Εκτός σχεδίου. Αγορά με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία

[[email protected]]

Νομιζω οτι το μπλεξαμε το θεμα.

 

Τα πραγματα ηταν απλα.

 

Σε ακινητα εκτος σχεδιου ΜΕΤΑ το 1992 ΔΕΝ μπορει να συσταθει καθετη ( με εξαιρεση κατι απατεωνιες του Μπομπολα στα βορειοδυτικα προαστεια που μπαινοβγαιναν περιοχες στο σχεδιο λογω απαλλοτριωσεων αττικης οδου)

 

Σε εκτος σχεδιου ΠΡΟ του 1992 και ΜΕΤΑ το 1971 γινοταν συταση καθετου ΚΑΝΟΝΙΚΟΤΑΤΑ.

 

Το συμπερασμα ομως απο την κουβεντα ειναι οτι σε εκτοε σχεδιου, σε καθετη που εχει συσταθει πριν το 1992 και μετα το 1971, εκδιδονται κανονικα οικοδομικες αδειες.Μακαπ νομιζω οτι συμφωνεις.

 

Οσο για το φιλο μας, αν δεν βρει το κουμπακι της φημης δεν θα παρει νεα απαντηση!!

[MAKAP]

Αυτό είναι ένα μέρος από τα συμπεράσματα της συζήτησης.

[armenopoulos]

MAKAP, δεν ξέρω που το μπλέξαμε...

 

Αρχική διατύπωση άρθρου 1 ΝΔ 1024/71 όπως ίσχυσε έως το 1992 (η οποία διατύπωση και εσύ συμφωνείς ότι επέτρεπε γενικά την κάθετη και εκτός σχεδίου)

 

1. Εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002

και 1117 του Αστικού Κώδικος δύναται να συσταθή διηρημένη ιδιοκτησία

και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου

οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας ως και επί ορόφων ή μερών των

οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων.

 

2. Η προηγουμένη παράγραφος δεν εφαρμόζεται επί οικοπέδων

κειμένων εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, ειμή μόνον εφ` όσον τα

επ`αυτών, κατά την παρ. 1 οικοδομήματα, ανεγείρονται κατά το υπό του

Α.Ν. 395/1968 προβλεπόμενον σύστημα της ελευθέρας δομήσεως ή πρόκειται

περί περιοχής εκτός εγκεκριμένου σχεδίου, δι` ην καθωρίσθησαν όροι

δομήσεως κατά την παρ. 2 του άρθρου 9 του από 17.7/16.8.1923 Ν. Δ/τος

"περί σχεδίου πόλεων κλπ.", ως αντικατεστάθη δια του άρθρου 1 του Α.Ν.

625/1968, επιφυλασσομένων και των διατάξεων του Ν.Δ. 1003/1971 "περί

ενεργού Πολεοδομίας".

 

Η παρ.2 το με τον Ν2052/92 έγινε (βάσει της οποίας συμφωνούμε ότι απαγορεύτηκε η εκτός σχεδίου κάθετη):

 

"2. Η προηγούμενη παράγραφος 1 εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων

κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923,

καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που

καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 π.δ. (ΦΕΚ 181 Δ`), όπως ισχύει.

Συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα τους

ανωτέρω οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος

νόμου, είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητη

δικαστική απόφαση".

 

 

και ο 2831/00 προσέθεσε (για τη ερμηνία του οποίου διαφωνούμε)

 

Οι διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (ΦΕΚ 323 Α') εφαρμόζονται και σε γήπεδα εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου για τα οποία έχουν καθορισθεί ειδικοί όροι δόμησης κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 9 του από 17.7/16.8.1923 ν.δ. (ΦΕΚ 228 Α'), όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του α.ν. 625/1968 και έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια μέχρι τη δημοσίευση του ν. 2052/1992 που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί για οποιονδήποτε λόγο. Η τήρηση του όρου της έκδοσης της οικοδομικής άδειας πριν από την ισχύ του ν. 2052/1992 δεν απαιτείται σε όσες περιπτώσεις στο σχετικό με την έγκριση των όρων δόμησης προεδρικό διάταγμα αναφέρεται ότι έγινε παραχώρηση τμήματος των ακινήτων στον οικείο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης, για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Οι ίδιες διατάξεις εφαρμόζονται και σε εκτός σχεδίου εκτάσεις στις οποίες έχουν καθορισθεί όροι και περιορισμοί δόμησης και εγκρίθηκαν η θέση και η διάταξη κτιρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις του κεφαλαίου Δ (οικοδομικό σύστημα ελευθέρας δομήσεως) του ν.δ. 8/1973 (ΦΕΚ 124 Α')".

