό υπάρχει πλούσιο υλικό στο forum και με σχετική αναζήτηση μπορείτε να ενημερωθείτε ενόψη της ΓΣ.

[nojulian]

... ο χώρος της pilotis είναι κοινόκτητος και κοινόχρηστος.

 

... δεν μπορούν να αντιστοιχηθούν χιλιοστά επί του οικοπέδου γιατί είναι κοινόχρηστος χώρος, αλλά επιβάλλεται οι θέσεις να αντιστοιχίζονται με συγκεκριμένες Ο.Ι. (διαμέρισμα ή αποθήκη που έχει χιλιοστά στο οικόπεδο). Επομένως, ο κάτοχος θέσης στάθμευσης δεν είναι διπλά κερδισμένος ως προς τα κοινόχρηστα. ...

 

Ωραία προσάπτεται σε μια ΟΙ. Ο χώρος αυτός όμως έχει λειτουργικά έξοδα π.χ. επιπλέον φωτισμός και ηλεκτροκίνητες πορτες, νερό κτλ

 

Κατά τον υπολογισμό των χιλιοστών, ο χώρος της πυλωτής ως κοινόχρηστος χώρος προστέθηκες στο κλιμακοστάσιο και τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους, με αποτέλεσμα να προσαυξάνει το κοινόχρηστο χώρο σε τετραγωνικά ή όγκο.

 

Από την άλλη, με την παραχώρηση σε μια ΟΙ, γίνεται αποκλειστική χρήση από τον ιδιοκτήτη της ΟΙ. Επομένως, ο χρήστης της πυλωτής, στην ουσία, έχει μοιράσει τα λειτουργικά έξοδα από τη χρήση της πυλωτής σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ενώ αυτός και μόνο είναι υπεύθυνος για αυτά. Άρα βγαίνει "διπλα κερδισμένος" γιατί (1ον) έχει περιορίσει τα "αποκλειστικά" έξοδα του και (2ον) έχει μια "αποκλειστική" θέση πάρκινγκ.

[nojulian]

Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης διαμερίσματος έχει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης θέσης στάθμευσης σε πυλώτη, βάσει συμβολαίου?

 

Υποτίθεται αυτό το πράγμα ακυρώνει η απόφαση του Αρείου Πάγου που βγήκε στις 28/12/2010 με το να αναγνωρίζει το χώρο της πυλωτής 'κοινόχρηστο' και 'κοινόκτητο'. Το πρώτο λέει ότι χρησιμοποιείται απ' όλους (από κοινού και με τον ίδιο τρόπο) και το δεύτερο ανήκει σε όλους από κοινού, άρα δεν μπορεί να πωληθεί - μεταφερθεί σε κάποιον συγκεκρημένα ή σε τρίτο εκτός. Επίσης θέτει άκυρα τα συμβόλαια ιδιοκτησίας με θέσει πάρκινγκ στη πυλωτή, είτε αυτά είναι ιδιοκτητών της πολυκατοικίας είτε τρίτων, αφού κανένας δεν μπορεί να θεμελώσει ιδιοκτησία στη πηλωτή ή να έχει αποκλειστική χρήση.

 

Έτσι το είπαν έστω... Αλλά επειδή το ακούσαμε όλοι -αλλά δεν το είδαμε- θα είχε ενδιαφέρον να έρθει στο φως η απόφαση αυτή όπως βγήκε... και να μην ερμηνεύουμε όλοι με το δικό του τρόπο ο καθένας...

 

Γι' αυτό το λόγω και άνοιξα το συγκεκριμένο topic... οπότε όποιος ξέρει ή την έχει ή μπορεί να τη βρει ας την ανεβάσει...

[MAKAP]

Ωραία προσάπτεται σε μια ΟΙ. Ο χώρος αυτός όμως έχει λειτουργικά έξοδα π.χ. επιπλέον φωτισμός και ηλεκτροκίνητες πορτες.

 

Κατά τον υπολογισμό των χιλιοστών, ο χώρος της πυλωτής ως κοινόχρηστος χώρος προστέθηκες στο κλιμακοστάσιο και τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους, με αποτέλεσμα να προσαυξάνει το κοινόχρηστο χώρο σε τετραγωνικά ή όγκο.

 

Από την άλλη, με την παραχώρηση σε μια ΟΙ, γίνεται αποκλειστική χρήση από τον ιδιοκτήτη της ΟΙ. Επομένως, ο χρήστης της πυλωτής, στην ουσία, έχει μοιράσει τα λειτουργικά έξοδα από τη χρήση της πυλωτής σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ενώ αυτός και μόνο είναι υπεύθυνος για αυτά. Άρα βγαίνει "διπλα κερδισμένος" γιατί (1ον) έχει περιορίσει τα "αποκλειστικά" έξοδα του και (2ον) έχει μια "αποκλειστική" θέση πάρκινγκ.

 

Καλώς ή κακώς, με την αγορά ενός διαμερίσματος, ο αγοραστής υπογράφει όρο σύμφωνα με τον οποίο δηλώνει ότι "προσχωρεί" ή "αναγνωρίζει" κλπ ΟΛΟΥΣ τους όρους της σύστασης Ο.Ι., στην οποία περιλαμβάνεται και η αντιστοίχιση των θέσεων στάθμευσης στις συγκεκριμένες Ο.Ι., σε όσες πολυκατοικίες έχει διατεθεί η pilotis για τη στάθμευση των οχημάτων των συνιδιοκτητών.

 

Η απόφαση του ΑΠ που αναφέρεις δεν λέει τίποτε διαφορετικό από όσα έχουν ειπωθεί γι' αυτό το θέμα δεκαετίες τώρα. Η μόνη διαστρέβλωση γίνεται από τα ΜΜΕ και τον τύπο.

