Βεβαίωση εξάντλησης ή μη του συντελεστή δόμησης

[dimitrarch]

Καλησπέρα σε όλους!!

 

Είμαι νέα αρχιτέκτονας και σχετικά νέα στο φόρουμ και παρ΄όλο που γράφω πρώτη φορά έχω μάθει ήδη πολλά μόνο αναζητώντας κάθε φορά κάποιο θέμα που με απασχολεί στο φόρουμ σας. Πολλά συγχαρητήρια στους οργανωτές και στους συμμετέχοντες!!

 

Για, να μη χρονοτριβώ, θα μπω κατ' ευθείαν στο θέμα.

 

Μου ζητήθηκε από συμβολαιογράφο αναλυτική βεβαίωση εξάντλησης συντελεστή δόμησης για μια απογραφή κληρονομιάς για να υπολογίσει την αντικειμενική αξία. Στο οικόπεδο υπάρχει υπόγειο, ισόγειο, όροφος (με οικοδομική άδεια του '61) και μου ζητήθηκε να υπολογίσω αν υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή εκτός του υφιστάμενου κτιρίου, εκτός της επιτρεπόμενης μελλοντικής προσθήκης του δεύτερου ορόφου, του τρίτου ορόφου (28τ.μ. περισσότερη κάλυψη από αυτήν του υφιστάμενου) και του υπογείου (28τ.μ.).

Σχέδια στην Πολεοδομία δεν υπάρχουν (έπειτα από πλημμύρα), ούτε ο ιδιοκτήτης έχει, παρά μόνο η οικοδομική άδεια, στην οποία όμως δεν αναγράφεται το εμβαδό του οικοπέδου. Ρώτησα στην Πολεοδομία και μου είπαν οτι δεδομένου της κατάστασης θα μου δώσουν για να είμαι πιο καλυμμένη μια βεβαίωση μη εξάντλησης του ΣΔ, στην οποία δεν αναγράφεται τίποτα περεταίρω και την οποία θα επισηνάψω με την δική μου βεβαίωση.

Τον ΣΔ τον υπολόγισα με τα τετραγωνικά του οικοπέδου από το τελευταίο συμβόλαιο. Θα ήθελα να ρωτήσω:

 

*Πόσο σωστό είναι αυτό?

 

*Στην περίπτωση που υπάρχει προσθήκη στην πραγματικότητα στο οικόπεδο, χωρίς να φαίνεται σε συμβόλαιο ούτε να υπάρχει άδεια, τί γίνεται?

Γιατί μετά από μια γρήγορη επίσκεψη στην περιοχή μου φάνηκε πως έχει επιπλέον κτίρια μέσα στο οικόπεδο.

 

*Επειδή είναι η πρώτη φορά που ασχολούμαι με συμβόλαια θα ήθελα να μάθω αν κάποιος γνωρίζει, με τί είθυσται να αμοίβεται μηχανικός για συμμετοχή σε τέτοιου είδους συμβολαιογραφικές πράξεις..

 

Ελπίζω να έγινα κατανοητή και ελπίζω να μη σας κούρασα. Ευχαριστώ πολύ.

[vagelis_lam]

Αν και αμφιβάλλω για το πόσο νόμιμη καθίσταται η βεβαίωση περί της '' μη εξάντλησης Σ.Δ'' της πολεοδομίας (χωρίς ούτε καν αυτοψία για επαλήθευση), θα είχα να σου προτείνω τα εξής :

