Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[karanus]

3 ώρες πριν, Didonis said:

Δεν μπορείς να τα εκτιμήσεις ως ένα ενιαίο με όποια τυχών θετικά προνόμια αποκτήσουν εάν ανήκουν σε έναν για αρκετούς λόγους.

1^ον Δεν είναι δεδομένο ότι όταν κι αν βγουν σε πλειστηριασμό θα τα αποκτήσει και τα δύο ο εντολοδόχος σου σήμερα. Βγαίνουν μαζί στον πλειστηριασμό

2^ον Δεν σου έχει δοθεί εντολή να εκτιμηθούν ως  ένα Σωστά δεν μου δόθηκε. Αλλά θεωρώ ότι αυτός που δίνει την εντολή δεν μπορεί να γνωρίζει αυτή την λεπτομέρεια του β) σεναρίου. Εγώ όμως ως μηχανικός δεν μπορώ να το παραβλέψω.

3^ον δεν είναι δεδομένο ότι ο εντολοδόχος θα θελήσει να το εκποιήσει ως ένα ενιαίο

4^ον αν σήμερα σου δώσουν δυο διαφορετικών ιδιοκτητών γήπεδα όμορα από την ίδια τράπεζα θα τα εκτιμούσες ως ένα?? Όχι βέβαια, αφου δεν θα είναι ίδος ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση που αναφέρεις ούτε καν Πολεοδομικά μπορούν να θεωρηθούν ίδια... Στην περιπτωσή μου όμως είναι ο ίδιος ιδιοκτήτης.

5^ον κλπ κλπ ….

 

Οπότε πας για το καθένα κανονικά με τα βασικά που γνωρίζεις.

Ενδεχόμενα θα μπορούσες να βάλεις παρατήρηση ειδική στην εκτίμηση σου ότι υπό όρους και προϋποθέσεις (ενιαίου κλπ κλπ) τότε η τιμή σημαντικά διαφορετική σε θετικό πρόσημο. Κάτι τέτοιο σκέφτομαι να κάνω. Απλά ήθελα να ακούσω και κάποιες άλλες γνώμες.

 

Άσχετο…

Τι συνθήκη υπάρχει και έχεις γήπεδο >4 στρεμμάτων με μη δυνατότητα δόμησης??

Περιοχή?? Σου έστειλα πμ

 

3 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Καλησπέρα και από μένα. Τα δυο όμορα γήπεδα με διαφορετικούς τίτλους που έχουν όμως περιέλθει στον ίδιο ιδιοκτήτη και όπως αναφέρεις έχει κατασκευαστεί βιομηχανικό κτίριο, αυτό αδειοδοτήθηκε θεωρώντας τοις πράγμασι συνενωμένα τα γήπεδα; Όχι. Πρώτα αδειοδοτήθηκε το γήπεδο με τα 10500,00τμ με το βιομηχανικό κτήριο και μετά αγοράστηκε και το όμορο των 12500,00τμ.

Επιπλέον, τα δυο αυτά γήπεδα έχουν προσημειωθεί από την τράπεζα και αν ναι τι αναφέρεται στην περίληψη προσημείωσης; Μήπως γίνεται λόγος για συνένωση κατά την έκδοση άδειας ; όχι δεν γίνεται τέτοια αναφορά.

Σενάριο κατάτμησης το αποφεύγεις διότι δεν μπορείς να είσαι απολύτως βέβαιος αν αυτή η κατάτμηση πραγματοποιηθεί. Αποτελεί ένα μελλοντικό σενάριο το οποίο δεν το χρησιμοποιούμε. Μέσα στην αγοραία αξία θα εμπεριέχεται από κάποιο υποψήφιο αγοραστή αυτή η δυνατότητα αξιοποίησης και την οποία θα γνωρίζει και ο πωλητής οπότε το ενδεχόμενο σενάριο κατάτμησης θα αντικατροπτρίζεται στην  εμπορική αξία του ακινήτου. ναι αλλά αν το βάλω αυτό το σενάριο (κατάτμηση) θα μεταβάλει πάρα πολύ την εκτίμηση . Και εδώ ακριβώς βρίσκεται και το δίλημμα μου . Είναι μελλοντικό όπως λες , αλλά σε τέτοια περιοχή αυτός που θα τα πάρει τα δύο γήπεδα θα κινήσει γη και  ουρανό για την κατάτμηση και από όσο το έχω ψάξει δεν βλέπω λόγο να μην γίνεται. Οπότε καταλαβαίνεις θα πάρει κάτι σε μια τιμή πλασματική σήμερα , σε σχέση με την δυναμική της αξίας που έχει. Δεν μου κάθεται καλά να αγνοήσω το σενάριο της κατάτμησης. Αν ήταν πελάτης σου αυτός με τα δύο γήπεδα , αυτό δεν θα ήταν το σενάριο (κατάτμηση) που θα του πρότεινες για βέλτιστη εκμετάλλευση;

 

Edited Αύγουστος 17 , 2019 by karanus

[karanus]

.