[nojulian]

Μα αυτό λέω, ας το δούμε και μετά ας μιλήσουμε... και ας το σχολιάσουμε, πέρα από τη διαστρεύλωση των ΜΜΜ (το Μ δεν είναι για μεταφορών, αλλά για Μα...κιαΕνημέρωσης) τον τύπο και τα blogs.

 

Γιατί αν πράγματι ακυρώνεται η αποκλειστική χρήση τότε δεν ισχύει το πρώτο που λες και έτσι είναι άκυρα τα συμβόλαια στα οποία αναφέρεται αυτό το πράγμα, αυτή "η αντιστοίχιση".

 

Αλλά αν ισχύει η αποκλειστική χρήση η οποία παραχωρείται με την ΟΙ τότε ο χώρος χρήσης (εν προκειμένο της πυλωτής) θα πρέπει να συμεριλαμβάνεται στο χώρο χρήσης (μαζί με το διαμέρισμα) και όχι σαν κοινόχρηστος χώρος (μαζί με το κλιμακοστάσιο κτλ) κατά τον υπολογισμό κοινοχρήστων.

 

Έτσι δεν είναι;

[erling]

nojulian αν αναφέρεσαι σε κλειστές θέσεις στάθμευσης (αφού μιλάς για φώτα και πόρτες), τότε δεν ισχύουν τα παραπάνω διότι αυτές δεν είναι στην pilotis αλλά στο ισόγειο. Και επίσης αυτές έχουν χιλιοστά.

[MAKAP]

Γιατί αν πράγματι ακυρώνεται η αποκλειστική χρήση τότε δεν ισχύει το πρώτο που λες και έτσι είναι άκυρα τα συμβόλαια στα οποία αναφέρεται αυτό το πράγμα, αυτή "η αντιστοίχιση".

 

Αλλά αν ισχύει η αποκλειστική χρήση η οποία παραχωρείται με την ΟΙ τότε ο χώρος χρήσης (εν προκειμένο της πυλωτής) θα πρέπει να συμεριλαμβάνεται στο χώρο χρήσης (μαζί με το διαμέρισμα) και όχι σαν κοινόχρηστος χώρος (μαζί με το κλιμακοστάσιο κτλ) κατά τον υπολογισμό κοινοχρήστων.

 

Τα εξήγησα με απλά λόγια, ας τα πούμε τώρα και λίγο νομικά. Στην ουσία, η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης μιας (ανοικτής) θέσης στάθμευσης στην pilotis μιας πολυκατοικίας σε μία Ο.Ι. αποτελεί σύσταση πραγματικής δουλείας υπέρ της συγκεκριμένης Ο.Ι. ή του εκάστοτε κυρίου αυτής.

 

Σύμφωνα με τα άρθρα 5 και 13 του ν.3741/1929, μπορεί να παραχωρηθεί, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται, η χρήση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων ενός ακινήτου, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται το έδαφος, οι αυλές, οι θεμελιώσεις, η pilotis, η ταράτσα (δώμα) κλπ, αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος, αλλά μόνο της οικοδομής στην οποία υπάρχουν οι χώροι αυτοί. Ο περιορισμός της χρήσης των χώρων αυτών, από τους λοιπούς ιδιοκτήτες, έχει απλώς το χαρακτήρα δουλείας, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 13 του ν.3741/29, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του Α.Κ., δεδομένου ότι, χωρίς ποσοστό συμμετοχής επί του οικοπέδου, δεν μπορούν να υπάρξουν ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και, επομένως, να πάρουν χαρακτήρα «δουλεύοντας» ακινήτου, όπως προϋποθέτει η έννοια της πραγματικής δουλείας. Διευκρινίζεται, βέβαια ότι, α) οι χώροι αυτοί δεν μπορούν να μεταβιβαστούν μόνοι τους, αλλά αποτελούν πάντοτε παρακολούθημα ή αναπόσπαστο μέρος μιας οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας προς ωφέλεια του εκάστοτε κυρίου αυτής, β) η σύσταση δεσμεύει όχι μόνο τους απαρχής συμβληθέντες αλλά και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα σε αυτή, όπως και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, δεδομένου ότι, κάθε αγοραστής - ιδιοκτήτης διαμερίσματος προσχωρεί, με την αγορά της Ο.Ι., στη σύσταση και τον κανονισμό, με την υπογραφή του και φυσικά τους αποδέχεται, και γ) η ανοικτή θέση στάθμευσης στην pilotis δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς, αλλά πρέπει να ακολουθεί το διαμέρισμα το οποίο εξυπηρετεί κατά αποκλειστική χρήση.

 

Κατά συνέπεια, καμία απόφαση Δικαστηρίου δεν θα μπορούσε να ξεφύγει από το πλαίσιο αυτό του συγκεκριμένου νόμου, με βάση τον οποίο έχει κτιστεί όλη η Ελλάδα.

[ΚΑΝΑ]

Με λίγα λόγια πρέπει να γνωρίζουμε

Ότι δεν απαγορεύθηκε με καμία διάταξη ή με απόφαση δικαστηρίου

η δημιουργία σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών με πρόβλεψη ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή αποκλειστικής χρήσης όμως μόνο από ιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτες της ίδιας αυτής οικοδομής και απαγορεύεται και δεν μπορούν με τίποτα να μεταβιβασθούν σε ιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτες άλλης οικοδομής και αν μεταβιβάσθηκαν ακόμη αυτές οι μεταβιβάσεις θεωρούνται άκυρες

ΜΑΚΑΡ αν κάνω λάθος διόρθωσε