Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[classicb]

Γεια σας

Πρόκειται να κάνω την 1η μου εκτίμηση ακινήτου για λογαριασμό ενός κτηματομεσιτικού γραφείου. Τι πρέπει να προσέξω? Υπάρχει κάποιος μπούσουλας που ακολουθούμε? Υπάρχει κάποιο έντυπο το οποίο πρέπει να συμπληρώσω? Δεν γνωρίζω και πολλά πράγματα

[EEFTHIM]

εντυπο μόνο αν έχουν αυτοί το δικό τους. πρέπει να εκτιμήσεις την σημερινή αξία του ακινήτου. οι εκτιμήσεις έχουν κάποιο θεωριτικό υπόβαθρο αλλά ενώ είναι κάτι απλό στη βάση του είναι δύσκολο

[chronism]

Στην τράπεζα στην οποία είμαι εκτιμητής κάνουμε το εξής:

 

παράδειγμα η σημερινή αξία είναι Α

(όπου Α στα χωρία και γενικά χωρίς ιδιαίτερη εμπορική αξία είναι η αξία κατασκευής , ενώ στης πόλεις και σε δρόμους αυξημένης εμπορικής αξίας είναι η αξία πώλησης ΑΝ ήταν καινούργιο !!!)

 

λοπόν σε κατοικίες

για κάθε χρονία που περνά αφαιρώ 2% (1-20 έτη) και 1,5 % (20-40 έτη)

 

δηλαδή μια νεόκτιστη κατοικία στην περιοχή που μας ενδιαφέρει πωλείται σήμερα Α = 100.000,00 Ε

 

η αντίστοιχη υπό εκτίμηση είναι 15 ετών η εμπορική αξία της είναι :

100.000*( 1 - 15*2%) = 70.000,00

 

Βέβαια όλα αυτά είναι εντελώς υποκειμενικά ... έχω δει ανακαινισμένα κτίρια που πολλές φορές είναι καλλίτερα από τα καινούργια ....

οπότε προσαρμόζεις ανάλογα τους συντελεστές

 

(Στα καταστήματα είναι 1,5 % (1-20 έτη) και 1,0 % για (20 - 40 έτη) ...

 

Βασικά ρώτα τριγύρω αν έχει πουληθεί κανένα αντίστοιχο για να πάρεις μια γνώμη ...

και βάλε αυτό για στάνταρ αν το ακίνητο που σε ενδιαφέρει είναι καλλίτερο - χειρότερο από το ακίνητο που ξέρεις την τιμή

[Χ Επισκέπτης 1]

Υπάρχει κάποιος πιο "επιστημονικός" τρόπος εκτίμησης ενός ακινήτου που να συνυπολογίζει και άλλες παραμέτρους εκτός της παλαιότητας όπως πολύ σωστά ανέφερες;

Πχ.

1) είδος θέρμανσης, ατομική ή κεντρική, πετρέλαιο ή φυσικό αέριο.

2) ύπαρξη ή όχι ανελκυστήρα και αν ναι κατάσταση αυτού (χωρητικότητα ατόμων, υδραυλικός ή όχι κλπ)

3) όροφος

4) δεσμευμένες θέσεις στάθμευσης σε pilotis ή υπόγειο κλειστό χώρο στάθμευσης

5) αντισεισμικότητα κτιρίου αναλόγως έτους έκδοσης της οικοδομικής άδειας (προ του 1959, του 1985, του 1995, 2000, 2003 κλπ)

6) ...

και άλλων τέτοιων μετρήσιμων δεικτών έτσι ώστε να είναι όσο γίνεται λιγότερο υποκειμενική η εκτίμηση;

[chronism]

Αυτά ευνοούνται !!!!

 

Εξαρτάται πιο θέτεις ως "πρότυπο" !!!

 

Αν αυτό με την γνωστή τιμή παράδειγμα έχει και θέση στάθμευση .... τότε αυτό με χωρίς θα εκτιμηθεί με χαμηλότερη τιμή ... και πάει λέγοντας !!!

[sundance]

εχει κανεις σε pdf ή doc τα εντυπα της εθνικης?

[ALEXP]

Γεια σας πρώτο ποστ εδώ. Ενας καλός και σίγουρος τρόπος να βγάλεις τιμές κλπ ειναι η έρευνα αγοράς.

Τα έντυπα που λέτε της Εθνικής έχουν να κάνουν μόνο με τα στεγαστικά δάνεια και αυτά δεν έχουν κανέναν τρόπο υπολογισμού επάνω.

Υπάρχει κάποιος συνάδελφος απο Καστοριά??? Ψάχνω τιμές για την περιοχή

[giannist]

Θα συμφωνήσω και εγώ με τον ALEXP ότι ο καλυτερος τρόπος πρέπει να είναι η έρευνα αγοράς. θα αναφέρω και το εξής παράδειγμα: πρόσφατα ζήτησα μία εκτίμηση ενός οικοπέδου 150 τ.μ στο οποίο υπάρχει μέσα διώροφο παλιό προ 55 κτίσμα, αλλά σε πολύ κεντρικό σημείο. Η εκτίμηση ηταν γυρω στις 500.000 Ευρω για το οικόπεδο. Το ισόγειο κατάστημα όμως πουλιέται 1.000.000 ευρώ αυτή την στιγμή σαν χώρος ,πώς είναι δυνατόν το οικόπεδο να εκτιμάτε στο μισό. Δεν έχω ασχοληθεί με εκτιμήσεις και δεν ξέρω μεθοδολογίες ,αλλά στην συγκεκριμένη περίπτωση τουλάχιστον , απλά πιστεύω ότι οποιοδήποτε συντελεστής ή παράμετρος θα έβγαζε λάθος αποτέλεσμα.

[Χ Επισκέπτης 1]

Οποιαδήποτε εκτίμηση λαμβάνει υπόψη της όχι μόνο την αντικειμενική αξία βάσει νομοθεσίας αλλά και την πραγματική.

Από εκεί και πέρα μπαίνουν μέσα και άλλοι παράγοντες που αναφέρθηκαν παραπάνω αλλά δεν γνωρίζω με ποιους τύπους γίνεται ο υπολογισμός.

[strudel7878]

Στα έντυπα της τράπεζας που είμαι εκτιμητής, έχει 3 μεθόδους υπολογισμού. Εγώ αυτό που πιστεύω επίσης, είναι ότι ο καλύτερος τρόπος να είναι η έρευνα αγοράς. Με αυτήν καταλήγω σε μία τιμή και μετά μπαλαμουτιάζω λίγο τις άλλες μεθόδους ώστε να πλησιάσουν αυτή. Νομίζω ότι όλοι πανω κατω αυτό κάνουν. Αλλωστε είναι εκτίμηση αξίας άρα και υποκειμενική....