Τελικά τι ισχύει με τις θέσεις πάρκιγκ στη πυλωτή πολυκατοικίας και τα κοινόχρηστα

[nojulian]

Σύμφωνα με τα άρθρα 5 και 13 του ν.3741/1929

Νομικά... Τα άρθρα 5 και 13 του Ν3741/ 1929 δεν λένε αυτό http://www.keme-net.com/n3741.pdf

(ή υπάρχουν δύο νόμοι 3741/ 1929 )

Έχεις (κάποιο) δίκιο όμως αν υπάρχει ειδική συμφωνία όλων συνιδιοκτητών. Το 5 μιλά για ελλείψη τέτοιας συμφωνίας. Βεβαίως αν εγώ συμφωνήσω με όλους (εγγράφως) ότι δεν έχω απαίτηση για κοινή χρήση, όλοι δεσμευόμαστε από αυτή τη συμφωνία.

 

Επίσης...

χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του Α.Κ.

 

Άρθρο 1118

Έννοια

Πάνω σε ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που να του παρέχει κάποια ωφέλεια (πραγματική δουλεία).

Άρθρο 1119

Με την πραγματική δουλεία ο κύριος του δουλεύοντος φέρει το βάρος είτε να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση του ακινήτου του από τον κύριο του δεσπόζοντος είτε να παραλείπει ορισμένες πράξεις, τις οποίες θα είχε δικαίωμα να επιχειρεί ως κύριος.

 

http://www.hadjimichalis.gr/nomothesia_ellinik_astikos.asp

Μιλάει στην ουσία για την ενοικίαση διαμερισμάτων και τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή.

 

Κατά συνέπεια, καμία απόφαση Δικαστηρίου δεν θα μπορούσε να ξεφύγει από το πλαίσιο αυτό του συγκεκριμένου νόμου, με βάση τον οποίο έχει κτιστεί όλη η Ελλάδα.

 

Φίλε μου τα δίκαστήρια γίνονται επειδή οι νόμοι ερμηνεύονται κατά το ιδίον συμφέρον του καθενός από τους αντιδικούντες, όπως μιλάμε εμείς τώρα. Ευτυχώς που γίνονται όμως και ξεκαθαρίζονται οι νόμοι για όλους τους άλλους όταν δεν είναι σαφές το τι ορίζει ο νόμος.

 

Εγω καταλαβαίνω ότι θες να μιλήσεις και να πεις κάτι, αλλά σε παρακαλώ αν δεν ξέρεις, μη τα λες γιατί συμβάλεις και εσύ σε αυτή τη διαστρεύλωση, του τύπου, όπως είπες. Αν ξέρεις μίλα με παραπομπές, ανέβασε την απόφαση που λέμε...

 

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 2 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) συνάγεται ότι, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, ιδρύεται, κυρίως μεν, χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή απ' όλους τους οροφοκτήτες χρήση μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται, κατά την ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κ.λ.π. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά το άρθρο 4 παρ. 1, 5 και 13 του ως άνω ν. 3741/1929. Αν αυτό δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις.

από δικαστήριο που έγινε για το συγκεκρημένο θέμα http://www.dsanet.gr/Epikairothta/Nomologia/mprath1533_2010.htm

 

Επειδή όμως ο Άρειος Πάγος είναι το ανώτα δικαστήριο μας, οι αποφάσεις τους υπερισχύουν όλων των άλλων. Οπότε έχει σημασία να δούμε αυτή τη τελευταία απόφαση...

 

Έτσι δεν είναι;

[erling]

Δεν έχω δει την συγκεκριμένη απόφαση αλλά έχω δει άλλες (871/2007 ΜΠΡ ΑΘ - ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ - Αριθμός 871/2007) που λένε πως δεν μπορούν οι θέσεις στάθμευσης στην pilotis να έχουν χιλιοστά να είναι δηλαδή διηρημένες ιδιοκτησίες.

 

Αλλά οι κλειστές θέσεις στάθμευσης μπορούν να είναι διηρημένες ιδιοκτησίες διότι δεν είναι στην pilotis. Pilotis είναι το εναπομένον, αν υπάρχει αυτό.