1) Αποτύπωση όπωσδήποτε του οικοπέδου και των οικοδομών και τμημάτων αυτών που υπάρχουν εντός αυτού. Στο σημείο αυτό, θα ελέγξεις και κατά πόσο ανταποκρίνεται η επιφάνεια οικοπέδου που μνημονεύεται στο συμβόλαιο, με την πραγματική που αποτυπώνεις. Πρόσεξε να ταυτίζεται η οποιαδήποτε οικοδομή με το εγκεκριμένο απο οικοδομική άδεια περίγραμμα και να ανταποκρίνονται στην εγκεκριμένη δόμηση. Στην περίπτωση που για κάποιες οικοδομές ή τμήματα αυτών δεν υπάρχουν οικοδομικές άδειες, τότε σύμφωνα με το Νόμο, θεωρούνται και είναι αυθαίρετες/τα και δεν δύνανται να μεταβιβασθούν (συνιστά και ποινικό αδίκημα). Οπότε, πρόσεξε πολύ μη καταστήσεις τον εαυτό σου υπεύθυνο (υπογράφοντας σχέδιο αποτύπωσης και συνυπολογίζοντας αυθαίρετες οικοδομές ή τμήματα στην υλοποιούμενη δόμηση).

2) Σύνταξη Διαγράμματος κάλυψης , όπου θα εμφανίζονται αφενός μεν τα επιτρεπόμενα στοιχεία (δόμησης-κάλυψης-όγκου κ.α) με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν αλλά και ισχύουν σήμερα, αφετέρου δε τα υλοποιούμενα (σημερινά υφιστάμενα). Απο τη σύγκριση των προηγουμένων, θα προκύψει η επι πλέον ή επί έλαττον δόμηση του ακινήτου.

3) Ελάχιστες αμοιβές για τα ανωτέρω, μπορείς να υπολογίσεις βάσει της φόρμας του Τ.Ε.Ε αλλά και της δουλειάς που εκτιμάς εσύ η ίδια.

 

Τελειώνοντας, πιστεύω πως πρέπει να είσαι πολύ επιφυλακτική σε βεβαιώσεις που θα σου ζητηθούν περί της υφιστάμενης κατάστασης, πολύ δε περισσότερο εάν κάτι σε κάνει να πιστεύεις πως δεν υπάρχουν οικοδομικές άδειες.

 

...ελπίζω να βοήθησα και να μη σε μπέρδεψα περισσότερο...

[dimitrarch]

Ευχαριστώ πάρα πολύ για τη γρήγορη απάντηση vageli_lam!!

 

 

Υπάρχουν κάποια ζητήματα που με απασχολούν σε αυτά που μου προτείνεις. Για παράδειγμα:

Πόσο σύμφωνοι θα είναι οι ιδιοκτήτες να εισέλθω στο σπίτι τους για αποτύπωση και πόσο διαθέσιμοι θα είναι να πληρώσουν την ελάχιστη αμοιβή του ΤΕΕ..

Αν κάνω κανονική αποτύπωση δε θα χρειαστεί και τοπογραφικό;

Σε περίπτωση που στην αναλυτική βεβαίωση που θα προσκομίσω αναφέρω ότι το υφιστάμενο είναι σύμφωνα με την Ο.Α. και τα τετραγωνικά του οικοπέδου σύμφωνα με το συμβόλαιο θα είμαι καλυμμένη;

Στην περίπτωση που ξεπερνάει το σύνολο των κτιρίων την κάλυψη τί γίνεται, πάλι παράνομο δε θα είναι εφόσον δεν έχει άδεια η προσθήκη;

 

Τα μόνα έγγραφα που έχω για τη συγκεκριμένη περίπτωση είναι η οικοδομική άδεια Α3 με το σχέδιο του τοπογραφικού πάνω σε σμίκρυνση, με τις 4 εξωτερικές διαστάσεις του κτιρίου και το εμβαδόν του οικοπέδου από το τελευταίο συμβόλαιο.

[ΚΑΝΑ]

dim ....

 

Έχω δώσει τέτοιες βεβαιώσεις (μία σελιδούλα) αναφέροντας ότι στηρίχθηκα

1. στο τάδε εμβαδό ...μ2 όπως αναφέρεται στο τάδε..../ημερομ/συμβολαιογράφου/ πόλεως .... συμβόλαιο

2. στην υπ αριθμ τάδε.... οικ άδεια /έτους τάδε /πολεοδομίας τάδε...