Και ρωτάω: σε τί διαφέρει η διατύπωση στην αρχική παρ.2 του 1971 (που δέχεσαι ότι αφορά όλα τα εκτός σχεδίου γήπεδα) από την διατύπωση στον άρθρο 28 του ν.2831/00?

[MAKAP]

Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας είναι μια πονεμένη υπόθεση, για την οποία αξίζει να αναφέρουμε ένα σύντομο ιστορικό, ώστε αφενός να θυμηθούμε τους λόγους που επέβαλαν τις νομοθετικές επεμβάσεις αφετέρου να ξεκαθαρίσουμε ΟΡΙΣΤΙΚΑ το θέμα που συζητάμε.

 

1. Με την έκδοση του νδ 1024/71, η βούληση του νομοθέτη ήταν να επιτραπεί η σύσταση κάθετης σε περισσότερες αυτοτελείς οικοδομές που ανεγείρονται σε ένα οικόπεδο αφενός σε εντός σχεδίου περιοχές (άρθρο 1 παρ. 1) αφετέρου σε εκτός σχεδίου περιοχές, στις οποίες έχουν καθοριστεί είτε ειδικοί ΟΔ (πχ ζώνες δόμησης Α, Β, Γ και Δ της παραλιακής Βάρκιζας-Σουνίου), είτε η έγκριση είδους "τοπικού ρυμοτομικού" σε εκτός σχεδίου περιοχές πριν από την καθιέρωση του όρου το 1983, με την έγκριση της θέσης και της διάταξης κτιρίων και ΟΔ, είτε με καθορισμό χώρων ειδικών κτιρίων και ΟΔ σε εκτός σχεδίου περιοχές κλπ.

 

2. Το πολυμήχανο μυαλό του Έλληνα, όμως, κατάφερε να στρεβλώσει ΚΑΙ αυτή τη διάταξη και, με τη μέθοδο της κάθετης, κατάτμησε μεγάλες εκτάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές, όπως πχ οι ζώνες δόμησης της παραλιακής Βάρκιζας-Σουνίου, και αλλού. Αποτέλεσμα αυτής της μεθόδευσης, κατά την περίοδο 1975-1990, ήταν να νομοθετήσει, καθυστερημένα όπως πάντα, η Πολιτεία και να απαγορεύσει, με το ν. 2052/1992, ΓΕΝΙΚΑ και χωρίς εξαιρέσεις, την εφαρμογή της κάθετης στις εκτός σχεδίου περιοχές.

 

3. Το λάθος της γενικής απαγόρευσης διορθώθηκε το 2000, με το άρθρο 27 του ν. 2831, με το οποίο επανήλθε σε ισχύ, στην ουσία, η εξαίρεση για τις ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΕΣ και ΟΧΙ για όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές. Επειδή, όμως, είχε μεσολαβήσει το διάστημα 1992-2000, προστέθηκε η προϋπόθεση της έκδοσης μη ακυρωμένης ΟΑ πριν από το 1992. Επίσης, προστέθηκε και η εξαίρεση για τις περιπτώσεις των γηπέδων για τα οποία είχαν καθοριστεί ειδικοί ΟΔ και η θέση και η διάταξη των κτιρίων.