 

Η τελευταία απόφαση που έχεις παραθέσει έχει ενδιαφέρον, όχι για το ότι δεν μπορούν οι ανοιχτές θέσεις στην pilotis να έχουν χιλιοστά και άρα να μεταβιβαστούν, αλλά για το ότι οι αποθήκες δεν μπορούν να έχουν σαν προσάρτημα θέση στάθμευσης (Μα καλά τι εφεύρεση και αυτή. Πούλησε διαμέρισμα και αποθήκη και τις Θ.Σ. τις έδωσε προσάρτημα στις αποθήκες).

Κάτι που είναι απολύτως λογικό από την στιγμή που δεν υπολογίζονται για την εύρεση των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης.

[MAKAP]

Με λίγα λόγια πρέπει να γνωρίζουμε

Ότι δεν απαγορεύθηκε με καμία διάταξη ή με απόφαση δικαστηρίου

η δημιουργία σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών με πρόβλεψη ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή αποκλειστικής χρήσης όμως μόνο από ιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτες της ίδιας αυτής οικοδομής και απαγορεύεται και δεν μπορούν με τίποτα να μεταβιβασθούν σε ιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτες άλλης οικοδομής και αν μεταβιβάσθηκαν ακόμη αυτές οι μεταβιβάσεις θεωρούνται άκυρες

ΜΑΚΑΡ αν κάνω λάθος διόρθωσε

 

Ανεξάρτητα από το χειμαρρώδες και προκλητικό, σε ένα βαθμό, τελευταίο κείμενο του συναδέλφου, αυτά που γνωρίζω και συνοψίζω είναι ότι:

 

1. Με το πλαίσιο των διατάξεων που ανέφερα περιγράφεται νομικά το θέμα των ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην pilotis πολυκατοικίας. Επομένως, εφόσον δεν έχουν ακυρωθεί οι διατάξεις αυτές από το ακυρωτικό δικαστήριο (ΣτΕ), κανένα άλλο Δικαστήριο δεν μπορεί να εκδώσει απόφαση διαφορετική από το πλαίσιο αυτό.

2. Αυτές οι θέσεις στάθμευσης μπορούν να αντιστοιχηθούν ΜΟΝΟΝ σε Ο.Ι. της πολυκατοικίας στην οποία οι θέσεις αυτές καθορίστηκαν.

3. Οι θέσεις αυτές είναι παραρτήματα της αντίστοιχης Ο.Ι. και δεν αποτελούν αυτοτελείς Ο.Ι. αφού δεν έχουν χιλιοστά επί του οικοπέδου. Επομένως, δεν μπορούν να μεταβιβαστούν αυτοτελώς.

4. Εάν, παρά ταύτα, συντάχθηκαν συμβόλαια αντίθετα με τα παραπάνω, τα συμβόλαια αυτά είναι άκυρα, όπως έχουν αποφασίσει Δικαστήρια διαφόρων βαθμίδων.

 

ΥΓ Αποφάσεις δικαστηρίων σχετικά με το πολύπλευρο και ταλαίπωρο αυτό θέμα έχουν αναρτηθεί σε πολλές ιστοσελίδες και ενδεικτικά παραπέμπω σ' εκείνη της ΠΟΜΙΔΑ.

[ΚΑΝΑ]

ΜΑΚΑΡ

Ανεξάρτητα από το χειμαρρώδες και προκλητικό, σε ένα βαθμό, τελευταίο κείμενο του συναδέλφου, αυτά που γνωρίζω και συνοψίζω είναι ότι:

 

ΜΑΚΑΡ

Διευκρίνισε σε παρακαλώ

Δεν κατάλαβα αν η παραπάνω αναφορά σου απευθύνεται και αν αφορά εμένα;

[MAKAP]

Σε καμία περίπτωση και διερωτώμαι γιατί παρεξήγησες το κείμενό μου αφού απάντησα στο αντίστοιχο δικό σου.

