Εκτός σχεδίου. Αγορά με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία

[armenopoulos]

Να προσθέσω σε όσα πολύ ορθά και κατατοπιστικά αναφέρεις ότι η έννοια του Τοπικού Ρυμοτομικού, ως "περιορισμένης έκτασης ρυμοτομικό σχέδιο" για την ανέγερση δημόσιων, δημοτικών και κοινοφελών κτιρίων είχε προδιαγραφεί και με το άρθρο 29 του ΝΔ/17-7-23 όπου αναφέρεται "Μη υπάρχοντος εγκεκριμένου σχεδίου, απαιτείται προς καθορισμόν των ανωτέρω θέσεων η προηγουμένη έγκρισις αυτού, έστω και εις περιωρισμένην περί τας θέσεις ταύτας έκτασιν."

[tao]

Για ακόμη μία φορά ευχαριστώ ιδιαίτερα τον συνάδελφο ΜΑΚΑΡ για τις πολυ κατατοπιστικές απαντήσεις του.

[Roy_Hobbs]

καλημέρα,

δύσκολη περίπτωση:

1. αρχικό αγροτεμάχιο περί τα 20 στρ. σε περιοχή της Αττικής εκτός σχεδίου και εντός ζώνης οικιστικού ελέγχου

2. το 1990 γίνεται σύσταση καθέτου

3. το 1990 ο πελάτης μου αγοράζει μία από τις καθέτους επιφανείας περί τα 500 τμ

4. το 2000 κατασκευάζει οικία χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας

5. το 2005 η περιοχή μπαίνει στο σχέδιο

6. το αρχικό αγροτεμάχιο των 20 στρ. διασπάται σε περισσότερα οικόπεδα 2-4 στρ. έκαστο (το καθένα από αυτά αποτελεί άλλο οικοδομικό τετράγωνο)

7. κοιτώντας τα κτηματολογικά φύλλα, βλέπω ότι ο πελάτης μου δεν έχει συγκεντρωμένη την ιδιοκτησία του εκεί που αγόρασε, αλλά φαίνεται ως εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτης σε όλα τα οικόπεδα στα οποία διασπάστηκε το αρχικό αγροτεμάχιο. Οι κάθετες ιδιοκτησίες έχουν εξαφανιστεί από φύλλα και διαγράμματα. Όλοι οι παλιοί ιδιοκτήτες των καθέτων, φαίνονται ως εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες σε όλα τα νεοδημιουργηθέντα οικόπεδα

Πριν δούμε το τεχνικό (ίσως άδεια νομιμοποίησης), με το ιδιοκτησιακό και την κάθετη υπάρχει σωτηρία?

ευχαριστώ

Edited April 15, 2025 at 12:21 πμ by Roy_Hobbs

[dimitris GM]

μαλλον συμβαινει το παρακατω:

Στην ειδική περίπτωση διηρημένης ιδιοκτησίας το ακίνητο επί του οποίου έχει συσταθεί
κάθετη ιδιοκτησία αντιμετωπίζεται κατά τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής ως ενιαία
συνιδιοκτησία. Η αναμόρφωση των δικαιωμάτων χρήσης του οικοπέδου λόγω των
επερχόμενων με την πράξη εφαρμογής μεταβολών δεν ανήκει στην αρμοδιότητα της
∆ιοίκησης. Η εισφορά σε γη υπολογίζεται στο ποσοστό συνιδιοκτησίας και δεσμεύεται
κατά τη σύνταξη της πράξης λαμβανομένης υπόψη της υφιστάμενης στο ακίνητο
κατάστασης από την άποψη του καθορισμού της χρήσης των τμημάτων του οικοπέδου,
ώστε από κάθε συνιδιοκτήτη να επέρχεται με τη δέσμευση της εισφοράς η κατά το
δυνατόν μικρότερη μεταβολή στη συμφωνηθείσα από τους ιδιοκτήτες χρήση. Σε
περίπτωση που ιδιοκτησία στην οποία έχει συσταθεί κάθετη συνιδιοκτησία ρυμοτομείται,
τότε τα οικόπεδα που απομένουν μετά τη ρυμοτόμηση αυτή, ανήκουν σε όλους τους
συγκυρίους κατά τα ποσοστά συγκυριότητας τα οποία είχαν επί του όλου οικοπέδου και
δεν καθίστανται σε κάθε τμήμα συγκύριοι μόνο οι έχοντες σ΄ αυτό δικαίωμα
αποκλειστικής χρήσης (
βλ. την με αρ.66/1992 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του
Κράτους, που κοινοποιήθηκε με την με αρ. πρωτ. 9412/853/10-6-1992 εγκύκλιο του
Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.)

 

 δες εδω σελ 9

http://portal.tee.gr/portal/page/portal/teetkm/DRASTHRIOTHTES/SEMINARIA/PALAIOTERA_SEMINARIA/SHMEIWSEIS_SEM_PRAKSEWN/pr_efarmogis.pdf

 

[tetris]

Είναι απλό:

Αν έχει γίνει Πράξη εφαρμογής (με μεταγραφή) θα πρέπει να ανταλλάξουν ιδανικά μερίδια μεταξύ τους ώστε σε κάθε οικόπεδο να μείνουν συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες. 

