Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[MoonLooP]

Συντελεστής αναγωγής για την αγοραία αξία = 0.

Διάβασε (ξανά) τον ορισμό της αγοραίας αξίας.

[[email protected]]

4 ώρες πριν, annats said:

 

αν επιβάλλεται όμως ο προσδιορισμός της αξίας του (για απαλλοτρίωση) πως θα υπολογιστεί; (μπορούν και το απαλλοτριώνουν χωρίς αποζημίωση;)

Συγγνωμη, η περιπτωση σου αφορα ΙΔΙΩΤΙΚΟ στρατοπεδο? Απο χρησεις γης τι επιτρέπεται στο ακινητο? Υπαρχει /είναι εφικτο καποιο σεναριο βελτιστης αξιοποιησης? Ανάθεση σου εχει κανει ιδιωτικος ή δημοσιος φορεας? 

 

Απο βιβλιογραφια ο Κιοχος εχει γραψει κατι αξιολογα βιβλια που μπορει να σε καλυψουν.

Edited Νοέμβριος 18 , 2019 by [email protected]

[ted78]

Απ' ότι έχω καταλάβει απαλλοτριώνεται έκταση π.χ. για κατασκευή οδού, οπότε πρέπει να αποζημιωθεί ο στρατός από το δημόσιο. Κατά τη γνώμη μου για την αξία της γης είναι θεμιτό να χρησιμοποιηθεί η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων. Αυτή η έκταση έχει αξία.

[MoonLooP]

20 ώρες πριν, annats said:

Για εκτίμηση γηπέδου με χρήση στρατοπέδου (ανενεργού) ή μνημείου, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας πως θα ήταν ορθότερα να πραγματοποιηθεί;

Υπάρχουν συγκριτικά για αγροτεμάχια στην περιοχή, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί κάποιος συντελεστής αναγωγής για τη δέσμευση της χρήσης που έχει το προς εκτίμηση γήπεδο; 

έχει κάποιος υπόψη, σχετική βιβλιογραφία;

Ευχαριστώ

 

 

@ted78

προφανώς και έχει αξία.

δεν τίθεται τέτοιο ερώτημα.

το ερώτημα αφορά την αγοραία αξία ως βάση εκτίμησης.

κάτι τέτοιο δεν ισχύει απαραίτητα. μην βιάζεστε συνάδελφοι

 

βλ. Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (ΕΕΠ)

ΕΕΠ2 Βάσεις εκτίμησης άλλες από την Αγοραία Αξία

κεφάλαιο 10. Αξίες για απαλλοτριώσεις ή/και αποζημιώσεις

 

 

Edited Νοέμβριος 19 , 2019 by MoonLooP

[annats]

Καλημέρα, 

@[email protected]

Το στρατόπεδο ανήκει στον Υπ. Εθνικής Άμυνας και είναι ανενεργό χρόνια, δεν ανήκει στο χαρτοφυλάκιο του ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. και δεν υπάρχει πρόβλεψη (επίσημη - ανακοινώσιμη από το στρατό) για άλλη χρήση. Θα πρέπει όμως το δημόσιο να αποζημιώσει το Υπουργείο Ε.Α. 

@MoonLooP

Στα εκτιμητικά πρότυπα ΕΕΠ 2 κεφ 10 αναφέρονται : ".... απώλεια ενός ακινήτου συχνά βασίζεται στην Αγοραία Αξία, η αρχή αυτή μπορεί να τροποποιηθεί βάσει τοπικής ή εθνικής νομοθεσίας και νομικού προηγουμένου..." 

Στον Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ν. 2882/2001 αναφέρονται  στο αρθρ. 13 :" Ως κριτήριο για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωμένου λαμβάνεται υπόψη και η αξία που έχουν κατά τον κρίσιμο χρόνο παρακείμενα και ομοειδή ακίνητα, καθώς και η πρόσοδος του απαλλοτριωμένου." 

Στο ΦΕΚ 28_Β_2018 (Πρότυπο για σύνταξη έκθεσης εκτίμησης αξίας) αναφέρεται ότι: " Η τελική εκτίμηση εξάγεται από τον συνδυασμό και των δύο (2) μεθόδων προσδιορισμού της αξίας, δηλαδή αντικειμενικής και εμπορικής που προκύπτει από τα συγκριτικά στοιχεία και τις μικρές αγγελίες"  

από ότι καταλαβαίνω (μπορεί να κάνω και λάθος) δεν αναφέρεται τροποποίηση βάσει της νομοθεσίας. Το πρόβλημα είναι ότι ΔΕΝ υπάρχουν παρακείμενα ομοειδή, διότι γειτονικά υπάρχουν αγροί και θερμοκήπια...

Θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω άλλη βάση εκτίμησης αντί της Αγοραίας, ίσως κάποια Ειδική Αξία; (δύσκολο να βρω ποιος ορισμός θα μπορούσε να ταιριάζει...)

[MoonLooP]

σε πρώτη φάση θα έψαχνα να δω άλλες απαλλοτριώσεις του Υπ.Ε.Α. με τι αξίες έγιναν κλπ κλπ

βέβαια καταλαβαίνεις ότι ενδεχομένως να υπάρχουν περιπτώσεις (εποχές όπου "λεφτά υπάρχουν") στις οποίες οι αξίες απαλλοτριωμένων να είναι "στο ΘΕΟ"!!!

ή και το εντελώς αντίστροφο.

 

[annats]

Καλησπέρα, 

Θα ήθελα να ρωτήσω για την εκτίμηση αγοραίου μισθώματος σε κτίριο με χρήση ξενώνα - καφενείου:

1. εφόσον υπάρχει μισθωτήριο σε ισχύ, πρέπει να το λάβω υπόψη (λήγει σε δυο μήνες- προέκυψε από δημοπρασία);

2.  Λόγω της μη ύπαρξης επαρκών συγκριτικών στοιχείων μισθωμάτων, θα μπορούσα να προσδιορίσω το αγοραίο μίσθωμα 

προσδιορίζοντας την αγοραία αξία και εν συνεχεία να αποκεφαλαιοποιήσω αυτή με την υιοθέτηση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης;

 

Ευχαριστώ

 

 

[Pavlos33]

Μάλλον αναφέρεσαι σε κάποιο χωριό ή απομακρυσμένο μέρος χωρίς να υπάρχει τοπική αγορά προκειμένου να ληφθούν συγκριτικά μισθωμάτων. Αν και με το άνοιγμα της ακτίνας σε κοντινούς οικισμούς με παρόμοια χαρακτηριστικά δεν υπάρχει ούτε και εκεί αγορά, επόμενη λύση να ανοίξεις ακόμη περισσότερο την ακτίνα και με βάση την εμπειρία σου να δώσεις συντελεστή αναγωγής στα μισθώματα, πχ από μια μικρή πόλη σε έναν οικισμό. Το τελευταίο το κρίνω αρκετά δύσκολο και ίσως και μη εφαρμόσιμο. 

Αν κατάλαβα σωστά κάποιο νομικό πρόσωπο (πχ Δήμος) είναι ο εκμισθωτής και μέσω δημοπρασίας ενοικιάστηκε ο χώρος στον πλειοδότη.  Συνήθως τέτοια μισθώματα δεν ανταποκρίνονται στα αγοραία. Οι Δήμοι πολλές φορές για διάφορους λόγους ή με διαφόρων τύπων συμβάσεις (πχ ρήτρα για τον ενοικιαστή να επισκευάσει το χώρο) αφήνουν πολύ χαμηλά τα μισθώματα, ειδικά σε κάτι απομακρυσμένα ακίνητα που δεν τα πολυθέλουν να τα νοικιάσουν.

Την αγοραία αξία θα την βρεις με συγκριτικά ή με DRC?

[nzerman]

5 ώρες πριν, annats said:

Καλησπέρα, 

Θα ήθελα να ρωτήσω για την εκτίμηση αγοραίου μισθώματος σε κτίριο με χρήση ξενώνα - καφενείου:

1. εφόσον υπάρχει μισθωτήριο σε ισχύ, πρέπει να το λάβω υπόψη (λήγει σε δυο μήνες- προέκυψε από δημοπρασία);

2.  Λόγω της μη ύπαρξης επαρκών συγκριτικών στοιχείων μισθωμάτων, θα μπορούσα να προσδιορίσω το αγοραίο μίσθωμα 

προσδιορίζοντας την αγοραία αξία και εν συνεχεία να αποκεφαλαιοποιήσω αυτή με την υιοθέτηση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης;

 

Ευχαριστώ

 

 

Πως θα προσδιορίσεις την αγοραία αξία; 

[annats]

 

Την αγοραία αξία σκεφτομαι να την προσδιορίσω με συνδυασμό συγκριτικής (από άλλους οικισμούς γειτονικούς) και μέθοδο εισοδήματος (ο μισθωτής θα μου δώσει στοιχεία εσόδων - εξόδων, πληρότητες κτλ).

DRC ίσως χρησιμοποιήσω μόνο για έλεγχο...

 

@Pavlos33

Το ακίνητο όντως είναι σε απομακρυσμένο οικισμό και ιδιοκτησία του Δήμου.