3. στους όρους δόμησης τάδε ....περιοχής, Ο.Τ (κανόνας ή παρέκκλιση (εδώ θέλει λίγο προσοχή σχετικά να μην σου ξεφύγει καμία παρέκκλιση που πιθανά να δίνει ευνοϊκό συντ δόμησης)

ήτοι επιτρεπ κάλυψη .... και Σ.Δ ....

4. υπάρχον Σ.Δ τάδε... κάλυψη τάδε ...

5. Υπόλοιπα Σ.Δ .... κάλυψης ...

Δεν νομίζω ότι κάποιος μπορεί να με επισυνάψει ευθύνες

Αμοιβή περίπου 100-150 ευρώ

 

Άντε και καλή επιτυχία

[rs96028]

Αποτύπωση σημαίνει τοπογραφικό διάγραμμα. Από τοπογράφο κατά προτίμηση (να ευλογήσουμε τα γένια μας). Σε αυτό ο τοπογράφος υποχρεούται να αποτυπώσει το περίγραμμα των κτιρίων και το εμβαδόν τους. Και μπορεί να το κάνει και από απόσταση! Δε χρειάζεται να μπεις σε κανένα σπίτι και να φτιάξεις κατόψεις πάντως.

[dimitrarch]

Ευχαριστώ πολύ για τις πολύ κατατοπιστικές οι συμβουλές σου..

 

Το θεμα είναι να είμαι αναλυτική και ξεκάθαρη απ' ότι καταλαβαίνω..

[ΚΑΝΑ]

rs96...

αποφεύγω να μπω σε σύνταξη τοπογραφικού και κτισμάτων, γιατί τότε πρέπει να μπουν όλα τα κτίσματα που υπάρχουν αυθαίρετα και μη (οπότε μπορεί να μπλέξω τον πελάτη-αφού στην εφορία ζητάνε όλες τις άδειες)

Αν δεν υπάρχουν αυθαίρετα κανένα πρόβλημα

Αν όμως υπάρχουν πρέπει εγώ να πάρω την ευθύνη για το ποιά τετραγωνικά μπαίνουν στο Σ.Δ και ποιά όχι, ποιά στη κάλυψη και ποιά όχι (εδώ ξέρετε την πολυνομία που υπάρχει-άρα πως μπορώ να είμαι σίγουρος ότι καλά έκρινα

Γι' αυτό και αναφέρω ότι το συντάσσω σύμφωνα με τα παραπάνω

[myri]

Αμοιβή περίπου 100-150 ευρώ

αν θες τη γνώμη μου

δεν μπορεί να επομιστείς τόση ευθύνη για τόσο λίγα χρήματα

μόνο την κάθε σου επίσκεψη να χρεώσεις 50ευρώ, δε βγαίνεις

[ΚΑΝΑ]

myri

Δεν πρόσεξες ίσως καλά

Μια σελίδα συμπληρώνω

Έναν αριθμό συμβολαίου

έναν αριθμ εμβαδού οικοπέδου

δύο στοιχεία δόμησης

πέντε λέξεις

4 πολλαπλασιασμοί και δύο αφαιρέσεις

Δεν αναλαμβάνω με αυτά καμιά ευθύνη-

δεν κάνω καμιά επίσκεψη

αυτά είναι όλα κι' όλα

πόσο να παίρνω;

Μη μάθαμε ελαχίστη και ελαχίστη

Δεν απαξιώνω αλλά και δεν προκαλώ κιόλας

[myri]

το ακίνητο δε θα πας να το δεις;

στην πολεοδομία δε θα ζητήσεις όρους δόμησης;

δε θα ζητήσεις πρωτόκολλο καταστροφής του φακέλλου;

 

και γενικά δε θα ασχοληθείς τουλάχιστον 10-15ώρες για την υπόθεση;

πόσα χρηματα θα γλιτώσουν από έναν τέτοιο υπολογιμό;

ο δικηγόρος πόσο πληρώνεται για έλεγχο τιτλου;

και ποιά η ευθύνη σου αν κάτι πάει στραβα, ποσο θα πληρώσεις στο δικαστήριο;

 

όλα αυτά τα συνυπολογίζουμε και ζητάμε μια λογική τιμή