Edited Αύγουστος 17 , 2019 by karanus

[Pavlos33]

Αυτό που λέω έχει να κάνει με το ότι ο πωλητής γνωρίζει ότι το γήπεδο ως συνενωμένο μπορεί να κατατμηθεί. Την στιγμή της πώλησης δεν έχει γίνει καμία κατάτμηση. Ο αγοραστής σκέφτεται και αυτός μελλοντικά ότι θα έχει υπεραξία από το ακίνητο κατατμώντας το σε δυο. Στη συναλλαγή αυτή, η "υποκρύπτουσα" αισιοδοξία, αντικατροπτρίζεται στην αγοραία αξία, στην αξία που θα θεωρηθεί και εύλογη σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς και στην οποία θα ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Ένα σενάριο μελλοντικής αισιοδοξίας θα μπορούσε να είναι ο σχεδιασμός ότι στο μέλλον θα διανοιχθεί μια εθνική οδός, ή θα αλλάξουν οι χρήσεις γης και θα αποχαρακτηριστεί μια περιοχή για παράδειγμα που ήταν γεωργική αποκτώντας χρήσεις βιοτεχνικές, ή κατοικίας. Μελλοντικό σενάριο, που όμως υπάρχει στο μυαλό των συμβαλλομένων και αποτελεί σκέψη που επηρεάζει την αγοραία αξία.  Εκτίμηση με τέτοιο σενάριο θα έκανα μόνο αν υπήρχε σαφής εντολή, να γίνει εκτίμηση ακινήτου με βάση την βέλτιστη χρήση ή το βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης (παραδοχή συνένωσης και διαχωρισμού ακινήτου) από τον εντολέα, όπου στην περίπτωση αυτή θα έπρεπε να μου διαθέσει τις μελέτες που αποδεικνύουν την υλοποίηση ενός τέτοιου σεναρίου. Πχ ότι πράγματι μπορεί να γίνει κατάτμηση .Αν δεν έχεις τέτοια εντολή δεν θα κάνεις χρήση του σεναρίου κατάτμησης. Αυτή είναι η γνωμη μου.

Edited Αύγουστος 17 , 2019 by Pavlos33

[karanus]

Το καταλαβαίνω το σκεπτικό σου. Αλλά...

Η Τράπεζα για ποιόν λόγο να δώσει τέτοια εντολή στον εκτιμητή;  Δλδ εντολή μελλοντικού σεναρίου κατάτμησης.

Η Τράπεζα ενδιαφέρεται όσο πιό γρήγορα γίνεται να πάρει τα λεφτά της . Και εάν η τιμή που πιάνουν τα δύο γήπεδα , σαν ξεχωριστές εκτιμήσεις της δίνουν τα λεφτά της , τότε γιατί να ενδιαφερθεί για το κάτι , η και το πολύ παραπάνω;

Να το πάω και ένα βήμα παρακάτω.

Πες ότι η Τράπεζα δεν δίνει τέτοια εντολή και ο εκτιμητής προχωράει με δύο ξεχωριστές εκτιμήσεις.

Έρχεται ο ιδιοκτήτης και βάζει και αυτός εκτιμητή, ζητώντας την αναστολή του πλειστηριασμού, με εντολή αυτή την φορά προς τον εκτιμητή να κάνει χρήση του σεναρίου κατάτμησης.

Τι θα γίνει σε μια τέτοια περίπτωση;

Κάποιος από τους εκτιμητές θα έχει κάνει λάθος;

Θα είναι και οι δύο σωστοί ; Βάσει των παραδοχών που θα έχουν κάνει και θα πρέπει να αποφασίσει ο Πρόεδρος του δικαστηρίου , εάν θα αναστείλει τον πλειστηριασμό , βάζοντας διαφορετική τιμή εκκίνησης > από την τιμή που θα έχουν οι δύο ξεχωριστές εκτιμήσεις;

[[email protected]]

@karanus

Οταν εχεις ενα μεγαλο ενιαιο αρτιο γηπεδο, τοτε ενδεχομενη κατατμηση θα πρεπει να δημιουργει 2 επισης αρτια, με τους σημερινους ορους δομησης ΣΤΟΝ ΚΑΝΟΝΑ. Αυτό το εχεις εξασφαλισει οτι μπορει να γινει? Αν ναι, το αναφερεις στην εκθεση εκτιμησης, ωστοσο αυξανει κατα πολυ το αντικειμενο της εκτιμησης, κ δεν ξερω αν στο εχουν αναθεσει.