 

 

ΥΓ Μετά και από την, μεταξύ μας, ανταλλαγή διευκρινιστικών μηνυμάτων, επαναλαμβάνω ότι, η φράση "χειμαρρώδες και προκλητικό, σε ένα βαθμό, τελευταίο κείμενο συναδέλφου" στο post #13 ΔΕΝ απευθύνεται σ' εσένα, συνάδελφε ΚΑΝΑ, αφού, άλλωστε, κανένα από τα μηνύματά σου δεν είχε και δεν έχει, γενικά, αυτό τον χαρακτήρα.

[nojulian]

ΜΑΚΑΡ λυπάμαι αν σε προσέβαλα ή σε έθιξα στη προσπάθειά μου να βγάλω βγάλω μια άκρη σχετικά με το συγκεκρημένο "ταλαίπωρο" όπως σωστά αναφέρεις θέμα... και αν αυτό συνέβει ζητώ συγνώμη

 

Πραγματικά εκτιμώ τη προσπάθειά σου και τη συμβολή σου στη συζήτηση. Έχω την αίσθηση ότι και σένα σε έχει απασχολήσει το συγκεκρημένο θέμα και εκτιμώ την προσπάθειά που καταβάλλεις... μου φαίνεται επικεντρώθηκα πιο πολύ σε αυτά που λες, γιατί αισθάνομαι ότι ήσουν πιο κοντά σε αυτό που ψάχνω να βρω... - φαντάζομαι και συ εχεις δει - το συγκεκρημένο θέμα έχει διαστρευλωθεί πολλές φορές και ακόμα όμως δεν είναι ξεκάθαρο.

 

Νομίζω όμως δεν έγινε αντιληπτο το πλαίσιο που θέτω την ερώτηση, αν και γενικά - και απ' έξω - το ανέφερα.

 

Εμένα με απασχολεί γενικά το θέμα της κατανομής χιλιοστών με το παραδοσιακό τρόπο. Σε αυτή τη κατανομή η πυλωτή, όπως είναι μέχρι τώρα λαμβάνεται υπόψην σαν κοινόχρηστος χώρος οπότε προσυξάνει τα κοινόχρηστα χιλιοστα.

 

Αν δεν κάνω λάθος τα χιλιοστά είναι = (εμβαδόν διαμ.) *

{(κοινόχρηστο εμβαδόν)/(συνολικό εμβαδόν διαμερισμάτων) +1/[(κοινόχρηστο εμβαδόν) + (συνολικό εμβαδόν διαμερισμάτων)]} * 1000

 

(προσεγγιστικά να το δεις ο δεύτερος όρος 1/[] είναι μηδενικός άρα ο πρώτος έχει μεγαλύτερη συμβολή. Και στη πράξη όμως η διαφορά είναι αμεληταία βάλε π.χ. διαμέρισμα 100τμ κοινόχρηστο 500τμ και συν. διαμερισμάτων 1000τμ)

 

Όμως υπάρχουν έξοδα τα οποία γίνονται από τη χρήση της πυλωτής η οποία δεν χρησιμοποιείται κοινώς απ' όλους (μιλάμε για μια ανοιχτή πυλωτή 400τμ περίπου, με 8 θέσεις πάρκινγκ). Αυτά τα έξοδα οφείλοντα σε:

- διάφορα φώτα στο πίσω μέρος που πρέπει να πάει κάποιος το βράδυ για να πάρει το αυτοκίνητό του.

- ηλεκτροκίνητες πόρτες που ανοίγουν με τηλεκοντρολ. Οι οποίες τοποθετήθηκαν αργότερα με κοινόχρηστα έξοδα.

- νερό για πλύσιμο (σχεδόν όλο το νερό) αφού δεν ποτίζεται και τίποτε άλλο.

- η καθαρίστρια (+τα καθαριστικά) που τη καθαρίζει κάθε φορά - δικαιολογείται γιατί καθαρίζει ένα τεράσιο χώρο.

- και μη ξεχνάμε ότι χρειάζεται βάψιμο (από τα καυσαέρια) 1 φορά το χρόνο τουλάχιστον

 

Έτσι τα έξοδα της πυλωτής μοιράζονται μέσα από τη κατανομή χιλιοστών σε όλους, ενώ τα έξοδα αυτά οφείλονται από την αποκλειστική χρηση μερικών εκ των συνιδιοκτητών.