 

 

Όπως είναι προφανές, η διαφωνία μου, στο θέμα της εφαρμογής του θεσμού της κάθετης ιδιοκτησίας στις εκτός σχεδίου περιοχές, είναι ότι:

 

1. από την αρχή απαγορευόταν η σύσταση κάθετης, με την εξαίρεση των συγκεκριμένων περιπτώσεων που αναφέρθηκαν, αλλά εφαρμόστηκε, κακώς, στο διάστημα 1971-1992,

2. απαγορεύτηκε, γενικώς, από το 1992 και επανήλθαν οι εξαιρέσεις το 2000, με τις προϋποθέσεις που προαναφέρθηκαν.

3. η κάθετη εφαρμόζεται και σήμερα στις εκτός σχεδίου περιοχές, ΜΟΝΟΝ στις περιπτώσεις που περιγράφονται ρητά στη διάταξη του άρθρου 27 του ν. 2831/2000 και ΟΧΙ γενικά, όπως επιχειρείται να ερμηνευτεί στην παρούσα συζήτηση.

 

Θέλω να πιστεύω ότι με την αναλυτική αυτή επεξήγηση, αφενός ξεκαθαρίζει το θέμα που συζητάμε αφετέρου θα σταματήσει η παρερμηνεία των διατάξεων.

[armenopoulos]

Μάλιστα καταλαβαίνω την παρανόηση και ευχαριστώ για την ανάλυση.

 

Συνεπώς:

 

1. Όλες οι εκτός σχεδίου "άτυπες" συστάσεις καθέτου, πρίν το '71, είναι έγκυρες, εκτός αν αμετάκλητα ακρώθηκαν δικαστικά (Άρθρο 3 του Ν.Δ. 1024/71)

 

2. Από το '71 έως το '92 η κάθετη εκτός σχεδίου επιτρέπονταν μόνο σε ειδικές περιπτώσεις αλλά παρόλα αυτά σε όλη την εκτός σχεδίου περιοχή της χώρας συστάθηκαν πολυάριθμες πράξεις καθέτου και παράλληλα δεν προβλέπονταν ρητά από το Ν.Δ. 1024/71 η ακυρότητα αυτών.

 

3. Με τον Ν.2052/92 καταργήθηκε γενικά η δυνατότητα σύστασης καθέτου εκτός σχεδίου και επιπλέον με την προσθήκη άρθρου 4 στο Ν.Δ. 1024/71 ορίστηκε για πρώτη φορά ότι όλες οι συστάσεις καθέτου κατά παράβαση του δ/τος είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρες.

 

 

Αυτό που μου διαφεύγει ακόμα είναι αν οι κάθετες της παραπάνω περίπτωσης #2 (1971-1992) που δεν έγιναν στις "επιτρεπόμενες" περιοχές, μπορούν σήμερα να ακυρωθούν γι αυτόν ακριβώς τον λόγο ή θεωρούνται όλες έγκυρες.

[MAKAP]

Σωστά τα συμπεράσματα που αναφέρεις.

 

Σε ό,τι αφορά στις κάθετες που συστάθηκαν την περίοδο 1971-1992, στις εκτός σχεδίου περιοχές, πρέπει να επισημάνω ότι, η διάταξη του άρθρου 4, με τις ακυρώσεις κλπ, προστέθηκε με το άρθρο 6 παρ. 2 εδάφιο β του ν. 2052/1992 (το αρχικό άρθρο 4 αναφερόταν στην ημερομηνία ισχύος του νόμου) και, επομένως, αφορά σ' εκείνες που συστάθηκαν από το 1992 και μετά.

[tao]

Πολύ κατατοπιστική η συζήτηση. Μαθαίνουμε πράγματα που ίσχυαν στο παρελθόν και εμείς οι νεότεροι δεν τα γνωρίζουμε.

Θα μπορούσαμε να αναφέρουμε κι άλλα παραδείγματα περιοχών εκτός σχεδίου όπου έχουν καθοριστεί είτε ειδικοί ΟΔ είτε "τοπικό ρυμοτομικό";

Με ποιά νομοθεσία καθιερώθηκε ο όρος "τοπικό ρυμοτομικό" το 1983;

[MAKAP]

Θα προσπαθήσω να δώσω μια εικόνα των πολεοδομικών εργαλείων που ίσχυσαν στη χώρα από τις αρχές του 20ου αι. και ζητώ συγγνώμη από τους mods για το off topic αλλά νομίζω ότι αξίζει τον κόπο.

