Εκτός σχεδίου. Αγορά με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία

[ggeorge]

Καλησπερα σας. Δεν είμαι σίγουρος ότι έπρεπε να ανοιχτει εδω ή στο ΓΟΚ - Κτιριοδομικά...

 

Τις τελευταίες ώρες διαβάζω τα σχετικά θέματα του φόρουμ (τα οποία είναι πανω από 30). Ωστόσο θα ήθελα να ανοίξω ένα καινουριο θεμα καθώς εχω πολλες ερωτήσεις και δεύτερον αφορά την αγορά δικού μου οικοπέδου (γηπέδου μάλλον) και τα χρήματα δεν περισσευουν για λάθη, οποτε θα ήθελα να δωσω μεγάλη προσοχή…

 

Μπαινω στο θεμα λοιπον

 

Βρήκα μεσω μεσίτη εκτός σχεδιου γηπεδο 4000 τμ. Μεσα σε αυτό έχει κτιστεί σπίτι 70 τετραγωνικών συμφωνα με την οικοδομική αδεια με υπογειο. Το υπόγειο ως γνωστόν δεν είναι υπόγειο πλεον…

 

Ο ιδιοκτήτης πουλάει το μισό γήπεδο με κάθετη ιδιοκτησία όπως μου είπε ο μεσίτης. Μάλιστα υπάρχει και οικοδομική άδεια 100 τμ.

 

Οι απορία μου είναι τι γίνεται με την παρανομία του ιδιοκτήτη; Υπάρχει περίπτωση να μου πουν δε μπορεις να χτισεις γιατί ο άλλος εχει φτιαξει 150 τμ; Βαλε μαρουλια αν θελεις;

 

Από το διάβασμα που έριξα μεσα στο φόρουμ βρηκα τα εξης (αντιγραφω):

 

1. Πολύ δύσκολα θα βγάλετε οικοδομική άδεια για δύο κτίρια σε εκτός σχεδίου

Απαγορεύεται η κάθετη.

Τι γινεται με αυτό; Λάθος μου ειπε ο μεσιτης; Προκειται για οριζόντια; Μεχρι ποτε επιτρεποταν η καθετη;

 

2. Μετά τη διευκρίνιση ότι οι δύο οικοδομές είναι ανεξάρτητες και μάλιστα σε απόσταση 10 μ., χωρίς κανένα κοινό στοιχείο, δεν μπορεί να γίνει σύσταση Ο.Ι., γιατί δεν είναι μία ενιαία οικοδομή. Επίσης, δεν μπορεί να γίνει σύσταση κάθετης, γιατί απαγορεύεται σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Με αυτό τι ισχύει; Πρεπει τα κτηρια να εφαπτονται; Η τουλάχιστον να υπάρχει κατι που να τα εννοποιει; (πχ στο 3). Ισχυει μονο για οριζόντια;

 

3. Γι’ αυτο στα εκτος σχεδιου ενωνοντια ειτε με δεξαμενες νερου ειτε με περγκολες ωστε ναχουμε ενοποιημενο ογκο....

Αρα και στην καθετη πρεπει να είναι τα σπιτια «ενοποιημένα» ;

 

 

4. και η συσταση αφορα αποκλειστκα τα κτιρια .....ο υπολοιπος χωρις του γηπεδου ειναι αποκλειστικη χρηση με οτι συνεπαγεται αυτο γιατι στην συσταση εχουν χιλιοστα επι του γηπεδου αλλα οχι συγκεκριμενη ιδιοκτησια του γηπεδου εκτος απο τον χωρο του γηπεδου...

Δηλαδή μου ανηκει ολο το οικοπεδο, όπως και στον πωλητη; Από 50%; Στην οριζοντια ισχυει αυτό; Οποτε τις παρανομιες του τις λουζομαι και εγω;

 

5. Γνωρίζω, γενικώς αλλά και μέσα από το forum, ότι απαγορεύεται η περίφραξη σε κάθετη ιδιοκτησία.

Ενταξει, μικρό το κακο με τοσα προβληματα που εχω… Ισχυει όμως;

 

6. Σε οικόπεδο με ποσοστό κάθετης ιδιοκτησίας 40% - 60% ο συνιδιοκτήτης με τα 40% έχει υπερβεί κατα πολύ τον Σ.Δ. του με οικοδομική άδεια του 1978. Η κάθετη ιδιοκτησία είχε γίνει το 1975. Σήμερα θέλω να βγάλω άδεια στο κομμάτι του 60%. Υπάρχει περίπτωση να μου μειώσει η πολεοδομία τον Σ.Δ. μου; Σημειώνω ότι η οικοδομική άδεια του παραβάτη εχει βγεί το 1978 (πρίν τον ΓΟΚ '85) και οτι η κάθετη υπήρχε πρίν την οικοδομική άδεια.