 

Οπότε η ερώτηση είναι, αν κατά την κατανομή χιλιοστών (όπως υπολογίζεται) η πυλωτή θα έπρεπε να υπεισέρχεται στο (κοινόχρηστο εμβαδόν) ή (στο εμβαδόν διαμ.) για μια πιο δίκαιη κατανομή χιλιοστών;

 

Η νομοθεσία λέει ότι δεν υπάρχει ιδιοκτησία στη πυλωτή αλλά προσάπτεται σε μια οριζόντια ιδιοκτησία και χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας - πολύ ωραία. Άρα δεν έχει ξεχωριστά χιλιοστά αλλά είναι τα χιλιοστά του ιδιοκτήτη όπως προέκειψαν από το διαμέρισμά του (εμβαδόν διαμερίσματος - και σύμφωνα με το παραπάνω τύπο).

 

Αυτά που υπολογίστηκαν, λαμβανομένου υπόψη ότι η πυλωτή είναι κοινόχρηστη.

 

Αλλά η πυλωτή δεν είναι κοινόχρηστη, γιατί γίνεται αποκλειστική χρήση της από μερικούς.

 

Τα έξοδά της όμως μοιράζονται από κοινού σε όλους.

 

Επομένως σε αυτή τη περίπτωση τα έξοδα αυτά δεν θα έπρεπε να είναι κοινόχρηστα γιατί δεν οφείλονται σε κοινή χρήση.

 

Δεδομένου ότι το θέμα συζητείται και είναι κάθε φορά εκεί κοντά, ήλπιζα ότι με την τελευταία δίκη και την απόφαση του Αρείου Πάγου θα έβγαινε κάποια άκρη. Αλλά εφόσον δεν την ξέρουμε επακριβώς βρισκόμαστε στο πουθενά...

Γιατί αν λ.χ. η πυλωτή ήταν πράγματι κοινόχρηστη και καταγρήθηκε η αποκλειστική χρήση (όπως ακούσαμε) θα έπρεπε όλοι με κάποιο τρόπο (π.χ. ανά μήνα) να παρκάρουν με τη σειρά και να κάνουν ενιαία χρήση. Τότε και η κατανομή χιλιοστών όπως γίνεται είναι και νόμιμη και δίκαιη...

 

Και πάλι όμως η πυλωτή δεν μπορεί να υπολογιστεί μαζί με το εμβαδόν διαμερίσματος, γιατί προσυξάνει το συνολικό εμβαδόν των διαμερισμάτων και σύμφωνα με το παραπάνω αυτό δε μπορεί να γίνει (γιατί δεν μπορεί να αποτελέσει ιδιοκτησία).

 

*Και επίσης είναι για την εξυπηρέτηση των διαμερισμάτων από το ισόγειο και πάνω.

 

I rest my case...

[ΚΑΝΑ]

nojulian

Χαίρομαι ιδιαίτερα που ξεκινάς με συγνώμη προς το συν/λφο ΜΑΚΑΡ ό οποίος αναλυτικότατα αναφέρθηκε στο θέμα που σε απασχολεί διαθέτοντας τον ελεύθερο χρόνο του

Όσον αφορά το θέμα έτσι όπως το βλέπεις εσύ -φωτισμός πιλοτής κλπ- έχεις δίκαιο.

Ναι πράγματι υπάρχει αδικία

και αυτή (η αδικία) γίνεται και είναι άσχετη με το τρόπο που κατανέμονται τα κοινόχρηστα (π.χ εγώ βάζω ότι η πιλοτή εμβαδού ... και όγκου ... ανήκει σε όλους τους συν/τες κατά το το ποσοστό των διηρημένων συν/σιών)

Πάντως ή ισχύουσα νομοθεσία είναι έτσι όπως την αναφέρει ο ΜΑΚΑΡ

[nojulian]

όπως το βλέπεις εσύ

δεν το βλέπω... το ζω...