Αν δεν υπάρχει ΠΕ αλλά έχει εγκρθεί η Πολεοδομική μελέτη, παραχωρούν σε κ.χ. τα προβλεπόμενα να ρυμοτομηθούν εδαφικά τμήματα, και συνεχίζουν την ανωτέρω διαδικασία στα απομένοντα (εντός Ο.Τ.).

Με 500 μ² στα 20 στρεμ., (δηλ. ποσοστό 2.5%) μόνο σπιτάκι σκύλου μπορεί (ίσως) να κάνει. 

Το πιο σοβαρό όμως, είναι η ύπαρξη του κτίσματος (ή και άλλων) που ενδεχομένως δυσχεραίνει την ανωτέρω διαδικασία

[Roy_Hobbs]

ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις

@dimitris GM διάβασα τις πηγές. Καταλαβαίνω ότι η ένταξη στο σχέδιο (με τις μεταβολές που αυτή προκάλεσε - δημιουργία περισσοτέρων οικοπέδων) κατά ένα τρόπο 'κατάργησε' την κάθετη που είχε συσταθεί στο αγροτεμάχιο. Αποτέλεσμα αυτού είναι οι πρώην ιδιοκτήτες των καθέτων να φαίνονται ως εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες των νέων οικοπέδων. Και τώρα τι κάνουμε, σώζεται αυτό το κουβάρι?

@tetris έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής με ημερομηνία μεταγραφής το 2010. 

1. όταν λες 'ανταλλαγή ιδανικών μεριδίων' εννοείς να γίνει επανασύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας στα νέα οικόπεδα με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών?

2. 0.6 σ.δ. έχουν πλέον τα νέα οικόπεδα, γιατί μόνο σπιτάκι σκύλου?

Edited April 15, 2025 at 03:02 μμ by Roy_Hobbs

[tetris]

Με την ανταλλαγή ίσων μεριδίων, παύουν να είναι όλοι συγκύριοι σε όλα, και περιορίζονται σε όσο το δυνατόν μικρότερα οικόπεδα (πλέον). Εκεί, είναι δυνατή είτε η σύσταση καθέτων (προτιμητέα) είτε η σύσταση οριζοντίων (εάν κι εφόσον το θέλουν έτσι) είτε μεταβιβάσεις μεριδίων (αν δεν μπορεί να γίνει διαφορετικά).

Θέλει πολύ δουλειά μηχανικού...

Edited April 15, 2025 at 04:15 μμ by tetris

[Roy_Hobbs]

- αυτό να υποθέσω σημαίνει 100% συναίνεση, σωστά? (είναι 40 συνιδιοκτήτες)

- η χρησικτησία άραγε μπορεί να μας βοηθήσει εδώ? (γιατί συναίνεση με 40 συνιδιοκτήτες δεν τη βλέπω εφικτή...)

ευχαριστώ

[dimitris GM]

[ας υποθεσουμε οτι εχουν δημιουργηθει 6 οικοπεδα, με συνιδιοκτητες ολους

- Κατ' αρχας, ελεγχεις εαν εχουν καταγραφει ολοι στην ΠΕ, ωστε να μην υπαρχουν "ορφανα" ποσοστα.

- Εαν ειναι ετσι, θα δημιουργηθουν ομαδες -εστω 6- ωστε μετα απο ανταλλαγες ποσοστων  μεταξυ τους,  να βρεθουν- ανα ομαδα- συνιδιοκτητες σε ξεχωριστα οικοπεδα.

  Προφανως χρειαζεσαι το 100%.

  Δυσκολη αποστολή εως αδυνατη.  Προφανως ο μηχανικος δεν γινεται να διαθεσει μηνες ολοκληρους απο τον χρονο του, προκειμενου να εξηγησει τα πώς και τα διοτι σε καθε εναν...

Συνηθως αναλαμβανουν οι πιο επιμελεις συνιδιοκτητες...[που γρηγορα απογοητευονται]

Την "τελευταια φορα"  σε παρομοια περιπτωση,  ηταν 8 οι δικαιουχοι και εφαγαν δυο χρονια συζητωντας....

- Αρχισαν με το "εγω θελω το απεξω, αλλα εχει φασαρια... εγω το γωνιακο... εγω το απο μεσα... εγω θελω και μεσα και παραμεσα..."

  Μεχρι να αποφασισουν ηρθε το 2011...μετα πεθαναν 3-4....ακομα μεχρι σημερα τα οικοπεδα χορταριαζουν κι ετσι θα μεινουν στους αιωνες...

-Δεν υπαρχει κανενα θεμα χρησικτησιας....

Καλο κουραγιο....

 

 

.

 

Edited April 15, 2025 at 06:04 μμ by dimitris GM

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

σωστά όσα αναγράφονται. Κατά την γνώμη μου ας εξεταστούν τα παρακάτω

1. αν στο συμβόλαιο της σύστασης αναγράφεται κάτι για όταν το γεωτεμάχιο ενταχθεί σε σχέδιο

2. Υπάρχει χρησικτησία σε διαιρετό κατα χρήση τμήμα ???

3. Υπάρχει η δυνατότητα διακστικής αναγνώρισης ??/

Ανεξάρτητα απο το μικρό ποσοστό στο σύνολο, κατασκευάστηκε κτίριο πριν 25 χρόνια ... τί έκαναν οι συνιδιοκτήτες??? Σε τι ενέργειες είχαν προβεί??? 

Edited April 16, 2025 at 06:38 πμ by ΘΕΟΧΑΡΗΣ