Παρακαλώ προς βοήθεια (με σύναψη των νομοθεσιών αν είναι δυνατόν

 

Στο σύνολό του το οικόπεδο με τα κτίσματα πρέπει να είναι ΟΚ κατά τους ελέγχους της πολεοδομίας.

 

Τώρα ποιος και τι και γιατί---> Αστικό δικαστήριο.

 

Αυτό είναι και το σημαντικότερο . Ισχυει; Θα καταληξω με 50 τετραγωνικά που απόμενουν; Ρωταω γιατί προφανως δε θα χρησιμοποιήσω την οικοδομική άδεια που υπάρχει. Λογικό είναι να φτιάξω ένα σπίτι όπως το θελω εγω. Οποτε θα βγει νεα

 

7. Ο άλλος ιδιοκτήτης θα προχωρήσει σε νομιμοποίηση, άρα θα μειωθεί η συνολική δόμηση του οικοπέδου εις βάρος αυτού που ακόμα δεν έχει χτίσει.

Το ιδιο με το 6

 

8. Μόνο οριζόντια γίνεται σε εκτός σχεδίου και μάλιστα γίνεται ΜΟΝΟ εάν και εφ' όσον εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, που στην περίπτωσή σου ΔΕΝ εξαντλείται....Άρα δεν κάνεις τίποτα προς το παρόν. Μόλις χτίσει και ο αδελφός σου τα υπόλοιπα τετραγωνικά που απομένουν για να εξαντληθεί ο Σ.Δ. τότε ΜΟΝΟ μπορείτε να κάνετε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Αυτό δεν το κατάλαβα. Ο ιδιοκτητης εχει φτιάξει το δικο του (70 τμ στα χαρτια) και λεει ότι εχει οικοδομικη αδεια για αλλα 100. Οποτε δεν εχει συμπληρωθει το 200αρι. Τι ισχυει;9. Ο μόνος περιορισμός είναι ότι πρέπει το σπίτι του αδερφού μου να εφάπτεται ή να ενώνεται με κάποιον τρόπο με το δικό μου (είτε με κάποια αποθήκη ή με ημιυπαίθριο χώρο). Το ίδιο με το 2

 

10. Αν επιλέξεις αγορά με υφιστάμενα κτίσματα να προσέξεις και να αποτυπώσεις πάρα πολύ καλά και αντιπαραβάλεις με την-ις άδεια-ες για ύπαρξη τυχόν αυθαιρεσιών-παρανομιών που τυχόν (σίγουρα) υπάρχουν.

 

Εδώ είναι το θεμα. Οντως υπάρχουν. Τι κανω;

 

Τελικά μιλάμε για οριζόντια ή καθετη ιδιοκτησία; Τι πρεπει να προσεξω; Μαλλον να βρω κατι αλλο;

 

Ευχαριστω εκ των προτέρων για το ενδιαφερον σας.

Συγνωμη για το μεγεθος του κειμενου.

[a.k.topo]

Με την καθιέρωση της καθέτου ιδιοκτησίας,γενικά,δια του Ν.Δ 1024/1971,ο νομοθέτης απλώς αναγνώρισε και προσδιόρισε την πρακτική που εφαρμόζετο από τους νομικούς ,επέκτεινε την έννοια της τότε "οριζόντιας ιδιοκτησίας επί ένος κτιρίου'' και στην περίπτωση που ανεγείρονται ''δυο ή περισσοτερα κτίρία''.

Πρόκειται λοι΄πον για τον τον ίδιο θεσμό με μία σαφή διαφορά, ότι αφορά όχι σε ένα αλλά σε περισσότερα κτιρια, γι'αυτό στη σύσταση της καθέτου αναφερόμαστε συγχρόνως στα δυο θεσμικά νομοθετήματα ,το Ν 3741/29 και το Ν.Δ 1024/71.Ένα κτίριο στο γήπεδο, οριζόντιος, περισσότερα,καθετος ή διαιρεμένη ιδιοκτησία,εμπράγματο δικαίωμα με υποχρεωτικα στοιχειά την κυριότητα στο κτίριο ή όροφο αυτού και αναγκαστίκη συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου στο γήπεδο.

Με το Π.Δ 24/31-5-85(ΦΕΚ270Δ) που ισχύει ακόμα και σήμερα καθορίστηκαν οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης για όλεσ γενικά τις εκτός σχεδίου περιοχές.Με βασικό μέγεθος αρτιότητας εμβαδού 4000 τ.μ,μέγιστη δομήσιμη επιφανεια 200 τ.μ και πρόβλεψη , με το αρθρο 6,διάσπασης του όγκου.

