Ακίνητο τεμνόμενο από το όριο του οικισμού, εντός ΖΟΕ

[Theoharis]

Εντός ΖΟΕ (ισχύς από 2003) υφίσταται παραλιακό ακίνητο (εφάπτεται στη γραμμή αιγιαλού) εμβαδού ~1300τ.μ. Το εν λόγω ακίνητο τέμνεται από το όριο του οικισμού <2000 κατοίκων (καθορισμός με τις διατάξεις του ΦΕΚ Δ 181 / 1985 όπως ισχύει) σε μία γωνία του, κατά τρόπο που τμήμα του εμβαδού περίπου 25τ.μ. (!) να είναι εντός ορίων οικισμού και το υπόλοιπο (~1275τ.μ.) εκτός ορίων οικισμού. Ο οικισμός εναι παραλιακός, στάσιμος και δεν είναι παραδοσιακός. Το όριο αρτιότητας του οικισμού είναι 1000τ.μ. και κατά τα λοιπά ισχύει το ΦΕΚ Δ 181 / 1985 όπως ισχύει.

 

 

Εντός των ορίων του οικισμού υφίσταται δημόσια οδός μεταβλητού πλάτους, η οποία συνεχίζει και εκτός των ορίων του οικισμού και εφάπτεται επί της μίας πλευράς του ακινήτου (πλευρά ΑΒ στο σκαρίφημα).

 

Σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης της ΖΟΕ, στην περιοχή του ακινήτου "επιτρέπονται στη ζώνη των 100μ από τη γραμμή αιγιαλού και σε απόσταση 50μ από αυτήν μόνο αναψυκτήρια μέγιστης δομήσιμης επιφάνειας 100τ.μ.". Όριο κατάτμησης και αρτιότητας 10στρ. (κατά παρέκκλιση αρτιότητα 4 στρ. προυφ. 2003)

 

 

Εφόσον (έστω και απειροελάχιστο) τμήμα του ακινήτου βρίσκεται εντός των ορίων του οικισμού, τότε θεωρώ ότι τμήμα της εκτός ορίων οικισμού ιδιοκτησίας εμβαδού 1000-25=975τ.μ περιλαμβάνεται εντός του ορίου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ.4α του αρθρ.1 του ΠΔ 14-23 Φεβρ. 1987 (ΦΕΚ Δ' 133) και συνεπώς είναι κατά το εμβαδόν άρτιο (το θεωρούμενο τμήμα εμβαδού 1000τμ εμφανίζεται με πορτοκαλί χρώμα στο σκαρίφημα). Το υπόλοιπο τμήμα εκτός σχεδίου τμήμα του ακινήτου εμβαδού ~300τ.μ είναι μη αρτιο και μη οικοδομήσιμο.

 

Το μείζον ακίνητο έχει πρόσωπο σε παλαιά δημόσια οδό επί της μίας πλευράς του (ΑΒ στο σκαρίφημα), η οποία στο μήκος αυτό βρίσκεται ολόκληρη εκτός των ορίων του οικισμού. Η οδός έχει πλάτος μικρότερο από 4μ. Το ημιπλάτος της οδού (από τον άξονα μέχρι το όριο του ακινήτου) είναι μικρότερο από 2μ.

Έχω την άποψη ότι το ακίνητο δεν είναι οικοδομήσιμο, διότι το τμήμα της δημόσιας οδού στην οποία εφάπτεται (ΑΒ) α) έχει πλάτος μικρότερο από 4μ β) δεν είναι δυνατό να παραχωρηθεί σε κοινή χρήση λωρίδα του οικοπέδου ώστε το ημιπλάτος να γίνει 2μ διότι το εν λόγω τμήμα της δημόσιας οδού βρίσκεται εκτός ορίων οικισμού γ) δεν είναι δυνατή η εφαρμογή των διατάξεων των παρ. 2 και 3 του αρθρ. 6 του ΦΕΚ Δ 181 καθώς έχουν κριθεί ανίσχυρες με την απόφαση ΣτΕ 1828/2008.

 

Συνάδελφοι, παρακαλώ για τις απόψεις σας...

[MAKAP]

Με δεδομένο ότι το πλάτος της οδού είναι < 4 μ., δεν είναι δυνατή η παραχώρηση λωρίδας από το ακίνητο για να εξασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα.

 

Επί πλέον, ακόμη και αν ήταν οικοδομήσιμο, δεν θα μπορούσες να εγγράψεις οικοδομή αφού έχεις τον πρόσθετο περιορισμό της 15μετρης λωρίδας από τη γραμμή αιγιαλού.

[armenopoulos]

Γιατι δεν αρκει να παραχωρησεις λωριδα ετσι ωστε το ημιπλατος να γινει 2μ μονο στο εντος οριων τμημα της οδου; Αρκει ορισεις τα 975τμ έτσι ωστε αυτα να μην εφαπτονται στην εκτος οριων οδο, αφου ελευθερα οριζουμε τι θεωρουμε εντος και δεν υπαρχουν κανονες; Τοτε όλη η εντος οριων πλευρα θα έχει προσωπο σε οδος με το αναγκαιο πλατος και ενδεχομενα να μπορεις να βολεψεις καποια μικρη οικοδομη στη γωνια Δ.

[Theoharis]

ΜΑΚΑΡ σε ευχαριστώ. Η 15μετρη λωρίδα από τον αιγιαλό αφήνει τμήμα ικανού σχήματος - διαστάσεων που επιτρέπει την εγγραφή οικοδομής (απομένει έκταση τριγωνικού σχήματος διαστάσεων 34Χ12μ περίπου).