 

Επικροτω την αναζητηση υπεραξιας σε σεναρια εναλλακτικης εκμεταλλευσης ακινητων απο τους εκτιμητες. Αλλα η προσωπικη μου εμπειρια απο πραγματογνωμοσυνη πρωτοδικειου ειναι οτι αυτη η υπεραξια δεν αναγνωριζεται με τους ισχυοντες τιτλους ιδιοκτησιας απο κανενα. Και σωστα δεν αναγνωριζεται, αφου ειναι υποθετικη. Για παραδειγμα, ενας υποψηφιος αγοραστης-επενδυτης στον οποιο θα παρουσιαζες τη σημερινη κατασταση και το δυναμικο εκμεταλλευσης, θα σου ελεγε φιλε καντα ολα αυτα που λες (συνενωση-κατατμηση,βεβαιωση οικοδομησιμοτητας) και τα ξαναλεμε οταν εισαι ετοιμος. Στην ελλαδα ζεις, αυριο τα παντα γινονται και τα παντα δεν γινονται.

 

Επισης, προκύπτει και φιλοσοφικο-ηθικο ερωτημα, το αν ο τωρινος ιδιοκτητης δικαιουται να καρπωθει αυτη την υπεραξια με τη σημερινη κατασταση των ακινητων ή οχι.

 

Κατα τη γνωμη μου δεν δικαιουται, γιατι αν η αξια ηταν τοσο σημαντικη, θα επρεπε ηδη να ειχε τακτοποιήσει τη χαρτουρα του για να την καρπωθει. Αφου δεν το εκανε, δεν δικαιουται να καρπωθει τιποτε παραπανω απο την κατασταση που εχει τη χαρτουρα του. Αυτα για να σου φυγουν και οι τελευταίες προκαταληψεις. Ο σημερινος ιδιοκτητης δεν εκανε απολύτως καμια ενεργεια για να ανεβασει την αξια των ακινητων του περα απο αυτη που τα αγορασε, αρα ειναι στην πραξη ενας απλος μεταπωλητης, χωρις δικαιωμα υπερκερδους.

Τέλος, απο την οπτικη του scope, οταν καποιος οριζει γραπτως το "αντικειμενο" της εκτιμησης το οποιο αναθετει, ειναι απολυτως υπευθυνος να το καθορισει με σαφηνεια. Εφοσον δεν καθοριστηκε γραπτως "η διερευνηση περαιτέρω αξιοποιησης των ακινητων", ΔΕΝ ΕΙΣΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΜΕΝΟΣ ΝΑ ΤΗΝ ΚΑΝΕΙΣ. Αν θες να κοιμασαι ησυχος για προσωπικους σου λογους παραυτα, απλα αναφερεις με copy-paste απο το δικο σου ποστ τις σκεψεις σου, δηλαδη δουλεια 2 δευτερολεπτων κυριολεκτικά, τα οποια δεν θα στα πληρωσει ετσι κ αλλιως κανεις.

 

Καλη συνέχεια

Edited Αύγουστος 18 , 2019 by [email protected]

[Pavlos33]

8 ώρες πριν, karanus said:

Το καταλαβαίνω το σκεπτικό σου. Αλλά...

Η Τράπεζα για ποιόν λόγο να δώσει τέτοια εντολή στον εκτιμητή;  Δλδ εντολή μελλοντικού σεναρίου κατάτμησης.

Η Τράπεζα ενδιαφέρεται όσο πιό γρήγορα γίνεται να πάρει τα λεφτά της . Και εάν η τιμή που πιάνουν τα δύο γήπεδα , σαν ξεχωριστές εκτιμήσεις της δίνουν τα λεφτά της , τότε γιατί να ενδιαφερθεί για το κάτι , η και το πολύ παραπάνω;

Να το πάω και ένα βήμα παρακάτω.

Πες ότι η Τράπεζα δεν δίνει τέτοια εντολή και ο εκτιμητής προχωράει με δύο ξεχωριστές εκτιμήσεις.

Έρχεται ο ιδιοκτήτης και βάζει και αυτός εκτιμητή, ζητώντας την αναστολή του πλειστηριασμού, με εντολή αυτή την φορά προς τον εκτιμητή να κάνει χρήση του σεναρίου κατάτμησης.