Κάτα την γνώμη μου συνάδελφε αφου το γηπεδο θεωρείται αδιαίρετο και εφόσον η οικοδομική άδεια(100 τ.μ) για το κτιριο 70τ.μ βγήκε για το συνολικο γήπεδο ,στο εναπομείνον γηπεδο μπορεί να ανοικοδομηθεί κτιριο 100τ.μ.Τώρα σύμφώνα με τον νόμο Κάθε πολεοδομίκη αυθαιρέσία(άλλάγη χρήσης υπογείου) βαραίνει όλους τους ιδίοκτήτες.άλλα όπώς διεύκρύνησα παράπανω με ΄την σύσταση καθετου το γήπεδο παραμένει αδίαιρετο,άλλα το κτίριο ανήκει εξ ολοκλήρου στον άλλο άρα ίσως να μην έχεις έσυ το πρόβλημα.

 

Μήπως το κτίριο τον 70 τ.μ είναι κτισμένο σε έδαφος με μεγάλη κλίση?Γιατι τότε μπορεί ένα μέρος του υπογειου να συμπεριλαμβάνεται στο σ.δ.( στην άδεια φαίνεται αύτο.)

 

Κάποιος Συνάδελφός της περιόχης σου θα σε βοηθούσε μήπως υπαρχεί κάποια ιδαιτερότητα στην περίπτωση σου.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

συνάδελφε ggeorge

με όσα αναφέρεις καλύτερα άφησέ το !!!!!

μου κάνει εντύπωση πάντως πως αν και συνάδελφος κάθεσαι και ακούς τον μεσίτη και δεν απευθύνεσαι σε συνάδελφο που δραστηριοποιείται επαγγελματικά στην περιοχή για να πάρεις μιά υπεύθυνη και σαφή απάντηση

ο ίδιος αναφέρεις ότι χρήματα δεν περισεύουν για λάθη και κάνεις το πρώτο και μεγαλύτερο

τα ξαναλέμε

[ggeorge]

καλησπερα

Ευχαριστω για τις απαντησεις...

Μεχρι τωρα με συναδελφο ήμουν και ρωταγα...

 

 

Οντως ειχε κληση συναδελφε, αλλα δεν ειναι νομιμο... το κτηριο ήταν τεραστιο...

 

Μάλλον δε θα ασχοληθω πολύ...

 

ευχαριστω για το ενδιαφέρον.

[[email protected]]

Συγγνώμη, αλλά κάθετες πριν το 1992 εξακολουθούν να ισχύουν κανονικά, έτσι δεν είναι?

 

Φίλε πότε έχει γίνει σύσταση καθέτου?Το 1975 δεν έχει γίνει?Ε, τότε ισχύουν αυτά που λέει ο μεσίτης.Καλά τα λέει, κατά τη γνώμη μου.

 

Εδώ είναι το θεμα. Οντως υπάρχουν. Τι κανω;

 

Τίποτα δεν κάνεις.Αν αγοράσεις το ποσοστό σου κ γίνει καταγγελία στο γείτονα, τότε αυτός για να νομιμοποιήσει χρειάζεται τη συνυπογραφή σου για να σου ''τραβήξει'' συντελεστή.Τα πρόστιμα δεν πάνε στο οικόπεδο απ' όσο γνωρίζω μέχρι στιγμής, αλλά στην κάθετη, σύμφωνα με την υπέρβαση της οικ. άδειάς του.

 

Και φίλε, που' σαι: κλήση=κλήτευση , κλίση= κάθε άλλο πέραν της επιπεδότητας.

[ggeorge]

Αυτο δεν το ξερω ακόμα.

Δευτερα θα μαθω λεπτομερειες...

θα επανελθω...

[armenopoulos]

Σωστα το επισημαινεις Zavi, αλλα πρεπει και η καθετη και η οικοδομικη αδεια να ειναι προ 4/6/1992 (ν.2052/92) (edit: για αυτα που διεγραψα εξηγω παρακατω)

Το 1975 ειναι παραθεση απο αλλο θεμα οποτε δεν ξερουμε ουτε απο ποτε ειναι η καθετη ουτε η αδεια.

[ggeorge]

η οικοδομική άδεια είναι 2-3 ετων απ' ότι καταλαβα. Δεν ηταν και σιγουρος ομως...

[armenopoulos]

Αν ειναι ετσι, αστο

[katrmp]

σε απομακρυσμένα κτίρια (άδεια πενταετίας με ΕΠΑΕ) , χωρίς πέργκολές και άλλα κόλπα πού τα ενώνουν, σε ένα γήπεδο εκτός σχεδίου τι σύσταση μπορεί και αν να γίνει;