Συνάδελφε armernopoulos ο προβληματισμός μου σχετικά με το δρόμο είναι εαν είναι δυνατό να γίνει παραχώρηση σε κοινή χρήση τμήματος επί της πλευράς ΑΒ (βλ. συνημμένο σκαρίφημα στο αρχικό post) καθότι μόνο μικρό τμήμα της πλευράς αυτής βρίσκεται εντός ορίων οικισμού.

[armenopoulos]

Καταλαβα τον προβληματισμο σου Theoharis, και γιαυτο σου προτεινα να ορισεις το 975 ετσι ωστε να ΜΗΝ εχεις καθολου προσωπο στην εκτος σχεδιου οδο αλλα ΜΟΝΟ στην εντος (εστω και πολυ μικρο οπως φαινεται απο το διαγραμμα σου) και ετσι να γινει οικοδομησιμο το οικοπεδο. Με τον τροπο αυτον που προτεινω θα παραχωρησεις λωριδα μονο εντος που επιτρεπεται γιατι δεν θα εχει το εντος οριων τμημα οικοπεδου προσωπο σε οδο εκτος οριων οικισμου.

[terry]

@armenopoulos

Μαλλον τα μπερδεψες...

Τα 25τμ ειναι ΕΝΤΟΣ οικισμου..

Ολα το αλλο εκτος..

 

Να κανω και την "εξυπνη" προταση.. Γτ δεν "παραχωρεις" 0.3μ για να γινει ο δρομος 4μ???

 

Επισης προσεξε την περιπτωση τμημα εντος-τμημα εκτος, γτ εδω δεν δεχονται την παρ.4α του αρθρ.1 του ΠΔ 14-23 Φεβρ. 1987 (ΦΕΚ Δ' 133)

 

ΥΓ.armenopoulos συγνωμη....Μετα καταλαβα τι εννοουσες...

[Theoharis]

Σε ευχαριστώ armenopoulos. Σε κάθε περίπτωση όμως το ανατολικό όριο, όσο τεθλασμένο και αν είναι, θα πρέπει να έχει πρόσωπο του απαιτούμενου πλάτους (αλλιώς προ της ΣτΕ 1828/2008 θα εξεταζα τη λύση παραχώρησης χώρου από το γείτονα στην πλευρά ΑΔ)

 

@terry, καλή η ιδέα αλλά εξετάζω την περίπτωση ως πραγματογνώμονας, συνεπώς με ενδιαφέρει η αυστηρη εφαρμογή των διατάξεων.

[armenopoulos]

Τιποτα, να ΄σαι καλα. Αυτο το εντος/εκτος ειναι λογικο να μην γινεται σαφες με την πρωτη αναγνωση.

[Βασίλης Πινιατώρος]

Η γνώμη μου είναι οτι το γεωτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τους όρους που ισχύουν εκεί για οικισμούς κάτω των 2000 κατ. ( ΦΕΚ 181Δ ).

Άν η απόφαση Νομάρχη που ορίζει την αρτιότητα ( κατά ΠΔ/24-4-85 κλπ ) αναφέρει μόνο εμβαδόν ( τα 1000 τμ που λές ) και όχι πρόσωπο, νομίζω πως δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα. Άν αναφέρεται και ελάχιστο πρόσωπο τότε τίθεται ένα ζήτημα για το "μικρό" πρόσωπο που έχει το εντός τμήμα ( των 25 τμ ) στον δρόμο.

Άν το οριζόμενο ελάχιστο πρόσωπο υπάρχει ( από το Α και μέχρι τη γραμμή ορίων οικισμού ), κανένα πρόβλημα.

Η γνώμη μου είναι οτι δεν είναι σωστό να γίνει "επιμερισμός" σε "πρόσωπο εντός / πρόσωπο εκτός" γιατί το "γήπεδο" είναι πάντα κάτι ενιαίο, και οι πολεοδομικές γραμμές, όπως είναι αυτή των ορίων του οικισμού, δεν τεμαχίζουν τα γήπεδα, δίδουν μόνο ξεχωριστές ιδιότητες.

Σε κάθε περίπτωση φυσικά, στο τμήμα που βρίσκεται εντός οικισμού, και μόνο σ' αυτό, παραχωρείται η λωρίδα για τη διαπλάτυνση του δρόμου κατά τα γνωστά.

Ακόμη, άν απλώς η περιοχή ήταν "εκτός οικισμού" χωρίς να είναι ΖΟΕ, τα παραπάνω είναι βέβαια. Έχω μια μικρή επιφύλαξη για μερικές ερμηνείες που δίνονται όταν υπαρχει ΖΟΕ, ουσιαστικά άν μπορούμε σε "μικτό" γήπεδο να "επεκτείνουμε" σε 1 μονάδα αρτιότητας το τμήμα το εντός οικισμού που περιέχεται. ( και μόνο γι' αυτό...).

[Theoharis]

@Βασίλη, αυτό που λες σχετικά με το πρόσωπο δεν νομίζει να ισχύει...Όταν δεν ορίζονται ειδικοί όροι με την απόφαση Νομάρχη κατισχύουν οι γενικοί όροι, εν προκειμένω "Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλ. 4 μ και να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μίας πλευράς των ορίων του οικοπέδου" (παρ.1 αρθρ6 ΦΕΚ Δ181/1985), όπου "πλευρα" είναι οσοδήποτε τεθλασμένη....