 

Μέχρι το 1979, ίσχυε το νδ 1923 για την έγκριση ΡΣ και τροποποίηση ΡΣ (ΤΡΣ). Με το ν. 947/1979, ο Μάνος εισήγαγε νέα λογική στον πολεοδομικό σχεδιασμό, επιχειρώντας να αντιμετωπίσει τις "ασθένειες" του πολυκαιρισμένου και με άλλες νοοτροπίες ισχύοντος νδ 1923. Είναι χαρακτηριστικό ότι, μεταξύ των διατάξεών του, υπάρχουν ρυθμίσεις για τα έλη και την ελονοσία !!!, οι οποίες αφαιρέθηκαν στην κωδικοποίηση της Πολεοδομικής Νομοθεσίας που έγινε στο διάστημα 1996-1998 και κυρώθηκε το 1999, αλλά αυτά αποτελούν μια άλλη ιστορία.

 

Με το ν. 1337/1983, ο μακαρίτης Τρίτσης προσπάθησε, μετά την πολιτική αλλαγή του Οκτωβρίου 1981, να δώσει ένα διαφορετικό "τόνο" στον 947/79, προσθέτοντας μερικές πινελιές ακόμη στη βασική φιλοσοφία του. Παρά το γεγονός ότι θεωρούσε, τότε, ότι ο νόμος αυτός είχε μεταβατική προοπτική για ένα διαφορετικό πολεοδομικό εργαλείο, ο νόμος εξακολουθεί να ισχύει με τις όποιες συμπληρώσεις, τροποποιήσεις κλπ.

 

Σήμερα, για τις εγκρίσεις ΠΜ εφαρμόζονται οι διατάξεις της νομοθεσίας από το 1983 και εντεύθεν και για τις ΤΡΣ οι διατάξεις του νδ 1923.

 

Στην περίοδο πριν από το 1983, το βασικό εργαλείο πολεοδόμησης ήταν το άρθρο 9 του νδ 1923 για την πολεοδόμηση της χώρας, το οποίο τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε, ουσιαστικά, με τον αν 625/1968. Με τη νομοθεσία αυτή εγκρίνονταν, εκτός των ΡΣ και η διάταξη και η θέση κτιρίων και ειδικοί ΟΔ σε εκτός σχεδίου περιοχές μεγάλου, σχετικά, εμβαδού, δηλαδή ένα είδος ΡΣ χωρίς, όμως, να είναι ΡΣ. Γιαυτό χρησιμοποίησα την έκφραση "τοπικό ρυμοτομικό" πριν από την εισαγωγή του όρου με το ν. 1337/1983. Με τη διαδικασία αυτή εγκρίθηκαν πολλά "ΡΣ" αυτού του είδους σε πολλές περιοχές της χώρας, κυρίως, σε μεγάλες ιδιωτικές εκτάσεις, τα οποία εξακολουθούν και σήμερα να αποτελούν ένα είδος μικρού αλλά οργανωμένου, πολεοδομικά, χωριού, χωρίς τη σφραγίδα του ΡΣ, με την έννοια που όλοι γνωρίζουμε.

 

Αλλά αυτή η ιστορία δεν έχει τελειωμό και είμαστε ήδη εκτός θέματος.

[DIMITRIS80]

Το εκτός θέματος σε καμία περίπτωση δεν μειώνει την αξία της κουβέντας. Ευχαριστώ πολύ για την σύνοψη ΜΑΚΑΡ. ΤΡΟΜΕΡΑ χρήσιμο thread.

[MAKAP]

@DIMITRIS80

Ευχαριστώ για τα καλά σου λόγια.

 

Εάν καταφέρνω να μεταφέρω, στα μέλη του forum, μερικά από αυτά που έχω αποκομίσει από τη (μακρά) επαγγελματική σταδιοδρομία μου, αυτό αποτελεί μία, ακόμη, ευχαρίστηση και, ίσως, ικανοποίηση, από τη (μακρόχρονη και πολυδιάστατη) συμμετοχή μου στα κοινά.