 

(π.χ εγώ βάζω ότι η πιλοτή εμβαδού ... και όγκου ... ανήκει σε όλους τους συν/τες κατά το το ποσοστό των διηρημένων συν/σιών)

Δόσε ένα παράδειγμα... ανέβασε ΚΑΝΑ excel

 

Πάντως ή ισχύουσα νομοθεσία είναι έτσι όπως την αναφέρει ο ΜΑΚΑΡ

Δε διαφωνώ σε ό,τι λέει ο ΜΑΚΑΡ... απλά στο συγκεκριμένo θέμα θέλω (και νομίζω όχι μόνο εγώ, αλλά είναι χρήσιμο και για άλλους) να βρεθεί μια άκρη... αν όχι λύση...

 

Σχετικά με το ΜΑΚΑΡ, νομίζω η διαφορά είναι για τα δικαστήρια... εγώ νομίζω για να γίνονται συνέχεια δικαστήρια για το συγκεκρημένο θέμα σημαίνει ότι ο νόμος δεν ερμηνεύεται σαφώς. Και επίσης όταν μια δίκη αναιρεί μια άλλη, νομίζω είναι πραγματική ευκαιρεία να δούμε πως ερμηνεύεται από τον Άρειο Πάγο στο τέλος της περασμένης χρονιάς (που σημαίνει υπερισχύει, αναιρεί λανθασμένες ή επικυρώνει ορθά ερμηνευμένες δίκες παλαιώτερων ετών)... αυτό μόνο...

 

οπότε όποιος ξέρει ή την έχει, ας μη διστάσει να δόσει ένα λινκ...

 

Ευχαριστώ το ΜΑΚΑΡ όμως για τη συμμετοχή και τη χρήσιμη παραπομπή που ανέρτησε... και ελπίζω να μη τον απογοήτευσα με την επιμονή και τον ενθουσιασμό μου στο συγκεκρημένο θέμα... αλλά να συνεχίσει να συμμετέχει ενεργά σε αυτή και όποια άλλη συζήτηση... Εξάλλου ανταλλάσσοντας χρήσιμες πληροφορίες μπορούμε να κάνουμε καλύτερα αυτό που κάνουμε (ασχετα με το αν κάνουμε ή όχι το ίδιο πράγμα) και να γινόμαστε πιο υπεύθυνοι... και εφαρόζοντας το νόμο να είμαστε και δίκαιοι... γιατί καλώς ή κακώς δεν είμαστε δικηγόροι...

 

(παιδιά πρέπει να δοθεί μια λύση αν δεν υπάρχει... και να εφαρμοστεί αν υπάρχει!!!)

 

Με συναδερφικούς χαιρετισμούς... περιμένω νέα...

(εαν και εφόσον υπάρχουν)

 

Υ.Γ. πάντως μου φαίνεται ότι ξεχνάμε ότι ο 3741/29 μιλάει για συμμετοχή με βάση την αξία...

[ΚΑΝΑ]

nojulian

είναι απλό αυτό που αναφέρω για την σύσταση

μοιράζεις τους ορόφους κατά τα γνωστά και από κάτω βάζέις σαν παρατήρηση: πιλοτή εμβαδού 156μ2 και όγκου χ ανήκει σε όλες τις συν/σίες κατά το ποσοστό συν/σίας

 

δηλ αν Δ1 Ο.Ι έχει ποσοστό 9.4% έχει και 9.4% στην πιλοτή

[nojulian]

ΚΑΝΑ, κατάλαβα τι εννοείς... Αυτό όμως έχει νόημα για να υπολογίσεις τη συμμετοχή του καθενός, όταν τα έξοδα της πυλωτής είναι ξεχωριστά κ επομένως μετρήσιμα...

 

Κατ' επέκταση όμως αυτού στο τέλος δεν συμμετέχει ο καθενός στα κοινοχρηστα συνολικά με το ποσοστό της ΟΙ του;

 

Δεν είναι άδικο όταν τα κοινά χρησιμοποιούνται κοινώς απ' όλους...

 

Σε όλο αυτό που αναφέρω, όμως, είναι ότι, τα έξοδα είναι κοινά, αλλά η χρήση τους όχι... Και αυτή είναι η αδικία...ήλπιζα ότι θα βοηθούσε ο νόμος καθορίζοντας τη χρήση επίσης κοινή... Και εδώ βρισκόμαστε...