Τι θα γίνει σε μια τέτοια περίπτωση;

Κάποιος από τους εκτιμητές θα έχει κάνει λάθος;

Θα είναι και οι δύο σωστοί ; Βάσει των παραδοχών που θα έχουν κάνει και θα πρέπει να αποφασίσει ο Πρόεδρος του δικαστηρίου , εάν θα αναστείλει τον πλειστηριασμό , βάζοντας διαφορετική τιμή εκκίνησης > από την τιμή που θα έχουν οι δύο ξεχωριστές εκτιμήσεις;

Όπως καταλαβαίνεις και από τις απαντήσεις όλων μας, τηρούμε σοβαρή επιφύλαξη λόγω μη προσκόμισης απαιτούμενων στοιχείων για την συνένωση-κατάτμηση προκειμένου εκτιμητικά να κριθεί βάσει αυτών των στοιχείων αν αυτή η αξιοποίηση μπορεί να γίνει και παράλληλα λόγω του ότι αποτελεί μια μελλοντική ενέργεια που δεν αντιπροσωπεύει τη στιγμή της εκτίμησης. Κατάτμηση από τη στιγμή που υπάρχει και αδειοδοτημένο κτίριο εντός και αφού πρώτα όπως αναφέρεις θα θεωρηθεί τοις πράγμασι συνένωση, θα πρέπει όχι μόνο να πληρούνται οι όροι δόμησης (αρτιότητα, αναγνωρισμένος δρόμος κλπ) αλλά και να γίνει αναθεώρηση ή νέα άδεια ως προς την αλλαγή τοπογραφικού και διαγράμματος κάλυψης. Συνεπώς μιλάμε για υποθετικά στοιχεία.

Επίσης όπως αναφέρθηκε δεν έχεις εντολή για κάτι τέτοιο. Ο δικαστικός επιμελητής σου ανέθεσε εκτίμηση 2 ακινήτων με βάση τους τίτλους των ακινήτων που έχουν προσημειωθεί. Εκεί σταματά η όλη σκέψη.

Δεν θυμάμαι να μπορεί ο οφειλέτης να κάνει ανακοπή πλειστηριασμού επειδή δε συμφωνεί με την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού. Να ανατρέξουμε στη νομοθεσία να δούμε αν ισχύει κάτι τέτοιο. Θυμάμαι όμως ότι μπορεί να διατάξει ο δικαστής μετά από 3 (?) άγονους πλειστηριασμούς χαμηλότερη τιμή εκκίνησης ή και εκποίηση.  Πέραν αυτού όμως οι εκτιμητές αν έχουν θέσει διαφορετικές παραδοχές και οδηγήθηκαν σε διαφορετικές-με μεγάλες αποκλίσεις-αξίες δε σημαίνει ότι κάποιος είναι λάθος. Ο ένας (π.χ εσύ) κάνει εκτίμηση με τα στοιχεία που του διαθέτουν εκτιμώντας τα ακίνητα στη σημερινή τους κατάσταση. Ο άλλος εκτίμησε και αυτός αγοραία αξία, αλλά με με την επιπλέον παραδοχή (η οποία αναγράφεται στην έκθεση) στην αγοραία αξία  και μόνο κατόπιν έγγραφης εντολής για εκτίμηση ακινήτου με βέλτιστη αξιοποίηση ως να ήταν συνενωμένο (τοις πράγμασι) και υπό την προυπόθεση ότι δύναται να κατατμηθεί σε δυο άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα τη στιγμή της εκτίμησης.

[annats]

Ερώτηση σχετικά με εκτίμηση αξίας στρατοπέδου/μνημείου 

Για εκτίμηση γηπέδου με χρήση στρατοπέδου (ανενεργού) ή μνημείου, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας πως θα ήταν ορθότερα να πραγματοποιηθεί;

Υπάρχουν συγκριτικά για αγροτεμάχια στην περιοχή, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί κάποιος συντελεστής αναγωγής για τη δέσμευση της χρήσης που έχει το προς εκτίμηση γήπεδο; 

έχει κάποιος υπόψη, σχετική βιβλιογραφία;

Ευχαριστώ

 

[MoonLooP]

συντελεστής αναγωγής = 0

αγοραία αξία = 0

[Fotispalpa]

Καλησπέρα σας συνάδελφοι , θα ήθελα να ρωτήσω αν γνωρίζετε πώς μπορούμε οι μηχανικοί να γίνουμε πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων και , γενικά αν υπάρχει κάποιο πρότυπο εκτίμηση και πού θα το βρω.

[annats]

6 ώρες πριν, MoonLooP said:

συντελεστής αναγωγής = 0

αγοραία αξία = 0

συντελεστής αναγωγής 0 γιατί; επειδή στην ουσία δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αγρός πχ; 

αν επιβάλλεται όμως ο προσδιορισμός της αξίας του (για απαλλοτρίωση) πως θα υπολογιστεί; (μπορούν και το απαλλοτριώνουν χωρίς αποζημίωση;)

 

6 ώρες πριν, Fotispalpa said:

Καλησπέρα σας συνάδελφοι , θα ήθελα να ρωτήσω αν γνωρίζετε πώς μπορούμε οι μηχανικοί να γίνουμε πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων και , γενικά αν υπάρχει κάποιο πρότυπο εκτίμηση και πού θα το βρω.

https://avag.gr/

έχει τα πάντα στο σύλλογο εκτιμητών Ελλάδος